【正文】 深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目 商業(yè)定位報(bào)告 28 Z請(qǐng)問(wèn)您現(xiàn)在 的 租金多長(zhǎng)時(shí)間交一次 ？ 一 個(gè) 月 一個(gè)季度 半年 一年 兩年 其他 半年, 2 , 8 %一年, 1 , 4 %其他, 0 , 0 %兩年, 0 , 0 %1 個(gè)月, 1 2 , 5 0 %一個(gè)季度, 9 , 3 8 %1 個(gè)月 一個(gè)季度 半年 一年 兩年 其他 （ 圖 28 ） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智 商戶租金的支付以每月一次占多數(shù)，約一半左右，一季度交一次的也占一定比例， 38％。 注重個(gè)人形象，對(duì)服裝、服飾的要求有知名度的品牌商品。這部分人群是新潮時(shí)尚中低檔消費(fèi)品的主流，是時(shí)尚小店的主力客戶群。 新村西路靠近廣場(chǎng)路段也集中了一些中小精品品牌店，但由于整體環(huán)境較差，所以顯得檔次較低?？?建筑面積約 23286m178。 人口增長(zhǎng)繼續(xù)得到有效控制。全年完成客運(yùn)量 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) %，其中鐵路客運(yùn)量 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %；公深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目 商業(yè)定位報(bào)告 14 路客運(yùn)量 876 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %；民航客運(yùn)量 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) 22% 。 2020 年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %，其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng)6%，第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %；全市人均生產(chǎn)總值達(dá) 14582 元，比上年增長(zhǎng) %，以上年末匯率換算達(dá) 1869 美元。深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目 商業(yè)定位報(bào)告 7 群英街 （表 14） 調(diào)查 時(shí)間 2020520 地段 市珠山中路 公交線路 161820K26K35103 1456 目標(biāo)所在地功能劃分 開發(fā)區(qū)（ ） 開業(yè)日期 2020 年 4 月 營(yíng)業(yè)時(shí)間 社區(qū) （ ） 商業(yè)區(qū) （ √ ） 管理模式 自主管理（ √ ） 租金 （元 /㎡ ） 4F 租金支付 委托管理（ ） 3F 定位 中檔 2F 經(jīng)營(yíng)狀況 良好 1F 建筑 面積（ ㎡ ） 萬(wàn) 出租率 進(jìn)場(chǎng)需提 交證件 一期建筑面積 2 萬(wàn) 進(jìn)場(chǎng)費(fèi) （元） 實(shí)用率 (%) 合作條件 保證金（元） 無(wú) 合作方式 稅（元） 水 電費(fèi)（元） 管理費(fèi) （元 /㎡ ） 停車位 數(shù)量 （輛 ） 90 配套經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 人流量 （ 人 /小時(shí) ） 特 點(diǎn) 建筑設(shè)計(jì)時(shí)尚新穎，運(yùn)用灰 色鋁板，黑灰色鋁合金門窗等設(shè)計(jì)元素 提袋率 3F 時(shí)尚精品 ：品牌服裝、箱包皮具、精品鞋帽、珠寶首飾 休閑娛樂 ：酒店、品牌餐飲連鎖、超市、便利店、咖啡、茶吧、休閑吧、娛樂中心、都市生活館等 多元精品 ： 通訊器材、家電數(shù)碼、字畫古玩、瓷器工藝 2F 1F 備 注 目前正在銷售中 （ 表 14 ） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智 群英街位于市商業(yè)中心珠山中路段，地理優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯， 單間鋪面面積以 5070 ㎡為主 ， 與景德鎮(zhèn)商城不同的是群英街一期工程在地理位置上占據(jù)先天優(yōu)勢(shì)且商鋪主要以首層臨街面為主，充分迎合了本地經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者的習(xí)慣， 所以 開發(fā)商 以銷售為中心 而忽視經(jīng)營(yíng)管理的做法并不會(huì)對(duì)其今后的商鋪經(jīng)營(yíng)狀況造成太大的影響。目前項(xiàng)目在建中 ， 其 大部分樓層小面積分割雖然 相對(duì) 易 于 銷售， 但 針對(duì)大商家出租 會(huì) 增加難度 。無(wú)論是硬件設(shè)施還是內(nèi)部裝修都比較大眾化，比較適合當(dāng)?shù)厥忻竦膶徝兰跋M(fèi)理念。目前屬景德鎮(zhèn)消費(fèi)檔次較高，消費(fèi)人流較大的區(qū)域，經(jīng)營(yíng)狀況良好 擁軍一條街 位于珠山中路至路段 長(zhǎng)約 400米左右 1030 97％ 主要以經(jīng)營(yíng)中低檔服裝、服飾、飾品為主， 98％商鋪都是首層經(jīng)營(yíng)的商業(yè)格局，經(jīng)營(yíng)狀況良好，人氣較旺 蓮社路與勝利路交交匯處分別向兩條路 300米范圍 1030 70％ 此區(qū)域集中如巴渝堂足浴、潤(rùn)目足浴樓、東山紅、南昌萊館、大世界沐足、康潤(rùn)堂、嘉年華、綠野仙蹤音樂主題酒吧、阿銘休閑、大世界食府、百姓村等中小型休閑及餐飲場(chǎng)所，目前經(jīng)營(yíng)狀況較差，部分 店鋪處于歇業(yè)狀態(tài) 新廠商業(yè)區(qū) 〔 區(qū)域商業(yè)中心 〕 200 左右 80％ 購(gòu)物中心、大型超市、零售業(yè)等 深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目 商業(yè)定位報(bào)告 12 城西商業(yè)帶 〔 區(qū)域老商業(yè)中心 〕 200 左右 70％ 建材、陶瓷專業(yè)市場(chǎng) （ 表 17 ） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智 以上區(qū)域商業(yè) 中除浙江路段 和廣場(chǎng)南路段 在定位、地位位置與人流上與本項(xiàng)目 有 可比性 ，在未來(lái)有可能與本項(xiàng)目所處區(qū)域產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)， 從而 分流潛在消費(fèi)群外 ，其余路段 或區(qū)域型商業(yè) 目前以及 在 未來(lái)一段時(shí)間內(nèi) 因所處地段和受眾消費(fèi)群體不同而不會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成威脅。 交通運(yùn)輸迅速發(fā)展。 體育事業(yè)成績(jī)喜人。城市環(huán)境更適人居，我市建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá) %、綠地率 %、人均公共綠地面積 平方 米，中心城區(qū)人均公共綠地面積 平方米，生產(chǎn)綠地占建成區(qū)面積 %，市區(qū)生活垃圾無(wú)害化處理率達(dá) %，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)建 “ 國(guó)家園林城市 ” 目標(biāo)。 蓮社南路主要以經(jīng)營(yíng)本地特產(chǎn) —— 陶瓷為主，但目前無(wú) 論從路面環(huán)境和鋪面裝修程度來(lái)與珠山中路還有很 大差距 。 三、 消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)查分析 18－ 22 歲年齡 消費(fèi) 人群的特點(diǎn) 這部分人群是追求 時(shí)尚潮流的前沿人群，是現(xiàn)代流行的韓版、日版時(shí)尚服裝、服飾的追隨者。 這部分人是景德鎮(zhèn)高端消費(fèi)人群，有國(guó)際品牌和國(guó)內(nèi)大品牌的 需求，通深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目 商業(yè)定位報(bào)告 24 過(guò)走訪也了解到他們購(gòu)物大都到九江、南昌等大中城市。 深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目 商業(yè)定位報(bào)告 27 Z 來(lái)您商店的顧客一般每次消費(fèi)金額水平是怎么樣的？ 第一 第二 第三 20元以下 2050元 50100元 100200元 200300元 300500元 500元以上 012345678第一 第二 第三20元 以下2050元50100元100200元200300元300500元500 元以上（ 圖 26 ） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智 從上圖表可以看出，消費(fèi)者每次的消費(fèi)金額主要集中在 100200 元的范圍內(nèi)，其次是 200300 元的區(qū)間也占一定比例。 Z 您認(rèn)為目前 景德鎮(zhèn)市中心 商鋪每平方米 月 租金多少是比較合適的？ 25— 50元 5175元 76100元 101125元 126— 150元 151175元 176200元 201225元 226— 250元 251275元 1 276元 以上 1 0 1 2 5 元, 1 , 5 %7 6 1 0 0 元, 1 , 5 %126150元 , 1, 5%151175元 , 6, 32%201225元 , 5, 26%176200元 , 2, 11%2 7 6 以上, 0 , 0 %251275元 , 0, 0% 226250元 , 0, 0% 2 5 5 0 元, 3 , 1 6 %2550元 5175元 76100元 10125元 126150元 151175元 176200元201225元 226250元 251275元 2 7 6 以上深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目 商業(yè)定位報(bào)告 30 （ 圖 211 ） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智 多數(shù) 經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為此中心路段 的理想租金價(jià)位在每月每平米 150225 元。 景德鎮(zhèn)消費(fèi)者對(duì)商城關(guān)注情況調(diào)查如下： 停車方便, 6 , 2 %離家遠(yuǎn)近, 9 , 3 %商場(chǎng)口碑, 1 3 , 5 %售后服務(wù)好, 1 5 ,5%價(jià)格實(shí)惠, 1 6 , 6 %交通方便, 2 2 , 8 %環(huán)境優(yōu)雅, 4 1 ,15%服務(wù)態(tài)度, 3 3 ,12%品牌多, 2 9 , 1 0 %質(zhì)量好, 4 8 , 1 7 %品種全, 4 8 , 1 7 %質(zhì)量好 品種全 環(huán)境優(yōu)雅 服務(wù)態(tài)度 品牌多 交通方便價(jià)格實(shí)惠 售后服務(wù)好 商場(chǎng)口碑 離家遠(yuǎn)近 停車方便 （ 圖 22 ） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智 以上調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)： 被訪消費(fèi)者對(duì)商場(chǎng)內(nèi)商品質(zhì)量是否 過(guò)關(guān)、商品品種是否齊全、購(gòu)物環(huán)境是否適宜以及品牌的選擇上給予較高 關(guān)注和關(guān)心，而是否離家近、停車是否方便對(duì)消費(fèi)者購(gòu)物不會(huì)產(chǎn)生太大影響。同時(shí)日常休閑娛樂頻次較 高，用于這部分的消費(fèi)相對(duì)較少。 人流量調(diào)查表 調(diào)查路段： 蓮社北路 人流特征 調(diào)查時(shí)間段 青年男性〔人 /小時(shí)〕 青年女性 〔人 /小時(shí)〕 中年男性〔人 /小時(shí)〕 中年女性〔人 /小時(shí)〕 兒童 〔人 /小時(shí)〕 合計(jì) 〔人 /小時(shí)〕 普通日 時(shí)段 40 130 240 780 20 1210 節(jié)假日 時(shí)段 58 156 233 875 45 1367 平均值 49 143 236 727 33 1188 所占比例 4% 12% 20% 61% 3% （ 表 23 ） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智 分析：以上 蓮社北 路的人流調(diào)查中可以看出：此路段的中年女性明顯多于其他特征的人流，占到一半以上 。項(xiàng)目位于景德鎮(zhèn)市核心商業(yè)街珠山中路的東端，新村東路和新村西路、珠山東路的交匯處，西臨華達(dá)百貨、珠山中路步行街，南接金利昌瓷貿(mào)大廈、國(guó)貿(mào)廣場(chǎng) 是景德鎮(zhèn) 目前人流量最多的購(gòu)物場(chǎng)所，也是景德鎮(zhèn)最繁華的商業(yè)核心區(qū)，區(qū)位顯赫。 2020 年，全市城鄉(xiāng)居民人均收入均呈兩位數(shù)增長(zhǎng)，其中城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9962 元，比上年增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均純收入 3954 元，比上年增長(zhǎng) %。旅游 總收入達(dá)到 億元。五是投資拉動(dòng)效應(yīng)有所弱化 。深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目 商業(yè)定位報(bào)告 9 時(shí)代購(gòu)物中心 （表 16） 調(diào)查 時(shí)間 2020520 地段 新廠西路十字路口 公交線路 目標(biāo)所在地功能劃分 開發(fā)區(qū)（） 開業(yè)日期 預(yù)計(jì) 2020 年 9 月 營(yíng)業(yè)時(shí)間 社區(qū) （ √ ） 商業(yè)區(qū) （ ） 管理模式 自主管理（ ） 租金 （元 /㎡ ） 4F 租金支付 每月支付 委托管理（ √ ） 3F 3538 定位 中檔 2F 6064 經(jīng)營(yíng)狀況 正在招商中 1F 160168 建筑 面積（ ㎡ ） 萬(wàn) 出租率 進(jìn)場(chǎng)需提 交證件 經(jīng)營(yíng)面積（ ㎡ ） 進(jìn)場(chǎng)費(fèi)（元） 實(shí)用率 (%) 55％ 合作條件 統(tǒng)一招租三年 保證金（元） 三個(gè)月租金 合作方式 出租 稅（元） 水 電費(fèi)（元） 除餐飲外其余業(yè)態(tài)已包含 管理費(fèi) （元 /㎡ ） 停車位 數(shù)量 配套經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 人流量 （ 人 /小時(shí) ） 特 點(diǎn) 提袋率 各樓層業(yè)態(tài)分布 及部分品牌 3F 美食廣場(chǎng)、電玩城、網(wǎng)吧、書城、兒童樂園、家居用品 2F 時(shí)尚男女服飾、飾品、西餐、數(shù)碼廣場(chǎng)、文體用品等 1F 珠寶、化裝品、皮具皮包、服飾、鞋帽、 IT 產(chǎn)品、電信服務(wù) 1F 品牌超市 備注 （ 表 16） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智 分析：時(shí)代購(gòu)物中心坐落于景德鎮(zhèn)新廠西路十字路口， 位于新廠商圈，屬于區(qū)域型的一站式購(gòu)物