【正文】 售 ） 許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的 （ 3） 納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的 （ 4） 省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況 要點(diǎn) 主要規(guī)定 非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定 將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利 、獎(jiǎng)勵(lì) 、 對(duì)外投資 、 分配給股東 、 償債 、 換取非貨幣性資產(chǎn)等 ， 發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn) 收入按下列方法和順序確認(rèn)： （ 1） 按本企業(yè)在同一地區(qū) 、 同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定 （ 2） 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年 、 同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定 房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的 ，安置用房視同銷(xiāo)售處理 將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí) ， 產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下 不征收土地增值稅 ， 在稅款清算時(shí)不列收入 ， 不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用 2022年 新增內(nèi)容： 土地增值稅清算時(shí) （ 1） 已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的 ， 按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入； （ 2） 未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的 ， 以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入 。 ? （說(shuō)明：當(dāng)?shù)剡m用的城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為 5%；教育費(fèi)附加征收率為 3%；契稅稅率為 3%；購(gòu)銷(xiāo)合同適用的印花稅稅率為 ‰ ；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)適用的印花稅稅率為 ‰ 。 第一項(xiàng)目；據(jù)此選出稅率和扣除率； ? 第四，計(jì)算稅額。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為 12 000萬(wàn)元，成新率 70%。 【 2022年新增內(nèi)容 】 ? ，但能提供購(gòu)房發(fā)票的： ? 舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì) 5%計(jì)算扣除。即：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本） 10%以內(nèi) ? （ 2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述 2項(xiàng)所述兩種辦法。從收入的形式來(lái)看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。 不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。 ? （二）具體事項(xiàng)征稅的規(guī)定 有關(guān)事項(xiàng) 是否屬于征稅范圍 、贈(zèng)予 （ 1）繼承；不征（無(wú)收入） （ 2）贈(zèng)予：公益性贈(zèng)予、贈(zèng)予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，不征； 非公益性贈(zèng)予，征。LOGO 第 8章 土地增值稅法 財(cái)稅與公共管理學(xué)院 伍云峰 第一節(jié) 土地增值稅基本原理 ?一、土地增值稅概念 ? 土地增值稅是對(duì) 有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有 土地 使用權(quán) 及地上建筑物和其他附著物 產(chǎn)權(quán) （簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)），取得 增值收入 的 單位和個(gè)人 征收的一種稅。 出讓 所取得的行為； 、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為，如房地產(chǎn)的出租。 企業(yè)兼并時(shí)，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中，暫免征收。 ? % % % % ? 『正確答案』 A 土地增值額＝應(yīng)稅收入－扣除項(xiàng)目合計(jì) ?一、應(yīng)稅收入 ? 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。 ? 評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià) 成新度折扣率 ? 重置成本的含義是：對(duì)舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。 2022年 5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓?zhuān)〉檬杖?0000萬(wàn)元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)。 ?二、應(yīng)納稅額計(jì)算 ? 應(yīng)納稅額＝增值額 適用稅率 扣除項(xiàng)目金額 速算扣除系數(shù) 計(jì)算土地增值稅要注意 4個(gè)步驟 ： ? 第一，要計(jì)算扣除項(xiàng)目，注意扣除項(xiàng)目歸集時(shí)的具體內(nèi)容； ? 第二，計(jì)算土地增值額，就是收入減去扣除項(xiàng)目； ? 第三，計(jì)算土地增值率，前述第二項(xiàng)目 247。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計(jì) 6 200萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售期間發(fā)生管理費(fèi)用 700萬(wàn)元、銷(xiāo)售費(fèi)用 400萬(wàn)元、利息費(fèi)用 500萬(wàn)元（只有 70%能夠提供金融機(jī)構(gòu)的證明）。 ? （ 6）計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售寫(xiě)字樓應(yīng)繳納的土地增值稅。如果超過(guò) 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。本章主要內(nèi)容： LOGO 伍云峰