【正文】 其中，增加了該盤的升值空間 我們恒通商業(yè)樓盤的地理位置優(yōu)越，該區(qū)域又是 柳州市新政府行政中心輻射區(qū)域，周邊坐落即將建立起來的商業(yè)格局既有主體零售百貨業(yè)態(tài)，又有街鋪包容力，同時(shí)兼并高檔寫字樓、酒吧餐館、 5 星級(jí)賓館、金融體系融于一個(gè)大的陽(yáng)光 100商業(yè)圈內(nèi)， 黃金地價(jià)，身份尊貴，對(duì)于今后定價(jià)上可以參考中高端低價(jià)策略，寫字樓價(jià)格區(qū)間 ，商鋪均價(jià)在 8W左右考量，根據(jù)市場(chǎng)變化制定銷售策略，合理運(yùn)用價(jià)格杠桿調(diào)節(jié)市價(jià)平衡，不影響商業(yè)樓盤的前提下創(chuàng)造最大化效益。 專業(yè)的商業(yè)招商管理團(tuán)隊(duì)入駐，會(huì)對(duì)我們商業(yè)樓盤有一個(gè)良好的品牌定位，他們一般都有很豐富的客戶背景資源可以 調(diào)動(dòng)。 品牌規(guī)劃 必須尊重品牌市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 ，尊重商場(chǎng)的地位，盲目求高是不現(xiàn)實(shí)的，應(yīng)該客觀規(guī)劃切實(shí)可行的目標(biāo)品牌計(jì)劃。 1 在商業(yè)設(shè)計(jì)上注重色彩的運(yùn)用，注重觀賞性，體現(xiàn)建筑和色調(diào)的協(xié)調(diào)。 地緣優(yōu)勢(shì)和文化底蘊(yùn)沉積造成了一個(gè)文化氣息濃郁的商業(yè)核心百貨店， 同時(shí)工貿(mào)也是柳州市政府的形象工程 ，不管從政策上還是經(jīng)濟(jì)上都得到政府部門的強(qiáng)力后援，人脈關(guān)系便利，招商上非常強(qiáng)勢(shì)。同時(shí)采聯(lián)方式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理賣場(chǎng)，對(duì)服務(wù)終端起到了保障，提高了售后質(zhì)量， 提升了口碑價(jià)值。 東都 百貨： 東都 百貨是 我曾經(jīng)打拼過的陣地，感受很深， 剛開始也沒太多經(jīng)驗(yàn)，聘請(qǐng)的是夢(mèng)之島的商業(yè)團(tuán)隊(duì)過來管理，這里出現(xiàn)了一個(gè)很嚴(yán)重的問題，差點(diǎn)造成東都百貨 陣亡 ，后來調(diào)整了經(jīng)營(yíng)思路逐步發(fā)展了 2 年才確立了柳州精品女裝主導(dǎo)的地位。 由 聯(lián)營(yíng)經(jīng)營(yíng)模式調(diào)整為保底租金方式，解決了開發(fā)商商鋪收益，又間接優(yōu)惠了品牌商，互惠互利。 谷埠街國(guó)際商貿(mào)城、星河大廈： 這里我把這 2 個(gè)商業(yè)主體聯(lián)系在一起寫是因?yàn)樗麄冇袃?nèi)在共同的 共性，谷埠街采取主力店的形式入駐柳 州其實(shí)已經(jīng)代表了目前商業(yè)招商的最前沿，由單純的精品百貨店招商定位轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化的市場(chǎng)商業(yè)體綜合性布局定位發(fā)展，不過當(dāng)時(shí)很可惜發(fā)展商太需要錢了，太想賺錢了，商業(yè)建筑體起好了，馬上推出當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上都比較夸張的租金價(jià)格，期望過高，造成了后續(xù)長(zhǎng)達(dá) 5 年的艱苦維護(hù)工作，才有了今天的凝聚力；雖然不是同一階段開盤，但星河不知不覺間又走到了以前谷埠街國(guó)際商貿(mào)城的老路上，一樣在經(jīng)歷曾經(jīng)谷埠街經(jīng)歷的痛苦市場(chǎng)修復(fù)期，目前還前景渺茫，一個(gè)核心商業(yè)地段的核心樓盤，被錯(cuò)位的經(jīng)營(yíng)定位搞死在了別樣的風(fēng)景里： 谷埠街當(dāng)初的定位的商業(yè)思路很超前， 05 年就預(yù)見性了商業(yè)格局的發(fā)展模式將發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變，南寧的萬(wàn)達(dá)就是這樣一個(gè)商業(yè)主體轉(zhuǎn)變的思想，柳州谷埠街可以做的很好的，前期在沿街鋪面租賃價(jià)格上把價(jià)格定在了 500700元／㎡，比當(dāng)時(shí)柳州最貴的五星商圈沿街鋪面好稍微貴些，幾乎持平，盲目的想回收商業(yè)投資，缺乏商業(yè)管理理念，一下子就想調(diào)個(gè)金龜婿，最后一個(gè)商家都不敢入駐，逼著一步步下調(diào)租金價(jià)格，已經(jīng)在商圈造成了很惡略的影響，到了最后不得不放棄短期盈利思想，對(duì)于主力店免租 2 年，對(duì)于一線品牌免租 年，對(duì)于一般品牌免租 ，熬了 3 年才從新把市場(chǎng)培育起來， 才開始逐漸收租金收物業(yè)管理費(fèi)，要是從一開始就放低升價(jià)招商引資， 不管從經(jīng)營(yíng)品類上和商業(yè)布局上、收益上都要比今天成功很多，或許能成為和五星商圈匹敵的一個(gè)新生業(yè)態(tài)百貨圈也極有可能。 龍城地下商業(yè)街： 龍城地下商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)模式是成功的， 定位也是成功的。 但是地下街也有一些不足，作為商業(yè)體，過道太常讓人很疲累，商業(yè)廣告設(shè)計(jì)低級(jí)，缺乏吸引力，便民服務(wù)措施做的不是很到位，局限性阻礙了它的上升空間，能提 高的可能性不強(qiáng)。 采取錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)模式，吻合消費(fèi)心里和當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)性，同時(shí)對(duì)周邊商業(yè)定位有一個(gè)全面了解， 更好吻合業(yè)態(tài)趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)共贏。 十、 河?xùn)|區(qū)域陽(yáng)光 100 為輻射的商圈定位深度思 考 前面 斷斷續(xù)續(xù)在各章節(jié)對(duì)陽(yáng)光 100 商圈做了一個(gè)總括性的分析 ，現(xiàn)在咱們一起繼續(xù)深化，了解該商圈的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，區(qū)域業(yè)態(tài)分布狀況，發(fā)展規(guī)劃、競(jìng)爭(zhēng)危機(jī)等方面詳細(xì)探討，知己知彼，了解自身商業(yè)結(jié)構(gòu)，才能發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，扎根商業(yè) ，展望未來 。 陽(yáng)光 100目前最欠缺的是人氣和消費(fèi)習(xí)慣引導(dǎo)問題，這是商業(yè)慣例，任何一個(gè)新的地標(biāo)性商業(yè)區(qū)域的發(fā)展到成熟是需要一個(gè)周期的，河?xùn)|商圈是近幾年開發(fā)建設(shè)的，對(duì)于有長(zhǎng)期消費(fèi)習(xí)慣的柳州居民而言改變思維 需要一個(gè)過程去引導(dǎo)，河?xùn)|商圈和河南、五星商業(yè)圈不一樣，這 2 個(gè)商圈沉淀了幾十年，形成 了潛移默化的商業(yè)文化，相當(dāng)固定的消費(fèi)群體，因此，我們?cè)?新的商圈內(nèi)定位必須是有針對(duì)性的，吸納精英階層的消費(fèi)理念貫穿其中為主，輻射各個(gè)階層的 消費(fèi)人群為輔的一種消費(fèi)模式，即關(guān)注核心群，輻射全柳州。 ◆ 主題購(gòu)物： 精品 百貨 +生活超市 ◆ 主題餐飲： 星巴克 +麥當(dāng)勞 +必勝客 ◆ 風(fēng)尚休閑： 水岸風(fēng)尚街 +酒吧風(fēng)情街 ◆ 兒童 樂園： 兒童主題購(gòu)物 +兒童主題餐飲 +親子樂園 +兒童游樂城 ◆ 居家生活館 ： 風(fēng)情 SPK 會(huì)所 +精品家居館 +上島咖啡 +主題健身 ◆ 頂級(jí)商務(wù) ： 高級(jí)寫字樓 樓層品類布局 分析 ： 樓層 主力店 +輔助精品店布局 主力店商家結(jié)構(gòu) （例） 展店要求（面積 /水 /電 /煤） 負(fù) 1層 精品超市或主題保健專營(yíng)店 ／ 2020㎡左右 ,排水系統(tǒng)、消系統(tǒng)符合商業(yè)要求 兒童樂園 ／ 2020㎡左右 ,排水系統(tǒng)、消系統(tǒng)符合 商業(yè)要求 1層 小型連鎖西餐廳 +通訊品牌旗艦店 +數(shù)碼旗艦店 +化妝品（品牌鞋類）形象店 麥當(dāng)勞 300400m2/商業(yè)街或十萬(wàn)人口覆蓋社區(qū)，水 2吋管 /250KW電力 KFC 300500m2/商業(yè)街或社區(qū)商業(yè)中心 水 2吋管 /250KW電力 哈根達(dá)斯 100200M2，高檔區(qū)域，商業(yè)街 2層 咖啡館 +品牌成熟服裝旗艦店或店中店 統(tǒng)一星巴克咖啡 100200m2/水 2吋管 /50KW，實(shí)面大于 150m2，需店內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間 Costa coffee 150m2/水 /50KW 中型連鎖西餐廳 必勝客（韓式料理） 450m2/商業(yè)街或成熟高檔社區(qū) 水 2吋管 /250KW電力 /煤氣不需要 3層 運(yùn)動(dòng)用品連鎖 +體育休閑品牌 迪卡儂、大美天地 100㎡左右經(jīng)營(yíng)面積 ，帶動(dòng)整層戶外用品專營(yíng)店 4層 主打女裝品牌 +女裝配飾 +輔助女性用品 (化妝品、鞋帽等） Jessica、 ELLE、古琦 主力女裝陳列面積一般需要 4080㎡，如果作為形象店則更大，對(duì)于位置要求嚴(yán)格，首選上下行電梯黃金實(shí)現(xiàn)范圍，對(duì)于商業(yè)人氣倒不是特別高，因?yàn)樽叩氖歉叨寺肪€，吸引的是一定層次消費(fèi)群。 ② 對(duì)于國(guó)外的品牌 國(guó)內(nèi)沒辦法直接聯(lián)系的 ，我們通過電話和郵件的形式進(jìn)行重點(diǎn) 招商 。 ④做好前期招商優(yōu)惠推介政策， 如保底租金，前期采取免租一定期限吸納優(yōu)秀商家入駐， 采取放水養(yǎng)魚的方式以商養(yǎng)商，聚合人氣，提升服務(wù)質(zhì)量。月 ① 針對(duì)主力品牌可以考慮自營(yíng)或者設(shè)定免租期 12年期，培養(yǎng)市場(chǎng)前期預(yù)設(shè) 2年是免租，預(yù)留招商空間，后續(xù)根據(jù)市場(chǎng)行情臺(tái)階上浮 1 ／ 同上 79W 80元／㎡月 同上 5 ／ 同上 12W 30元／㎡月 同上 招商手冊(cè)、網(wǎng)站、樓書、 DM 海報(bào)、媒體軟文、招商優(yōu)惠政策、招商意向書等招商道具的準(zhǔn)備，都涉及到前期招商費(fèi)用支出 ，方案中我預(yù)先擬定出需要支出的費(fèi)用項(xiàng)目，也便于工作開展 ，按需求推進(jìn)招商工作計(jì)劃： 序 號(hào) 工作事 項(xiàng) （招商支出 費(fèi) 用 項(xiàng) ） 負(fù)責(zé)單 位 完成日期 1 項(xiàng) 目 LOGO、名 稱 確定 發(fā) 展商、代理公司 待定 2 商 場(chǎng) 平面 圖 發(fā) 展商、代理公司 待定 3 項(xiàng) 目外立面的 設(shè)計(jì) 定案 發(fā) 展 商、代理公司 待定 4 招商手 冊(cè) 的制定、印刷 發(fā) 展商、代理公司 待定 5 招商宣 傳單張 、折 頁(yè)設(shè)計(jì) 、印刷 發(fā) 展商、代理公司 待定 6 租金及折扣、付款方式的制定 發(fā) 展商、代理公司 待定 7 商 場(chǎng) 裝修 標(biāo) 準(zhǔn) 發(fā) 展商、代理公司 待定 8 招商培 訓(xùn) 發(fā) 展商、代理公司 待定 9 新 聞發(fā) 布 會(huì)籌備 發(fā) 展商、代理公司 待定 10 專業(yè)雜 志、 報(bào) 刊、 電視 廣告定稿、投放 發(fā) 展商、代理公司 待定 11 項(xiàng) 目 現(xiàn)場(chǎng) 招商中心及掛幅、路旗、 導(dǎo)視 牌的 設(shè)計(jì) 布置，中 華路招商接待中心的 設(shè)計(jì) 、裝修與 包裝、布置 發(fā) 展商、代理公司 待定 12 模型 設(shè)計(jì) 、制作、安裝 發(fā) 展商、代理公司 待定 14 物 業(yè) 管理公司及管理 費(fèi) 確定 發(fā) 展商、代理公司 待定 十三、 招商工作推進(jìn)計(jì)劃 考察咱們恒通樓盤施工進(jìn)度，按這個(gè)進(jìn)度推算估計(jì)要到 2020年底才正式竣工開業(yè)，那么招商設(shè)計(jì)按照 2 年 中期 時(shí)間 開始引進(jìn)商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)到跟進(jìn)整個(gè)商業(yè)進(jìn)度 初步推進(jìn)來設(shè)計(jì)如下表： 時(shí)間 2020 年 2020 年 步 驟 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 招商 調(diào)查 商 業(yè) 管理制度制定 內(nèi) 部 構(gòu)架確立 招商政策 擬 定 前期施工物 業(yè)介入 后期物業(yè)管理 商 業(yè) 管理公司入 駐 公 開 招商 開業(yè) 準(zhǔn)備 后期商業(yè)管理 以上設(shè)計(jì)是預(yù)計(jì)在 2020 年年關(guān)前開業(yè)預(yù)計(jì)招商進(jìn)度，實(shí)際進(jìn)度根據(jù)工程推