【正文】 其中 部分 鋪位需采用售后包租或返租銷售 銷售收入估算 區(qū)域 樓層 一層 二層 三層 合計(jì) 外街鋪 套內(nèi)面積 （ ㎡） 1900 1900 建筑面積（㎡） 3654 3654 均價(jià)（元 /㎡） 20200 20200 總價(jià)（元） 73076923 73076923 A 區(qū) 套內(nèi)面積 （ ㎡） 1050 1800 1500 4350 建筑面積（㎡） 2019 3462 2885 8365 均價(jià)（元 /㎡） 16000 10000 7000 10414 總價(jià)（元） 32307692 34615385 20192308 87115385 B 區(qū) 套內(nèi)面積 （ ㎡） 950 1600 1188 3738 建筑面積（㎡） 1827 3077 2285 7188 均價(jià)（元 /㎡） 14000 10000 7000 10063 總價(jià)（元） 25576923 30769231 15992308 72338462 C 區(qū) 套內(nèi)面積 （ ㎡） 700 800 1107 2607 建筑面積（㎡） 1346 1538 2129 5013 均價(jià)（元 /㎡） 12020 10000 7000 9263 總價(jià)（元） 16153846 15384615 14901923 46440385 敞開區(qū) 套內(nèi)面積 （ ㎡） 900 1350 1350 3600 建筑面積（㎡） 1731 2596 2596 6923 營銷策劃導(dǎo)入報(bào)告 33 均價(jià)（元 /㎡） 15000 10000 7000 10125 總價(jià)（元） 25961538 25961538 18173077 70096154 合計(jì) 套內(nèi)面積 （ ㎡） 5500 5550 5145 16195 建筑面積（㎡） 10577 10673 9894 31144 均價(jià)（元 /㎡） 16364 10000 7000 11208 總價(jià)（元） 173076923 106730769 69259615 349067308 指標(biāo)： 總建筑面積約 31144㎡，均價(jià) 11208元 /㎡。超過投資者預(yù)期的價(jià)格往往是阻礙或延緩人們投資購鋪的重要原因，因此，為了迅速贏得市場，發(fā)展商在價(jià)格定位上要保持良好的心態(tài)，以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格入市，后期視市場狀況適時(shí)調(diào)整。近年鄂市中高檔轎車數(shù)量直線增多，也證明了隨著鄂市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展而完成自身財(cái)富實(shí)現(xiàn)的成功人士較多。 ◆項(xiàng)目拆遷問題懸而未解，影響項(xiàng)目開發(fā)工程進(jìn)度 [威脅規(guī)避 ] 選擇有效的傳播途徑及創(chuàng)新手法 打造商業(yè)典范，規(guī)范商業(yè)市場 先發(fā)制人搶市場，標(biāo)新立異占市場 三、項(xiàng)目市場定位 （一）項(xiàng)目屬性定位 集購物 、休閑、娛樂、餐飲 于一體 的一站式體驗(yàn)休閑購物中心 （二）項(xiàng)目品質(zhì)定位 新 商 機(jī)： 新購物方 式，新生活理念，新商業(yè)機(jī)會 新消費(fèi)觀念： 買質(zhì)量，買品牌，買服務(wù)，買環(huán)境，買快樂 新物業(yè)管理： 管理 全新體驗(yàn)空間，服務(wù)成就心理慣性 體驗(yàn)式商業(yè)： 滿足多層面、立體的購物需求 四、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 （一） 物業(yè)形態(tài)定位 一個(gè)集室內(nèi)步行街與綜合賣場為一體的大型室內(nèi)購物綜合體。 ◆項(xiàng)目體量大，規(guī)模效應(yīng)明顯 項(xiàng)目占地面積就有 22305平方米，規(guī)劃未來的商業(yè)面積近 6萬平米， 可以充分滿足各業(yè)態(tài)市場、大賣場空間的需求。 ? 結(jié)論七：居民收入水平和消費(fèi)水平較高，消費(fèi)者投資意識比較強(qiáng) 鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人民收入增長較快，消費(fèi)水平居全區(qū)前列，投資意識比較強(qiáng)，重視住宅投資和商鋪投資，但大部分商鋪投資 者選擇自己經(jīng)營，投資意識有待進(jìn)一步加強(qiáng)。在目前東勝區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)中，暫時(shí)沒有出現(xiàn)專營的獨(dú)立超市，現(xiàn)有的超市都是集中在百貨商場，購物中心，屬于商場自營，作為大型百貨商場的補(bǔ)充業(yè)態(tài)，以完善百貨商場的功能。 （二）鄂爾多斯房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測 通過對鄂爾多斯房地產(chǎn)市場的概況分析，我們針對鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場趨勢做如下預(yù)測 : 發(fā)展商將更加理性、更加成熟，營銷意識增強(qiáng)，外來與本地發(fā)展商的同臺競技，將共同促進(jìn)市場繁榮。 舊城區(qū)改造與新城區(qū)建設(shè)同步進(jìn)行，固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)快速增長的趨勢，主要集中在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)； 挖掘、利用資源優(yōu)勢，扶植大型企業(yè)集團(tuán)，為各行業(yè)的龍頭企業(yè)保駕護(hù)航，打造城市名片，提高城市知名度與競爭力； 經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須由粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變，社會、經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展 不能單純依靠資源，有限的資源有衰竭的時(shí)候； 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步調(diào)整與優(yōu)化 ，大力發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)加快上下游相關(guān)產(chǎn) 營銷策劃導(dǎo)入報(bào)告 7 業(yè)的發(fā)展，形成可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈；由單一產(chǎn)業(yè)向多元化轉(zhuǎn)變，從而保證經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。 [內(nèi)蒙古鄂爾多斯 ] 新天地休閑購物中心 營銷策劃導(dǎo)入報(bào)告 營銷策劃導(dǎo)入報(bào)告 1 上海遠(yuǎn)弘置業(yè)有限公司 臺鑒： 承蒙信任，我公司非常榮幸地提交鄂爾多斯項(xiàng)目營銷導(dǎo)入報(bào)告，供貴公司參考與決策時(shí)鑒！ 我司認(rèn)為項(xiàng)目前期之完善市場調(diào)研及準(zhǔn)確的市場定位是項(xiàng)目運(yùn)作成功的第一關(guān)鍵點(diǎn)，其基本內(nèi)容包括市場調(diào)查研究、產(chǎn)品研發(fā)、項(xiàng)目市場定位、物業(yè)發(fā)展建議等諸多事項(xiàng)。 （二） 鄂爾多斯宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測 根據(jù)鄂爾多斯目前經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r 、未來的 城市遠(yuǎn)景規(guī)劃以及國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易環(huán)境的變化，對于鄂爾多斯市宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢我們做出如下預(yù)測： 豐富的自然資源與優(yōu)越的區(qū)域地理位置，將保障經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速增長； 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)得到長足的發(fā)展，商貿(mào)零售業(yè)將迎來一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期； 城市化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程將進(jìn)一步加快，固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持快速增長，政 府將加大交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好的硬件環(huán)境； 政府將重點(diǎn)建設(shè)新城區(qū)，加快老城區(qū)改造； 居民生活水平得到進(jìn)一步提高，貧富差距逐漸縮小，實(shí)現(xiàn)社會的和諧發(fā)展； 房地產(chǎn)開發(fā)將延續(xù)近兩年的高漲之勢，住宅市場快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)由起步逐漸過渡到快速發(fā)展軌道； 更加強(qiáng)化中心城市的輻射力和影響力，加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，發(fā)展內(nèi)蒙古“金三角”大區(qū)域經(jīng)濟(jì)； 商服零售業(yè)快速發(fā)展，將面臨激烈的國內(nèi)、國際市場競爭。 消費(fèi)者需求呈現(xiàn)多樣化，在住宅方面由單一的滿足居住需求上升到注重對生活質(zhì)量的需求、投資的需求。超市賣場布置較為凌亂，經(jīng)營品種較為單一，經(jīng)營 能力較弱。 ? 結(jié)論八：房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以本地為主，依然處在“建房子、賣房子”的階段 鄂爾多斯房地產(chǎn)投資主要以本地為主，本地開發(fā)商基本上都是一條龍，整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的過程都有開發(fā)商自己負(fù)責(zé)，產(chǎn)品特色不明顯，而且同質(zhì)化產(chǎn)品比較多，房地產(chǎn)發(fā)展必須要走專業(yè)化的道路。 ◆ 位于兩條主干道交匯處，交通便利 位于兩條交通主干道交匯處，助力商業(yè)輻射范圍；交通便捷，便于消費(fèi)者前行。 （二） 產(chǎn)品功能定位 鄂爾多斯首席集購物 、休閑、娛樂、餐飲 于一體的一站式體驗(yàn)休閑購物中心 （三） 產(chǎn)品形態(tài)定位 產(chǎn)品功能 產(chǎn)品形態(tài) 產(chǎn)品特征 備 注 購物、娛樂、餐飲 室內(nèi)步行街 鋪位開間大、通道寬、明亮 層高 米 獨(dú)立商 鋪、敞開式展銷區(qū) 大型餐飲、娛樂廣場 四層 家電、家居、數(shù)碼專業(yè)市場 二、三層（綜合百貨） 綜合百貨 一層 大型超市 負(fù)一層 營銷策劃導(dǎo)入報(bào)告 19 項(xiàng)目配套 休閑廣場、主題廣場、景觀綠化、休閑椅、兒童娛樂城、景觀街等 （四） 產(chǎn)品經(jīng)營定位 ? 經(jīng)營定位： 一個(gè)集大型品牌超市、品牌主題賣場、中高檔 服裝鞋帽綜合百貨、特色餐飲、大型休閑娛樂等為一體的綜合型經(jīng)營場所。 ? 以上人士對投資方面有豐富經(jīng)驗(yàn)，主觀性較強(qiáng)，消費(fèi)心態(tài)上為得旺鋪不惜一擲千金。 具有較強(qiáng)的升值潛力是商鋪的特點(diǎn)之一，商鋪升值不但體現(xiàn)在后期的經(jīng)營使用中，由物業(yè)面市銷售起至使用期間，大多具有潛力的商鋪升值已經(jīng)有所體現(xiàn)：當(dāng)初低價(jià)購買的鋪面往往幾個(gè)月甚至幾天后價(jià)格就會暴漲，這就是之所以吸引 投資旺鋪的最主要原因。四層未列入內(nèi) 總售價(jià)： 31144㎡ 11208元 /㎡ =349067308元 注 :按估算，本項(xiàng)目使用率約為 52%計(jì) ,即建筑面積 =套內(nèi)面積 /58%，以上總售價(jià)將一至三層全列入銷售，未將預(yù)租予家電商場的面積（建筑面積約 4000 平方米， 4000*7000=28000000）扣除。 可銷售面積約為 16600㎡，約占 47%；招商面積約 33300㎡，占 95%。 （二）目標(biāo)客戶群預(yù)測 區(qū)域識 別 ? 鄂爾多斯 東勝區(qū)城區(qū)投資客 ? 鄂爾多斯 旗縣投資客 ? 鄂爾多斯 周邊縣（市）投資客 ? 在外經(jīng)商務(wù)工的東勝人 ? 在 鄂爾多斯 東勝經(jīng)商的外地人 ? 看好鄂市發(fā)展前景有意進(jìn)入鄂市發(fā)展的外地人 投資態(tài)度 ? 追求商業(yè)升值空間 ? 自我創(chuàng)業(yè)，追求成功的自我滿足感 ? 以政府政策及行為導(dǎo)向 ? 本物業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃的綜合素質(zhì)（硬件）及服務(wù) ? 消費(fèi)有浮夸跟風(fēng)之氣，但對投資持理性態(tài)度 ? 一次性付款的輕松付款方式 目標(biāo)客戶預(yù)測 ? 鄂爾多斯東勝區(qū)城區(qū)投資客??????????約 55%— 60% ? 鄂爾多斯下屬旗縣投資客???????????約 15%— 20% ? 鄂爾 多斯周邊縣（市）投資客 ???????? 約 10% ? 在外經(jīng)商務(wù)工的鄂爾多斯人??????????約 5% 營銷策劃導(dǎo)入報(bào)告 25 ? 在鄂爾多斯東勝經(jīng)商的外地人?????????約 10% ? 看好鄂市發(fā)展前景有意進(jìn)入鄂市發(fā)展 的外地人 ? 約 5% 八、項(xiàng)目價(jià)格定位 （一）項(xiàng)目租 /售價(jià)格定位的相關(guān)因素 價(jià)格與項(xiàng)目自身品質(zhì)、目標(biāo)客戶群、市場環(huán)境等有著密切的關(guān)系，在價(jià)格的制定中以下幾方面是首要考慮因素： ? 項(xiàng)目自身的綜合定位 ? 項(xiàng)目地理位置、區(qū)位特征 ? 區(qū)域市場的供求狀況 ? 區(qū)域市場租售價(jià)格水平 ? 區(qū)域租賃市場狀況 ? 客戶群的定位及客戶的心理接受程度 ? 項(xiàng)目自 身的客觀條件及品質(zhì)特征 ? 項(xiàng)目的包裝 ? 宣傳推廣廣度 （二）項(xiàng)目租 /售價(jià)格定位策略 影響人們投資商服物業(yè)的主要因素有地段、價(jià)格及后期經(jīng)營管理保障。從現(xiàn)售的一些樓盤來看，外來商販也是這一區(qū)域的一大購房群體，此類群體的消費(fèi)特點(diǎn)為：文化素質(zhì)不高，在東勝居住多年，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展很有信 心 ,也確實(shí)在近年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中積累了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) . （二）目標(biāo)客戶群定位 投資者分析 第一類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，先富起來的人士 客戶類型 ? 大型企業(yè)的企業(yè)主； ? 經(jīng)濟(jì)相當(dāng)富裕，具豐富積蓄，以投資置業(yè)作為保值、增值的專業(yè)投資人； ? 中小型私企老板、有一定經(jīng)營規(guī)模的個(gè)體商戶； ? 私營礦主 投資心理分析 ? 此類富裕人士在鄂爾多斯為數(shù)不少。 ◆常年嚴(yán)寒的氣溫，施工期較短，對項(xiàng)目規(guī)劃及工期進(jìn)程要求嚴(yán)格 一年五個(gè)月的寒冷氣溫，真正的施工期較短，同時(shí)對項(xiàng)目在規(guī)劃上的合理性及工期 營銷策劃導(dǎo)入報(bào)告 18 進(jìn)程要求更加嚴(yán)格。包括流動人口在內(nèi)，四十多萬消費(fèi)人群為本項(xiàng)目打造巨大的消費(fèi)潛力。專業(yè)市場、專題市場未得到有效的發(fā)展，目前處于散戶經(jīng)營為主，尚未形成規(guī)模。 大型綜合超市業(yè)態(tài)及分析 超市主要以經(jīng)營食品和日常生活消耗品為主的商場，目前超市在商品結(jié)構(gòu)上發(fā)生了變化，經(jīng)營業(yè)種逐漸豐富。 隨著政府新規(guī)劃的 出臺，新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)已成為熱點(diǎn)，該區(qū)大量房產(chǎn)的開發(fā)有望緩解目前市場上供不應(yīng)求的市場局面。 在社會消費(fèi)品零售額方面，截止 05 年底，共完成 億元，同比增長 %。 本案是建立在前期多次市場調(diào)查基礎(chǔ)上，結(jié)合市調(diào)結(jié)論、產(chǎn)品定位及后期操作而模擬的營銷導(dǎo)入報(bào)告。 二、鄂爾多斯市房地產(chǎn)發(fā)展概述 （一）房地產(chǎn)市場調(diào)研結(jié)論回顧 通過對鄂爾多斯市房地產(chǎn)市 場的調(diào)查及分析，得出如下結(jié)論： 房地產(chǎn)發(fā)展軟硬件環(huán)境良好，市場前景樂觀 （ 1）政策更加透明、規(guī)范