【正文】 Z如果您想再擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模， 需要的面積是 50平米以下 51－ 70平米 71－ 90平米 91－ 150平米 151300平米 300平米以上 300平米以上, 1,4%151300平米, 3,13%91150平米, 3,13%7190平米, 4, 17%5170平米, 5, 22%50平米以下, 7,31%50平米以下 5170平米 7190平米 91150平米 151300平米 300平米以上 （ 圖 210） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 從上可以看出，所調(diào)查商戶所需要的經(jīng)營面積以 5190 平米占多數(shù)，約39％左右，其次是 50 平米以下的占約 31％，而 300 平米以上的占極少數(shù) ，僅有 4％。 像手表、手機、錢包、手包、箱包等隨身物品講求大品牌和流行款式。女性消費最為突出，一般月消費在 1000 元左右，主要用 于服裝、美容、美發(fā)、箱包、鞋類、飾品等，選擇小品牌商品，要求款式和質(zhì)地的相對高檔，一件服裝的消費在200－ 300 元。 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 19 車流量調(diào)查表 調(diào)查路段： 廣場北路與珠山東路交叉口 車 流特征 調(diào)查時間段 公交車 〔 車次 /小時〕 摩托車 /自行車 〔 車次 /小時〕 小汽車 /出租車 〔 車次 /小時〕 合計 〔人 /小時〕 普通日 時段 588 1638 1974 4200 節(jié)假日 時段 596 1799 1987 4382 平均值 592 1718 1981 4291 所占比例 13% 40% 47% （ 表 22 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 分析：以上對廣場北路和珠山東路交叉口的車 流調(diào)查中可以看出：出租車 /小汽車在此路段出現(xiàn)次數(shù)較多，其次是摩托車 /自行車 。萬 地下停車場車位約 30 個。 城鄉(xiāng)居民生活水平穩(wěn)步提高。 2020 年，全市接待國內(nèi)游客 萬人次，比上年增長 %，實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入 億元，增長 %；接待入境游客 萬人次，增長 ％，實現(xiàn)旅游外匯收入 1903 萬美元，增長 %。三是農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施仍然相對滯后；四是就業(yè)和社會保障壓力較大 。 因 其 在地理位置上稍顯劣勢且 商業(yè)業(yè)態(tài)組合較混亂，開發(fā)商銷售完后不再對投資者和經(jīng)營者負(fù)責(zé)，目前經(jīng)營狀況較差，多處商鋪空置。這樣的情況就決定了 開門子購物廣場今后銷售、招商 道路 的長期性、曲折性 ，經(jīng)營的困難性和復(fù)雜性 。 品牌：威蘭西、婷美、 CRTY、 Y2K、紫藤羅、貝特如、紅迪絲、紅玫 1F 珠寶、 化裝品、 皮具 皮包、煙酒等。 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 11 二、項目有效商圈內(nèi) 區(qū)域 路段 商業(yè) 狀況 調(diào)查 及分析 商業(yè)或 地段名稱 范 圍 經(jīng) 營 面 積 〔㎡〕 租金〔 元／ ㎡ ／月 〕 出 租 率 商業(yè)情況 浙江路〔 未來區(qū)域中心 〕 廣場南路到華南路段 多在2001000平米，大多在 12層經(jīng)營 120170 60% 此區(qū)域匯聚了一批國內(nèi)品牌餐飲和休閑商業(yè)中心：如龍御堂養(yǎng)生會所、金陽光休閑中心、興隆海鮮大酒店、西迪咖啡、六千館、加州陽光 〔 中西餐、 KTV 商 務(wù)網(wǎng)絡(luò)、咖啡 〕 、富春堂、香港拉芳舍、上島咖啡、時光倒流 〔 中西餐、茶藝、咖啡 〕 、天天魚港、一味有源、老院子等經(jīng)營狀況良好 廣場南路 〔 未來區(qū)域中心 〕 解放路到曙光路 100 左右 45％ 在靠近十字路口附近的地方有唐人街酒店、北京加州東坡酒樓、澳門豆撈、紫金城足道、淑萍紅茶坊 〔 中西餐、 KTV、咖啡 〕、 高老莊菜樓、羅瑪?shù)戎写笮筒惋嫾靶蓍e會所。在 2020 年全市生產(chǎn)總值增長中 ,消費增長的貢獻(xiàn)率達(dá) 62%,拉動 GDP 增長 個百分點 ,成為 “ 三駕馬車 ” 中的主導(dǎo)力量。各項貸款余額達(dá) 億元，增長 %。舊城改造成效顯著，斗富弄、戴家弄街區(qū)改造項目進(jìn)展加快，對珠山東路、廣場北路等 30 條主次干道進(jìn)行了瀝青路面和下水道維修，對小花蔑弄、太平巷等 37 條里弄進(jìn)行了改造，基本實現(xiàn)市區(qū)旱廁到水沖式公廁改造，在城區(qū)主次干道設(shè)置了 300多只分類果殼箱。 經(jīng)營 主要以沿街店 鋪為 主，整 個 商 業(yè)區(qū) 域 統(tǒng)計 商家在 500 多 個 ， 隨著 市民 生活水平 的 不斷提高和 城市商 業(yè) 升級換代的 需求 ， 百 貨 、超市、商 業(yè)步 行街等孕育而生， 為 景德 鎮(zhèn)購 物 檔 次 和購 物 環(huán) 境 帶來 很大改 觀 。這里既是一個磁場又像是一個中轉(zhuǎn)站， 將源源不斷的人流和車流吸引過來又轉(zhuǎn)送出去。女性 消費多在適合本年齡段的精品品牌店如東門頭和蓮社北路及新村西路。 Z來您這消費的顧客類型主要有哪些？第一是 第二是 第三是 學(xué)生 本地市民 景德鎮(zhèn) 周邊地市 外地游玩者 其他： 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 26 05101520第一 第二 第三學(xué)生本地市民景德鎮(zhèn)周邊地市外地游玩者其他 （ 圖 24 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 上圖可以看出：來此商圈消費的主流人群以本地市民居多，其次是市周邊縣區(qū)消費者。 綜合分析 ： 以上 是對景德鎮(zhèn)市珠山中路商圈的服裝、珠寶、飾品 類等 商戶所進(jìn)行的市場調(diào)查，從調(diào)查情況可以 看出此商圈的商戶經(jīng)商 時間以 8 年以上和 12 年的占多數(shù)， 在景德鎮(zhèn)目前現(xiàn)在條件下，估計會有更多新的中高收入階層選擇經(jīng)營商鋪來提升自己的事業(yè)和生活水平 ； 來此商圈消費的主流人群以本地市民居多， 其次是市周邊縣區(qū)消費者 ，消費者年齡主要集中在 2435歲的中青年男女， 消 費金額主要集中在 100200 元的范圍內(nèi)，其次是 200。在休閑中購物，在購物中娛樂將是今后消費者選擇消費的最佳場所。政府機關(guān)公務(wù)員收入及消費比 例也較高。 綜合分析 ： 以上對項目商圈內(nèi)各主要路段的人流 和車流及其特征 進(jìn)行了粗略 測 算 ， 保守估計： 此商圈每天有將近 二 十萬的人流 和 二十多萬的 車流 于此而過 ， 足見其作為景德鎮(zhèn)市一級商業(yè)旺區(qū)所起到的龍頭效應(yīng)。 交通環(huán)境 項目地處景德鎮(zhèn)商業(yè)核心區(qū)域，緊鄰商業(yè)最為繁華的珠山中路、珠山東路、蓮社北路， K3 1 10 1 10 1 5 支線等公交汽車經(jīng)停，幾乎成為市內(nèi)所有公交車的必經(jīng)之路；交通環(huán)境無比優(yōu)越、交通條件無可替代。 城市建設(shè)水平提升。 金融存貸良性擴(kuò)張。住房、汽車、旅游、消費類電子通訊產(chǎn)品、教育和文化體育休閑等成為消費熱潮，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為城市居民消費結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級的需求。 以上各商業(yè)物業(yè)除了 華達(dá)百貨、 群英街和景德鎮(zhèn)商 城 在地理位置和潛在的消費力與本項目有可比性 ，可能存在潛在的競爭威脅外 ，其余的均對 本 項目沒有太大的競爭威脅 。 品牌：佐丹奴、威鵬、依林 鳥、 KAPPA、斯伯丁 3F 紳士男裝、羊毛羊絨、箱包、 男士精品 、休閑裝 、 皮具、 商務(wù)休閑 。再加之其商鋪全部小面積分割并銷售于小業(yè)主經(jīng)由其自行出租及管理，造成其業(yè)態(tài)無規(guī)劃，形象不一，宣傳不力，管理調(diào)查 時間 2020521 地段 市 珠山中 路 公交線路 161820K26K35103 1456 目標(biāo)所在地功能劃分 開發(fā)區(qū)（ ） 開業(yè)日期 2020 年 營業(yè)時間 9： 00—— 21： 00 社區(qū) （ ） 商業(yè)區(qū) （ √ ） 管理模式 自主管理（ √ ） 租金 （元 /㎡ ） 4F 租金支付 與小業(yè)主商談后確定 委托管理（ ） 3F 1020 定位 中檔 2F 10100 經(jīng)營狀況 差 1F 60260 建筑 面積（ ㎡ ） 3 萬 出租率 40％ 進(jìn)場需提 交證件 經(jīng)營面積（ ㎡ ） 萬 進(jìn)場費 （元） 無 實用率 (%) 50％ 合作條件 保證金（元） 無 合作方式 出租 稅（元） 水 電費（元） 管理費 （元 /㎡ ） 停車位 數(shù)量 配套經(jīng)營項目 人流量 （ 人 /小時 ） 特 點 商業(yè)規(guī)模適中，地段極佳，歐式建筑風(fēng)格，外立面設(shè)計和采用材料硬朗，充分利用蓮社北路地勢打造多首層概念 提袋率 各樓層業(yè)態(tài)分布 5F 4F 3F 美容、保健品、廣告公司、裝飾公司 2F 童裝、品牌男裝、兒童攝影、健身運動、品牌女裝、快餐館、美容院、煙酒專賣 1F 珠寶、眼鏡、品牌男裝、品牌女裝、時尚女裝、皮具、美甲、飾品 備注 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 4 混亂，租金也因其缺乏有效管理而沒一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，同一樓層都會因每個業(yè)主具 體情況不同而相差極大，這樣的情況造成的直接后果就是現(xiàn)經(jīng)營商家會認(rèn)為有失公平而對整個商場的未來發(fā)展失去信心，從而可能退出，而對于潛在欲進(jìn)駐經(jīng)營者更是心存疑慮，最終因自身原因?qū)е聯(lián)Q租率提高而無法讓消費者認(rèn)可甚至可能整個商業(yè)陷入僵局。 溫州商業(yè)街 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 10 位于廣場南靠近浙江路段 ， 已建， 但因多種原因，目前大部分面積空置狀態(tài)。 消費市場持續(xù)活躍。全市旅游業(yè)帶動直接就業(yè)人數(shù) 7000 余人，間接就業(yè)人數(shù) 萬余人。城鄉(xiāng)居民收入增加 的同時，生活消費深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 15 支出也穩(wěn)步增長。項目門前的休閑廣場也是景德鎮(zhèn)市唯一一個大型休閑 娛樂廣場 。 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 20 車流量調(diào)查表 調(diào)查路段： 蓮社北 路 車 流特征 調(diào)查時間段 公交車 〔 車次 /小時〕 摩托車 /自行車 〔 車次 /小時〕 小汽車 /出租車 〔 車次 /小時〕 合計 〔人 /小時〕 普通日 時段 0 400 1470 1870 節(jié)假日 時段 0 421 1563 1984 平均值 0 410 1516 1926 所占比例 0 21% 79% （ 表 24 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 分析：以上蓮社北路的車流調(diào)查中可以看出： 小汽車 /出租車 所占比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他特征車 流 。男性消費者逐漸講求時尚和品牌，是 國內(nèi)中檔品牌的主力消費者，一般購買服裝在 200－ 300 元，但頻次少。 綜合分析 ：從以上對各年齡層的統(tǒng)計分析看出， 18－ 35 年齡段以時尚深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 25 服裝、服飾、品牌化妝品、箱包鞋帽為主，符合 時尚消費人群的特點。 Z您在決定租賃商鋪進(jìn)行經(jīng)營的時候，您最為關(guān)注的是以下哪些因素 （多選） 地段 周邊商業(yè)氛圍 租金水平 管理是否規(guī)范 主力店的進(jìn)駐情況 未來發(fā)展?jié)摿? 其它因素（請注明） 管理是否規(guī)范, 6 , 8 %主力店的進(jìn)駐情況,1, 1%租金水平, 1 5 , 2 1 %未來發(fā)展?jié)摿? 5 , 7 % 其它因素, 0 , 0 %地段, 2 1 , 3 0 %周邊商業(yè)氛圍, 2 3 ,33%地段 周邊商業(yè)氛圍 租金水平 管理是否規(guī)范 主力店的進(jìn)駐情況 未來發(fā)展?jié)摿?其它因素 （ 圖 212） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 經(jīng)營者普遍關(guān)注新商場周邊 的商業(yè)氛圍，其次是地段，另外還有租金的承受能力也是其較為關(guān)心的。 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 28 Z請問您現(xiàn)在 的 租金多長時間交一次 ？ 一 個 月 一個季度 半年 一年