【正文】 勁霸男裝 卓爾珠寶 周六福 景德鎮(zhèn)商城 中國(guó)郵政 農(nóng)村信用社 斯?fàn)桘? 中國(guó)聯(lián)通 佳佳基 交通銀行 黎人坊 金昌利陶瓷大 廣場(chǎng)北路 蓮社南路 休閑廣場(chǎng) 本 案 圖書館 萬客隆超市 永和大王 肯德基 錦宮大廈 宏越時(shí)尚休閑館 達(dá)菱妮 蜘蛛王 傲寶貝 蓮社北路 馬鞍山路 佳佳基 時(shí)光隨道休閑酒吧 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目 商業(yè)定位報(bào)告 18 珠山 中 路 商圈主 要 以 人民 廣場(chǎng)為原點(diǎn)，向珠山路約 公里， 延蓮社路廣場(chǎng)路、馬鞍山路、新村路、珠山東路等各 方向 路 段約 公里 左右， 是景德 鎮(zhèn) 市主要 購 物 、休閑 場(chǎng) 所，其商圈 輻 射到周 邊 浮梁、婺源、 樂 平等地。萬 地下停車場(chǎng)車位約 30 個(gè)。重點(diǎn)工程建設(shè)加快，景東大道跨皖贛鐵路立交橋貫通，白鷺大橋建設(shè)進(jìn)展順利，中華北路延伸開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目路南拆 遷補(bǔ)償完成51471 平方米，北路拆遷完成 23400 平方米，人民公園改造項(xiàng)目共引進(jìn)資金480 萬美元，工作進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。 城鄉(xiāng)居民生活水平穩(wěn)步提高。 2020 年底，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額達(dá) 億元，比上年增長(zhǎng) %,居民儲(chǔ)蓄存款達(dá) 億元 ,增長(zhǎng) 12%。 2020 年，全市接待國(guó)內(nèi)游客 萬人次，比上年增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入 億元，增長(zhǎng) %；接待入境游客 萬人次，增長(zhǎng) ％，實(shí)現(xiàn)旅游外匯收入 1903 萬美元，增長(zhǎng) %。消費(fèi)增長(zhǎng)成為經(jīng)濟(jì)上升的重要力量。三是農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施仍然相對(duì)滯后；四是就業(yè)和社會(huì)保障壓力較大 。 其中本項(xiàng)目與華 達(dá) 百貨無論從規(guī)模還 是從建筑形態(tài)上均有相似之處，所以為了避免與其可能發(fā)生的正面競(jìng)爭(zhēng)，在以后的主題與業(yè)態(tài)定位上我們會(huì)盡量與之不同，采用補(bǔ)充或者錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)策略 ； 而目前已開業(yè)的 景德 鎮(zhèn) 商城 無論在經(jīng)營(yíng)管理還是整體的形象統(tǒng)一上均存在很大欠缺，對(duì)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者已經(jīng)形成一種較為負(fù)面的影響 ，除了投資者認(rèn)識(shí)到統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理對(duì)于一個(gè)商業(yè)物業(yè)的重要性而進(jìn)行合理調(diào)整，否則，它對(duì)本項(xiàng)目不會(huì)造成威脅 ；群英 街 的一期工程 因在地段上占據(jù)先天的優(yōu)勢(shì)，而且它是以商業(yè)街臨街面的形式展現(xiàn)給經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者，所以說它的出現(xiàn)勢(shì)必要分流部分珠山中路的消費(fèi)人流 ，但相對(duì)此黃金商圈每天近 20 萬人次的潛在消費(fèi)大軍 ，再加上本項(xiàng)目的多主題 定位 立體交叉，在某種意義 說 上可能是一種雙方共 贏的局面 ，而非相互競(jìng)爭(zhēng) 。 因 其 在地理位置上稍顯劣勢(shì)且 商業(yè)業(yè)態(tài)組合較混亂，開發(fā)商銷售完后不再對(duì)投資者和經(jīng)營(yíng)者負(fù)責(zé)，目前經(jīng)營(yíng)狀況較差，多處商鋪空置。 品牌：才子、馬克華、菲菲羅倫、思莊吉、金利來、忘不了、雅戈?duì)?、羅蒙、斯得雅培、夢(mèng)特嬌 2F 少淑裝、 品牌女裝、服飾。這樣的情況就決定了 開門子購物廣場(chǎng)今后銷售、招商 道路 的長(zhǎng)期性、曲折性 ，經(jīng)營(yíng)的困難性和復(fù)雜性 。 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目 商業(yè)定位報(bào)告 3 景德鎮(zhèn)商城 （ 表 12） （ 表 12） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 分析：景德鎮(zhèn)商城位于市區(qū)老商業(yè)中心珠山中路，其地段及建筑設(shè)計(jì)外觀相對(duì)較占優(yōu)勢(shì)，但因其內(nèi)部主通道規(guī)劃沒有形成有效循環(huán)，出現(xiàn)多處死角，而無法有效導(dǎo)入潛在消費(fèi)人群。 品牌：威蘭西、婷美、 CRTY、 Y2K、紫藤羅、貝特如、紅迪絲、紅玫 1F 珠寶、 化裝品、 皮具 皮包、煙酒等。深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目 商業(yè)定位報(bào)告 9 時(shí)代購物中心 （表 16） 調(diào)查 時(shí)間 2020520 地段 新廠西路十字路口 公交線路 目標(biāo)所在地功能劃分 開發(fā)區(qū)（） 開業(yè)日期 預(yù)計(jì) 2020 年 9 月 營(yíng)業(yè)時(shí)間 社區(qū) （ √ ） 商業(yè)區(qū) （ ） 管理模式 自主管理（ ） 租金 （元 /㎡ ） 4F 租金支付 每月支付 委托管理（ √ ） 3F 3538 定位 中檔 2F 6064 經(jīng)營(yíng)狀況 正在招商中 1F 160168 建筑 面積（ ㎡ ） 萬 出租率 進(jìn)場(chǎng)需提 交證件 經(jīng)營(yíng)面積（ ㎡ ） 進(jìn)場(chǎng)費(fèi)（元） 實(shí)用率 (%) 55％ 合作條件 統(tǒng)一招租三年 保證金（元） 三個(gè)月租金 合作方式 出租 稅（元） 水 電費(fèi)（元） 除餐飲外其余業(yè)態(tài)已包含 管理費(fèi) （元 /㎡ ） 停車位 數(shù)量 配套經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 人流量 （ 人 /小時(shí) ） 特 點(diǎn) 提袋率 各樓層業(yè)態(tài)分布 及部分品牌 3F 美食廣場(chǎng)、電玩城、網(wǎng)吧、書城、兒童樂園、家居用品 2F 時(shí)尚男女服飾、飾品、西餐、數(shù)碼廣場(chǎng)、文體用品等 1F 珠寶、化裝品、皮具皮包、服飾、鞋帽、 IT 產(chǎn)品、電信服務(wù) 1F 品牌超市 備注 （ 表 16） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 分析：時(shí)代購物中心坐落于景德鎮(zhèn)新廠西路十字路口， 位于新廠商圈，屬于區(qū)域型的一站式購物中心 ，所以對(duì)本 項(xiàng)目屬 市區(qū) 龍頭 商業(yè)中心來講還構(gòu)不成威脅。 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目 商業(yè)定位報(bào)告 11 二、項(xiàng)目有效商圈內(nèi) 區(qū)域 路段 商業(yè) 狀況 調(diào)查 及分析 商業(yè)或 地段名稱 范 圍 經(jīng) 營(yíng) 面 積 〔㎡〕 租金〔 元／ ㎡ ／月 〕 出 租 率 商業(yè)情況 浙江路〔 未來區(qū)域中心 〕 廣場(chǎng)南路到華南路段 多在2001000平米，大多在 12層經(jīng)營(yíng) 120170 60% 此區(qū)域匯聚了一批國(guó)內(nèi)品牌餐飲和休閑商業(yè)中心：如龍御堂養(yǎng)生會(huì)所、金陽光休閑中心、興隆海鮮大酒店、西迪咖啡、六千館、加州陽光 〔 中西餐、 KTV 商 務(wù)網(wǎng)絡(luò)、咖啡 〕 、富春堂、香港拉芳舍、上島咖啡、時(shí)光倒流 〔 中西餐、茶藝、咖啡 〕 、天天魚港、一味有源、老院子等經(jīng)營(yíng)狀況良好 廣場(chǎng)南路 〔 未來區(qū)域中心 〕 解放路到曙光路 100 左右 45％ 在靠近十字路口附近的地方有唐人街酒店、北京加州東坡酒樓、澳門豆撈、紫金城足道、淑萍紅茶坊 〔 中西餐、 KTV、咖啡 〕、 高老莊菜樓、羅瑪?shù)戎写笮筒惋嫾靶蓍e會(huì)所。五是投資拉動(dòng)效應(yīng)有所弱化 。在 2020 年全市生產(chǎn)總值增長(zhǎng)中 ,消費(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá) 62%,拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn) ,成為 “ 三駕馬車 ” 中的主導(dǎo)力量。旅游 總收入達(dá)到 億元。各項(xiàng)貸款余額達(dá) 億元，增長(zhǎng) %。 2020 年，全市城鄉(xiāng)居民人均收入均呈兩位數(shù)增長(zhǎng)，其中城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9962 元，比上年增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均純收入 3954 元，比上年增長(zhǎng) %。舊城改造成效顯著，斗富弄、戴家弄街區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)展加快，對(duì)珠山東路、廣場(chǎng)北路等 30 條主次干道進(jìn)行了瀝青路面和下水道維修，對(duì)小花蔑弄、太平巷等 37 條里弄進(jìn)行了改造，基本實(shí)現(xiàn)市區(qū)旱廁到水沖式公廁改造，在城區(qū)主次干道設(shè)置了 300多只分類果殼箱。項(xiàng)目位于景德鎮(zhèn)市核心商業(yè)街珠山中路的東端，新村東路和新村西路、珠山東路的交匯處，西臨華達(dá)百貨、珠山中路步行街，南接金利昌瓷貿(mào)大廈、國(guó)貿(mào)廣場(chǎng) 是景德鎮(zhèn) 目前人流量最多的購物場(chǎng)所，也是景德鎮(zhèn)最繁華的商業(yè)核心區(qū)，區(qū)位顯赫。 經(jīng)營(yíng) 主要以沿街店 鋪為 主，整 個(gè) 商 業(yè)區(qū) 域 統(tǒng)計(jì) 商家在 500 多 個(gè) ， 隨著 市民 生活水平 的 不斷提高和 城市商 業(yè) 升級(jí)換代的 需求 ， 百 貨 、超市、商 業(yè)步 行街等孕育而生， 為 景德 鎮(zhèn)購 物 檔 次 和購 物 環(huán) 境 帶來 很大改 觀 。 人流量調(diào)查表 調(diào)查路段： 蓮社北路 人流特征 調(diào)查時(shí)間段 青年男性〔人 /小時(shí)〕 青年女性 〔人 /小時(shí)〕 中年男性〔人 /小時(shí)〕 中年女性〔人 /小時(shí)〕 兒童 〔人 /小時(shí)〕 合計(jì) 〔人 /小時(shí)〕 普通日 時(shí)段 40 130 240 780 20 1210 節(jié)假日 時(shí)段 58 156 233 875 45 1367 平均值 49 143 236 727 33 1188 所占比例 4% 12% 20% 61% 3% （ 表 23 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 分析：以上 蓮社北 路的人流調(diào)查中可以看出：此路段的中年女性明顯多于其他特征的人流，占到一半以上 。這里既是一個(gè)磁場(chǎng)又像是一個(gè)中轉(zhuǎn)站， 將源源不斷的人流和車流吸引過來又轉(zhuǎn)送出去。同時(shí)日常休閑娛樂頻次較 高，用于這部分的消費(fèi)相對(duì)較少。女性 消費(fèi)多在適合本年齡段的精品品牌店如東門頭和蓮社北路及新村西路。 景德鎮(zhèn)消費(fèi)者對(duì)商城關(guān)注情況調(diào)查如下： 停車方便, 6 , 2 %離家遠(yuǎn)近, 9 , 3 %商場(chǎng)口碑, 1 3 , 5 %售后服務(wù)好, 1 5 ,5%價(jià)格實(shí)惠, 1 6 , 6 %交通方便, 2 2 , 8 %環(huán)境優(yōu)雅, 4 1 ,15%服務(wù)態(tài)度, 3 3 ,12%品牌多, 2 9 , 1 0 %質(zhì)量好, 4 8 , 1 7 %品種全, 4 8 , 1 7 %質(zhì)量好 品種全 環(huán)境優(yōu)雅 服務(wù)態(tài)度 品牌多 交通方便價(jià)格實(shí)惠 售后服務(wù)好 商場(chǎng)口碑 離家遠(yuǎn)近 停車方便 （ 圖 22 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 以上調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)： 被訪消費(fèi)者對(duì)商場(chǎng)內(nèi)商品質(zhì)量是否 過關(guān)、商品品種是否齊全、購物環(huán)境是否適宜以及品牌的選擇上給予較高 關(guān)注和關(guān)心，而是否離家近、停車是否方便對(duì)消費(fèi)者購物不會(huì)產(chǎn)生太大影響。 Z來您這消費(fèi)的顧客類型主要有哪些？第一是 第二是 第三是 學(xué)生 本地市民 景德鎮(zhèn) 周邊地市 外地游玩者 其他： 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目 商業(yè)定位報(bào)告 26 05101520第一 第二 第三學(xué)生本地市民景德鎮(zhèn)周邊地市外地游玩者其他 （ 圖 24 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 上圖可以看出：來此商圈消費(fèi)的主流人群以本地市民居多，其次是市周邊縣區(qū)消費(fèi)者。 Z 您認(rèn)為目前 景德鎮(zhèn)市中心 商鋪每平方米 月 租金多少是比較合適的？ 25— 50元 5175元 76100元 101125元 126— 150元 151175元 176200元 201225元 226— 250元 251275元 1 276元 以上 1 0 1 2 5 元, 1 , 5 %7 6 1 0 0 元, 1 , 5 %126150元 , 1, 5%151175元 , 6, 32%201225元 , 5, 26%176200元 , 2, 11%2 7 6 以上, 0 , 0 %251275元 , 0, 0% 226250元 , 0, 0% 2 5 5 0 元, 3 , 1 6 %2550元 5175元 76100元 10125元 126150元 151175元 176200元201225元 226250元 251275元 2 7 6 以上深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目 商業(yè)定位報(bào)告 30 （ 圖 211 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 多數(shù) 經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為此中心路段 的理想租金價(jià)位在每月每平米 150225 元。 Z1如果我們 在 景德鎮(zhèn)市中心珠山中路 有 一 大型 商業(yè)場(chǎng)所，您會(huì)考慮在此租賃商鋪嗎 會(huì) ，看好這個(gè)地段 可能會(huì)，看項(xiàng)目具體情況 不確定 ，還要考慮一下 不會(huì) ，不看好這個(gè)位置 不會(huì)，現(xiàn)在手頭資金有限 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目 商業(yè)定位報(bào)告 31 可能會(huì), 看項(xiàng)目具體情況, 8 , 3 6 %會(huì), 看好這個(gè)地段, 8 ,36%不確定, 還要考慮一下