【正文】 其中，增加了該盤的升值空間 我們恒通商業(yè)樓盤的地理位置優(yōu)越，該區(qū)域又是 柳州市新政府行政中心輻射區(qū)域，周邊坐落即將建立起來的商業(yè)格局既有主體零售百貨業(yè)態(tài)，又有街鋪包容力，同時兼并高檔寫字樓、酒吧餐館、 5 星級賓館、金融體系融于一個大的陽光 100商業(yè)圈內， 黃金地價，身份尊貴，對于今后定價上可以參考中高端低價策略，寫字樓價格區(qū)間 ，商鋪均價在 8W左右考量，根據市場變化制定銷售策略，合理運用價格杠桿調節(jié)市價平衡，不影響商業(yè)樓盤的前提下創(chuàng)造最大化效益。 專業(yè)的商業(yè)招商管理團隊入駐，會對我們商業(yè)樓盤有一個良好的品牌定位，他們一般都有很豐富的客戶背景資源可以 調動。 品牌規(guī)劃 必須尊重品牌市場發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 ，尊重商場的地位，盲目求高是不現實的，應該客觀規(guī)劃切實可行的目標品牌計劃。 1 在商業(yè)設計上注重色彩的運用，注重觀賞性，體現建筑和色調的協調。 地緣優(yōu)勢和文化底蘊沉積造成了一個文化氣息濃郁的商業(yè)核心百貨店， 同時工貿也是柳州市政府的形象工程 ，不管從政策上還是經濟上都得到政府部門的強力后援，人脈關系便利，招商上非常強勢。同時采聯方式統一經營管理賣場，對服務終端起到了保障，提高了售后質量， 提升了口碑價值。 東都 百貨： 東都 百貨是 我曾經打拼過的陣地，感受很深， 剛開始也沒太多經驗，聘請的是夢之島的商業(yè)團隊過來管理，這里出現了一個很嚴重的問題，差點造成東都百貨 陣亡 ，后來調整了經營思路逐步發(fā)展了 2 年才確立了柳州精品女裝主導的地位。 由 聯營經營模式調整為保底租金方式，解決了開發(fā)商商鋪收益，又間接優(yōu)惠了品牌商，互惠互利。 谷埠街國際商貿城、星河大廈： 這里我把這 2 個商業(yè)主體聯系在一起寫是因為他們有內在共同的 共性，谷埠街采取主力店的形式入駐柳 州其實已經代表了目前商業(yè)招商的最前沿，由單純的精品百貨店招商定位轉向專業(yè)化的市場商業(yè)體綜合性布局定位發(fā)展，不過當時很可惜發(fā)展商太需要錢了，太想賺錢了，商業(yè)建筑體起好了，馬上推出當時市場上都比較夸張的租金價格，期望過高，造成了后續(xù)長達 5 年的艱苦維護工作，才有了今天的凝聚力；雖然不是同一階段開盤，但星河不知不覺間又走到了以前谷埠街國際商貿城的老路上，一樣在經歷曾經谷埠街經歷的痛苦市場修復期，目前還前景渺茫，一個核心商業(yè)地段的核心樓盤，被錯位的經營定位搞死在了別樣的風景里： 谷埠街當初的定位的商業(yè)思路很超前， 05 年就預見性了商業(yè)格局的發(fā)展模式將發(fā)生巨大轉變，南寧的萬達就是這樣一個商業(yè)主體轉變的思想，柳州谷埠街可以做的很好的，前期在沿街鋪面租賃價格上把價格定在了 500700元／㎡，比當時柳州最貴的五星商圈沿街鋪面好稍微貴些，幾乎持平，盲目的想回收商業(yè)投資，缺乏商業(yè)管理理念，一下子就想調個金龜婿，最后一個商家都不敢入駐，逼著一步步下調租金價格，已經在商圈造成了很惡略的影響，到了最后不得不放棄短期盈利思想，對于主力店免租 2 年，對于一線品牌免租 年，對于一般品牌免租 ，熬了 3 年才從新把市場培育起來， 才開始逐漸收租金收物業(yè)管理費，要是從一開始就放低升價招商引資， 不管從經營品類上和商業(yè)布局上、收益上都要比今天成功很多，或許能成為和五星商圈匹敵的一個新生業(yè)態(tài)百貨圈也極有可能。 龍城地下商業(yè)街： 龍城地下商業(yè)街的經營模式是成功的， 定位也是成功的。 但是地下街也有一些不足，作為商業(yè)體，過道太常讓人很疲累，商業(yè)廣告設計低級，缺乏吸引力，便民服務措施做的不是很到位，局限性阻礙了它的上升空間，能提 高的可能性不強。 采取錯位經營模式，吻合消費心里和當地消費習性，同時對周邊商業(yè)定位有一個全面了解， 更好吻合業(yè)態(tài)趨勢，實現共贏。 十、 河東區(qū)域陽光 100 為輻射的商圈定位深度思 考 前面 斷斷續(xù)續(xù)在各章節(jié)對陽光 100 商圈做了一個總括性的分析 ，現在咱們一起繼續(xù)深化，了解該商圈的內部結構，區(qū)域業(yè)態(tài)分布狀況，發(fā)展規(guī)劃、競爭危機等方面詳細探討，知己知彼，了解自身商業(yè)結構，才能發(fā)揮優(yōu)勢，扎根商業(yè) ，展望未來 。 陽光 100目前最欠缺的是人氣和消費習慣引導問題，這是商業(yè)慣例，任何一個新的地標性商業(yè)區(qū)域的發(fā)展到成熟是需要一個周期的，河東商圈是近幾年開發(fā)建設的，對于有長期消費習慣的柳州居民而言改變思維 需要一個過程去引導，河東商圈和河南、五星商業(yè)圈不一樣，這 2 個商圈沉淀了幾十年，形成 了潛移默化的商業(yè)文化，相當固定的消費群體，因此，我們在 新的商圈內定位必須是有針對性的，吸納精英階層的消費理念貫穿其中為主，輻射各個階層的 消費人群為輔的一種消費模式，即關注核心群，輻射全柳州。 ◆ 主題購物： 精品 百貨 +生活超市 ◆ 主題餐飲： 星巴克 +麥當勞 +必勝客 ◆ 風尚休閑： 水岸風尚街 +酒吧風情街 ◆ 兒童 樂園： 兒童主題購物 +兒童主題餐飲 +親子樂園 +兒童游樂城 ◆ 居家生活館 ： 風情 SPK 會所 +精品家居館 +上島咖啡 +主題健身 ◆ 頂級商務 ： 高級寫字樓 樓層品類布局 分析 ： 樓層 主力店 +輔助精品店布局 主力店商家結構 （例） 展店要求（面積 /水 /電 /煤） 負 1層 精品超市或主題保健專營店 ／ 2020㎡左右 ,排水系統、消系統符合商業(yè)要求 兒童樂園 ／ 2020㎡左右 ,排水系統、消系統符合 商業(yè)要求 1層 小型連鎖西餐廳 +通訊品牌旗艦店 +數碼旗艦店 +化妝品（品牌鞋類）形象店 麥當勞 300400m2/商業(yè)街或十萬人口覆蓋社區(qū)，水 2吋管 /250KW電力 KFC 300500m2/商業(yè)街或社區(qū)商業(yè)中心 水 2吋管 /250KW電力 哈根達斯 100200M2，高檔區(qū)域，商業(yè)街 2層 咖啡館 +品牌成熟服裝旗艦店或店中店 統一星巴克咖啡 100200m2/水 2吋管 /50KW，實面大于 150m2，需店內設衛(wèi)生間 Costa coffee 150m2/水 /50KW 中型連鎖西餐廳 必勝客（韓式料理） 450m2/商業(yè)街或成熟高檔社區(qū) 水 2吋管 /250KW電力 /煤氣不需要 3層 運動用品連鎖 +體育休閑品牌 迪卡儂、大美天地 100㎡左右經營面積 ，帶動整層戶外用品專營店 4層 主打女裝品牌 +女裝配飾 +輔助女性用品 (化妝品、鞋帽等） Jessica、 ELLE、古琦 主力女裝陳列面積一般需要 4080㎡，如果作為形象店則更大，對于位置要求嚴格，首選上下行電梯黃金實現范圍，對于商業(yè)人氣倒不是特別高，因為走的是高端路線，吸引的是一定層次消費群。 ② 對于國外的品牌 國內沒辦法直接聯系的 ，我們通過電話和郵件的形式進行重點 招商 。 ④做好前期招商優(yōu)惠推介政策， 如保底租金，前期采取免租一定期限吸納優(yōu)秀商家入駐， 采取放水養(yǎng)魚的方式以商養(yǎng)商，聚合人氣，提升服務質量。月 ① 針對主力品牌可以考慮自營或者設定免租期 12年期，培養(yǎng)市場前期預設 2年是免租，預留招商空間，后續(xù)根據市場行情臺階上浮 1 ／ 同上 79W 80元／㎡月 同上 5 ／ 同上 12W 30元／㎡月 同上 招商手冊、網站、樓書、 DM 海報、媒體軟文、招商優(yōu)惠政策、招商意向書等招商道具的準備，都涉及到前期招商費用支出 ，方案中我預先擬定出需要支出的費用項目，也便于工作開展 ，按需求推進招商工作計劃： 序 號 工作事 項 （招商支出 費 用 項 ） 負責單 位 完成日期 1 項 目 LOGO、名 稱 確定 發(fā) 展商、代理公司 待定 2 商 場 平面 圖 發(fā) 展商、代理公司 待定 3 項 目外立面的 設計 定案 發(fā) 展 商、代理公司 待定 4 招商手 冊 的制定、印刷 發(fā) 展商、代理公司 待定 5 招商宣 傳單張 、折 頁設計 、印刷 發(fā) 展商、代理公司 待定 6 租金及折扣、付款方式的制定 發(fā) 展商、代理公司 待定 7 商 場 裝修 標 準 發(fā) 展商、代理公司 待定 8 招商培 訓 發(fā) 展商、代理公司 待定 9 新 聞發(fā) 布 會籌備 發(fā) 展商、代理公司 待定 10 專業(yè)雜 志、 報 刊、 電視 廣告定稿、投放 發(fā) 展商、代理公司 待定 11 項 目 現場 招商中心及掛幅、路旗、 導視 牌的 設計 布置，中 華路招商接待中心的 設計 、裝修與 包裝、布置 發(fā) 展商、代理公司 待定 12 模型 設計 、制作、安裝 發(fā) 展商、代理公司 待定 14 物 業(yè) 管理公司及管理 費 確定 發(fā) 展商、代理公司 待定 十三、 招商工作推進計劃 考察咱們恒通樓盤施工進度，按這個進度推算估計要到 2020年底才正式竣工開業(yè)，那么招商設計按照 2 年 中期 時間 開始引進商業(yè)管理團隊到跟進整個商業(yè)進度 初步推進來設計如下表： 時間 2020 年 2020 年 步 驟 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 招商 調查 商 業(yè) 管理制度制定 內 部 構架確立 招商政策 擬 定 前期施工物 業(yè)介入 后期物業(yè)管理 商 業(yè) 管理公司入 駐 公 開 招商 開業(yè) 準備 后期商業(yè)管理 以上設計是預計在 2020 年年關前開業(yè)預計招商進度，實際進度根據工程推