【正文】 用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用。 ? ③ 開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）：銷售費用、管理費用、財務費用。包括兩方面內容： 第一，納稅人為取得土地使用權支付的地價款：出讓方式取得的地價款為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得的地價款為按規(guī)定補交的土地出讓金；以轉讓方式取得的地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款。 ? （ 2）房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。 ? ：（ 1）以轉讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象；（ 2）征稅面比較廣；（ 3）采用扣除法和評估法計算增值額；（ 4）實行超率累進稅率；（ 5）實行按次征收。第二，前期工程費。第一，利息支出據(jù)實扣，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；第二，其他開發(fā)費用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的 5%以內計算扣除；公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本） 5%以內 ? 納稅人不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金額金融機構貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的 10%以內計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿 12個月但超過 6個月的，可以視同為一年。 ? 【 答案 】 B【 解析 】 評估價格 =12022 70%=8400（萬元），稅金 =（ 100008000） 5% （ 1+7%+3%）+10000 %=115（萬元），增值額 =100008400115=1485（萬元） ? ? 土地增值稅的計算步驟如下： ? （ 1）計算轉讓房地產(chǎn)取得的收入； ? （ 2）計算扣除項目金額； ? （ 3）計算增值額： ? （ 4）計算增值額占扣除項目金額的比例，確定適用稅率； ? （ 5）計算應納稅額。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需 600萬元，該房子為七成新，按 500萬元出售，支付有關稅費共計 。 5640 100%＝%，適用稅率 30%應繳納的土地增值稅＝ 2360 30%＝ 708（萬元） ? 【 例題 ? 【 解析 】 準予扣除項目金額 =900+2800+(900+2800) 10%+40+(900+2800) 20%=4850(萬元 ) ? 土地增值額 =120224850=7150(萬元 ) ? 土地增值額占扣除項目金額比例 =7150247。 ≈24% ? 應納土地增值稅 = 30%= ? （ 3） 4月取得土地使用權不需要繳納土地增值稅。 ≈% ? 應納土地增值稅 = 30%= ? （ 7）以土地使用權投資不征收土地增值稅，但是投資后轉讓股權的則要征收土地增值稅，收入為股權轉讓收入 600萬元。 2022年 4月～ 6月該公司取得租金收入共計 60萬元，銷售部分全部售完，共計取得銷售收入 14000萬元。 (1800＋ 204)] 100%=% ? 應納土地增值稅 =1396 40%(1800＋ 204) 5%== ? 計提土地增值稅時： 借：營業(yè)稅金及附加 4 582 000 貸：應交稅費 —— 應交土地增值稅 4 582 000 ? 實際繳納時： 借：應交稅費 —— 應交土地增值稅 4 582 000 貸：銀行存款 4 582 000 ? 【 案例 7－ 4】 某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建造商品住宅樓一批，在工程未全部竣工結算前已預售一批商品房，按規(guī)定預繳土地增值稅 150萬元。 (4200－ 504＋ 306)=% ? 應納土地增值稅 =2118 40%－ 4002 5%= 借：固定資產(chǎn)清理 6 471 000 貸：應交稅費 —— 應交土地增值稅 6 471 000 ? 上繳稅費時： 借：應交稅費 —— 應交土地增值稅 6 471 000 貸：銀行存款 6 471 000 ? 結轉固定資產(chǎn)清理損益時： 借：固定資產(chǎn)清理 14 709 000 貸：營業(yè)外收入 14 709 000 土地增值稅納稅申報表的填制