【正文】 實(shí)際發(fā)生的期間費(fèi)用通過(guò)合法的方式轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接成本中去。因此在扣除項(xiàng)目金額一定的情況下，轉(zhuǎn)讓收入越少，土地增值額就越小，當(dāng)然稅率和稅額就越低。超過(guò)20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。第一篇：土地增值稅籌劃思路（范文）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式比較特殊，土地增值稅征收管理難度較大，其中，非常特出的問(wèn)題是，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，以及納稅人采取預(yù)售方式出售商品房。所謂“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。所以，分散房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓收入，從而達(dá)到降低應(yīng)稅收入的目的，就是一項(xiàng)很好的應(yīng)用。從而，期間費(fèi)用減少，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本卻增大了。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本可以直接扣除的項(xiàng)目有：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。因此，成本均衡分?jǐn)偸堑咒N(xiāo)增值額、節(jié)約稅負(fù)的一種方法。假如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要依靠借款，利息費(fèi)用較高，則應(yīng)當(dāng)以金融機(jī)構(gòu)的借款證明，對(duì)利息予以沖抵費(fèi)用；反之，借款很少，則不列利息支出（財(cái)務(wù)費(fèi)用），充分運(yùn)用占項(xiàng)目地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本之和的10%以內(nèi)的銷(xiāo)售費(fèi)用和管理費(fèi)用予以調(diào)整，從而達(dá)到節(jié)約了數(shù)額不菲的稅負(fù)的目的，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。（3）合作建房籌劃法稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征收土地增值稅。A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提交的稅務(wù)師事務(wù)所出具鑒證報(bào)告審定的銷(xiāo)售截止期為2014年12月，㎡，%。而同時(shí)，商鋪均價(jià)9000元/㎡，幼兒園均價(jià)4500元/㎡，初步看來(lái)也是低于市場(chǎng)價(jià)的。另有合同單價(jià)明顯低于評(píng)估均價(jià)而未調(diào)增銷(xiāo)售收入的普通住宅59套。另一方面向企業(yè)取得了各棟的施工圖、竣工圖電子資料，并向第三方造價(jià)咨詢公司尋求幫助。四是喬木結(jié)算價(jià)格與造價(jià)信息差額比較大。但是A房地產(chǎn)企業(yè)與B集團(tuán)系獨(dú)立法人，B集團(tuán)將財(cái)政返還資金用于A項(xiàng)目的情況該如何從稅法上定性，這在稅法領(lǐng)域沒(méi)有定論，存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用的問(wèn)題：A房地產(chǎn)企業(yè)四項(xiàng)費(fèi)用算下來(lái)比定額標(biāo)準(zhǔn)高不少，但是由于稅法相關(guān)規(guī)定中對(duì)土地增值稅清算要求并沒(méi)有詳細(xì)明確的標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)A房地產(chǎn)企業(yè)的據(jù)理力爭(zhēng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)只對(duì)缺少發(fā)票的部分費(fèi)用予以調(diào)整不許扣除。（二）銷(xiāo)售收入是否有少計(jì)的情況銷(xiāo)售收入是計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅增值額的基礎(chǔ)，也是在土地增值稅預(yù)繳階段的預(yù)征率適用的基礎(chǔ)，因此無(wú)論在土地增值稅預(yù)繳階段還是清算階段，稅務(wù)機(jī)關(guān)都會(huì)判斷是否存在隱瞞銷(xiāo)售收入的行為，比如是否有隱瞞銷(xiāo)售價(jià)格的行為、附屬辦公設(shè)備的購(gòu)銷(xiāo)合同價(jià)格是否合理、裝修合同價(jià)格是否合理、土地增值稅的清算單位是否合理合法等?！钡诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了獲得盡量大的經(jīng)濟(jì)效益，將一些普通標(biāo)準(zhǔn)住宅商品樓的底層部分作為商鋪開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售。（+）=247。低于50%，適用30%的稅率。本項(xiàng)目的普通住宅可以享受免土地增值稅的待遇。（+）＋(+)247。（+）＋(+)247?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)）第八條規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的商鋪和住宅的銷(xiāo)售收入:,其中：；，已售面積：。(＋)100%=20%。意味著企業(yè)將在不違反現(xiàn)行法律規(guī)定的前提下，通過(guò)對(duì)其應(yīng)稅行為的事前、事中進(jìn)行合理籌措和安排，盡可能減少納稅的行為或者推遲納稅時(shí)間而取得稅后利益最大化的經(jīng)濟(jì)行為。此時(shí)可扣除項(xiàng)目金額為100+%*=(萬(wàn)元)。因此，納稅人應(yīng)先預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)可分?jǐn)偫⒅С?，按照?guī)定的兩種扣除方式衡量并選擇扣除費(fèi)用較大的方式。(1)假如該企業(yè)和購(gòu)買(mǎi)者整訂合同時(shí)，對(duì)房屋價(jià)格和附屬設(shè)備的價(jià)格不加區(qū)分，則銷(xiāo)售稅金及附加=(800+200)*5％*（1+7％+3％)= 55萬(wàn)元(5％的營(yíng)業(yè)稅、7％的城建稅和3%的教育費(fèi)附加)，全部可扣除項(xiàng)目金額=500+55=555(萬(wàn)元)。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費(fèi)用為400萬(wàn)元，增值額為600萬(wàn)元。例：E房地產(chǎn)公司出售商品房取得銷(xiāo)售收入5000萬(wàn)元．其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷(xiāo)售額為3000萬(wàn)元．豪華住宅的銷(xiāo)售額為2000萬(wàn)元。尤其是全面“營(yíng)改增”以后，房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算應(yīng)注意些什么，如何籌劃為企業(yè)謀取最大利益。三、租售階段開(kāi)發(fā)產(chǎn)品出售處理；土地增值稅也有視同銷(xiāo)售？代收費(fèi)用如何處理最節(jié)稅？一、土地增值清算的疑難問(wèn)題和應(yīng)對(duì)措施l 清算單位的確定 ；l 清算條件中“完成銷(xiāo)售”和“已轉(zhuǎn)讓”的界定，納稅人結(jié)清土地增值稅的時(shí)間 ； l 成本對(duì)象的分類(lèi) ；l 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是否可以與非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅合并計(jì)算？ l 財(cái)政返還款的處理 ； l 甲供材問(wèn)題 ；l 人防車(chē)位面積是可售面積還是不可售面積？l 變相銷(xiāo)售地下車(chē)位是否應(yīng)確認(rèn)土地增值稅清算收入？ l 成本分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇 ；l 清算后又發(fā)生成本是否允許二次清算？ l “四項(xiàng)成本”不實(shí)如何核定征收？l 如何認(rèn)定“價(jià)格明顯偏低且無(wú)合理正當(dāng)理由”？ l 定金、訂金、意向金在實(shí)際檢查中如何明確區(qū)分？ l 銷(xiāo)售舊房產(chǎn)如何計(jì)算土地增值稅？l 土地增值稅的會(huì)計(jì)處理。(1)假設(shè)不分開(kāi)核算，這種情況下：銷(xiāo)售稅金及附加=5000*5％*(1+7%+3％)=275萬(wàn)元，全部可扣除項(xiàng)目金額=3200+275=3475萬(wàn)元，增值額=50003475=1525萬(wàn)元，增值率=1525／3475*100％= ％，適用30％的稅率應(yīng)繳土地增值稅稅額=1525*30％=（萬(wàn)元）(2)假設(shè)分開(kāi)核算，則：1)銷(xiāo)售普通住宅：銷(xiāo)售稅童及附加=3000*5%*(1+7％+3％)=165萬(wàn)元，全部可扣除項(xiàng)目金額=2200十165=2365萬(wàn)元，增值額=30002365=635萬(wàn)元，增值率=635／2365*100％=27％，適用30％的稅率應(yīng)繳土地增值稅稅額635*30%=190．5（萬(wàn)元）；2)銷(xiāo)售豪華住宅：銷(xiāo)售稅金及附加=2000*5％*(1+7％+3％)=110萬(wàn)元，全部可扣除項(xiàng)目金額=lOO0+110=1110萬(wàn)元,增值額=20001110=890萬(wàn)元，增值率=890／1110*100％=80％。但是如果將該房屋的出售分為兩個(gè)合同，一份為房屋出售合同，不包括裝修費(fèi)用，房屋出售價(jià)格為700萬(wàn)元，允許扣除的成本為300萬(wàn)元；另一份為房屋裝修合同，裝修收入300萬(wàn)元，允許扣除的成本100萬(wàn)元。增值額=800—544=256萬(wàn)元,增值率=256／544*100％=47．06％。令A(yù)+100 *5%=100* 10%，解得：A=（10％5％)*lOO=5（萬(wàn)元）。(2)納稅人想通過(guò)提高售價(jià)獲取更太收益的最低售價(jià)。下面將就土地增值稅的籌劃思路進(jìn)行闡述：一、利用“起征點(diǎn)”選擇最優(yōu)納稅方案根據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)取得土地使用權(quán)所支付的金額和開(kāi)發(fā)成本之和的20％的可免征土地增值稅，超過(guò)20％的，應(yīng)就其全部增值額計(jì)稅。C+D= B=（假設(shè)未來(lái)對(duì)未售的住宅和商鋪的單價(jià)分別為C元，D元）。則計(jì)算如下：扣除項(xiàng)目＝土地成本＋房屋開(kāi)發(fā)成本＋費(fèi)用扣除10％＋加計(jì)扣除20％＋稅金＝＋＋（＋）10％＋（＋）20％＋+＝＋（元）。第二種計(jì)算方法雖然符合稅法“分別核算增值額”的規(guī)定，但是顯然不符合“納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算”的規(guī)定。商鋪增值額＝－＝（元）；商鋪增值率＝247。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額＝－＝（元）。商鋪應(yīng)納的土地增值稅＝()247。假設(shè)增加綠化費(fèi)用為A元，+A，分析如下： 已售商鋪和住宅分配的開(kāi)發(fā)成本為：（+A）%=+(元)=(+)元。已售商鋪和住宅分配的開(kāi)發(fā)成本： %=(元)。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通