土地增值稅法ppt課件(2)(完整版)
【正文】 】 2022年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入 ，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費及開發(fā)成本合計為 4800萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息；該商品房所在地的省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為 10%；銷售商品房繳納的有關(guān)稅金770萬元。該企業(yè)在繳納土地增值稅時計算的增值額為 ( )。 ? 計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿 12個月計一年；超過一年，未滿 12個月但超過 6個月的，可以視同為一年。 ? （適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓） ? 包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅。 ?二、確定增值額的扣除項目 ? （適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓），包括： ? （ 1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款； ? （ 2）納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。 不征（無收入）。 不 征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。 ?二、我國土地增值稅的特點 ? （一）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù) ? （二）征稅面比較廣 ? （三）實行超率累進稅率 ? （四）實行按次征收 第二節(jié) 納稅義務(wù)人與征稅范圍 ?一、納稅義務(wù)人 ? 土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。 基本征稅范圍 不屬于征稅范圍 ，包括出售、交換和贈與； 國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓； 。 (即：投資方或被投資方是房企的都要征 ) 建成 后自用，暫免征； 建成后轉(zhuǎn)讓，征 。（ ） ? 【 答案 】 ? 【 例題 ?單選題 】 某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓商品樓收入 5000萬元，計算土地增值額準允扣除項目金額 4200萬元，則適用稅率為（ ）。關(guān)于利息的其他規(guī)定】 ? （ 1）全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。 ? 舊房及建筑的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。單選題 】 某國有企業(yè) 2022年 5月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付價款 8000萬元。 ? 。自 2022年 7月起至 2022年 6月末，該房地產(chǎn)開發(fā)公司使用受讓土地 60%（其余 40%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓并全部銷售，依據(jù)銷售合同共計取得銷售收入 18 000萬元。 ? （ 5）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳土地增值稅的增值額。 『正確答案』 B ABC D 第六節(jié) 稅收優(yōu)惠 ?一、建造普通標準住宅的稅收優(yōu)惠 ? 納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的，免征土地增值稅。 ?【 本章小結(jié) 】 土地增值稅是企業(yè)所得稅前可扣除的稅種。 ? 【 提示 】 20%是起征點， %都不納稅， 21%應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。 『 答案解析 』 （ 2） 8000 （ 1+3%） 60%=4944（萬元） （ 3） 18000 5% （ 1+5%+3%） =972（萬元） （ 4） 500 70%+（ 4944+6200） 4%=（萬元） （ 5） （ 4944+6200） 20%=18000=（萬元） （ 6） 應(yīng)納土地增值稅 = 30%=（萬元） ?三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算 要點 主要規(guī)定 清算單位 （ 1） 土地增值稅以國家有關(guān)部門 審批 的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算 ， 對于分期開發(fā)的項目 ， 以分期項目為單位清算 （ 2） 開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的 ， 應(yīng)分別計算增值額 清算條件 納稅人 應(yīng)進行土地增值稅的清算 的三種情況 （ 1） 房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工 、 完成銷售的 （ 2） 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的 （ 3） 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 主管稅務(wù)機關(guān) 可要求 納稅人進行土地增值稅清算的四種情況 （ 1） 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目 ， 已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上 ， 或該比例雖未超過 85%， 但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的 （ 2） 取得銷售 （ 預
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