【正文】 標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條的免稅規(guī)定。同時(shí)，納稅人可按土地成本與開發(fā)成本之和的20%加計(jì)可扣除項(xiàng)目。（3）因城市規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，免征土地增值稅。對于四項(xiàng)費(fèi)用稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為與定額標(biāo)準(zhǔn)差異大，結(jié)合《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清理管理有關(guān)問題的通知》，稅務(wù)機(jī)關(guān)至少還要證明A房地產(chǎn)企業(yè)提供的“憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)”。成本分?jǐn)偟膶徍塑噹煳从?jì)容，不應(yīng)分?jǐn)偂叭〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額”。B集團(tuán)這幾年的財(cái)政資金返還記錄顯示，B集團(tuán)2010年收到A項(xiàng)目地塊的土地出讓金返還款、配套費(fèi)、該款項(xiàng)被約定用于A項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和拆遷。二是商鋪、幼兒園收入偏低。該項(xiàng)目申報(bào)四項(xiàng)費(fèi)用之和達(dá)到4億元，單位面積成本2376元，超出按竣工計(jì)算的定額標(biāo)準(zhǔn)。A項(xiàng)目已預(yù)繳土地增值稅1102萬元，申請退稅1102萬元。四、有關(guān)土地增值稅方面的法律法規(guī)和部門規(guī)章（一）中華人民共和國土地增值稅暫行條例（1993月12月13日國務(wù)院138號令）（二）中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（1995年1月27日財(cái)法字【1995】006號）（三）財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 財(cái)稅[1995]48號（四）國家稅務(wù)總局國家土地管理局關(guān)于土地增值稅若干征管問題的通知 國稅發(fā)[1996]4號（五）國家稅務(wù)總局建設(shè)部關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知 國稅發(fā)[1996]48號（六）國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知 國辦發(fā)〔2005〕26號（七）國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知國稅發(fā)[2006]187號（八）財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 財(cái)稅[2006]21號（九）國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知 國稅發(fā)[2009]91號（十）國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知國稅函[2010]220號！第二篇：土地增值稅案例籌劃分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對土地增值稅進(jìn)行籌劃是常態(tài)。假如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得國有土地使用權(quán)或者通過其他特殊的市場化行為，也可以達(dá)到納稅籌劃的目的。比如，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一共開發(fā)五個(gè)項(xiàng)目，經(jīng)預(yù)算，這五個(gè)項(xiàng)目的增值率可能分別為25%、38%、43%、54%、68%，如果合理運(yùn)用成本均衡籌劃法，經(jīng)過調(diào)整可能的增值率為29%、40%、48%、49%、50%，結(jié)果必然導(dǎo)致實(shí)際稅負(fù)的降低。舉例說明：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目，扣除項(xiàng)目金額為8000萬元，當(dāng)?shù)赝愖≌氖袌鍪蹆r(jià)約l億元，假如定價(jià)1億元，則增值率為（100008000）247?！芭R界點(diǎn)”籌劃法稅法規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，予以免稅。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備開發(fā)一塊精裝修的樓盤，（），該企業(yè)可以分兩次簽定合同。2005年6月1日起，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿足：，單套建筑面積在120平方米以下。土地增值稅清算是指，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)和有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，填寫清算申報(bào)表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理清算手續(xù)，結(jié)清土地增值稅稅款的行為。二、涉及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算的稅收優(yōu)惠（一）財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng) 財(cái)政部確定的一項(xiàng)重要扣除項(xiàng)目是，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算的納稅籌劃方法納稅籌劃，是指納稅人通過合法手段，對戰(zhàn)略、經(jīng)營、投資及財(cái)務(wù)活動(dòng)和涉稅事項(xiàng)進(jìn)行事先規(guī)劃和安排，以節(jié)約稅收、遞延納稅、降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為目標(biāo)的一系列稅務(wù)規(guī)劃活動(dòng)。目前萬科開發(fā)的樓盤就是這樣運(yùn)用該方法的典型例子。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，可以對此進(jìn)行納稅籌劃。現(xiàn)在進(jìn)行納稅籌劃，銷售房屋定價(jià)9600萬元，其他不變，則增值率為（96008000）247。根據(jù)稅法規(guī)定：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按項(xiàng)目地價(jià)款和開發(fā)成本之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。老項(xiàng)目3％征收率。一、案例（一）基本案情A項(xiàng)目由A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全資開發(fā)。銷售收入的爭議問題。通過重新劃分清算單位，九號樓非住宅4100㎡的單價(jià)提高到6500元，直接導(dǎo)致審核調(diào)減應(yīng)退土地增值稅約300萬元。但是根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握的二手房申報(bào)信息，與A項(xiàng)目地段和建設(shè)規(guī)模相近的營業(yè)用房合同均價(jià)在18000元/㎡?！捌渌敝?96萬余元未提供發(fā)票明細(xì)表。（四）稅務(wù)機(jī)關(guān)處理最終，稅務(wù)機(jī)關(guān)只針對前述提到的幾個(gè)明顯違法的問題進(jìn)行了調(diào)整，調(diào)減應(yīng)退增值稅369萬元。（三）A房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對針對土地成本問題：雖然涉案地塊有財(cái)政返還資金，但是按照合同約定該資金是返還至B集團(tuán)而非A房地產(chǎn)企業(yè)，且A企業(yè)與B集團(tuán)是獨(dú)立法人主體，因此從A房地產(chǎn)企業(yè)角度看，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，該筆財(cái)政返還資金不能沖減獲地成本。）（5）對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。住宅:。方法一：按核算項(xiàng)目先整體計(jì)算增值額和增值率，確定相應(yīng)稅率后，再按面積分別核算增值額，計(jì)算土地增值稅。增值率＝增值額247。增值率＝增值額247。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅扣除項(xiàng)目: 247。商鋪扣除項(xiàng)目＝247。由此可見，兩種方法計(jì)算相差懸殊，按第一種方法應(yīng)納的土地增值稅為136397元。在這五項(xiàng)成本中，只能在建安成本和開發(fā)間接費(fèi)用這兩項(xiàng)成本中增加成本，當(dāng)然，貴公司提供的有關(guān)費(fèi)用，特別是在“前期工程費(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)”的數(shù)據(jù)上可能存在不準(zhǔn)確性，有增加的可能，但無論如何，如何增加呢？第二，我建議以下方法供參考：首先，（），如果要增加開發(fā)成本，247。扣除項(xiàng)目100％＝()247。第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃案例分析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃案例分析【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營流程主要分房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)或在建工程銷售(或出租)兩個(gè)階段，其過程涉及了企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等主要稅種。假如．銷售該商品房的收入為R萬元，則銷售稅金及附加為：R*5%*(1+7%+3%)=%R萬元，此時(shí)全部可扣除項(xiàng)目金額為：100+%R(萬元)。綜上所述：當(dāng)該商品房售價(jià)R＜，該房地產(chǎn)企業(yè)可以享受到起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠照顧；而當(dāng)128．48萬元＜R＜, 企業(yè)應(yīng)降低出售價(jià)格，使增值稅額不超過可扣除增值額的20％，以享受起征點(diǎn)稅收優(yōu)惠；如果企業(yè)想通過提高售價(jià)獲取更大收益，否則價(jià)格提高帶來的收益將不足以彌補(bǔ)價(jià)格提高所增加的稅收負(fù)擔(dān)。同理，當(dāng)預(yù)計(jì)利息＜5萬元，方案一允許扣除的開發(fā)費(fèi)用＜5+100*5%=10萬元，方案二可扣除金額=100*10%=10萬元，此時(shí)應(yīng)采用第二種方式；當(dāng)預(yù)計(jì)利息=5萬元，兩種方法均可。2．簽訂分售合同這種方法的做法是：當(dāng)所開發(fā)的住房初步完工但還沒有安裝附屬設(shè)備以及裝璜、裝飾時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便和購買者整訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同；當(dāng)附屬設(shè)備安裝完畢或裝潢裝飾完畢后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再和購買者簽訂附屬設(shè)備安裝及裝璜、裝飾合同，這樣該企業(yè)則只需就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用計(jì)征土地增值稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額：不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受稅收優(yōu)惠。所以進(jìn)一步籌劃的關(guān)鍵是將普通住宅的增值率控制在20％以內(nèi)