【正文】 主力商鋪經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 營(yíng)銷(xiāo)策劃導(dǎo)入報(bào)告 34 區(qū)域 主力套內(nèi)面積 主力建筑面積 總價(jià)范圍 50%首付范圍 10年月供 范圍 （ ㎡ ） （ ㎡ ） （元） （元） （元 /月 ） 一層 外街鋪 4555 86105 150 萬(wàn)260萬(wàn) 75 萬(wàn)130 萬(wàn) 855014800 A區(qū) 2530 4250 75 萬(wàn) 90萬(wàn) 38 萬(wàn) 45萬(wàn) 43705170 B區(qū) 2530 4250 67 萬(wàn) 80萬(wàn) 33萬(wàn) 40萬(wàn) 3790 4600 C區(qū) 2530 4250 59萬(wàn) 70萬(wàn) 30萬(wàn) 35萬(wàn) 3450 4000 二層 A區(qū) 2530 4250 42萬(wàn) 50萬(wàn) 21萬(wàn) 25萬(wàn) 2400 2900 B區(qū) 2530 4250 42萬(wàn) 50萬(wàn) 21萬(wàn) 25萬(wàn) 2400 2900 C區(qū) 2530 4250 42萬(wàn) 50萬(wàn) 21萬(wàn) 25萬(wàn) 2400 2900 三層 A區(qū) 2530 4250 30萬(wàn) 35萬(wàn) 15萬(wàn) 18萬(wàn) 1700 2020 B區(qū) 2530 4250 30萬(wàn) 35萬(wàn) 15萬(wàn) 18萬(wàn) 1700 2020 C區(qū) 2530 4250 30萬(wàn) 35萬(wàn) 15萬(wàn) 18萬(wàn) 1700 2020 項(xiàng)目最終實(shí)現(xiàn)價(jià)格指標(biāo)統(tǒng)計(jì)（ 建筑面積 ） 最低單價(jià) 一層均價(jià) 二層均價(jià) 三層均價(jià) 最高單價(jià) 整體均價(jià) （元 /㎡） （元 /㎡） （元 /㎡） （元 /㎡） （元 /㎡） （元 /㎡） 6000 16000 10000 7000 25000 11200 注：四樓銷(xiāo)售估計(jì)有一定難度，不列入內(nèi) （二） 項(xiàng)目資金匡算 土地面積： 22305 平方米，建筑面積約 58400 平方米 營(yíng)銷(xiāo)策劃導(dǎo)入報(bào)告 35 項(xiàng) 目 計(jì)量數(shù) 單位成本 總成本 備 注 (元 /㎡ ) (萬(wàn)元 ) 一、土地成本 22305 1050 土地取得價(jià) 22305 1000 按現(xiàn)市價(jià)計(jì) 契稅 22305 30 按地價(jià) 3%計(jì) 3\拆遷費(fèi)用 22305 20 按地價(jià) 2%計(jì) 二、前期工程費(fèi) 58400 54 規(guī)劃設(shè)計(jì) 58400 30 地質(zhì)勘測(cè) 58400 7 土地平整 58400 2 已拆遷土地 通水 臨時(shí)開(kāi)通費(fèi) 通電 變壓器等 施工道路 建筑圍墻 包圍墻廣告 三、房屋建筑工程費(fèi) 58400 1340 地下室 15000 1500 地面一 三層 33000 1500 精裝修 地面四層 10400 600 批檔 四、公共配套設(shè)施費(fèi) 58400 608 電梯及安裝 扶梯 28 萬(wàn) , 垂直梯 32 萬(wàn) 含二十部扶梯與 六部垂直電梯 智能化工程 58400 30 消防建設(shè) 58400 66 地下貯水池、增壓泵、 管道、淋?chē)娤到y(tǒng)等 通迅 58400 3 室外郵電、廣電 空調(diào) 58400 350 供暖 58400 30 管道安裝 五、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 58400 171 道路、廣場(chǎng) 10000 300 營(yíng)銷(xiāo)策劃導(dǎo)入報(bào)告 36 供水 外接水及水管安 裝 供電 外接電、配電房設(shè)備 供暖 增容費(fèi)用 排水、排污、化糞池 綠化景觀工程 10000 200 六、管理費(fèi) 15033 5% 按一 五項(xiàng)的 5%計(jì) 七、銷(xiāo)售費(fèi) 32020 3% 銷(xiāo)售額的 3% 八、財(cái)務(wù)費(fèi) 15033 8% 按一 五項(xiàng)的 8%計(jì) 九：稅金 284 銷(xiāo)售額按 32020 萬(wàn)元計(jì) 其中：營(yíng)業(yè)稅 5％ 32020 5% 土地增值稅 2％ 32020 2% 城建稅、教育附加稅 ? 32020 ? 十、售樓處 十一、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 15033 2% 按一 五項(xiàng)的 2%計(jì) 十二、其他費(fèi)用 15033 2% 按一 五項(xiàng)的 2%計(jì) 十三、成本合計(jì) 58400 3593 注：占地面積 22305,總建筑面積 58400平方米 ,其中負(fù)一層 15000平 方米、一 四層共 43400平方米、 （三）項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)測(cè) 項(xiàng)目可銷(xiāo)售物業(yè)利潤(rùn)計(jì)算 —— 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 備 注 一 銷(xiāo)售收入 320200000 一、二、三層銷(xiāo)售區(qū)域 營(yíng)銷(xiāo)策劃導(dǎo)入報(bào)告 37 二 總成本 209830000 三 利潤(rùn)總額 110170000 （一） （二） 四 所得稅 36356100 (三 )*33% 五 稅后利潤(rùn) 73813900 [(三 )(四 )] 稅后利潤(rùn)率 =稅后利潤(rùn) /總成本 *100%=% 注：以上僅為銷(xiāo)售區(qū)域所得利潤(rùn)。同時(shí)該項(xiàng)目前三年鋪位出租租金水平為 80100 元 /平方米，相當(dāng)于年回報(bào) 4%，即三年回報(bào)共計(jì) 12%，即發(fā)展商三年貼補(bǔ) 24%12%=12%，則實(shí)際售價(jià)應(yīng)為 28000*（ 112%） =24640 元 /平方米， ? 另外該項(xiàng)目為外步行街，實(shí)用率較高，達(dá) 80%以上，按 80%計(jì)，其按實(shí)用面積計(jì)價(jià)的售價(jià)應(yīng)為： 24640/80%=30800 元 /平方米。為不折不扣的鄂爾多斯核心商圈。 ? 有開(kāi)設(shè)門(mén)市部需要和固定資產(chǎn)投資取向的大型企業(yè)。本項(xiàng)目的沿街商鋪，吸引的就是此類(lèi)客戶(hù)。 ? 公務(wù)員及銀行證券、醫(yī)院學(xué)校群體 此類(lèi)群體數(shù)量較大，此類(lèi)人士在 鄂爾多斯 工作時(shí)間較長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定，有較好的經(jīng)濟(jì) 基礎(chǔ)，特別看好東勝區(qū)商業(yè)中心發(fā)展前景，市場(chǎng)意識(shí)強(qiáng)，敢于投資。 五、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 樓層區(qū)域 業(yè)態(tài)功能 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 負(fù) 一層 大型零售超市 食品及日常消耗品 一層 外鋪精品街 品牌名店 品牌專(zhuān)賣(mài)店 A 區(qū) 服飾精品區(qū) 國(guó)際一線品牌服飾、珠寶首飾、鐘表 眼鏡精品區(qū) B 區(qū) 美容天地 美容護(hù)膚品、工藝禮品皮具箱包 C 區(qū) 男女鞋區(qū) 皮鞋、休閑鞋、運(yùn)動(dòng)鞋 二層 A 區(qū) 淑女名媛館 精品女裝、女士晚裝 B 區(qū) 紳士名流館 精品男裝、 C 區(qū) 家居生活館 女士?jī)?nèi)衣、飾品床上用品、家居用品 三層 A 區(qū) 流行時(shí)尚館 時(shí)尚女裝、休閑裝 B 區(qū) 兒童、運(yùn)動(dòng)天地 童裝、兒童玩具、運(yùn)動(dòng)器械、運(yùn)動(dòng)裝 敞開(kāi)式展銷(xiāo)區(qū) 品牌家電商場(chǎng) 數(shù) 碼廣場(chǎng) 家用電器城、手機(jī)數(shù)碼城 四層 A 區(qū) 美食城 美食餐飲、酒樓 B 區(qū) 娛樂(lè)城 咖啡、酒吧、 KTV C 區(qū) 休閑城 網(wǎng)吧、溜冰場(chǎng)、臺(tái)球、電玩、健身廳、 桑拿、洗浴 營(yíng)銷(xiāo)策劃導(dǎo)入報(bào)告 20 注：以上業(yè)態(tài)為項(xiàng)目初步業(yè)態(tài)定位，具體業(yè)態(tài)劃分詳見(jiàn)業(yè)態(tài)分布圖。 ◆ 東勝區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位缺少專(zhuān)業(yè)策劃推廣和后期經(jīng)營(yíng)管理意識(shí) 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)的綜合運(yùn)營(yíng)推廣能力加上后期統(tǒng)一管理意識(shí)將起到事半功倍的效果。 ◆發(fā)展商實(shí)力雄厚、品 牌強(qiáng)勢(shì) ◆項(xiàng)目規(guī)劃起點(diǎn)高、獨(dú)創(chuàng)鄂市室內(nèi)步行街，搶占鄂市商業(yè)龍頭 [優(yōu)勢(shì)利用 ] 整合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，打造鄂市“商業(yè)一號(hào)”形象 項(xiàng)目劣勢(shì)分析（ WEAKNESS） ◆處于 東勝區(qū)現(xiàn)有中心商圈的邊緣 與競(jìng)爭(zhēng)商服物業(yè)相比，本項(xiàng)目處于 現(xiàn)有 中心商圈的邊緣，只有在規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)上推陳出新、創(chuàng)出特色，才能后來(lái)居上。 項(xiàng)目 內(nèi) 容 交通 7 路公交車(chē)通過(guò) 購(gòu)物 鄂爾多斯購(gòu)物中心、民生廣場(chǎng)、新欣市場(chǎng)、再就業(yè)市場(chǎng) 教育 師范附小、第三幼兒園 政府 機(jī)構(gòu) 市財(cái)政局、市經(jīng)貿(mào)局、市就業(yè)服務(wù)局、市法院、市文化局、市計(jì)生辦、區(qū)法院、市農(nóng)機(jī)局 金融 中國(guó)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、西園信用社 郵政 中國(guó)郵政、移動(dòng)通信公司 娛樂(lè) 東勝影劇院 （三）項(xiàng)目四至景觀 項(xiàng)目北臨再就業(yè)市場(chǎng)與新欣市場(chǎng)，大多定位中低檔，物業(yè)形象較差，南靠鄂爾多斯大街，東臨和木家園家居廣場(chǎng)，西臨民生廣場(chǎng)。 ? 結(jié)論十 ： 項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景看好 項(xiàng)目地塊處于鄂爾多斯核心商圈內(nèi)，周?chē)虡I(yè)發(fā)展比較快，商業(yè)氛圍比較好，區(qū)域輻射力較大，可以共享成熟商圈的良好人氣和客戶(hù)資源。 營(yíng)銷(xiāo)策劃導(dǎo)入報(bào)告 13 ? 結(jié)論四：商服物業(yè)發(fā)展迅速 房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，特別是商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)力度加大，板塊式發(fā)展模式明顯，商圈概念日趨明顯，小區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，使得城市商業(yè)氛圍日益濃厚?，F(xiàn)有步行街為室外，當(dāng)?shù)睾涞臍夂驐l件影響消費(fèi)者的購(gòu)物欲望，經(jīng)營(yíng)情況較差。 ★ “五橫四縱”九條主要商業(yè)街道 五橫： 伊金霍洛街、鄂爾多斯大街、烏審街、寶日陶核街、鄂托克街 四縱： 準(zhǔn)格爾路、達(dá)拉特路、杭錦路、伊化路 ★ 核心商圈內(nèi)主要商業(yè)體 百貨商場(chǎng)： 每天百貨都市、民生商場(chǎng) 購(gòu)物中心： 鄂爾多斯購(gòu)物中心、大興國(guó)際購(gòu)物公園 步 行 街： 民生廣場(chǎng)步行街、大興國(guó)際購(gòu)物公園（步行街） 綜合市場(chǎng)： 再就業(yè)市場(chǎng)、新欣市場(chǎng)、時(shí)達(dá)商城、寶如意商城、興隆鞋城綠洲鞋城、伊運(yùn)市場(chǎng)、鑫通綜合市場(chǎng) 專(zhuān)業(yè) 市場(chǎng)： 福海家電、和木家園、雙劍家私廣場(chǎng)、福格家居、民生家具城 其 他：肯德基（鄂爾多斯購(gòu)物中心臨街） （ 2）新規(guī)劃商圈 營(yíng)銷(xiāo)策劃導(dǎo)入報(bào)告 11 康巴什 —— 阿鎮(zhèn)和鐵西開(kāi)發(fā)區(qū)是目前正在建設(shè)中的新城區(qū)，將是未來(lái)的行政中心和文化中心，兩個(gè)區(qū)域的商業(yè)必然得到很快的發(fā)展，并逐漸形成核心商圈效應(yīng)，與東勝區(qū)一起構(gòu)成新的商圈格局。 項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，更加市場(chǎng)化，分工更加細(xì)致，操作更加專(zhuān)業(yè)。 營(yíng)銷(xiāo)策劃導(dǎo)入報(bào)告 9 房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)持續(xù)上升，市場(chǎng)快速發(fā)展 由于鄂爾多斯居民收入水平比較高，而房地產(chǎn)行業(yè)在近兩年才呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢(shì)，入市 商品房 依然較少， 市場(chǎng)供不應(yīng)求 。 （ 2）新的城市規(guī)劃出臺(tái)，規(guī)劃更加合理，具有前瞻性 鄂爾多斯市已經(jīng)提出明確的城市發(fā)展規(guī)劃，為鄂爾多斯未來(lái) 20年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供有效的發(fā)展空間，更好的服務(wù)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展這個(gè)大的主題，合理的城市規(guī)劃將更 營(yíng)銷(xiāo)策劃導(dǎo)入報(bào)告 8 有利于房 地產(chǎn)行業(yè)的健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 8879 元。作為項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)的提綱挈領(lǐng)，此營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)入報(bào)告對(duì)后期的現(xiàn)場(chǎng)操作及營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際運(yùn)作具有較強(qiáng)的指導(dǎo)意義，涉及項(xiàng)目具體操作細(xì)節(jié)和最終落實(shí)方案將根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及項(xiàng)目工作進(jìn)展程度而做適當(dāng)調(diào)整。 經(jīng)過(guò)前期與貴公司相關(guān)部門(mén)人員多次討論，并得到貴公司相關(guān)部門(mén)及項(xiàng)目組的支持，本項(xiàng)工作才得以順利進(jìn)行，并能提交本案。全年農(nóng)牧民人均純收入為 4601 元，全年農(nóng)牧民人均生活消費(fèi)支出 3589 元。 整體市場(chǎng)進(jìn)入房地產(chǎn)商品化的快速發(fā)展時(shí)期 房地產(chǎn)行業(yè)在一些發(fā)達(dá)城市已經(jīng)發(fā)展得相當(dāng)成熟，鄂爾多斯是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)較快的城市，居民收入水平以及消費(fèi)水平也比較高，但是房地產(chǎn)的發(fā)展依然與一些沿海城市存在很大差距，處于發(fā)展的初級(jí)階段，近兩年才呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢(shì)。 從而 促使近幾年房?jī)r(jià)持續(xù)上升，鄂爾多斯房?jī)r(jià)甚至超過(guò)了包頭部分樓盤(pán)。 隨著外來(lái)開(kāi)發(fā)商以及策劃、