【正文】 / 有 / / 有 有 有 P3 / 有 有 / 有 有 / 有 P4 / / / / / / / P5 / / 有 有 / 有 有 / ?樓宇配套 通過下表可以看出樣本項目在通訊、供電系統(tǒng)及電梯品牌選擇方面的情況。 ?銷售分析 商品房在銷售時一般分為導入期 、 強銷期以及持銷期 三個階段 ， 各個階段的銷售率是有很大差異的 。 樣表：樣本項目客群特征 項目名稱 客群特征 P1 P2 P3 P4 P5 本部分重點分析主要競爭項目的產(chǎn)品、價格、推廣及銷售 情況，為本項目提供競爭對手的詳細情況，借鑒成功的經(jīng)驗，汲取失敗的教訓。 ? 建筑方案設計建議 規(guī)劃設計建議 ? 總體規(guī)劃建議 ? 建筑風格建議 ? 園林設計建議 配套設施 ? 功能配套建議 ? 智能化建議 ? 會所設施建議 產(chǎn)品建議 ? 建筑單體建議 ? 戶型、面積建議 ? 戶型配比建議 ? 戶型設計細節(jié)建議 ? 裝修標準建議 社區(qū)服務建議 ? 物業(yè)管理公司建議 ? 物業(yè)服務內(nèi)容建議 產(chǎn)品定位的內(nèi)容： 定價原則 上市價格 現(xiàn)實價格 成本加成原則 整體發(fā)展原則 市場比較原則 價格影響因素分析 定價方法的選取 比較法、成本法、收益法、假設開發(fā)法、長期趨勢法 市場因素調整 。因此，易居方面立即組織專案小組討論會 ?? 案例討論 情景二： 這家開發(fā)商在易居的幫助下順利拍得了這塊土地，但同時開發(fā)商也陷入了迷茫，未來的市場環(huán)境會怎么變化？項目應該開發(fā)什么產(chǎn)品？項目的客戶在哪？ ?? 經(jīng)過討論，易居認為現(xiàn)階段的主要工作時進行深入細致的市場研究，消除開發(fā)商的疑問。 從片區(qū)競爭項目看，外銷客戶占有一定的比例，一般在 20%左右。起居生活有身份標志的尊貴府邸。 3. 離繁華市區(qū)較遠，公交系統(tǒng)不是很完。 配備豪華、職能化電梯，內(nèi)配液晶顯示器提供業(yè)主關心的信息，使業(yè)主上下樂趣無窮。 案例討論 四房二廳二衛(wèi) 149平米 三房二廳二衛(wèi) 109平米 戶型設計 —— 從 73平方米的 2房到 205平方米的平層大戶型，從頂層復式住宅到珍貴的獨立 TOWNHOUSE，每個戶型幾乎都力求不同的角度有不同的紅樹林海景面，滿足面積要求不同但品質要求同樣最高的客戶。 二類： 30歲以上的深港經(jīng)商者； 三類： 50歲左右的擬退休人士； 一類： 30歲以上，做市場銷售的行業(yè)； 二類：私企中高層管理（比白領高，比金領低一點的灰領階層）； 三類：私企經(jīng)營業(yè)主（利潤較高的行業(yè)）。 從競爭項目看，外銷客戶占有很重要的比例。 隨著香港經(jīng)濟的復蘇，銀行方面通過減息等措施刺激了香港客群的 置業(yè)熱情，外銷市場比較活躍。 上海目前房地產(chǎn)項目的成本主要包括： 土地成本 前期成本 建筑安裝成本 配套成本 其他成本（管理成本、銷售成本、不可預見成本、財務成本） 序號 工程類別 平均造價（元 /平方米） 備 注 一 土地費用 1 土地使用權出讓金 / 土地開發(fā)動遷費用及土地使用費 2 土地出讓契稅 / 按出讓金的 3%計算 二 建安費用 1 普通商品房 多層 9501050 ?67層住宅 小高層 13501450 ?812層住宅 中高層 15501650 ?1824層住宅 高層 20232100 ?2834層住宅 2 高檔商品房 多層 17001800 ?設 1層地下車庫 小高層 20502150 ?設 1層地下車庫 高層 27502850 ?設 1層地下車庫 3 酒店式公寓 高層 43004600 ?含精裝修費用 4 獨立式地下車庫 地下一層 29003100 地下二層 46004900 5 別墅 一般獨立別墅 12501450 ?地上 23層 半地下室獨立別墅 13501550 ?半地下室、地上 23層 聯(lián)體別墅 10501250 ?地上 23層 高檔裝修別墅 4100或以上 ?地上 23層 序號 工程類別 平均造價（元 /平方米） 備 注 7 辦公樓 多層（無地下室） 13001600 ?地上 4層 多層（有地下室） 17001800 ?地下 1層，地上 67層 8 商辦樓 高層（中低檔） 36004100 ?地下 1層，地上 2030層，中央空調，局部幕墻，合資電梯 高層（中高檔） 5600或以上 ?地下 2層或以上，地上 2535層，中央空調，幕墻 /鋁板，進口電梯 超高層（高檔） 860010100 ?地下 2層，地上 4050層，鋼結構，幕墻 /鋁板 /進口石材 9 體育健身俱樂部 / 5300或以上 ?社區(qū)高級會所 10 商業(yè) 多層一般商場 26002900 ?地上 45層 多層綜合商場 41005100 ?地下 1層，地上 45層，無塔樓 綜合商業(yè)建筑 5100或以上 ?地下 23層，上部 45層、 2030層辦公塔樓 大賣場 3300或以上 ?家樂福、百安居 11 旅游酒店 多層旅館 27003100 ?無星級 高層旅館 33003700 ?無星級 國際三星級酒店 45005000 ?不包括精裝修及家具 國際四星級酒店 50008000 ?不包括精裝修及家具 國際五星級酒店 12023或以上 ?不包括精裝修及家具，超高層 三 前期費用 1 勘查設計費 / ? 按總投資的 %計 2 建筑設計費 50100 ? 含施工圖；按住宅建筑面積計 3 景觀設計費 2030 ? 按扣除地面附屬物基底面積計算 4 設計招投標管理費 / ? 按總投資的 %計 5 施工招投標管理費 / ? 按總投資的 %計 6 審圖及設計咨詢費 6 ? 按地面總建筑面積計 7 施工監(jiān)理費 10 ? 按地面總建筑面積計 8 質監(jiān)費 / ? 按建安費的 %計 9 施工證費 / ? 按建安費的 %計 10 測繪費 1 ? 按地面總建筑面積計；含竣工測繪 11 可行性報告編制費 / 12 臨水臨電費 / 13 竣工圖編制 3 四 配套費用 1 住宅配套費用 ? 用地紅線外 （ 1） 大市政配套費 320 ? 含紅線外道路、上水、燃氣、電話等，按住宅建筑面積計 （ 2） 排水配套費 15 ? 按地面總建筑面積計 2 室外附屬工程費用 ?綠化、道路、變配電站、煤表房、上下水管道、 CCTV、紅外線報警 （ 1） 綠化建設費 12 ?按住宅建筑面