商業(yè)地產(chǎn)策劃與定位112頁（ppt112頁)(文件)
【正文】 費者及購房者：街頭攔截 問卷調(diào)查 電話咨詢 □ 經(jīng)營者：入戶訪問 問卷調(diào)查? 訪問時間： 每個樣本約 1015分鐘討論市調(diào)布署83實地踩盤調(diào)查（實地觀察） 對巫山主要商業(yè)街區(qū)、典型商場、在售商業(yè)項目進行實地調(diào)查。項目正對景陽高架橋，兩者水平距離約為 5米，項目地面與高架橋面高差 3米多。 項目雖處于文教商圈內(nèi)，但只是一個端點的位置。 勝利北路是主要的商業(yè)網(wǎng)點集中地，而勞動路是一條交通主干道，商業(yè)相對比較弱，在規(guī)劃設計時開發(fā)商希望也在勞動路這一頭打造一個 MALL。 根據(jù)市調(diào)的數(shù)據(jù) ，建酒店或者建一個滿足以玩為主的酒店式公寓是有巨大市場的。因為城陽區(qū)作為一個新城區(qū)，離市中心交通距離近 1小時，同時目前還沒有直達車，交通極不方便；另外，城陽新商圈到底有什么新特點目前尚不清楚，在這種情況下，有 40%的人愿意去新區(qū)，值得懷疑。這與全國各地很多地方截然不同！ 這組數(shù)據(jù)的背后隱藏了什么樣的市場信息呢 ？ 經(jīng)營者更偏愛規(guī)模經(jīng)營、抱團經(jīng)營，重視經(jīng)營的集群效應； 北方受氣候的影響，單個門店保暖性差； 消費者更重視購物環(huán)境的大氣、寬敞和舒適； 投資者的多寡有直接關(guān)系，單個鋪產(chǎn)權(quán)明晰；111兩組市調(diào)數(shù)據(jù)引發(fā)的思考—— 經(jīng)過市調(diào)，青島市區(qū)消費者有可能到城陽區(qū)新商圈進行消費的占 40%、不愿去的占 40%、說不清的占 20%。困 難109 在市調(diào)中一個數(shù)據(jù)引起我們的思考，就是新余城市不大、人口不多、外來經(jīng)商人員也少，但酒店業(yè)異?；鸨?，各大小酒店幾乎是滿客。103104 面對這樣一個市場環(huán)境，我們是不是就按著發(fā)展商的原有定位做下去呢？按這樣的定位去做，項目成功的幾率有多大呢！ 如何決策？嚴密市調(diào)后，我們有四個重大發(fā)現(xiàn)??！105四個 重大 發(fā)現(xiàn) ——c景陽街調(diào)味品批發(fā)市場即將拆遷，現(xiàn)有經(jīng)營戶將無處 可去；c南極市場即將升級改造，現(xiàn)有經(jīng)營戶也將有段時期無處經(jīng)營；c項目地旁的倉儲物流場地準備整體轉(zhuǎn)讓，完全可以作為項目物流配套，解決調(diào)味品經(jīng)營戶的倉儲和物流；c陽光商城比本項目地段好，軟、硬件也相對市場作了升級，卻無法沖擊飽和的市場，租售停滯。 項目西側(cè)是電纜廠（哈爾濱哈纜廠）和物流業(yè)（威龍物流、老董頭物流）及倉儲，且衛(wèi)生狀況差。目標訪談 A、消費者隨機抽樣訪問 B、經(jīng)營商家入戶訪問 C、投資者問卷調(diào)查政府相關(guān)職能部門 向巫山縣規(guī)劃局了解城市未來規(guī)劃以及項目所在區(qū)域的發(fā)展方向，還有統(tǒng)計局、招商局等等網(wǎng)上查詢 查詢政府及行業(yè)信息網(wǎng)站，收集基礎(chǔ)資料選擇市調(diào)方法84制定市調(diào)時間85868788與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)89與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)90與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)91與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)92與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)93與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)94與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)95與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)96與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)97與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)98與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)99與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)100與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)101案例六：哈爾濱景陽街項目開發(fā)商原有定位：現(xiàn)代化辦公用品批零中心濱 城 財 富 港開發(fā)商定位依據(jù)： 景陽街做為 “辦公用品市場 ”在哈爾濱已經(jīng)家喻戶曉，本項目所在地段處于景陽街 “亞核心商圈 ”，成熟的辦公用品氛圍仍舊沖擊到本項目； 如果脫離辦公用品而標新立異定位其它產(chǎn)品市場，恐怕有 “賠了夫人又折兵 ”之嫌，本身的地段價值、商業(yè)氛圍將蕩然無存。77 以上四種 手法都因其自身的局限而無法真正全面、真實、客觀、科學、準確地反映我們項目所處的市場狀況。75因為 —— 踩盤，就更簡單了。自己去踩盤 。4. 市調(diào)的數(shù)據(jù)真正作用不大 。那么作為商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商，面對商家的這種等待，其招商思路就必須區(qū)別于市中心項目的招商！關(guān)鍵之點 五： 城市邊緣區(qū)域招商的現(xiàn)實思考68 以上是我們對長湴村項目的初步理解和思考。67 招不來大品牌超市，是否就一定不能成功？而招來了大品牌超市就一定能成功嗎？回答當然是否定的。如果社區(qū)居住者都是有較高文化層次，如大學教師，他們與大學生也會有很多共性。 這對矛盾如何解決，必須提升到一個重要高度來認識。關(guān)鍵之點 二：如何確定區(qū)域主要終端 消費群體的真實消費需求64 本項目面對的終端消費群大致分為四類，而消費層次卻相差很大，消費特性也各有不同。 二是適度超前，做強做高！不是最大的，但是最好的！63 要確定終端消費者的真正需求，首先必須確認消費群體的特性，即消費群體的 …… 從區(qū)域人口特點看，主要由四大塊組成：原住居民、新型社區(qū)居民、大學生、流動人口。焦點 ——62關(guān)鍵之點 一： 如何確立項目在該市場的江湖地位 目前長湴村商業(yè)項目還不是很多，其檔次也不是很高。 商業(yè)環(huán)境較差、檔次較低、交通混亂、人口素
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