【正文】 標準住宅不能適用條例第八條的免稅規(guī)定。同時，納稅人可按土地成本與開發(fā)成本之和的20%加計可扣除項目。（3）因城市規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務機關(guān)審核，免征土地增值稅。對于四項費用稅務機關(guān)認為與定額標準差異大，結(jié)合《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清理管理有關(guān)問題的通知》，稅務機關(guān)至少還要證明A房地產(chǎn)企業(yè)提供的“憑證或資料不符合清算要求或不實”。成本分攤的審核車庫未計容，不應分攤“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。B集團這幾年的財政資金返還記錄顯示，B集團2010年收到A項目地塊的土地出讓金返還款、配套費、該款項被約定用于A項目基礎設施建設和拆遷。二是商鋪、幼兒園收入偏低。該項目申報四項費用之和達到4億元，單位面積成本2376元，超出按竣工計算的定額標準。A項目已預繳土地增值稅1102萬元，申請退稅1102萬元。四、有關(guān)土地增值稅方面的法律法規(guī)和部門規(guī)章（一）中華人民共和國土地增值稅暫行條例（1993月12月13日國務院138號令）（二）中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則（1995年1月27日財法字【1995】006號）（三）財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 財稅[1995]48號（四）國家稅務總局國家土地管理局關(guān)于土地增值稅若干征管問題的通知 國稅發(fā)[1996]4號（五）國家稅務總局建設部關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知 國稅發(fā)[1996]48號（六）國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知 國辦發(fā)〔2005〕26號（七）國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知國稅發(fā)[2006]187號（八）財政部 國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 財稅[2006]21號（九）國家稅務總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知 國稅發(fā)[2009]91號（十）國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知國稅函[2010]220號！第二篇：土地增值稅案例籌劃分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對土地增值稅進行籌劃是常態(tài)。假如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得國有土地使用權(quán)或者通過其他特殊的市場化行為，也可以達到納稅籌劃的目的。比如，一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一共開發(fā)五個項目，經(jīng)預算，這五個項目的增值率可能分別為25%、38%、43%、54%、68%，如果合理運用成本均衡籌劃法，經(jīng)過調(diào)整可能的增值率為29%、40%、48%、49%、50%，結(jié)果必然導致實際稅負的降低。舉例說明：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)普通標準住宅項目，扣除項目金額為8000萬元，當?shù)赝愖≌氖袌鍪蹆r約l億元，假如定價1億元，則增值率為（100008000）247?！芭R界點”籌劃法稅法規(guī)定，建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和20%的，予以免稅。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準備開發(fā)一塊精裝修的樓盤，（），該企業(yè)可以分兩次簽定合同。2005年6月1日起，普通標準住宅應同時滿足：，單套建筑面積在120平方米以下。土地增值稅清算是指，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)和有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，填寫清算申報表，向主管稅務機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理清算手續(xù)，結(jié)清土地增值稅稅款的行為。二、涉及房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算的稅收優(yōu)惠（一）財政部確定的其他扣除項 財政部確定的一項重要扣除項目是，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算的納稅籌劃方法納稅籌劃，是指納稅人通過合法手段，對戰(zhàn)略、經(jīng)營、投資及財務活動和涉稅事項進行事先規(guī)劃和安排，以節(jié)約稅收、遞延納稅、降低稅務風險為目標的一系列稅務規(guī)劃活動。目前萬科開發(fā)的樓盤就是這樣運用該方法的典型例子。根據(jù)臨界點的稅負效應，可以對此進行納稅籌劃?，F(xiàn)在進行納稅籌劃，銷售房屋定價9600萬元，其他不變，則增值率為（96008000）247。根據(jù)稅法規(guī)定：財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按項目地價款和開發(fā)成本之和的5％以內(nèi)計算扣除。老項目3％征收率。一、案例（一）基本案情A項目由A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全資開發(fā)。銷售收入的爭議問題。通過重新劃分清算單位，九號樓非住宅4100㎡的單價提高到6500元，直接導致審核調(diào)減應退土地增值稅約300萬元。但是根據(jù)稅務機關(guān)掌握的二手房申報信息，與A項目地段和建設規(guī)模相近的營業(yè)用房合同均價在18000元/㎡。“其他”中196萬余元未提供發(fā)票明細表。（四）稅務機關(guān)處理最終，稅務機關(guān)只針對前述提到的幾個明顯違法的問題進行了調(diào)整，調(diào)減應退增值稅369萬元。（三）A房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險應對針對土地成本問題：雖然涉案地塊有財政返還資金，但是按照合同約定該資金是返還至B集團而非A房地產(chǎn)企業(yè)，且A企業(yè)與B集團是獨立法人主體，因此從A房地產(chǎn)企業(yè)角度看，在計算土地增值稅時，該筆財政返還資金不能沖減獲地成本。）（5）對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。住宅:。方法一：按核算項目先整體計算增值額和增值率，確定相應稅率后，再按面積分別核算增值額，計算土地增值稅。增值率＝增值額247。增值率＝增值額247。普通標準住宅扣除項目: 247。商鋪扣除項目＝247。由此可見，兩種方法計算相差懸殊，按第一種方法應納的土地增值稅為136397元。在這五項成本中，只能在建安成本和開發(fā)間接費用這兩項成本中增加成本，當然，貴公司提供的有關(guān)費用，特別是在“前期工程費用，基礎設施費和公共配套設施費”的數(shù)據(jù)上可能存在不準確性，有增加的可能，但無論如何，如何增加呢？第二，我建議以下方法供參考：首先，（），如果要增加開發(fā)成本，247?？鄢椖?00％＝()247。第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃案例分析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃案例分析【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營流程主要分房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)或在建工程銷售(或出租)兩個階段，其過程涉及了企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等主要稅種。假如．銷售該商品房的收入為R萬元，則銷售稅金及附加為：R*5%*(1+7%+3%)=%R萬元，此時全部可扣除項目金額為：100+%R(萬元)。綜上所述：當該商品房售價R＜，該房地產(chǎn)企業(yè)可以享受到起征點的稅收優(yōu)惠照顧；而當128．48萬元＜R＜, 企業(yè)應降低出售價格，使增值稅額不超過可扣除增值額的20％，以享受起征點稅收優(yōu)惠；如果企業(yè)想通過提高售價獲取更大收益，否則價格提高帶來的收益將不足以彌補價格提高所增加的稅收負擔。同理，當預計利息＜5萬元，方案一允許扣除的開發(fā)費用＜5+100*5%=10萬元，方案二可扣除金額=100*10%=10萬元，此時應采用第二種方式；當預計利息=5萬元，兩種方法均可。2．簽訂分售合同這種方法的做法是：當所開發(fā)的住房初步完工但還沒有安裝附屬設備以及裝璜、裝飾時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便和購買者整訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同；當附屬設備安裝完畢或裝潢裝飾完畢后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再和購買者簽訂附屬設備安裝及裝璜、裝飾合同，這樣該企業(yè)則只需就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用計征土地增值稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額：不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能享受稅收優(yōu)惠。所以進一步籌劃的關(guān)鍵是將普通住宅的增值率控制在20％以內(nèi)