【正文】 外 ，其余路段 或區(qū)域型商業(yè) 目前以及 在 未來一段時間內(nèi) 因所處地段和受眾消費群體不同而不會對本項目造成威脅。 但今后需要 對其 密切關注， 因其在地理位置上不及本項目，所以，就算是有潛在的威脅也是很小的一部分。無論是硬件設施還是內(nèi)部裝修都比較大眾化，比較適合當?shù)厥忻竦膶徝兰跋M理念。經(jīng)營狀況除商場臨珠山中路和蓮社北路鋪面以及其首層主通道內(nèi)鋪生意較好外，其它鋪面均人流稀少，生意慘淡。目前項目在建中 ， 其 大部分樓層小面積分割雖然 相對 易 于 銷售， 但 針對大商家出租 會 增加難度 。 品牌：安奈爾、小豬嚕嚕、巴布豆、西瓜、太郎、米奇、妙世界、好孩子 4F 品牌 男裝、 戶外用品 、季節(jié)商品 、健身器材、體育用品、運動服裝 。深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 7 群英街 （表 14） 調(diào)查 時間 2020520 地段 市珠山中路 公交線路 161820K26K35103 1456 目標所在地功能劃分 開發(fā)區(qū)（ ） 開業(yè)日期 2020 年 4 月 營業(yè)時間 社區(qū) （ ） 商業(yè)區(qū) （ √ ） 管理模式 自主管理（ √ ） 租金 （元 /㎡ ） 4F 租金支付 委托管理（ ） 3F 定位 中檔 2F 經(jīng)營狀況 良好 1F 建筑 面積（ ㎡ ） 萬 出租率 進場需提 交證件 一期建筑面積 2 萬 進場費 （元） 實用率 (%) 合作條件 保證金（元） 無 合作方式 稅（元） 水 電費（元） 管理費 （元 /㎡ ） 停車位 數(shù)量 （輛 ） 90 配套經(jīng)營項目 人流量 （ 人 /小時 ） 特 點 建筑設計時尚新穎，運用灰 色鋁板，黑灰色鋁合金門窗等設計元素 提袋率 3F 時尚精品 ：品牌服裝、箱包皮具、精品鞋帽、珠寶首飾 休閑娛樂 ：酒店、品牌餐飲連鎖、超市、便利店、咖啡、茶吧、休閑吧、娛樂中心、都市生活館等 多元精品 ： 通訊器材、家電數(shù)碼、字畫古玩、瓷器工藝 2F 1F 備 注 目前正在銷售中 （ 表 14 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 群英街位于市商業(yè)中心珠山中路段，地理優(yōu)勢相當明顯， 單間鋪面面積以 5070 ㎡為主 ， 與景德鎮(zhèn)商城不同的是群英街一期工程在地理位置上占據(jù)先天優(yōu)勢且商鋪主要以首層臨街面為主，充分迎合了本地經(jīng)營者與消費者的習慣， 所以 開發(fā)商 以銷售為中心 而忽視經(jīng)營管理的做法并不會對其今后的商鋪經(jīng)營狀況造成太大的影響。 綜合分析 ： 綜上對景德鎮(zhèn)市開業(yè)或在建大型商業(yè)物業(yè)進行的市場調(diào)查，不難發(fā)現(xiàn)，多數(shù)商業(yè)物業(yè)目前處于銷售建筑停滯或經(jīng)營管理混亂狀態(tài)，這與開發(fā)商的實力和領導層開發(fā)理念有很大關系， 多數(shù)開發(fā)商只注重銷售這一環(huán)節(jié)，而忽視了現(xiàn)代競爭環(huán)境下的商業(yè)需要有效管理的問題，因為我們的產(chǎn)品最終是要展現(xiàn)給消費者，只有讓消費者認可，我們產(chǎn)品的質(zhì)量才是合格的，而消費者對產(chǎn)品所處的環(huán)境以及整個 產(chǎn)品的 商業(yè)氛圍 和其創(chuàng)新程度比較感興趣，所以除了銷售，整個商業(yè)的業(yè)態(tài)合理規(guī)劃、商家的合理選擇與有經(jīng)驗的經(jīng)營管理團隊便構(gòu)成了現(xiàn)代商業(yè)繁榮的前提。 2020 年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計算，比上年增長 %，其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長6%，第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %；全市人均生產(chǎn)總值達 14582 元，比上年增長 %，以上年末匯率換算達 1869 美元。 消費拉動效應增強。全年完成客運量 萬人次，比上年增長 %，其中鐵路客運量 萬人次，增長 %；公深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 14 路客運量 876 萬人次，增長 %；民航客運量 萬人次，增長 22% 。根 據(jù)測算， 2020 年旅游收入占GDP 的比重為 ％，比上年提高 個百分點 ,旅游業(yè)日益成為我市重要的支柱產(chǎn)業(yè)。 人口增長繼續(xù)得到有效控制。據(jù)抽樣調(diào)查， 2020 年末城市居民人均房屋使用面積 平方米，比上年增長%；農(nóng)民人均住房面積 平方米，比上年增長 %。總 建筑面積約 23286m178。和下沉式廣場面積為 341 m178。 新村西路靠近廣場路段也集中了一些中小精品品牌店，但由于整體環(huán)境較差，所以顯得檔次較低。 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 22 車流量調(diào)查表 調(diào)查路 段： 廣場南 路 車 流特征 調(diào)查時間段 公交車 〔 車次 /小時〕 摩托車 /自行車 〔 車次 /小時〕 小汽車 /出租車 〔 車次 /小時〕 合計 〔人 /小時〕 普通日 時段 456 866 957 2280 節(jié)假日時段 461 973 996 2430 平均值 459 919 976 2354 所占比例 20% 39% 41% （ 表 28 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 分析：以上對廣場南路車流調(diào)查中可以看出：此路段 小汽車 /出租車 和 摩托車 /自行車 所占比例基本持平，分別占 41％和 39％。這部分人群是新潮時尚中低檔消費品的主流，是時尚小店的主力客戶群。這部分人群在不同職業(yè)的消費 水平明顯不同，通過調(diào)研統(tǒng)計，外企工作人員由于收入較高，同時由于環(huán) 境的影響，對國際品牌消費有一定的需求，這部分人群占調(diào)研比例的 10％。 注重個人形象，對服裝、服飾的要求有知名度的品牌商品。 以上可以看出，目前景德鎮(zhèn)消費者也已經(jīng)進入了一個較為理性的購物時代，一個擁有商品質(zhì)量保證、品牌選擇余地較大，購物環(huán)境舒適的多種業(yè)態(tài)組合的商業(yè)聚集地將會吸引大量的潛在消費人群。 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 28 Z請問您現(xiàn)在 的 租金多長時間交一次 ？ 一 個 月 一個季度 半年 一年 兩年 其他 半年, 2 , 8 %一年, 1 , 4 %其他, 0 , 0 %兩年, 0 , 0 %1 個月, 1 2 , 5 0 %一個季度, 9 , 3 8 %1 個月 一個季度 半年 一年 兩年 其他 （ 圖 28 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 商戶租金的支付以每月一次占多數(shù)，約一半左右，一季度交一次的也占一定比例， 38％。 Z1如果您在 景德鎮(zhèn)市中心珠山中路經(jīng)營 ，您會選擇哪種類型的業(yè)態(tài) ？ (多選 ) 服裝 鞋帽 箱包 小飾 品 化妝品 電子產(chǎn)品 電動 游樂場所 玩具 8 動漫產(chǎn)品 9 圖書、音像制品 美食 城或快餐店 1 咖啡茶座等休閑場所 1女子美容美體 等 1 量販式KTV或練歌房 1小網(wǎng)吧 1 珠寶 1體育用品 1其他 （ 圖 215） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 以上可以看出，被調(diào)查商戶還以經(jīng)營老本行為主業(yè)，主要以服裝、鞋帽為主，另外值得注意的是近幾年興起的動漫產(chǎn)品經(jīng)營也占一定比例，約 19％。 Z您在決定租賃商鋪進行經(jīng)營的時候，您最為關注的是以下哪些因素 （多選） 地段 周邊商業(yè)氛圍 租金水平 管理是否規(guī)范 主力店的進駐情況 未來發(fā)展?jié)摿? 其它因素（請注明） 管理是否規(guī)范, 6 , 8 %主力店的進駐情況,1, 1%租金水平, 1 5 , 2 1 %未來發(fā)展?jié)摿? 5 , 7 % 其它因素, 0 , 0 %地段, 2 1 , 3 0 %周邊商業(yè)氛圍, 2 3 ,33%地段 周邊商業(yè)氛圍 租金水平 管理是否規(guī)范 主力店的進駐情況 未來發(fā)展?jié)摿?其它因素 （ 圖 212） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 經(jīng)營者普遍關注新商場周邊 的商業(yè)氛圍，其次是地段，另外還有租金的承受能力也是其較為關心的。 Z來您店 這消費 的顧客大部分屬于哪個年齡階段？第一 第二 18歲以下 18－ 23歲 24－ 30歲 31－ 35歲 36－ 40歲 40歲以上 0246810121416第一 第二18歲 以下1823歲2430歲3135歲3640歲40歲 以上 （ 圖 25 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 從上圖表可以看出，主要消費群體是 2435 歲的中青年人士，占絕大多數(shù)。 綜合分析 ：從以上對各年齡層的統(tǒng)計分析看出， 18－ 35 年齡段以時尚深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 25 服裝、服飾、品牌化妝品、箱包鞋帽為主，符合 時尚消費人群的特點。 這一年齡段的大私企老板、企業(yè)中高級管理人員、政府高官，對于這部分人群很少能通過問卷調(diào)查獲得準確信息，只能通過部分人群的訪談了解他們的購物特點和需求。男性消費者逐漸講求時尚和品牌，是 國內(nèi)中檔品牌的主力消費者，一般購買服裝在 200－ 300 元，但頻次少。實踐證明，人流即是資金流、即是財富流。 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 20 車流量調(diào)查表 調(diào)查路段： 蓮社北 路 車 流特征 調(diào)查時間段 公交車 〔 車次 /小時〕 摩托車 /自行車 〔 車次 /小時〕 小汽車 /出租車 〔 車次 /小時〕 合計 〔人 /小時〕 普通日 時段 0 400 1470 1870 節(jié)假日 時段 0 421 1563 1984 平均值 0 410 1516 1926 所占比例 0 21% 79% （ 表 24 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 分析：以上蓮社北路的車流調(diào)查中可以看出： 小汽車 /出租車 所占比例遠遠超過其他特征車 流 。 珠山中路 商 業(yè)經(jīng)營 范圍 主要 以服裝 、鞋帽、 服裝飾 品、眼 鏡 店、 通訊專賣 店 為 主，各品 類 80％的經(jīng)營 都集中在 這一區(qū) 域，反映本路段日常消 費 品商 業(yè)中 心的地位 ， 目前為止，僅有兩家餐飲和四家休閑場所，分布零散。項目門前的休閑廣場也是景德鎮(zhèn)市唯一一個大型休閑 娛樂廣場 。增加了昌江之水、春苗、高嶺石、馬踏飛燕等一批城市雕塑景觀。城鄉(xiāng)居民收入增加 的同時，生活消費深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 15 支出也穩(wěn)步增長。全年金融機構(gòu)現(xiàn)金收入 億元，增長21%,金融機構(gòu)經(jīng)營效益穩(wěn)步提高。全市旅游業(yè)帶動直接就業(yè)人數(shù) 7000 余人，間接就業(yè)人數(shù) 萬余人。 對外經(jīng)濟 。 消費市場持續(xù)活躍。多處商業(yè)空置 珠山中路 〔 傳統(tǒng)老商業(yè)中心 〕 華南路到蓮社路段 40200 ㎡不等 190369 99％ 屬市區(qū)老商業(yè)中心地段，主要經(jīng)營品牌服裝服飾、女鞋等以中青年 女性性為主要消費對象的業(yè)態(tài)。 溫州商業(yè)街 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 10 位于廣場南靠近浙江路段 ， 已建， 但因多種原因，目前大部分面積空置狀態(tài)。品牌 ：羽西、名鉆坊、周大福、美寶蓮、高夫卡、西歐三星、天梭、梅花、玉蘭油、達芙妮、百麗、歐萊雅、沙馳、千百度 1F 食品 超市 備注 廣告費： 3000／年 （ 表 13） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 6 分析：華達百貨同樣位于市商業(yè)旺區(qū)珠山路段，占盡天、地、人之優(yōu)勢，于 2020 年 4 月開業(yè)。再加之其商鋪全部小面積分割并銷售于小業(yè)主經(jīng)由其自行出租及管理，造成其業(yè)態(tài)無規(guī)劃，形象不一，宣傳不力，管理調(diào)查 時間 2020521 地段 市 珠山中 路 公交線路 161820K26K35103 1456 目標所在地功能劃分 開發(fā)