【正文】 特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位，對她們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用 ? 當(dāng)然特殊商戶的經(jīng)營范圍要與購物中心的經(jīng)營主題及品牌形象相吻合 八、租賃經(jīng)營采用“放水養(yǎng)魚”的原則 ? 租賃經(jīng)營原則采用“放水養(yǎng)魚”的原則。） 購物中心有必要建立完善的信息系統(tǒng)，以便在招商時就能夠承諾對顧客與商戶提供信息技術(shù)支持服務(wù)，最終為顧客與商戶都能夠提供便利。對于核心租戶、各經(jīng)營主體的重點租戶，在經(jīng)營條件等方面可以給與大力的扶持與幫助，以穩(wěn)定其經(jīng)營的信心，并進而穩(wěn)定其他中小租戶；對于物業(yè)配套所需的租戶，盡可能一切便利條件，促使其長期經(jīng)營下去，營造穩(wěn)定的商業(yè)環(huán)境；對于經(jīng)營狀況較差、缺乏競爭力、影響整個物業(yè)經(jīng)營形象和效益的租戶，可以勸其退租，收回經(jīng)營場地，重新招商。 各種商業(yè)形態(tài) 各種商業(yè)空間 商業(yè)運營中心 資深商業(yè)租售團隊 商戶俱樂部 投資者俱樂部 成功打造商業(yè)秘籍 ? ? 第一步：判斷 ? 商業(yè)項目的成功決非偶然，根據(jù)對成功商業(yè)典型樣本的研究，我們可以找到商業(yè)成功運作的必備條件，并以此為基礎(chǔ)，判斷商業(yè)項目適合的類型，或是不具備運作條件。 你可以找到嗎？ 成功打造商業(yè)秘籍 ? ? 第三步： 商業(yè)經(jīng)驗定位 —— 都干些什么呢？ ? 這個過程如同你買了一套新房子，現(xiàn)在要采購家具。 ? 補缺型定位成功的關(guān)鍵在于準(zhǔn)確的市場判斷 ? 社區(qū)型配套定位成敗的關(guān)鍵在對居民需求的把握，以人為本。 ? 服務(wù)完善 ， 考慮到商戶以及顧客的各種人性化的服務(wù)需求 。 ? 地標(biāo)形象的打造 ， 對核心營業(yè)空間如大堂進行特色裝修 ， 有條件應(yīng) 該定期更新 ， 保持商業(yè)活力 ? 商業(yè)空間形象系統(tǒng)的導(dǎo)入 —— VI 成功打造商業(yè)秘籍 ? ? 第五步：租售 ? 無論是整體租售，還是小面積分割租售，都必須考慮以下幾個方面： ? 單價、總價控制合理，與區(qū)域市場價格平均水準(zhǔn)為依據(jù)。 整體戰(zhàn)略合理，巧妙利用行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，必要時讓利引進。 合理控制炒作、投機。 商業(yè)空間培育過程 培育期 鞏固期 優(yōu)化期 推廣期 整合期 從長遠(yuǎn)看商業(yè)是一種需要長期不斷培育的過程 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 招商秘籍 ? 招商原則： ? 二個重點 重點引進國內(nèi)外有影響、有實力的商業(yè)機構(gòu)加盟合作 對名家、名品、名企、名人重點招商 招商秘籍 ? 招商原則： ? 三個優(yōu)先 名牌機構(gòu)優(yōu)先：國內(nèi)外著名商業(yè)機構(gòu)優(yōu)先引進 整體租賃優(yōu)先：為實現(xiàn)統(tǒng)一管理、規(guī)模經(jīng)營，優(yōu)先引進整體租賃商家 特色項目優(yōu)先：擁有特色經(jīng)營項目的商業(yè)機構(gòu)優(yōu)先引進 招商秘籍 ? 招商要點： ? 六大要點 ? 前期商業(yè)氛圍、商業(yè)環(huán)境的營造 ? 針對客戶的有效定向宣傳（有別于大眾客戶） ? 針對長期經(jīng)營，簽約年限不要太短，一般在 5~10年 ? 合作經(jīng)營方式，經(jīng)營管理公司股份不得低于 49% ? 進場裝修方案必須經(jīng)過專業(yè)人士審核，特別是臨街鋪面 ? 鋪面銷控數(shù)量嚴(yán)格保持口徑一致 成功打造商業(yè)秘籍 ? ? 第六步：廣告宣傳 ? 商業(yè)空間無論是租售過程以及正式營業(yè)期間，都需要持續(xù)的推廣宣傳，商業(yè)空間的推廣宣傳有別于傳統(tǒng)地產(chǎn)項目的傳播，它主要由商業(yè)空間內(nèi)部宣傳、活動宣傳、以及社會宣傳三部分構(gòu)成： ? 商業(yè)空間內(nèi)部宣傳： 主要是由大堂、立面、項目內(nèi)外部廣告位、網(wǎng)站、內(nèi)刊、廣播影視系統(tǒng)等構(gòu)成的宣傳體系。 分區(qū)域銷控，側(cè)重形象店鋪的前期租收，迅速形成市場熱點，中期消 化相對較差位置的鋪位，尾盤保留面積小、總價底的鋪位。 ? 租售準(zhǔn)備必須充分，銷售道具齊全，包括銷售處、樣板間、人員、 銷售流程、培訓(xùn)手冊等等。 ? 充分利用文化背景內(nèi)涵 ， 如果本身不具備 ， 應(yīng)該后天營造 。 成功打造商業(yè)秘籍 ? ? 第四步：產(chǎn)品規(guī)劃或改善 ? 根據(jù)商業(yè)類型定位、商業(yè)經(jīng)營定位，結(jié)合項目自身條件的不足，進行產(chǎn)品規(guī)劃或調(diào)整，項目除了具備的先天有利條件外，更多的產(chǎn)品、服務(wù)、文化、空間動線規(guī)劃等需要進行完善。 ? 整合型定位必須注意要做到整體統(tǒng)一，同時又各有特色，這一點新天地就是表證。 ? 并不是所有項目都具備成功運作條件的。 ? 包括：按時營業(yè)，不得擅自停業(yè)或缺業(yè)，不得售賣假冒偽劣商品及違禁品，營業(yè)人員接待顧客的規(guī)范，還應(yīng)對按時交納租金、管理費，以及裝修、招牌安裝、設(shè)施的使用、停車場的使用、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生等都有明確的規(guī)定，如有違反應(yīng)采取立即有效的懲戒措施。 ? 招商不是一個開業(yè)前就完結(jié)的工作，實際上購物中心的招商是一個無限循環(huán)的工作，這都需要信息系統(tǒng)的分析支持 商業(yè)地產(chǎn)運營管理 一、租戶管理 ? 商業(yè)物業(yè)有兩個客戶層次，即直接客戶和間接客戶，租戶是商業(yè)物業(yè)的直接客戶，是商業(yè)物業(yè)經(jīng)營利潤的主要來源，為保持商業(yè)物業(yè)較高的租用率，必須加強租戶的管理 ? 有的租戶經(jīng)營狀況良好，有的租戶經(jīng)營狀況不佳，有的租戶經(jīng)營信心不足而隨時有意退等，加強租戶的管理，就是充分了解租戶的經(jīng)營狀況、經(jīng)營動向及經(jīng)營意見等，以根據(jù)具體情況采取相應(yīng)的對策，使商業(yè)物業(yè)始終保持一個良好的經(jīng)營狀態(tài) 租戶信息資料管理 ? 現(xiàn)有租戶信息 ? 目標(biāo)潛在的租戶信息 ? 其他市場租戶資料信息 租戶資料包括： ? 租戶的背景資料，如經(jīng)營性質(zhì)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營特色、業(yè)態(tài)特征、品牌特點等 ? 租戶入場時間、規(guī)模、位置、要求、意見等 ? 潛在租戶的經(jīng)營品類、規(guī)模、品牌、可能的租賃時間、面積等 租戶資料的來源： ? 招商咨詢登記、來電紀(jì)錄、廣告搜集、網(wǎng)絡(luò)搜集、其他市場信息 租戶的調(diào)整及招商 ? 商業(yè)開業(yè)后，租戶的組成不是一成不變的，而是處于動態(tài)的調(diào)整之中，通常還需要一個調(diào)整磨合的過程，不適應(yīng)在商業(yè)物業(yè)里經(jīng)營的租戶，會漸漸淡出市場，退回營業(yè)場地，需要重新引進具有競爭力的新的租戶進場，從而使商業(yè)物業(yè)商店元素的組合逐步適應(yīng)商業(yè)環(huán)境的要求。如果前期就向承租商戶收取過高的租金，結(jié)果無異于殺雞取卵；北京信特商業(yè)中心倒閉的原因之一就在于此 九、統(tǒng)一招商的“管理”要充分體現(xiàn) 和強調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務(wù) ? 統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等 ? 這個“統(tǒng)一服務(wù)”不但要體現(xiàn)在思想上、在招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的管理行動中 ? 這個“統(tǒng)一服務(wù)”就是要求“服務(wù)”出購物中心的品牌與特色來 十、購物中心完善的信息系統(tǒng) ? 為購物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客提供便利。在這方面做的比較成功的購物中心是菲律賓 SM SUPERMALL 連鎖超級購物中心（多次獲得歐美財經(jīng)雜志“亞洲最佳管理獎”） 五、招商順序原則 ? 核心主力店先招，輔助店隨后的原則 ? 零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則 六、核心主力店招商布局原則 ? 核心主力店的招商對整個購物中心的運營成敗，購物中心輔助和配套店的引進都有重大的影響。譬如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時招來兩家基本上都是經(jīng)營食品和日用品的大型超市；核心主力店同質(zhì)化無差異更是不能想象的 ? “異業(yè)互補”的目的就是要滿足顧客消費的選擇權(quán)，并能讓顧客身心體驗變化，提高其消費興趣。 ? 統(tǒng)一運營的管理模式特別適合于中國，歷史經(jīng)驗教訓(xùn)表明，不能統(tǒng)一運營管理的購物中心，會逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失商業(yè)核心競爭力。 非保底營業(yè)額分成 ? 租賃企業(yè)提出一個最低保底營業(yè)額 ， 雙方財務(wù)監(jiān)管 ， 按營業(yè)額超出部分協(xié)商分成比例 ， 未達到保底數(shù)額的不進行分成 ， 只交納管理費 。 ? 目前市場上一般出售年限為 3~8年 ， 購買者只能自己經(jīng)營； ? 客戶購買后可以自由轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)； ? 付款方式：定金 2萬 、 首期 20%、 15天內(nèi) 30%， 尾款 3個月內(nèi)付清； 操作原則： ? 價格要低于市場周邊價格，產(chǎn)品商業(yè)經(jīng)營概念要十分有吸引力； ? 前期招商要以聯(lián)營的形式或免租、利潤分成的形式引入行業(yè)旗艦店； ? 商鋪價格策略、價格拉升