土地增值稅法ppt課件(2)-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 ），有關(guān)的稅金 =（100008000） 5% （ 1+7%+3%） +10000 ‰=115 （萬元），增值額＝ 100008400115=1485（萬元） ? 【 例題 例：某公司 2022年 6月購(gòu)入一棟房屋，價(jià)款 80萬元，并取得發(fā)票， 2022年8月將房屋轉(zhuǎn)讓，取得價(jià)款 200萬元，不能取得評(píng)估價(jià)格，那么評(píng)估價(jià)格＝ 80*（ 1＋ 5*5%）＝ 100（萬元）。教育費(fèi)附加視同稅金扣除。（如：登記費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等 (房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的契稅款也包括在內(nèi) )） 第四節(jié) 應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目 ? ：（適用新建房轉(zhuǎn)讓） ? 是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括 6項(xiàng)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。 ? 【 例題 ?單選題 】 下列各項(xiàng)中，應(yīng)征土地增值稅的是（ ）。 抵押 期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。 ? 包含的三個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)：①轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否 國(guó)家所有 ；②土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓 ；③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否 取得收入 。 （ 2） 2022年 新增 內(nèi)容：投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)屬于從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅 。判斷題 】 土地增值稅使用超率累進(jìn)稅率，累進(jìn)依據(jù)為增值額占轉(zhuǎn)讓收入的比例。 ? （ 2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝ [(1)＋ (2)] 10%（或以內(nèi)） 【 2022年 新增內(nèi)容 ? 。 ? 【 歸納 】 ：從不同轉(zhuǎn)讓主體的不同轉(zhuǎn)讓行為看扣除項(xiàng)目的差異： 企業(yè)情況 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況 可扣除項(xiàng)目 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 轉(zhuǎn)讓新建房 ① 營(yíng)業(yè)稅； ② 城建稅和教育費(fèi)附加 （ 加計(jì)扣除 ） 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除 =（ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本 ） 20% 非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 轉(zhuǎn)讓新建房 ① 營(yíng)業(yè)稅； ② 印花稅； ③ 城建稅和教育費(fèi)附加 各類企業(yè) 轉(zhuǎn)讓存量房 ① 評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià) 成新度折扣率 ② 不能取得評(píng)估價(jià)格的 ， 按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì) 5％ 計(jì)算扣除 （ 新增 ） ① 營(yíng)業(yè)稅； ② 印花稅； ③ 城建稅和教育費(fèi)附加； ④ 購(gòu)房時(shí)繳納的契稅 （ 按發(fā)票每年加計(jì) 5%的 納稅人適用 ） 各類企業(yè) 單純轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開發(fā)的土地 ? 【 例題 B 第五節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算 ?一、增值額（計(jì)稅依據(jù)） ? 土地增值額＝轉(zhuǎn)讓收入 扣除項(xiàng)目金額 ? 在實(shí)際的房地產(chǎn)交易過程中，納稅人有下列情形之一的，則 按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收 土地增值稅： ? 、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的； ? ； ? ，又無正當(dāng)理由的。 B ? 【 考題 ?計(jì)算題 】 （ 2022年）某房地產(chǎn)開發(fā)公司于 2022年 6月受讓一宗土地使用權(quán)，依據(jù)受讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價(jià)款 8 000萬元，當(dāng)月辦妥土地使用證并支付了相關(guān)稅費(fèi)。 ? （ 4）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除的開發(fā)費(fèi)用。 （預(yù)售）許可證 2年仍未銷售完的 『正確答案』 【 考題 ?單選題 】 （ 2022年）清算土地增值稅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的會(huì)所等公共設(shè)施，其成本費(fèi)用可以扣除的情形是（ ）。 ? 申報(bào)時(shí)間 :納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后 7日內(nèi)。 ?二、因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，免征土地增值稅。 （ 3） 銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致 ， 在清算前已發(fā)生補(bǔ) 、 退房款的 ， 應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整 。其他開發(fā)費(fèi)用扣除比例為 4%） ? 要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)計(jì)算回答問題，每問需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。 【 例題 ?單選題
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