土地增值稅的會(huì)計(jì)核算-wenkub
2023-01-23 18:16:17 本頁(yè)面
【正文】 公式表示： 加計(jì)扣除費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本） 20% ? 注意：對(duì)取得土地使用權(quán)后 ,未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓?zhuān)辉试S扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，不得加計(jì)扣除。 ? ④ 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的“三稅一費(fèi)”，即：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、教育費(fèi)附加。開(kāi)發(fā)費(fèi)用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時(shí)，不是按實(shí)際發(fā)生額，而是按標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出。第四，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。 ? 第二，納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，如登記、過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)和契稅。從形式看，包括：貨幣收入；實(shí)物收入；其他收入。 ? 土地增值稅的征稅范圍及納稅人 ? ? 土地增值稅的包括所有有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的行為。第 7章 土地增值稅的會(huì)計(jì)核算 ? 土地增值稅概述 ? 土地增值稅的會(huì)計(jì)核算 ? 土地增值稅納稅申報(bào)表的填制 土地增值稅概述 ? 土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 ? ? 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。 ? （ 1）實(shí)物收入：按收入時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格折算成貨幣收入； ? （ 2）無(wú)形資產(chǎn)收入：專(zhuān)門(mén)評(píng)估確定其價(jià)值后折算成貨幣收入； ? （ 3）外國(guó)貨幣：按照取得收入的當(dāng)天或當(dāng)月 1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯率折算。 ②開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本），這部分是納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括： ? 第一，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。第五，公共配套設(shè)施費(fèi)。 ? 納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的。注意：在計(jì)算稅金時(shí)要注意題目中給定的納稅人的情況： ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅因已納入管理費(fèi)用，因而不得在此扣除。 ? （ 2）舊房和建筑物的扣除項(xiàng)目的確定： ? ①房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格 :評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià) 成新度折扣率（成新度不等同于會(huì)計(jì)的折舊） ? 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì) 5%計(jì)算扣除。 ? ③轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金 :營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅 。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為 12022萬(wàn)元，成新率 70%.該企業(yè)在繳納土地增值稅時(shí)計(jì)算的增值額為（ ）。開(kāi)發(fā)該寫(xiě)字樓有關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用 1 000萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 3 000萬(wàn)元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為 500萬(wàn)元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有 50萬(wàn)元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為 555萬(wàn)元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為 5%。 計(jì)算題 】 某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢 20世紀(jì) 90年代建造的廠房，當(dāng)時(shí)造價(jià) 100萬(wàn)元，無(wú)償取得土地使用權(quán)。 100%＝ % ? （ 6）應(yīng)納稅額＝ 30%－ 0＝ （萬(wàn)元） ? 【 例題 扣除項(xiàng)目金額 100%＝ 2360247。該企業(yè)轉(zhuǎn)讓生產(chǎn)車(chē)間應(yīng)繳納的土地增值稅為（ ）萬(wàn)元。計(jì)算公司應(yīng)納土地增值稅。 ? 要求：計(jì)算本年該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅。 ? 允許扣除的稅金 = ? 扣除項(xiàng)目金額合計(jì) =300+= ? 增值額 == ? 增值率 =247。 100)+= ? 增值額 == ? 增值率 =247。 100)+= ? 增值額 == ? 增值率 =247。 ≈% ? 應(yīng)納土地增值稅 = 40% 5%== ? 【 例題 3月下旬該公司將開(kāi)發(fā)建造的寫(xiě)字樓總面積的 20%轉(zhuǎn)為公司的固定資產(chǎn)并用于對(duì)外出租，其余部分對(duì)外銷(xiāo)售。（說(shuō)明：該公司適用的城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為 7%；教育費(fèi)附加征收率為 3%；契稅稅率為 3%；其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為 5%.） ? 【 答案 】 （ 1）土地成本 =（ 6000+6000 3%） 70% 80%=（萬(wàn)元） ? （ 2）開(kāi)發(fā)成本 =5800 80%=4640（萬(wàn)元） ? （ 3）開(kāi)發(fā)費(fèi)用 =300 80%+（ +4640） 5%=240+=（萬(wàn)元） ? （ 4）稅金 =14000 5% （ 1+7%+3%） =770（萬(wàn)元） ? （ 5）扣除項(xiàng)目金額 =+4640++700+（ +4640） 20%=11136（萬(wàn)
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