【正文】 實際發(fā)生的期間費用通過合法的方式轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項目直接成本中去。因此在扣除項目金額一定的情況下，轉(zhuǎn)讓收入越少，土地增值額就越小，當(dāng)然稅率和稅額就越低。超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。第一篇：土地增值稅籌劃思路（范文）房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營方式比較特殊，土地增值稅征收管理難度較大，其中，非常特出的問題是，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，以及納稅人采取預(yù)售方式出售商品房。所謂“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。所以，分散房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓收入，從而達(dá)到降低應(yīng)稅收入的目的，就是一項很好的應(yīng)用。從而，期間費用減少，房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本卻增大了。因為房地產(chǎn)項目開發(fā)成本可以直接扣除的項目有：土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。因此，成本均衡分?jǐn)偸堑咒N增值額、節(jié)約稅負(fù)的一種方法。假如房地產(chǎn)開發(fā)項目主要依靠借款，利息費用較高，則應(yīng)當(dāng)以金融機(jī)構(gòu)的借款證明，對利息予以沖抵費用；反之，借款很少，則不列利息支出（財務(wù)費用），充分運用占項目地價款和開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)的銷售費用和管理費用予以調(diào)整，從而達(dá)到節(jié)約了數(shù)額不菲的稅負(fù)的目的，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。（3）合作建房籌劃法稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征收土地增值稅。A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交的稅務(wù)師事務(wù)所出具鑒證報告審定的銷售截止期為2014年12月，㎡，%。而同時，商鋪均價9000元/㎡，幼兒園均價4500元/㎡，初步看來也是低于市場價的。另有合同單價明顯低于評估均價而未調(diào)增銷售收入的普通住宅59套。另一方面向企業(yè)取得了各棟的施工圖、竣工圖電子資料，并向第三方造價咨詢公司尋求幫助。四是喬木結(jié)算價格與造價信息差額比較大。但是A房地產(chǎn)企業(yè)與B集團(tuán)系獨立法人，B集團(tuán)將財政返還資金用于A項目的情況該如何從稅法上定性，這在稅法領(lǐng)域沒有定論，存在稅務(wù)風(fēng)險。針對四項費用的問題：A房地產(chǎn)企業(yè)四項費用算下來比定額標(biāo)準(zhǔn)高不少，但是由于稅法相關(guān)規(guī)定中對土地增值稅清算要求并沒有詳細(xì)明確的標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過A房地產(chǎn)企業(yè)的據(jù)理力爭，稅務(wù)機(jī)關(guān)只對缺少發(fā)票的部分費用予以調(diào)整不許扣除。（二）銷售收入是否有少計的情況銷售收入是計算土地增值稅應(yīng)納稅增值額的基礎(chǔ)，也是在土地增值稅預(yù)繳階段的預(yù)征率適用的基礎(chǔ)，因此無論在土地增值稅預(yù)繳階段還是清算階段，稅務(wù)機(jī)關(guān)都會判斷是否存在隱瞞銷售收入的行為，比如是否有隱瞞銷售價格的行為、附屬辦公設(shè)備的購銷合同價格是否合理、裝修合同價格是否合理、土地增值稅的清算單位是否合理合法等?！钡诜康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲得盡量大的經(jīng)濟(jì)效益，將一些普通標(biāo)準(zhǔn)住宅商品樓的底層部分作為商鋪開發(fā)銷售。（+）=247。低于50%，適用30%的稅率。本項目的普通住宅可以享受免土地增值稅的待遇。（+）＋(+)247。（+）＋(+)247?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字[1995]6號）第八條規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。已經(jīng)實現(xiàn)的商鋪和住宅的銷售收入:,其中：；，已售面積：。(＋)100%=20%。意味著企業(yè)將在不違反現(xiàn)行法律規(guī)定的前提下，通過對其應(yīng)稅行為的事前、事中進(jìn)行合理籌措和安排，盡可能減少納稅的行為或者推遲納稅時間而取得稅后利益最大化的經(jīng)濟(jì)行為。此時可扣除項目金額為100+%*=(萬元)。因此，納稅人應(yīng)先預(yù)計轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)可分?jǐn)偫⒅С?，按照?guī)定的兩種扣除方式衡量并選擇扣除費用較大的方式。(1)假如該企業(yè)和購買者整訂合同時，對房屋價格和附屬設(shè)備的價格不加區(qū)分，則銷售稅金及附加=(800+200)*5％*（1+7％+3％)= 55萬元(5％的營業(yè)稅、7％的城建稅和3%的教育費附加)，全部可扣除項目金額=500+55=555(萬元)。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費用為400萬元，增值額為600萬元。例：E房地產(chǎn)公司出售商品房取得銷售收入5000萬元．其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售額為3000萬元．豪華住宅的銷售額為2000萬元。尤其是全面“營改增”以后，房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算應(yīng)注意些什么，如何籌劃為企業(yè)謀取最大利益。三、租售階段開發(fā)產(chǎn)品出售處理；土地增值稅也有視同銷售？代收費用如何處理最節(jié)稅？一、土地增值清算的疑難問題和應(yīng)對措施l 清算單位的確定 ；l 清算條件中“完成銷售”和“已轉(zhuǎn)讓”的界定，納稅人結(jié)清土地增值稅的時間 ； l 成本對象的分類 ；l 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是否可以與非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅合并計算？ l 財政返還款的處理 ； l 甲供材問題 ；l 人防車位面積是可售面積還是不可售面積？l 變相銷售地下車位是否應(yīng)確認(rèn)土地增值稅清算收入？ l 成本分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇 ；l 清算后又發(fā)生成本是否允許二次清算？ l “四項成本”不實如何核定征收？l 如何認(rèn)定“價格明顯偏低且無合理正當(dāng)理由”？ l 定金、訂金、意向金在實際檢查中如何明確區(qū)分？ l 銷售舊房產(chǎn)如何計算土地增值稅？l 土地增值稅的會計處理。(1)假設(shè)不分開核算，這種情況下：銷售稅金及附加=5000*5％*(1+7%+3％)=275萬元，全部可扣除項目金額=3200+275=3475萬元，增值額=50003475=1525萬元，增值率=1525／3475*100％= ％，適用30％的稅率應(yīng)繳土地增值稅稅額=1525*30％=（萬元）(2)假設(shè)分開核算，則：1)銷售普通住宅：銷售稅童及附加=3000*5%*(1+7％+3％)=165萬元，全部可扣除項目金額=2200十165=2365萬元，增值額=30002365=635萬元，增值率=635／2365*100％=27％，適用30％的稅率應(yīng)繳土地增值稅稅額635*30%=190．5（萬元）；2)銷售豪華住宅：銷售稅金及附加=2000*5％*(1+7％+3％)=110萬元，全部可扣除項目金額=lOO0+110=1110萬元,增值額=20001110=890萬元，增值率=890／1110*100％=80％。但是如果將該房屋的出售分為兩個合同，一份為房屋出售合同，不包括裝修費用，房屋出售價格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元；另一份為房屋裝修合同，裝修收入300萬元，允許扣除的成本100萬元。增值額=800—544=256萬元,增值率=256／544*100％=47．06％。令A(yù)+100 *5%=100* 10%，解得：A=（10％5％)*lOO=5（萬元）。(2)納稅人想通過提高售價獲取更太收益的最低售價。下面將就土地增值稅的籌劃思路進(jìn)行闡述：一、利用“起征點”選擇最優(yōu)納稅方案根據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本之和的20％的可免征土地增值稅，超過20％的，應(yīng)就其全部增值額計稅。C+D= B=（假設(shè)未來對未售的住宅和商鋪的單價分別為C元，D元）。則計算如下：扣除項目＝土地成本＋房屋開發(fā)成本＋費用扣除10％＋加計扣除20％＋稅金＝＋＋（＋）10％＋（＋）20％＋+＝＋（元）。第二種計算方法雖然符合稅法“分別核算增值額”的規(guī)定，但是顯然不符合“納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算”的規(guī)定。商鋪增值額＝－＝（元）；商鋪增值率＝247。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額＝－＝（元）。商鋪應(yīng)納的土地增值稅＝()247。假設(shè)增加綠化費用為A元，+A，分析如下： 已售商鋪和住宅分配的開發(fā)成本為：（+A）%=+(元)=(+)元。已售商鋪和住宅分配的開發(fā)成本： %=(元)。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通