【正文】 區(qū)（ ） 開業(yè)日期 2020 年 營業(yè)時(shí)間 9： 00—— 21： 00 社區(qū) （ ） 商業(yè)區(qū) （ √ ） 管理模式 自主管理（ √ ） 租金 （元 /㎡ ） 4F 租金支付 與小業(yè)主商談后確定 委托管理（ ） 3F 1020 定位 中檔 2F 10100 經(jīng)營狀況 差 1F 60260 建筑 面積（ ㎡ ） 3 萬 出租率 40％ 進(jìn)場(chǎng)需提 交證件 經(jīng)營面積（ ㎡ ） 萬 進(jìn)場(chǎng)費(fèi) （元） 無 實(shí)用率 (%) 50％ 合作條件 保證金（元） 無 合作方式 出租 稅（元） 水 電費(fèi)（元） 管理費(fèi) （元 /㎡ ） 停車位 數(shù)量 配套經(jīng)營項(xiàng)目 人流量 （ 人 /小時(shí) ） 特 點(diǎn) 商業(yè)規(guī)模適中，地段極佳，歐式建筑風(fēng)格，外立面設(shè)計(jì)和采用材料硬朗，充分利用蓮社北路地勢(shì)打造多首層概念 提袋率 各樓層業(yè)態(tài)分布 5F 4F 3F 美容、保健品、廣告公司、裝飾公司 2F 童裝、品牌男裝、兒童攝影、健身運(yùn)動(dòng)、品牌女裝、快餐館、美容院、煙酒專賣 1F 珠寶、眼鏡、品牌男裝、品牌女裝、時(shí)尚女裝、皮具、美甲、飾品 備注 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 4 混亂，租金也因其缺乏有效管理而沒一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，同一樓層都會(huì)因每個(gè)業(yè)主具 體情況不同而相差極大，這樣的情況造成的直接后果就是現(xiàn)經(jīng)營商家會(huì)認(rèn)為有失公平而對(duì)整個(gè)商場(chǎng)的未來發(fā)展失去信心，從而可能退出，而對(duì)于潛在欲進(jìn)駐經(jīng)營者更是心存疑慮，最終因自身原因?qū)е聯(lián)Q租率提高而無法讓消費(fèi)者認(rèn)可甚至可能整個(gè)商業(yè)陷入僵局。就目前以及未來幾年內(nèi)景德鎮(zhèn)市的 人口規(guī)模和 商業(yè)市場(chǎng)消費(fèi)情況來看，開門子 17 萬的建筑面積無疑是已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了市場(chǎng)所能承受的范圍，再加之目前本市多處商業(yè)都處于空置狀態(tài)，無論是投資者還是經(jīng)營者都不再盲目跟風(fēng)，而變得更加理性 。 品牌：佐丹奴、威鵬、依林 鳥、 KAPPA、斯伯丁 3F 紳士男裝、羊毛羊絨、箱包、 男士精品 、休閑裝 、 皮具、 商務(wù)休閑 。深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 8 浙江商城 （表 15） 調(diào)查 時(shí)間 2020520 地段 廣場(chǎng)南路 公交線路 161820K26K35103 1456 目標(biāo)所在地功能劃分 開發(fā)區(qū)（ √ ） 開業(yè)日期 2020 年 4 月 營業(yè)時(shí)間 普通日 9： 30— 21： 30 節(jié)假日 9： 30— 22： 00 社區(qū) （ ） 商業(yè)區(qū) （） 管理模式 自主管理（ √ ） 租金 （元 /㎡ ） 3F 租金支付 委托管理（ ） 定位 中檔 2F 經(jīng)營狀況 較差 1F 5060 建筑 面積（ ㎡ ） 2 萬 出租率 60％ 進(jìn)場(chǎng)需提 交證件 經(jīng)營面積（ ㎡ ） 進(jìn)場(chǎng)費(fèi)（元） 實(shí)用率 (%) 50% 合作條件 保證金（元） 無 合作方式 出租 稅（元） 水 電費(fèi)（元） 管理費(fèi) （元 /㎡ ） 4 元 /㎡ 停車位 數(shù)量 配套經(jīng)營項(xiàng)目 餐飲 人流量 （ 人 /小時(shí) ） 特 點(diǎn) 三層框架結(jié)構(gòu) ，經(jīng)營小商品，服裝 批發(fā)市場(chǎng) 提袋率 2F 童裝、男女服裝、品牌男女裝 1F 小商品電子、小商品、鞋帽、皮革 1F 倉儲(chǔ)及配套服務(wù)區(qū) 備注 （ 表 15 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 分析：位于城市新興商業(yè)區(qū)核心地段 —浙江路、廣場(chǎng)南 路交匯處，建筑面積 2 萬平方米，為三層框架結(jié)構(gòu)。 以上各商業(yè)物業(yè)除了 華達(dá)百貨、 群英街和景德鎮(zhèn)商 城 在地理位置和潛在的消費(fèi)力與本項(xiàng)目有可比性 ，可能存在潛在的競(jìng)爭(zhēng)威脅外 ，其余的均對(duì) 本 項(xiàng)目沒有太大的競(jìng)爭(zhēng)威脅 。 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 與社會(huì)發(fā)展中存在的主要問題和矛盾：一是經(jīng)濟(jì)總量仍然偏小，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量還不高，財(cái)政收支不平衡的矛盾仍較突出；二是產(chǎn)業(yè)層次總體偏低，資源能源集約利用有待提升 。住房、汽車、旅游、消費(fèi)類電子通訊產(chǎn)品、教育和文化體育休閑等成為消費(fèi)熱潮，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為城市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級(jí)的需求。 旅游產(chǎn)業(yè)加速做大。 金融存貸良性擴(kuò)張。據(jù)人口變動(dòng)情況抽樣調(diào)查推算， 2020 年末全市總?cè)丝跒? 萬人，比上年末增加 萬人，全市人口出生率為 ? ，死亡率為 ? ，自然增長率為? 。 城市建設(shè)水平提升。其中商業(yè)面積近 2 m178。 交通環(huán)境 項(xiàng)目地處景德鎮(zhèn)商業(yè)核心區(qū)域，緊鄰商業(yè)最為繁華的珠山中路、珠山東路、蓮社北路， K3 1 10 1 10 1 5 支線等公交汽車經(jīng)停，幾乎成為市內(nèi)所有公交車的必經(jīng)之路；交通環(huán)境無比優(yōu)越、交通條件無可替代。 項(xiàng)目 商圈內(nèi)人流與車流調(diào)查與分析 人流量調(diào)查表 調(diào)查路段： 廣場(chǎng)南路與馬鞍山路交匯處 人流特征 調(diào)查時(shí)間段 青年男性〔人 /小時(shí)〕 青年女性 〔人 /小時(shí)〕 中年男性〔人 /小時(shí)〕 中年女性〔人 /小時(shí)〕 兒童 〔人 /小時(shí)〕 合計(jì) 〔人 /小時(shí)〕 普通日 時(shí)段 185 258 206 216 165 1030 節(jié)假日 時(shí)段 209 298 238 256 199 1200 平均值 197 278 222 236 182 1115 所占比例 17% 24% 19% 21% 16% （ 表 21 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 分析： 以上對(duì)廣場(chǎng)南路與馬鞍山路的人流調(diào)查中可以看出：此區(qū)域路段各特征人流都有一定比例 ，其中青年女性和中年 女性稍多一些。 綜合分析 ： 以上對(duì)項(xiàng)目商圈內(nèi)各主要路段的人流 和車流及其特征 進(jìn)行了粗略 測(cè) 算 ， 保守估計(jì)： 此商圈每天有將近 二 十萬的人流 和 二十多萬的 車流 于此而過 ， 足見其作為景德鎮(zhèn)市一級(jí)商業(yè)旺區(qū)所起到的龍頭效應(yīng)。 23－ 28 歲年齡段 消費(fèi)人群的特點(diǎn) 收入在 1500 元左右，不僅追求時(shí)尚，而且講究品位。政府機(jī)關(guān)公務(wù)員收入及消費(fèi)比 例也較高。 注重身體的保養(yǎng)，大部分偶爾會(huì)參加體育活動(dòng)，擁有一套價(jià)格較高的體育裝備。在休閑中購物，在購物中娛樂將是今后消費(fèi)者選擇消費(fèi)的最佳場(chǎng)所。 Z請(qǐng)問您這里每日 的 營業(yè) 收入大約可以歸入下列哪一項(xiàng) 1000元以下 1001－ 1500元 1501－ 2020元 2020－ 2500元 2501－ 3000元 3001— 3500元 3501— 4000元 4001元以上 20202500元 , 4, 20%25013000元 , 1, 5%30013500元 , 1, 5%35014000元 , 2, 10% 4 0 0 1 以上, 2 , 1 0 %1 0 0 0 元以下, 4 , 2 0 %10011500元 , 3, 15%15012020元 , 3, 15%1 0 0 0 元以下 10011500元 15012020元 20202500元 25013000元 30013500元 35014000元 4 0 0 1 以上 （ 圖 29） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 從上圖可以看出，經(jīng)營商戶的營業(yè)額度因品牌與質(zhì)地的不同而相差較大， 20204000 元的占 40％， 10002020 占 30％， 1000 元以下和 4000 元以深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 29 上的各占 10%。 綜合分析 ： 以上 是對(duì)景德鎮(zhèn)市珠山中路商圈的服裝、珠寶、飾品 類等 商戶所進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查，從調(diào)查情況可以 看出此商圈的商戶經(jīng)商 時(shí)間以 8 年以上和 12 年的占多數(shù)， 在景德鎮(zhèn)目前現(xiàn)在條件下，估計(jì)會(huì)有更多新的中高收入階層選擇經(jīng)營商鋪來提升自己的事業(yè)和生活水平 ； 來此商圈消費(fèi)的主流人群以本地市民居多， 其次是市周邊縣區(qū)消費(fèi)者 ，消費(fèi)者年齡主要集中在 2435歲的中青年男女， 消 費(fèi)金額主要集中在 100200 元的范圍內(nèi)，其次是 200。 Z 您認(rèn)為目前 景德鎮(zhèn)市中心 商鋪每平方米 月 租金多少是比較合適的？ 25— 50元 5175元 76100元 101125元 126— 150元 151175元 176200元 201225元 226— 250元 251275元 1 276元 以上 1 0 1 2 5 元, 1 , 5 %7 6 1 0 0 元, 1 , 5 %126150元 , 1, 5%151175元 , 6, 32%201225元 , 5, 26%176200元 , 2, 11%2 7 6 以上, 0 , 0 %251275元 , 0, 0% 226250元 , 0, 0% 2 5 5 0 元, 3 , 1 6 %2550元 5175元 76100元 10125元 126150元 151175元 176200元201225元 226250元 251275元 2 7 6 以上深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 30 （ 圖 211 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 多數(shù) 經(jīng)營者認(rèn)為此中心路段 的理想租金價(jià)位在每月每平米 150225 元。 Z來您這消費(fèi)的顧客類型主要有哪些？第一是 第二是 第三是 學(xué)生 本地市民 景德鎮(zhèn) 周邊地市 外地游玩者 其他： 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 26 05101520第一 第二 第三學(xué)生本地市民景德鎮(zhèn)周邊地市外地游玩者其他 （ 圖 24 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 上圖可以看出：來此商圈消費(fèi)的主流人群以本地市民居多，其次是市周邊縣區(qū)消費(fèi)者。 景德鎮(zhèn)消費(fèi)者對(duì)商城關(guān)注情況調(diào)查如下： 停車方便, 6 , 2 %離家遠(yuǎn)近, 9 , 3 %商場(chǎng)口碑, 1 3 , 5 %售后服務(wù)好, 1 5 ,5%價(jià)格實(shí)惠, 1 6 , 6 %交通方便, 2 2 , 8 %環(huán)境優(yōu)雅, 4 1 ,15%服務(wù)態(tài)度, 3 3 ,12%品牌多, 2 9 , 1 0 %質(zhì)量好, 4 8 , 1 7 %品種全, 4 8 , 1 7 %質(zhì)量好 品種全 環(huán)境優(yōu)雅 服務(wù)態(tài)度 品牌多 交通方便價(jià)格實(shí)惠 售后服務(wù)好 商場(chǎng)口碑 離家遠(yuǎn)近 停車方便 （ 圖 22 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 以上調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)： 被訪消費(fèi)者對(duì)商場(chǎng)內(nèi)商品質(zhì)量是否 過關(guān)、商品品種是否齊全、購物環(huán)境是否適宜以及品牌的選擇上給予較高 關(guān)注和關(guān)心，而是否離家近、停車是否方便對(duì)消費(fèi)者購物不會(huì)產(chǎn)生太大影響。女性 消費(fèi)多在適合本年齡段的精品品牌店如東門頭和蓮社北路及新村西路。同時(shí)日常休閑娛樂頻次較 高，用于這部分的消費(fèi)相對(duì)較少。這里既是一個(gè)磁場(chǎng)又像是一個(gè)中轉(zhuǎn)站， 將源源不斷的人流和車流吸引過來又轉(zhuǎn)送出去。 人流量調(diào)查表 調(diào)查路段： 蓮社北路 人流特征 調(diào)查時(shí)間段 青年男性〔人 /小時(shí)〕 青年女性 〔人 /小時(shí)〕 中年男性〔人 /小時(shí)〕 中年女性〔人 /小時(shí)〕 兒童 〔人 /小時(shí)〕 合計(jì) 〔人 /小時(shí)〕 普通日 時(shí)段 40 130 240 780 20 1210 節(jié)假日 時(shí)段 58 156 233 875 45 1367 平均值 49 143 236 727 33 1188 所占比例 4% 12% 20% 61% 3% （ 表 23 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 分析：以上 蓮社北 路的人流調(diào)查中可以看出：此路段的中年女性明顯多于其他特征的人流，占到一半以上 。 經(jīng)營 主要以沿街店 鋪為 主，整 個(gè) 商 業(yè)區(qū) 域 統(tǒng)計(jì) 商家在 500 多 個(gè) ， 隨著 市民 生活水平 的 不斷提高和 城市商 業(yè) 升級(jí)換代的 需求 ，