易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃頁(yè)(文件)
【正文】 與陳仁科一起探尋……實(shí)地踩盤(pán)調(diào)查（實(shí)地觀(guān)察） 對(duì)巫山主要商業(yè)街區(qū)、典型商場(chǎng)、在售商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。項(xiàng)目正對(duì)景陽(yáng)高架橋，兩者水平距離約為 5米，項(xiàng)目地面與高架橋面高差 3米多。 項(xiàng)目雖處于文教商圈內(nèi)，但只是一個(gè)端點(diǎn)的位置。 勝利北路是主要的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中地，而勞動(dòng)路是一條交通主干道，商業(yè)相對(duì)比較弱，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)開(kāi)發(fā)商希望也在勞動(dòng)路這一頭打造一個(gè) MALL。 根據(jù)市調(diào)的數(shù)據(jù) ，建酒店或者建一個(gè)滿(mǎn)足以玩為主的酒店式公寓是有巨大市場(chǎng)的。因?yàn)槌顷?yáng)區(qū)作為一個(gè)新城區(qū)，離市中心交通距離近 1小時(shí)，同時(shí)目前還沒(méi)有直達(dá)車(chē)，交通極不方便；另外，城陽(yáng)新商圈到底有什么新特點(diǎn)目前尚不清楚，在這種情況下，有 40%的人愿意去新區(qū)，值得懷疑。這與全國(guó)各地很多地方截然不同！ 這組數(shù)據(jù)的背后隱藏了什么樣的市場(chǎng)信息呢 ？ 經(jīng)營(yíng)者更偏愛(ài)規(guī)模經(jīng)營(yíng)、抱團(tuán)經(jīng)營(yíng)，重視經(jīng)營(yíng)的集群效應(yīng)； 北方受氣候的影響，單個(gè)門(mén)店保暖性差； 消費(fèi)者更重視購(gòu)物環(huán)境的大氣、寬敞和舒適； 投資者的多寡有直接關(guān)系，單個(gè)鋪產(chǎn)權(quán)明晰； 110與陳仁科一起探尋……兩組市調(diào)數(shù)據(jù)引發(fā)的思考—— 經(jīng)過(guò)市調(diào)，青島市區(qū)消費(fèi)者有可能到城陽(yáng)區(qū)新商圈進(jìn)行消費(fèi)的占 40%、不愿去的占 40%、說(shuō)不清的占 20%。困 難108與陳仁科一起探尋…… 在市調(diào)中一個(gè)數(shù)據(jù)引起我們的思考，就是新余城市不大、人口不多、外來(lái)經(jīng)商人員也少，但酒店業(yè)異常火爆，各大小酒店幾乎是滿(mǎn)客。102與陳仁科一起探尋……103與陳仁科一起探尋…… 面對(duì)這樣一個(gè)市場(chǎng)環(huán)境，我們是不是就按著發(fā)展商的原有定位做下去呢？按這樣的定位去做，項(xiàng)目成功的幾率有多大呢！ 如何決策？嚴(yán)密市調(diào)后，我們有四個(gè)重大發(fā)現(xiàn)??！104與陳仁科一起探尋……四個(gè) 重大 發(fā)現(xiàn) ——c景陽(yáng)街調(diào)味品批發(fā)市場(chǎng)即將拆遷，現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶(hù)將無(wú)處 可去；c南極市場(chǎng)即將升級(jí)改造，現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶(hù)也將有段時(shí)期無(wú)處經(jīng)營(yíng)；c項(xiàng)目地旁的倉(cāng)儲(chǔ)物流場(chǎng)地準(zhǔn)備整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)耆梢宰鳛轫?xiàng)目物流配套，解決調(diào)味品經(jīng)營(yíng)戶(hù)的倉(cāng)儲(chǔ)和物流；c陽(yáng)光商城比本項(xiàng)目地段好，軟、硬件也相對(duì)市場(chǎng)作了升級(jí)，卻無(wú)法沖擊飽和的市場(chǎng)，租售停滯。 項(xiàng)目西側(cè)是電纜廠(chǎng)（哈爾濱哈纜廠(chǎng)）和物流業(yè)（威龍物流、老董頭物流）及倉(cāng)儲(chǔ)，且衛(wèi)生狀況差。目標(biāo)訪(fǎng)談 A、消費(fèi)者隨機(jī)抽樣訪(fǎng)問(wèn) B、經(jīng)營(yíng)商家入戶(hù)訪(fǎng)問(wèn) C、投資者問(wèn)卷調(diào)查政府相關(guān)職能部門(mén) 向巫山縣規(guī)劃局了解城市未來(lái)規(guī)劃以及項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展方向，還有統(tǒng)計(jì)局、招商局等等網(wǎng)上查詢(xún) 查詢(xún)政府及行業(yè)信息網(wǎng)站，收集基礎(chǔ)資料選擇市調(diào)方法83與陳仁科一起探尋……制定市調(diào)時(shí)間84與陳仁科一起探尋……85與陳仁科一起探尋……86與陳仁科一起探尋……87與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)與陳仁科一起探尋……88與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)與陳仁科一起探尋……89與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)與陳仁科一起探尋……90與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)與陳仁科一起探尋……91與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)與陳仁科一起探尋……92與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)與陳仁科一起探尋……93與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)與陳仁科一起探尋……94與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)與陳仁科一起探尋……95與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)與陳仁科一起探尋……96與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)與陳仁科一起探尋……97與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)與陳仁科一起探尋……98與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)與陳仁科一起探尋……99與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)與陳仁科一起探尋……100與陳仁科一起探尋……案例六：哈爾濱景陽(yáng)街項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商原有定位：現(xiàn)代化辦公用品批零中心濱 城 財(cái) 富 港開(kāi)發(fā)商定位依據(jù)： 景陽(yáng)街做為 “ 辦公用品市場(chǎng) ” 在哈爾濱已經(jīng)家喻戶(hù)曉，本項(xiàng)目所在地段處于景陽(yáng)街 “ 亞核心商圈 ” ，成熟的辦公用品氛圍仍舊沖擊到本項(xiàng)目； 如果脫離辦公用品而標(biāo)新立異定位其它產(chǎn)品市場(chǎng)，恐怕有 “賠了夫人又折兵 ” 之嫌，本身的地段價(jià)值、商業(yè)氛圍將蕩然無(wú)存。76與陳仁科一起探尋…… 以上四種 手法都因其自身的局限而無(wú)法真正全面、真實(shí)、客觀(guān)、科學(xué)、準(zhǔn)確地反映我們項(xiàng)目所處的市場(chǎng)狀況。74與陳仁科一起探尋……因?yàn)?—— 踩盤(pán)，就更簡(jiǎn)單了。自己去踩盤(pán) 。4. 市調(diào)的數(shù)據(jù)真正作用不大 。那么作為商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)商，面對(duì)商家的這種等待，其招商思路就必須區(qū)別于市中心項(xiàng)目的招商！關(guān)鍵之點(diǎn) 五： 城市邊緣區(qū)域招商的現(xiàn)實(shí)思考67與陳仁科一起探尋…… 以上是我們對(duì)長(zhǎng)湴村項(xiàng)目的初步理解和思考。 66與陳仁科一起探尋…… 招不來(lái)大品牌超市，是否就一定不能成功？而招來(lái)了大品牌超市就一定能成功嗎？回答當(dāng)然是否定的。如果社區(qū)居住者都是有較高文化層次，如大學(xué)教師，他們與大學(xué)生也會(huì)有很多共性。 這對(duì)矛盾如何解決，必須提升到一個(gè)重要高度來(lái)認(rèn)識(shí)。關(guān)鍵之點(diǎn) 二：如何確定區(qū)域主要終端 消費(fèi)群體的真實(shí)消費(fèi)需求63與陳仁科一起探尋…… 本項(xiàng)目面對(duì)的終端消費(fèi)群大致分為四類(lèi)，而消費(fèi)層次卻相差很大，消費(fèi)特性也各有不同。 二是適度超前，做強(qiáng)做高！不是最大的，但是最好的！62與陳仁科一起探尋…… 要確定終端消費(fèi)者的真正需求，首先必須確認(rèn)消費(fèi)群體的特性，即消費(fèi)群體的 …… 從區(qū)域人口特點(diǎn)看，主要由四大塊組成：原住居民、新型社區(qū)居民、大學(xué)生、流動(dòng)人口。焦點(diǎn) ——61與陳仁科一起探尋……關(guān)鍵之點(diǎn) 一： 如何確立項(xiàng)目在該市場(chǎng)的江湖地位 目前長(zhǎng)湴村商業(yè)項(xiàng)目還不
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