【正文】 開通從皇崗口岸到項目現(xiàn)場的業(yè)主住戶接送專車，方便香港客戶穿梭深港兩地，提供更加便利的交通網(wǎng)絡(luò) ! 設(shè)立 2200平方米的國際雙語幼兒園，為業(yè)主子女方便就讀。 2. 開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗豐富，產(chǎn)品設(shè)計能力領(lǐng)先市場。 購買用途 度假為主。 地塊周邊配套設(shè)施比較缺乏，特別是中檔商業(yè)及優(yōu)秀的教育資源。 市場比較法 【樣本選擇】 樣本必須具有參照意義，否則將影響價格的準確性。 市場定位的要素：目標區(qū)域 產(chǎn)品類型 項目概念 項目檔次 項目客戶定位 本部分通常主要采用 歸納法 或 目標客戶分析（ STP） 進行項目客戶定位。這些，都不足以深入分析客戶需求特征解決上述問題。 ? 價格分析 價格無疑是客戶選擇住宅產(chǎn)品時考慮的主要因素之一，在很多情況下價格往往超越其它因素而成為購買行為的決定性因素；同時，價格及銷售也直接關(guān)系到開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益。 我司在市場調(diào)研中會詳細了解各項目每種戶型（一居、二居、三居、四居、復(fù)式、躍層、錯層）的面積情況以及在整體中所占的比例，通過分析得出區(qū)域項目的戶型設(shè)計方面的特點。然后，根據(jù)物業(yè)所在位置將調(diào)研項目分區(qū)，如核心區(qū)、外圍區(qū)等，使以后的產(chǎn)品及價格、銷售等分析可以根據(jù)劃定的區(qū)域進行分析，使分析結(jié)果更加科學(xué)；也可根據(jù)項目的開盤時間將新老項目區(qū)分開，結(jié)合老產(chǎn)品更好地分析新產(chǎn)品各方面的特色 。 在對項目所在的區(qū)域進行市場分析前，首先分析項目 所在地塊以及周邊的自然人文環(huán)境和市政、生活配套 情況弄清項目自身情況及可借用的周邊配套設(shè)施，然 后再揭示整個區(qū)域市場的情況。保密 前 期 策 劃 的 意 義 項目研展報告的要點及方法 1. 易居中國項目前期研展的三個階段 可 行 性研 究價 格 定 位開 發(fā) 周 期銷 售 周 期經(jīng) 濟 效 益分 析推 廣 方 案市 場 研 究市 場 定 位客 戶 定 位產(chǎn) 品 定 位地 塊 產(chǎn) 品 方 案具 具 具具具具具具 具第一階段 可行性研究 第二階段 市場研究 第三階段 項目定位 第四階段 市場推廣 可行性研究是指開發(fā)商在投資決策前，對建設(shè)項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證的過程。 說明調(diào)研項目選取的依據(jù)，數(shù)據(jù)分析的原則和方法。 物業(yè)名稱 物業(yè)位置 發(fā)展商 開盤時間 入住時間 P1 P2 P3 P4 P5 樣表：樣本項目概況 ? 供應(yīng)情況 通過對區(qū)域市場供應(yīng)量（包括項目的總建筑面積、在售面積及尚未售出面積即未來市場供應(yīng)量）的統(tǒng)計分析，得出該區(qū)域現(xiàn)階段市場供應(yīng)情況及未來市場供應(yīng)情況。 物業(yè)名稱 一居 面積 比 例 二居 面積 比 例 三居 面積 比 例 四居 面積 比 例 躍層 面積 比 例 P1 29% 50% 21% P2 20% 167179 40% 40% P3 25% 25% 25% 25% P4 138174 33% 162210 34% 215247 33% P5 8% 30% 50% 2% 10% 樣表：樣本項目戶型面積及比例 ? 裝修情況 裝修情況主要包括項目的樓體外立面裝修、公共部分裝修（主指大堂）及戶內(nèi)裝修，外立面是建筑的外表，裝修情況直接反映出項目的品質(zhì)，中高檔項目的公共部分裝修通常采用精裝修，戶內(nèi)裝修則差異很大?？蛻舻男枨筇卣鳎▽Ξa(chǎn)品硬件、軟件的要求）也正是通過價格及銷售情況體現(xiàn)的，通過對市場上各項目價格銷售情況的深入分析，可以有效彌補需求調(diào)研的不足，更為準確、深入地發(fā)現(xiàn)客戶需求。易居可通過分布在各個區(qū)域的數(shù)十個代理樓盤的客戶數(shù)據(jù)和定期需求調(diào)研數(shù)據(jù)來深入分析客戶的需求。 是誰？需要什么樣的產(chǎn)品？怎樣進行決策？ 對目標物業(yè)的接受度分析 原有及潛在消費者需求特征變化 特征屬性 百分比 2235歲（ 2230歲） %（ %） 上海本地人 % 大專以上學(xué)歷（本科以上學(xué)歷） %（ %） 職業(yè)：公司職員 % 管理人員 % 專業(yè)技術(shù)人員 % 中高收入家庭（家庭月收入 5000元以上） % 出行主要交通工具：公交車、助動 /自行車、地鐵 % 擁有自己的住房 % 目前居住區(qū)域：徐匯、閔行、松江 % 目前工作區(qū)域：徐匯、長寧、閔行、松江 % 高接受群體特征 項目產(chǎn)品定位 本部分通常采用歸納法分析進行項目產(chǎn)品定位，主要包括以下方面： ?產(chǎn)品類型的選擇 ?產(chǎn)品線的組合 ?戶型（業(yè)態(tài)）及面積配比 一房 二房 三房 四房及以上 單元 組合 單元面積 (平方米 ) 單元 組合 單元面積(平方米 ) 單元 組合 單元面積(平方米 ) 單元 組合 單元面積(平方米 ) 目標市場現(xiàn)有 010% 5060 3550% 90110 4055% 110145 515% 145210 目標客戶偏好 1% 4065 36% 80100 50% 120150 13% 150200 可比在建項目 010% 6570 3050% 90110 4060% 115150 812% 140220 我們推薦 3% 6575 44% 85110 48% 110160 5% 160240 ? 產(chǎn)品概念 ：即體現(xiàn)產(chǎn)品特點，并充分引導(dǎo)客戶需求的產(chǎn)品概念、建筑 理念或生活理念。我公司在實踐中總結(jié)出以下樣本選取原則： 相近原則，相近地段會有更多的相近因素 成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義 功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位 市場比較法 范例 1： 市場比較法之標準高檔公寓價格擬合系數(shù)表 比較內(nèi)容 （指標） 權(quán)重 匯豪天下 (A) 耀江花園 (B) 仁恒河濱花園 (C) 海琪園 (D) 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 建筑自身品質(zhì)指標 70% / / / / 建筑規(guī)模 10% 1 1 社區(qū)景觀 10% 1 1 立面設(shè)計 10% 1 1 內(nèi)部裝修 15% 1 1 戶型設(shè)計 10% 1 1