【正文】 售 ） 許可證滿三年仍未銷售完畢的 （ 3） 納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的 （ 4） 省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況 要點 主要規(guī)定 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利 、獎勵 、 對外投資 、 分配給股東 、 償債 、 換取非貨幣性資產(chǎn)等 ， 發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) 收入按下列方法和順序確認： （ 1） 按本企業(yè)在同一地區(qū) 、 同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定 （ 2） 由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、 同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定 房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項目房地產(chǎn)安置回遷戶的 ，安置用房視同銷售處理 將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時 ， 產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下 不征收土地增值稅 ， 在稅款清算時不列收入 ， 不扣除相應(yīng)的成本和費用 2022年 新增內(nèi)容： 土地增值稅清算時 （ 1） 已全額開具商品房銷售發(fā)票的 ， 按照發(fā)票所載金額確認收入； （ 2） 未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的 ， 以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入 。 ? （說明：當?shù)剡m用的城市維護建設(shè)稅稅率為 5%；教育費附加征收率為 3%；契稅稅率為 3%；購銷合同適用的印花稅稅率為 ‰ ；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的印花稅稅率為 ‰ 。 第一項目；據(jù)此選出稅率和扣除率； ? 第四，計算稅額。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機關(guān)認定的重置成本價為 12 000萬元，成新率 70%。 【 2022年新增內(nèi)容 】 ? ，但能提供購房發(fā)票的： ? 舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計 5%計算扣除。即：房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本） 10%以內(nèi) ? （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述 2項所述兩種辦法。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。 ? （二）具體事項征稅的規(guī)定 有關(guān)事項 是否屬于征稅范圍 、贈予 （ 1）繼承；不征（無收入） （ 2）贈予：公益性贈予、贈予直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人，不征； 非公益性贈予，征。LOGO 第 8章 土地增值稅法 財稅與公共管理學院 伍云峰 第一節(jié) 土地增值稅基本原理 ?一、土地增值稅概念 ? 土地增值稅是對 有償轉(zhuǎn)讓國有 土地 使用權(quán) 及地上建筑物和其他附著物 產(chǎn)權(quán) （簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)），取得 增值收入 的 單位和個人 征收的一種稅。 出讓 所取得的行為； 、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為，如房地產(chǎn)的出租。 企業(yè)兼并時，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中，暫免征收。 ? % % % % ? 『正確答案』 A 土地增值額＝應(yīng)稅收入－扣除項目合計 ?一、應(yīng)稅收入 ? 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。 ? 評估價格＝重置成本價 成新度折扣率 ? 重置成本的含義是：對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時的建材價格及人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標準的新房及建筑物所需花費的成本費用。 2022年 5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10000萬元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。 ?二、應(yīng)納稅額計算 ? 應(yīng)納稅額＝增值額 適用稅率 扣除項目金額 速算扣除系數(shù) 計算土地增值稅要注意 4個步驟 ： ? 第一，要計算扣除項目，注意扣除項目歸集時的具體內(nèi)容； ? 第二，計算土地增值額，就是收入減去扣除項目； ? 第三，計算土地增值率，前述第二項目 247。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費和材料費共計 6 200萬元，開發(fā)銷售期間發(fā)生管理費用 700萬元、銷售費用 400萬元、利息費用 500萬元（只有 70%能夠提供金融機構(gòu)的證明）。 ? （ 6）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅。如果超過 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。本章主要內(nèi)容： LOGO 伍云峰