【正文】 ………………………………………………………………………………………………………33政府層面………………………………………………………………………………………………………………34媒體層面………………………………………………………………………………………………………………34客戶層面………………………………………………………………………………………………………………35八、推廣進程構想………………………………………………………………………………………………………37后 記……………………………………………………………………………………………………………………38前 言經(jīng)歷了北京房地產(chǎn)沉浮發(fā)展的十多年來，市場已由原先的“賣方市場”轉為現(xiàn)有的“買方市場”，以市場的整合轉為市場的細分，至此北京房地產(chǎn)市場進入了激烈的競爭時代，即從具體實物的競爭進入了系統(tǒng)形象的競爭，消費者在經(jīng)過了數(shù)多樓盤的洗腦后，也日漸成熟和專業(yè)，在對關心物業(yè)位置、價格、房型等因素外，也關心起售后服務以及發(fā)展商的信譽實力，這也是市場發(fā)展的必然趨勢。項目區(qū)位分析本項目所在地位于熱點區(qū)域朝陽亞奧版圖內(nèi)，西連接中關村高新科技區(qū)，緊鄰奧林匹克體育中心及規(guī)劃中的國家森林公園。 建議：本項目的住宅部分最好以LOFT公寓形式來銷售。因此，從市場的競爭狀況開始分析，以下是我們例舉的區(qū)域內(nèi)主要在售項目，通過對其調(diào)查分析，以便得出區(qū)域市場的需求點，為項目產(chǎn)品定位提供市場依據(jù)。付出一層的價錢，即得兩層空間及復式的全部優(yōu)點；4） 項目在施工階段已在墻體內(nèi)設預埋件、鋼梁、空調(diào)插座等，等驗收交房后再給做樓板和樓梯；5） 在銷售階段先將樓板與樓梯的費用算在房價內(nèi)，但給客戶說是免費安裝樓梯和樓板；6） ，把隔出來上部的空間面積做成衛(wèi)生間，贈送給朝向差的一戶。注意事項：來自.... 中國最大的資料庫下載1）項目目標客戶定位于初次置業(yè)的白領階層及部分投資客；2）銷售方式為買一層面積，送兩層空間；3），總價控制在50萬元左右；4）就本項目建筑設計圖上所示，已經(jīng)在每戶中隔出了一塊樓板，并做了樓梯，我們建議沒必要，原因有三： A．提高了工程造價； B．增加了室內(nèi)建筑面積； C．限制了室內(nèi)布局，無法滿足客戶的個性需求；5）在驗收時，用墻板紙將公共走廊上部分空間封住，等交房時再將這部分空間打開；5）在銷售合同中要注明公共走廊上部分空間產(chǎn)權由開發(fā)商支配，以避免后期帶來糾紛。建筑內(nèi)部主要用料為：大廈外墻：鋼化玻璃幕墻配高級不銹鋼外墻飾； 內(nèi)墻及天花：各單位內(nèi)墻及天花髹上等乳膠漆； 隔音鋁窗 ：單位內(nèi)電鍍原色隔音鋁窗連清玻璃片； 電線及電話線：單位內(nèi)部裝置入墻電線及插 座。日漸成型的奧運場館建設工程——鳥巢、水立方、奧林匹克主題公園、各項比賽場館、大面積綠化及水面的建設等。五、項目形象包裝形象風格取向根據(jù)本案的項目定位—— “亞奧創(chuàng)意LOFT自由空間”，在LOGO、VI系統(tǒng)的設計上，色彩的使用以整體風格設定要能滿足本案高檔住宅的形象及客戶心理預期，因此，建議重塑項目形象風格，取向建議：質(zhì)感的、豐厚的、精致的、國際化的、富有創(chuàng)意的特點象征物的設計為利于項目的形象性傳播，建議為本案專門設計一個可供在各個場合、二維及三維場合使用的象征物。并與物業(yè)管理密切配合，刊登有關知識和信息等等。 房型較小且為LOFT式，目標客戶以中端為主，因此推廣受眾應確定在一定階層范圍；本案推廣通道的基本策略原則為：216。 強銷階段通過針對性較強的高檔直投、富有感染力的現(xiàn)場包裝以及口碑傳播廣泛的公關活動、沙龍論壇等推廣通道在目標市場形成強有力的購買誘因。大賽主題：以創(chuàng)意打造更為美好舒適的未來生活，以創(chuàng)意描繪無限可能的未來生活，展現(xiàn)面向世界、海納百川、植根傳統(tǒng)、暢想未來的人文精神?！?廣告配合標識牌，配飾建議等工地現(xiàn)場工地現(xiàn)場的包裝對本案至關重要，是首要保障的第一推廣渠道。政府層面本案是唯一的、不可復制的“奧運工程”區(qū)域，無疑是國家、市、區(qū)、所在鄉(xiāng)各級政府的關注與支持焦點，因此，適時、及時的搞好與政府層面，特別是當?shù)剜l(xiāng)政府的溝通與成果展示是本案公共關系的首要前提。針對特殊需要的專題性客戶關系維護在不同的銷售階段為配合開發(fā)、銷售、入住的需要舉行的專題活動。 開盤階段的新聞宣傳計劃的制定與執(zhí)行；216。 主題性新聞宣傳計劃的制定與執(zhí)行；216。 各類印刷品的增加及補充；216。 以物業(yè)公司為主組織的社區(qū)活動；216。因此，我們希望在與貴公司接觸前期借本報告提出我司的一些想法，隨著工作深入，在開發(fā)前期，本著為開發(fā)商負責的原則，為開發(fā)商提供更多的，來自于市場科學分析和銷售經(jīng)驗得出的建議。而這一切，需要在項目定位時，結合區(qū)域發(fā)展趨勢即，精準把握兩年內(nèi)區(qū)域空白市場和旺銷市場，進行鮮明指向性的定位。 下項目入住資料、入住活動的籌備。216。216。 開盤前工作籌備；216。具體手段如下：時事新聞強化區(qū)域前景與社會認同本案推廣過程中可利用的長期事件新聞線索有：□ 奧運建設項目紛紛啟動 奧運版塊成為居住主流區(qū)域□ 奧運帶來的2800億投資厚遇□ 業(yè)主“暢游奧運森林公園”活動針對本案的新聞線索有：□ 鳥巢邊上安個家□ 笑看賽場風云□ 我的地盤，我來決定□ 無限空間，無限可能……借勢奧運，結合產(chǎn)品，不斷創(chuàng)造新聞話題，強化本案的公寓品質(zhì)和未來強力升值空間，進一步鞏固客戶忠誠度和美輿度。拓展通道選擇周邊與本項目同等檔次的物業(yè)，與其物聯(lián)合舉辦針對“未來奧運村的生活”、“奧運價值論”等話題的論壇活動?；蚴占蛻糍Y料及會刊，或各種國際品牌雜志類刊物，比如：美容、健身、時尚等在一定階層內(nèi)形成目標客戶的廣泛認可和口碑傳播，并直接帶動銷售。 各推廣通道通過科學的協(xié)調(diào)，相互滲透，保持統(tǒng)一的基調(diào)貫穿項目運營全程，達到理想的目標市場反響，并通過準確的針對性節(jié)約推廣成本。 與銷售人員合為推廣共同體，是本案最為重要的傳播通道并賦予項目附加值?！?模型建議制作：區(qū)域發(fā)展模型或樓體模型：為了能使首次到訪的客戶對社區(qū)整體規(guī)劃及建筑立面和細節(jié)的載體有直觀感受，因此，建議在費用和時間保證的前提下制作區(qū)域發(fā)展模型，比例為1：100；或制作樓體模型，比例為1：75。如：項目立面的表現(xiàn)、區(qū)位的表現(xiàn)、創(chuàng)意戶型等重要節(jié)點表現(xiàn)、社區(qū)整體規(guī)劃平面表現(xiàn)等。；▼區(qū)域情結濃厚；看重區(qū)域交通與公建配套；▼注重居住環(huán)境帶來的體面感與身份感。人文風范 —— 建立多功能時尚會所，舉辦參與性極強的特色活動，讓同質(zhì)化人群在有在有形和無形的空間里有一個自由、 和諧的溝通平臺，構筑項目特色