【正文】 Z如果您想再擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模， 需要的面積是 50平米以下 51－ 70平米 71－ 90平米 91－ 150平米 151300平米 300平米以上 300平米以上, 1,4%151300平米, 3,13%91150平米, 3,13%7190平米, 4, 17%5170平米, 5, 22%50平米以下, 7,31%50平米以下 5170平米 7190平米 91150平米 151300平米 300平米以上 （ 圖 210） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智 從上可以看出，所調(diào)查商戶所需要的經(jīng)營(yíng)面積以 5190 平米占多數(shù)，約39％左右，其次是 50 平米以下的占約 31％，而 300 平米以上的占極少數(shù) ，僅有 4％。 像手表、手機(jī)、錢包、手包、箱包等隨身物品講求大品牌和流行款式。女性消費(fèi)最為突出，一般月消費(fèi)在 1000 元左右，主要用 于服裝、美容、美發(fā)、箱包、鞋類、飾品等，選擇小品牌商品，要求款式和質(zhì)地的相對(duì)高檔，一件服裝的消費(fèi)在200－ 300 元。 深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 19 車流量調(diào)查表 調(diào)查路段： 廣場(chǎng)北路與珠山東路交叉口 車 流特征 調(diào)查時(shí)間段 公交車 〔 車次 /小時(shí)〕 摩托車 /自行車 〔 車次 /小時(shí)〕 小汽車 /出租車 〔 車次 /小時(shí)〕 合計(jì) 〔人 /小時(shí)〕 普通日 時(shí)段 588 1638 1974 4200 節(jié)假日 時(shí)段 596 1799 1987 4382 平均值 592 1718 1981 4291 所占比例 13% 40% 47% （ 表 22 ） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智 分析：以上對(duì)廣場(chǎng)北路和珠山東路交叉口的車 流調(diào)查中可以看出：出租車 /小汽車在此路段出現(xiàn)次數(shù)較多，其次是摩托車 /自行車 。萬(wàn) 地下停車場(chǎng)車位約 30 個(gè)。 城鄉(xiāng)居民生活水平穩(wěn)步提高。 2020 年，全市接待國(guó)內(nèi)游客 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入 億元，增長(zhǎng) %；接待入境游客 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) ％，實(shí)現(xiàn)旅游外匯收入 1903 萬(wàn)美元，增長(zhǎng) %。三是農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施仍然相對(duì)滯后；四是就業(yè)和社會(huì)保障壓力較大 。 因 其 在地理位置上稍顯劣勢(shì)且 商業(yè)業(yè)態(tài)組合較混亂，開(kāi)發(fā)商銷售完后不再對(duì)投資者和經(jīng)營(yíng)者負(fù)責(zé)，目前經(jīng)營(yíng)狀況較差，多處商鋪空置。這樣的情況就決定了 開(kāi)門(mén)子購(gòu)物廣場(chǎng)今后銷售、招商 道路 的長(zhǎng)期性、曲折性 ，經(jīng)營(yíng)的困難性和復(fù)雜性 。 品牌：威蘭西、婷美、 CRTY、 Y2K、紫藤羅、貝特如、紅迪絲、紅玫 1F 珠寶、 化裝品、 皮具 皮包、煙酒等。 深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 11 二、項(xiàng)目有效商圈內(nèi) 區(qū)域 路段 商業(yè) 狀況 調(diào)查 及分析 商業(yè)或 地段名稱 范 圍 經(jīng) 營(yíng) 面 積 〔㎡〕 租金〔 元／ ㎡ ／月 〕 出 租 率 商業(yè)情況 浙江路〔 未來(lái)區(qū)域中心 〕 廣場(chǎng)南路到華南路段 多在2001000平米，大多在 12層經(jīng)營(yíng) 120170 60% 此區(qū)域匯聚了一批國(guó)內(nèi)品牌餐飲和休閑商業(yè)中心：如龍御堂養(yǎng)生會(huì)所、金陽(yáng)光休閑中心、興隆海鮮大酒店、西迪咖啡、六千館、加州陽(yáng)光 〔 中西餐、 KTV 商 務(wù)網(wǎng)絡(luò)、咖啡 〕 、富春堂、香港拉芳舍、上島咖啡、時(shí)光倒流 〔 中西餐、茶藝、咖啡 〕 、天天魚(yú)港、一味有源、老院子等經(jīng)營(yíng)狀況良好 廣場(chǎng)南路 〔 未來(lái)區(qū)域中心 〕 解放路到曙光路 100 左右 45％ 在靠近十字路口附近的地方有唐人街酒店、北京加州東坡酒樓、澳門(mén)豆撈、紫金城足道、淑萍紅茶坊 〔 中西餐、 KTV、咖啡 〕、 高老莊菜樓、羅瑪?shù)戎写笮筒惋嫾靶蓍e會(huì)所。在 2020 年全市生產(chǎn)總值增長(zhǎng)中 ,消費(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá) 62%,拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn) ,成為 “ 三駕馬車 ” 中的主導(dǎo)力量。各項(xiàng)貸款余額達(dá) 億元，增長(zhǎng) %。舊城改造成效顯著，斗富弄、戴家弄街區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)展加快，對(duì)珠山東路、廣場(chǎng)北路等 30 條主次干道進(jìn)行了瀝青路面和下水道維修，對(duì)小花蔑弄、太平巷等 37 條里弄進(jìn)行了改造，基本實(shí)現(xiàn)市區(qū)旱廁到水沖式公廁改造，在城區(qū)主次干道設(shè)置了 300多只分類果殼箱。 經(jīng)營(yíng) 主要以沿街店 鋪為 主，整 個(gè) 商 業(yè)區(qū) 域 統(tǒng)計(jì) 商家在 500 多 個(gè) ， 隨著 市民 生活水平 的 不斷提高和 城市商 業(yè) 升級(jí)換代的 需求 ， 百 貨 、超市、商 業(yè)步 行街等孕育而生， 為 景德 鎮(zhèn)購(gòu) 物 檔 次 和購(gòu) 物 環(huán) 境 帶來(lái) 很大改 觀 。這里既是一個(gè)磁場(chǎng)又像是一個(gè)中轉(zhuǎn)站， 將源源不斷的人流和車流吸引過(guò)來(lái)又轉(zhuǎn)送出去。女性 消費(fèi)多在適合本年齡段的精品品牌店如東門(mén)頭和蓮社北路及新村西路。 Z來(lái)您這消費(fèi)的顧客類型主要有哪些？第一是 第二是 第三是 學(xué)生 本地市民 景德鎮(zhèn) 周邊地市 外地游玩者 其他： 深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 26 05101520第一 第二 第三學(xué)生本地市民景德鎮(zhèn)周邊地市外地游玩者其他 （ 圖 24 ） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智 上圖可以看出：來(lái)此商圈消費(fèi)的主流人群以本地市民居多，其次是市周邊縣區(qū)消費(fèi)者。 綜合分析 ： 以上 是對(duì)景德鎮(zhèn)市珠山中路商圈的服裝、珠寶、飾品 類等 商戶所進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查，從調(diào)查情況可以 看出此商圈的商戶經(jīng)商 時(shí)間以 8 年以上和 12 年的占多數(shù)， 在景德鎮(zhèn)目前現(xiàn)在條件下，估計(jì)會(huì)有更多新的中高收入階層選擇經(jīng)營(yíng)商鋪來(lái)提升自己的事業(yè)和生活水平 ； 來(lái)此商圈消費(fèi)的主流人群以本地市民居多， 其次是市周邊縣區(qū)消費(fèi)者 ，消費(fèi)者年齡主要集中在 2435歲的中青年男女， 消 費(fèi)金額主要集中在 100200 元的范圍內(nèi)，其次是 200。在休閑中購(gòu)物，在購(gòu)物中娛樂(lè)將是今后消費(fèi)者選擇消費(fèi)的最佳場(chǎng)所。政府機(jī)關(guān)公務(wù)員收入及消費(fèi)比 例也較高。 綜合分析 ： 以上對(duì)項(xiàng)目商圈內(nèi)各主要路段的人流 和車流及其特征 進(jìn)行了粗略 測(cè) 算 ， 保守估計(jì)： 此商圈每天有將近 二 十萬(wàn)的人流 和 二十多萬(wàn)的 車流 于此而過(guò) ， 足見(jiàn)其作為景德鎮(zhèn)市一級(jí)商業(yè)旺區(qū)所起到的龍頭效應(yīng)。 交通環(huán)境 項(xiàng)目地處景德鎮(zhèn)商業(yè)核心區(qū)域，緊鄰商業(yè)最為繁華的珠山中路、珠山東路、蓮社北路， K3 1 10 1 10 1 5 支線等公交汽車經(jīng)停，幾乎成為市內(nèi)所有公交車的必經(jīng)之路；交通環(huán)境無(wú)比優(yōu)越、交通條件無(wú)可替代。 城市建設(shè)水平提升。 金融存貸良性擴(kuò)張。住房、汽車、旅游、消費(fèi)類電子通訊產(chǎn)品、教育和文化體育休閑等成為消費(fèi)熱潮，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為城市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級(jí)的需求。 以上各商業(yè)物業(yè)除了 華達(dá)百貨、 群英街和景德鎮(zhèn)商 城 在地理位置和潛在的消費(fèi)力與本項(xiàng)目有可比性 ，可能存在潛在的競(jìng)爭(zhēng)威脅外 ，其余的均對(duì) 本 項(xiàng)目沒(méi)有太大的競(jìng)爭(zhēng)威脅 。 品牌：佐丹奴、威鵬、依林 鳥(niǎo)、 KAPPA、斯伯丁 3F 紳士男裝、羊毛羊絨、箱包、 男士精品 、休閑裝 、 皮具、 商務(wù)休閑 。再加之其商鋪全部小面積分割并銷售于小業(yè)主經(jīng)由其自行出租及管理，造成其業(yè)態(tài)無(wú)規(guī)劃，形象不一，宣傳不力，管理調(diào)查 時(shí)間 2020521 地段 市 珠山中 路 公交線路 161820K26K35103 1456 目標(biāo)所在地功能劃分 開(kāi)發(fā)區(qū)（ ） 開(kāi)業(yè)日期 2020 年 營(yíng)業(yè)時(shí)間 9： 00—— 21： 00 社區(qū) （ ） 商業(yè)區(qū) （ √ ） 管理模式 自主管理（ √ ） 租金 （元 /㎡ ） 4F 租金支付 與小業(yè)主商談后確定 委托管理（ ） 3F 1020 定位 中檔 2F 10100 經(jīng)營(yíng)狀況 差 1F 60260 建筑 面積（ ㎡ ） 3 萬(wàn) 出租率 40％ 進(jìn)場(chǎng)需提 交證件 經(jīng)營(yíng)面積（ ㎡ ） 萬(wàn) 進(jìn)場(chǎng)費(fèi) （元） 無(wú) 實(shí)用率 (%) 50％ 合作條件 保證金（元） 無(wú) 合作方式 出租 稅（元） 水 電費(fèi)（元） 管理費(fèi) （元 /㎡ ） 停車位 數(shù)量 配套經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 人流量 （ 人 /小時(shí) ） 特 點(diǎn) 商業(yè)規(guī)模適中，地段極佳，歐式建筑風(fēng)格，外立面設(shè)計(jì)和采用材料硬朗，充分利用蓮社北路地勢(shì)打造多首層概念 提袋率 各樓層業(yè)態(tài)分布 5F 4F 3F 美容、保健品、廣告公司、裝飾公司 2F 童裝、品牌男裝、兒童攝影、健身運(yùn)動(dòng)、品牌女裝、快餐館、美容院、煙酒專賣 1F 珠寶、眼鏡、品牌男裝、品牌女裝、時(shí)尚女裝、皮具、美甲、飾品 備注 深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 4 混亂，租金也因其缺乏有效管理而沒(méi)一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，同一樓層都會(huì)因每個(gè)業(yè)主具 體情況不同而相差極大，這樣的情況造成的直接后果就是現(xiàn)經(jīng)營(yíng)商家會(huì)認(rèn)為有失公平而對(duì)整個(gè)商場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展失去信心，從而可能退出，而對(duì)于潛在欲進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)者更是心存疑慮，最終因自身原因?qū)е聯(lián)Q租率提高而無(wú)法讓消費(fèi)者認(rèn)可甚至可能整個(gè)商業(yè)陷入僵局。 溫州商業(yè)街 深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 10 位于廣場(chǎng)南靠近浙江路段 ， 已建， 但因多種原因，目前大部分面積空置狀態(tài)。 消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)活躍。全市旅游業(yè)帶動(dòng)直接就業(yè)人數(shù) 7000 余人，間接就業(yè)人數(shù) 萬(wàn)余人。城鄉(xiāng)居民收入增加 的同時(shí)，生活消費(fèi)深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 15 支出也穩(wěn)步增長(zhǎng)。項(xiàng)目門(mén)前的休閑廣場(chǎng)也是景德鎮(zhèn)市唯一一個(gè)大型休閑 娛樂(lè)廣場(chǎng) 。 深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 20 車流量調(diào)查表 調(diào)查路段： 蓮社北 路 車 流特征 調(diào)查時(shí)間段 公交車 〔 車次 /小時(shí)〕 摩托車 /自行車 〔 車次 /小時(shí)〕 小汽車 /出租車 〔 車次 /小時(shí)〕 合計(jì) 〔人 /小時(shí)〕 普通日 時(shí)段 0 400 1470 1870 節(jié)假日 時(shí)段 0 421 1563 1984 平均值 0 410 1516 1926 所占比例 0 21% 79% （ 表 24 ） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智 分析：以上蓮社北路的車流調(diào)查中可以看出： 小汽車 /出租車 所占比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他特征車 流 。男性消費(fèi)者逐漸講求時(shí)尚和品牌，是 國(guó)內(nèi)中檔品牌的主力消費(fèi)者，一般購(gòu)買服裝在 200－ 300 元，但頻次少。 綜合分析 ：從以上對(duì)各年齡層的統(tǒng)計(jì)分析看出， 18－ 35 年齡段以時(shí)尚深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 25 服裝、服飾、品牌化妝品、箱包鞋帽為主，符合 時(shí)尚消費(fèi)人群的特點(diǎn)。 Z您在決定租賃商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，您最為關(guān)注的是以下哪些因素 （多選） 地段 周邊商業(yè)氛圍 租金水平 管理是否規(guī)范 主力店的進(jìn)駐情況 未來(lái)發(fā)展?jié)摿? 其它因素（請(qǐng)注明） 管理是否規(guī)范, 6 , 8 %主力店的進(jìn)駐情況,1, 1%租金水平, 1 5 , 2 1 %未來(lái)發(fā)展?jié)摿? 5 , 7 % 其它因素, 0 , 0 %地段, 2 1 , 3 0 %周邊商業(yè)氛圍, 2 3 ,33%地段 周邊商業(yè)氛圍 租金水平 管理是否規(guī)范 主力店的進(jìn)駐情況 未來(lái)發(fā)展?jié)摿?其它因素 （ 圖 212） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智 經(jīng)營(yíng)者普遍關(guān)注新商場(chǎng)周邊 的商業(yè)氛圍，其次是地段，另外還有租金的承受能力也是其較為關(guān)心的。 深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 28 Z請(qǐng)問(wèn)您現(xiàn)在 的 租金多長(zhǎng)時(shí)間交一次 ？ 一 個(gè) 月 一個(gè)季度 半年 一年