【正文】 勁霸男裝 卓爾珠寶 周六福 景德鎮(zhèn)商城 中國郵政 農(nóng)村信用社 斯爾麗 中國聯(lián)通 佳佳基 交通銀行 黎人坊 金昌利陶瓷大 廣場北路 蓮社南路 休閑廣場 本 案 圖書館 萬客隆超市 永和大王 肯德基 錦宮大廈 宏越時尚休閑館 達菱妮 蜘蛛王 傲寶貝 蓮社北路 馬鞍山路 佳佳基 時光隨道休閑酒吧 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目 商業(yè)定位報告 18 珠山 中 路 商圈主 要 以 人民 廣場為原點，向珠山路約 公里， 延蓮社路廣場路、馬鞍山路、新村路、珠山東路等各 方向 路 段約 公里 左右， 是景德 鎮(zhèn) 市主要 購 物 、休閑 場 所，其商圈 輻 射到周 邊 浮梁、婺源、 樂 平等地。萬 地下停車場車位約 30 個。重點工程建設加快，景東大道跨皖贛鐵路立交橋貫通，白鷺大橋建設進展順利，中華北路延伸開發(fā)建設項目路南拆 遷補償完成51471 平方米，北路拆遷完成 23400 平方米，人民公園改造項目共引進資金480 萬美元，工作進入實質性階段。 城鄉(xiāng)居民生活水平穩(wěn)步提高。 2020 年底，全市金融機構各項存款余額達 億元，比上年增長 %,居民儲蓄存款達 億元 ,增長 12%。 2020 年，全市接待國內游客 萬人次，比上年增長 %，實現(xiàn)國內旅游收入 億元，增長 %；接待入境游客 萬人次，增長 ％，實現(xiàn)旅游外匯收入 1903 萬美元，增長 %。消費增長成為經(jīng)濟上升的重要力量。三是農(nóng)業(yè)基礎設施仍然相對滯后；四是就業(yè)和社會保障壓力較大 。 其中本項目與華 達 百貨無論從規(guī)模還 是從建筑形態(tài)上均有相似之處，所以為了避免與其可能發(fā)生的正面競爭，在以后的主題與業(yè)態(tài)定位上我們會盡量與之不同，采用補充或者錯位經(jīng)營策略 ； 而目前已開業(yè)的 景德 鎮(zhèn) 商城 無論在經(jīng)營管理還是整體的形象統(tǒng)一上均存在很大欠缺，對經(jīng)營者和消費者已經(jīng)形成一種較為負面的影響 ，除了投資者認識到統(tǒng)一經(jīng)營管理對于一個商業(yè)物業(yè)的重要性而進行合理調整，否則，它對本項目不會造成威脅 ；群英 街 的一期工程 因在地段上占據(jù)先天的優(yōu)勢，而且它是以商業(yè)街臨街面的形式展現(xiàn)給經(jīng)營者和消費者，所以說它的出現(xiàn)勢必要分流部分珠山中路的消費人流 ，但相對此黃金商圈每天近 20 萬人次的潛在消費大軍 ，再加上本項目的多主題 定位 立體交叉，在某種意義 說 上可能是一種雙方共 贏的局面 ，而非相互競爭 。 因 其 在地理位置上稍顯劣勢且 商業(yè)業(yè)態(tài)組合較混亂，開發(fā)商銷售完后不再對投資者和經(jīng)營者負責，目前經(jīng)營狀況較差，多處商鋪空置。 品牌：才子、馬克華、菲菲羅倫、思莊吉、金利來、忘不了、雅戈爾、羅蒙、斯得雅培、夢特嬌 2F 少淑裝、 品牌女裝、服飾。這樣的情況就決定了 開門子購物廣場今后銷售、招商 道路 的長期性、曲折性 ，經(jīng)營的困難性和復雜性 。 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目 商業(yè)定位報告 3 景德鎮(zhèn)商城 （ 表 12） （ 表 12） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 分析：景德鎮(zhèn)商城位于市區(qū)老商業(yè)中心珠山中路，其地段及建筑設計外觀相對較占優(yōu)勢，但因其內部主通道規(guī)劃沒有形成有效循環(huán)，出現(xiàn)多處死角，而無法有效導入潛在消費人群。 品牌：威蘭西、婷美、 CRTY、 Y2K、紫藤羅、貝特如、紅迪絲、紅玫 1F 珠寶、 化裝品、 皮具 皮包、煙酒等。深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目 商業(yè)定位報告 9 時代購物中心 （表 16） 調查 時間 2020520 地段 新廠西路十字路口 公交線路 目標所在地功能劃分 開發(fā)區(qū)（） 開業(yè)日期 預計 2020 年 9 月 營業(yè)時間 社區(qū) （ √ ） 商業(yè)區(qū) （ ） 管理模式 自主管理（ ） 租金 （元 /㎡ ） 4F 租金支付 每月支付 委托管理（ √ ） 3F 3538 定位 中檔 2F 6064 經(jīng)營狀況 正在招商中 1F 160168 建筑 面積（ ㎡ ） 萬 出租率 進場需提 交證件 經(jīng)營面積（ ㎡ ） 進場費（元） 實用率 (%) 55％ 合作條件 統(tǒng)一招租三年 保證金（元） 三個月租金 合作方式 出租 稅（元） 水 電費（元） 除餐飲外其余業(yè)態(tài)已包含 管理費 （元 /㎡ ） 停車位 數(shù)量 配套經(jīng)營項目 人流量 （ 人 /小時 ） 特 點 提袋率 各樓層業(yè)態(tài)分布 及部分品牌 3F 美食廣場、電玩城、網(wǎng)吧、書城、兒童樂園、家居用品 2F 時尚男女服飾、飾品、西餐、數(shù)碼廣場、文體用品等 1F 珠寶、化裝品、皮具皮包、服飾、鞋帽、 IT 產(chǎn)品、電信服務 1F 品牌超市 備注 （ 表 16） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 分析：時代購物中心坐落于景德鎮(zhèn)新廠西路十字路口， 位于新廠商圈，屬于區(qū)域型的一站式購物中心 ，所以對本 項目屬 市區(qū) 龍頭 商業(yè)中心來講還構不成威脅。 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目 商業(yè)定位報告 11 二、項目有效商圈內 區(qū)域 路段 商業(yè) 狀況 調查 及分析 商業(yè)或 地段名稱 范 圍 經(jīng) 營 面 積 〔㎡〕 租金〔 元／ ㎡ ／月 〕 出 租 率 商業(yè)情況 浙江路〔 未來區(qū)域中心 〕 廣場南路到華南路段 多在2001000平米，大多在 12層經(jīng)營 120170 60% 此區(qū)域匯聚了一批國內品牌餐飲和休閑商業(yè)中心：如龍御堂養(yǎng)生會所、金陽光休閑中心、興隆海鮮大酒店、西迪咖啡、六千館、加州陽光 〔 中西餐、 KTV 商 務網(wǎng)絡、咖啡 〕 、富春堂、香港拉芳舍、上島咖啡、時光倒流 〔 中西餐、茶藝、咖啡 〕 、天天魚港、一味有源、老院子等經(jīng)營狀況良好 廣場南路 〔 未來區(qū)域中心 〕 解放路到曙光路 100 左右 45％ 在靠近十字路口附近的地方有唐人街酒店、北京加州東坡酒樓、澳門豆撈、紫金城足道、淑萍紅茶坊 〔 中西餐、 KTV、咖啡 〕、 高老莊菜樓、羅瑪?shù)戎写笮筒惋嫾靶蓍e會所。五是投資拉動效應有所弱化 。在 2020 年全市生產(chǎn)總值增長中 ,消費增長的貢獻率達 62%,拉動 GDP 增長 個百分點 ,成為 “ 三駕馬車 ” 中的主導力量。旅游 總收入達到 億元。各項貸款余額達 億元，增長 %。 2020 年，全市城鄉(xiāng)居民人均收入均呈兩位數(shù)增長，其中城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9962 元，比上年增長 %；農(nóng)民人均純收入 3954 元，比上年增長 %。舊城改造成效顯著，斗富弄、戴家弄街區(qū)改造項目進展加快，對珠山東路、廣場北路等 30 條主次干道進行了瀝青路面和下水道維修，對小花蔑弄、太平巷等 37 條里弄進行了改造，基本實現(xiàn)市區(qū)旱廁到水沖式公廁改造，在城區(qū)主次干道設置了 300多只分類果殼箱。項目位于景德鎮(zhèn)市核心商業(yè)街珠山中路的東端，新村東路和新村西路、珠山東路的交匯處，西臨華達百貨、珠山中路步行街，南接金利昌瓷貿大廈、國貿廣場 是景德鎮(zhèn) 目前人流量最多的購物場所，也是景德鎮(zhèn)最繁華的商業(yè)核心區(qū)，區(qū)位顯赫。 經(jīng)營 主要以沿街店 鋪為 主，整 個 商 業(yè)區(qū) 域 統(tǒng)計 商家在 500 多 個 ， 隨著 市民 生活水平 的 不斷提高和 城市商 業(yè) 升級換代的 需求 ， 百 貨 、超市、商 業(yè)步 行街等孕育而生， 為 景德 鎮(zhèn)購 物 檔 次 和購 物 環(huán) 境 帶來 很大改 觀 。 人流量調查表 調查路段： 蓮社北路 人流特征 調查時間段 青年男性〔人 /小時〕 青年女性 〔人 /小時〕 中年男性〔人 /小時〕 中年女性〔人 /小時〕 兒童 〔人 /小時〕 合計 〔人 /小時〕 普通日 時段 40 130 240 780 20 1210 節(jié)假日 時段 58 156 233 875 45 1367 平均值 49 143 236 727 33 1188 所占比例 4% 12% 20% 61% 3% （ 表 23 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 分析：以上 蓮社北 路的人流調查中可以看出：此路段的中年女性明顯多于其他特征的人流，占到一半以上 。這里既是一個磁場又像是一個中轉站， 將源源不斷的人流和車流吸引過來又轉送出去。同時日常休閑娛樂頻次較 高，用于這部分的消費相對較少。女性 消費多在適合本年齡段的精品品牌店如東門頭和蓮社北路及新村西路。 景德鎮(zhèn)消費者對商城關注情況調查如下： 停車方便, 6 , 2 %離家遠近, 9 , 3 %商場口碑, 1 3 , 5 %售后服務好, 1 5 ,5%價格實惠, 1 6 , 6 %交通方便, 2 2 , 8 %環(huán)境優(yōu)雅, 4 1 ,15%服務態(tài)度, 3 3 ,12%品牌多, 2 9 , 1 0 %質量好, 4 8 , 1 7 %品種全, 4 8 , 1 7 %質量好 品種全 環(huán)境優(yōu)雅 服務態(tài)度 品牌多 交通方便價格實惠 售后服務好 商場口碑 離家遠近 停車方便 （ 圖 22 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 以上調查可以發(fā)現(xiàn)： 被訪消費者對商場內商品質量是否 過關、商品品種是否齊全、購物環(huán)境是否適宜以及品牌的選擇上給予較高 關注和關心，而是否離家近、停車是否方便對消費者購物不會產(chǎn)生太大影響。 Z來您這消費的顧客類型主要有哪些？第一是 第二是 第三是 學生 本地市民 景德鎮(zhèn) 周邊地市 外地游玩者 其他： 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目 商業(yè)定位報告 26 05101520第一 第二 第三學生本地市民景德鎮(zhèn)周邊地市外地游玩者其他 （ 圖 24 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 上圖可以看出：來此商圈消費的主流人群以本地市民居多，其次是市周邊縣區(qū)消費者。 Z 您認為目前 景德鎮(zhèn)市中心 商鋪每平方米 月 租金多少是比較合適的？ 25— 50元 5175元 76100元 101125元 126— 150元 151175元 176200元 201225元 226— 250元 251275元 1 276元 以上 1 0 1 2 5 元, 1 , 5 %7 6 1 0 0 元, 1 , 5 %126150元 , 1, 5%151175元 , 6, 32%201225元 , 5, 26%176200元 , 2, 11%2 7 6 以上, 0 , 0 %251275元 , 0, 0% 226250元 , 0, 0% 2 5 5 0 元, 3 , 1 6 %2550元 5175元 76100元 10125元 126150元 151175元 176200元201225元 226250元 251275元 2 7 6 以上深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目 商業(yè)定位報告 30 （ 圖 211 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 多數(shù) 經(jīng)營者認為此中心路段 的理想租金價位在每月每平米 150225 元。 Z1如果我們 在 景德鎮(zhèn)市中心珠山中路 有 一 大型 商業(yè)場所，您會考慮在此租賃商鋪嗎 會 ，看好這個地段 可能會，看項目具體情況 不確定 ，還要考慮一下 不會 ，不看好這個位置 不會，現(xiàn)在手頭資金有限 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目 商業(yè)定位報告 31 可能會, 看項目具體情況, 8 , 3 6 %會, 看好這個地段, 8 ,36%不確定, 還要考慮一下