【正文】 信用社 郵政 中國郵政、移動通信公司 娛樂 東勝影劇院 （三）項目四至景觀 項目北臨再就業(yè)市場與新欣市場，大多定位中低檔，物業(yè)形象較差，南靠鄂爾多斯大街，東臨和木家園家居廣場，西臨民生廣場。 ◆入駐東勝區(qū)中心商圈， 固定 40萬旺盛消費人群 成熟穩(wěn)定的中心商圈， 可以輻射整個鄂爾多斯市區(qū)。 ◆項目體量大，規(guī)模效應(yīng)明顯 項目占地面積就有 22305平方米，規(guī)劃未來的商業(yè)面積近 6萬平米， 可以充分滿足各業(yè)態(tài)市場、大賣場空間的需求。 ◆周邊市政配套齊全，商業(yè)氛圍綜合環(huán)境良好。 ◆發(fā)展商實力雄厚、品 牌強勢 ◆項目規(guī)劃起點高、獨創(chuàng)鄂市室內(nèi)步行街，搶占鄂市商業(yè)龍頭 [優(yōu)勢利用 ] 整合項目優(yōu)勢，打造鄂市“商業(yè)一號”形象 項目劣勢分析（ WEAKNESS） ◆處于 東勝區(qū)現(xiàn)有中心商圈的邊緣 與競爭商服物業(yè)相比，本項目處于 現(xiàn)有 中心商圈的邊緣，只有在規(guī)劃與經(jīng)營上推陳出新、創(chuàng)出特色，才能后來居上。 [劣勢規(guī)避 ] 實施項 目與企業(yè)品牌聯(lián)動、企業(yè)與政府互動、商業(yè)與公益交融，主題定位、錯位經(jīng)營，樹立項目品牌及知名度，分流購物中心消費群體，并吸引旗下消費群。 ◆ 東勝區(qū)整體商業(yè)還處于低水平階段 市場空白點多，市場有待細分，業(yè)態(tài)定位空間巨大。 ◆ 現(xiàn)有的競爭商服物業(yè)經(jīng)營狀況較差 競爭態(tài)勢給本項目提供了有利的市場機會。 ◆ 東勝區(qū)開發(fā)經(jīng)營單位缺少專業(yè)策劃推廣和后期經(jīng)營管理意識 本項目開發(fā)團隊的綜合運營推廣能力加上后期統(tǒng)一管理意識將起到事半功倍的效果。 ◆ 城市規(guī)劃向南、向西方向發(fā)展，分流了意向投資者的目光 鐵西開發(fā)區(qū)和新政府區(qū)域作為市政規(guī)劃的重點，使很多投 資者看好了新區(qū)物業(yè)的發(fā)展和升值的空間，導致部分投資客分流。 ◆項目拆遷問題懸而未解，影響項目開發(fā)工程進度 [威脅規(guī)避 ] 選擇有效的傳播途徑及創(chuàng)新手法 打造商業(yè)典范，規(guī)范商業(yè)市場 先發(fā)制人搶市場，標新立異占市場 三、項目市場定位 （一）項目屬性定位 集購物 、休閑、娛樂、餐飲 于一體 的一站式體驗休閑購物中心 （二）項目品質(zhì)定位 新 商 機： 新購物方 式，新生活理念，新商業(yè)機會 新消費觀念： 買質(zhì)量，買品牌，買服務(wù)，買環(huán)境，買快樂 新物業(yè)管理： 管理 全新體驗空間，服務(wù)成就心理慣性 體驗式商業(yè)： 滿足多層面、立體的購物需求 四、項目產(chǎn)品定位 （一） 物業(yè)形態(tài)定位 一個集室內(nèi)步行街與綜合賣場為一體的大型室內(nèi)購物綜合體。 ? 消費定位： 以經(jīng)營中高檔及品牌商品為主。 五、項目業(yè)態(tài)定位 樓層區(qū)域 業(yè)態(tài)功能 經(jīng)營業(yè)態(tài) 負 一層 大型零售超市 食品及日常消耗品 一層 外鋪精品街 品牌名店 品牌專賣店 A 區(qū) 服飾精品區(qū) 國際一線品牌服飾、珠寶首飾、鐘表 眼鏡精品區(qū) B 區(qū) 美容天地 美容護膚品、工藝禮品皮具箱包 C 區(qū) 男女鞋區(qū) 皮鞋、休閑鞋、運動鞋 二層 A 區(qū) 淑女名媛館 精品女裝、女士晚裝 B 區(qū) 紳士名流館 精品男裝、 C 區(qū) 家居生活館 女士內(nèi)衣、飾品床上用品、家居用品 三層 A 區(qū) 流行時尚館 時尚女裝、休閑裝 B 區(qū) 兒童、運動天地 童裝、兒童玩具、運動器械、運動裝 敞開式展銷區(qū) 品牌家電商場 數(shù) 碼廣場 家用電器城、手機數(shù)碼城 四層 A 區(qū) 美食城 美食餐飲、酒樓 B 區(qū) 娛樂城 咖啡、酒吧、 KTV C 區(qū) 休閑城 網(wǎng)吧、溜冰場、臺球、電玩、健身廳、 桑拿、洗浴 營銷策劃導入報告 20 注：以上業(yè)態(tài)為項目初步業(yè)態(tài)定位，具體業(yè)態(tài)劃分詳見業(yè)態(tài)分布圖。魅力新天地 [項目整合推廣提煉 ] —— 新天地休閑購物中心 —— 購物升級版體驗樂園北國風光商業(yè)風 情 —— 現(xiàn)代化、民族化、精品化的新天地休閑購物中心 ? 鄂爾多斯商業(yè) 1號 —— 東勝區(qū)城市形象的“商業(yè)名片” ? 鄂爾多斯習慣心理前驅(qū)消費場所 —— 倡導人性化、體驗化創(chuàng)新消費 ,驅(qū)動習慣購物心理 ? 駐內(nèi)蒙乾坤 ,推八旗商潮 —— 揮動民間投資利器 ,打造商業(yè)財富 “ 管道 ” ? 鄂爾多斯 商業(yè)中心區(qū)標志性商業(yè)廣場典范 —— 首創(chuàng)室內(nèi)步行街經(jīng)典 ,獨一無二的立體商業(yè)規(guī)劃設(shè)計 ? 鄂爾多斯 商業(yè)中心區(qū)最具投資價值的 —— 商業(yè)旺區(qū)升值黃金鋪王 七、項目客戶定位 營銷策劃導入報告 21 以 鄂爾多斯 目前的經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀和形勢，其消費市場表現(xiàn)出來的為區(qū)域性特點，結(jié)合前期市場調(diào)查（及 本次市場補充調(diào)研）、客戶深度訪談及我司操作類似商業(yè)項目的經(jīng)驗判斷，本項目未來目標客戶（投資客、經(jīng)營客、消費者）將呈現(xiàn)以鄂爾多斯東勝區(qū)為主，輻射周邊區(qū)域為輔的區(qū)域特征。 ? 公務(wù)員及銀行證券、醫(yī)院學校群體 此類群體數(shù)量較大，此類人士在 鄂爾多斯 工作時間較長，經(jīng)濟收入穩(wěn)定，有較好的經(jīng)濟 基礎(chǔ)，特別看好東勝區(qū)商業(yè)中心發(fā)展前景，市場意識強，敢于投資。 ? 經(jīng)商者 營銷策劃導入報告 22 隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，各類大小商販紛紛涌入，其中以服裝、餐飲娛樂、服務(wù)業(yè)等行業(yè)為主。近年鄂市中高檔轎車數(shù)量直線增多，也證明了隨著鄂市經(jīng)濟高速發(fā)展而完成自身財富實現(xiàn)的成功人士較多。故此該客戶群多為 選購首層街鋪或底鋪，購鋪預(yù)算相對較多，多至過百萬甚至上千萬不等； ? 首要考慮的因素為商鋪位置、人流量等，其次才考慮價格及回報率的問題。本項目的沿街商鋪，吸引的就是此類客戶。 ? 該類人士購鋪多選擇首、二層或負一層商鋪，部分資金周轉(zhuǎn)能力稍低的人士將選擇更高樓層。 投資心理分析 ? 當?shù)鼐用耠S著城市的發(fā)展建設(shè)，繼而土地出讓而獲利甚豐； ? 并且享有政府的福利補貼，收入穩(wěn)定， ? 多具良好投資意識，較 具投資經(jīng)驗，對于優(yōu)質(zhì)物業(yè)將會有相當?shù)呐d趣。 購買心理分析 ? 以上客戶的資金積累及來源不象前幾類客戶群般豐厚，多會選購較高樓層、小面積、投資總額小的商鋪； ? 該類客戶最注重返租回報及商鋪總價上的因素，其次才考慮商鋪位置和客流量等因素，其購鋪預(yù)算大多在 20 萬左右， 對回報率較為敏感。 ? 有開設(shè)門市部需要和固定資產(chǎn)投資取向的大型企業(yè)。 ? 因為熟悉該區(qū)域，且投資意識較濃是消化本項目的重心所在，營銷策略應(yīng)該根據(jù)這類人的消費心理、消費習慣、文化水平、消費能力制定銷售策略、廣告推廣計劃以及活動的安排。超過投資者預(yù)期的價格往往是阻礙或延緩人們投資購鋪的重要原因，因此，為了迅速贏得市場，發(fā)展商在價格定位上要保持良好的心態(tài)，以適當?shù)膬r格入市，后期視市場狀況適時調(diào)整。 中價入市，穩(wěn)中求升 （三）項目租 /售價格定位原則 商服物業(yè)的價格制訂受到地理位置、業(yè)態(tài)功能、商業(yè)主題、樓層層差、單層客流、 營銷策劃導入報告 26 交通通道、整體視野、面積實用率、配套設(shè)施等元素的制約，要合理體現(xiàn)這種差異檔次，就需要適宜的定價標準來界定。為不折不扣的鄂爾多斯核心商圈。 本項目地塊位于達拉特路與鄂爾多斯街交匯處，處于核心商圈邊緣，該商圈的臨街商鋪租金及各商業(yè)體的租 /售價格對我們有直接的參考作用。 （ 2）東勝主要街區(qū)租金分析及本項目租金參考 營銷策劃導入報告 27 注： 1）修正系數(shù)： 為核心商圈租金水平與 各街路的調(diào)整，基數(shù)為 1，越遠離核心商圈系數(shù)越高，修正值為各街路調(diào)整為本項目租金參考值； 2）加權(quán)系數(shù)： 根據(jù)各街路與本項目的關(guān)聯(lián)度及可比性取值，可比性越高取值越高，取值額為 13； 3）加權(quán)值總值： 為項目的參考租金，加權(quán)值 =加權(quán)系數(shù) /加權(quán)系數(shù)總值 *修正值 4）根據(jù)對各街路租金分析，則本項目租金參考值為 110 元 /平方米（一樓） 項目周邊主要競爭對手租金分析 （以一樓租金為分析對象） 商城 租金水平（元 /㎡） 組中值（元 /㎡） 修正系數(shù) 修正值 加權(quán)系 數(shù) 加權(quán)值（元 /㎡） 路段 租金水平（元 /㎡） 組中值（元 /㎡） 修正系數(shù) 修正值 加權(quán)系 數(shù) 加權(quán)值（元 /㎡） 核心商圈 達拉特路 (中 ) 120180 150 1 150 3 伊金霍洛街 100150 125 1 125 2 次級商圈 鄂爾多斯街 50100 75 2 達拉特路 (南 ) 5080 65 2 杭錦路 (中 ) 4080 60 90 準格爾路 (中 ) 5080 65 第三圈商 伊化路 2550 2 75 1 烏審街 3060 45 2 90 1 天驕路 2560 2 85 1 總 值 / / / / 15 營銷策劃導入報告 28 鄂爾多斯購物中 心 150250 200 1 200 2 每天百貨 120200 160 1 160 2 民生百貨 100150 125 1 125 2 寶如意商城 60120 90 135 2 時達商城 60100 80 120 1 興隆鞋城 60120 95 1 總值 / / / / 10 注： 1）修正系數(shù)： 為各商城與本項目的檔次定位相似度系數(shù)，基數(shù)為 1，檔次定位越相似系 數(shù)越接近，修正值為各商城調(diào)整為本項目租金參考值 2）加權(quán)數(shù)： 根據(jù)各商城與本項目的關(guān)聯(lián)度及可比性取值，可比性越高取值越高，取值額為 13， 3）加權(quán)值總值 為項目的參考租金，加權(quán)值 =加權(quán)系數(shù) /加權(quán)系數(shù)總值 *修正值 4）根據(jù)對各商城租金分析，則本項目租金參考值為 150 元 /平方米（一樓） 項目周邊在售項目售價分析 例 1：大興購物公園 1）成敗原因及分析 本項目對面的大興國際購物公園于 2020 年 8 月開業(yè)，該項目最終運作失敗，分析其成敗關(guān)鍵對我們項目有積極的借鑒作用。 2）對項目定價參考價值 由于以上種種原因造成了該項目的失敗，但其銷售定價對本項目還是具一定的參考價值： ? 該項目一 樓 A、 E 區(qū)定價均價為 28000 元 /平方米，其它區(qū)定價在 15000 元 /平方米左右，根據(jù)對比，其 A、 E區(qū)與本項目外街鋪最具可比性。同時該項目前三年鋪位出租租金水平為 80100 元 /平方米，相當于年回報 4%，即三年回報共計 12%，即發(fā)展商三年貼補 24%12%=12%，則實際售價應(yīng)為 28000*（ 112%） =24640 元 /平方米， ? 另外該項目為外步行街，實用率較高，達 80%以上，按 80%計，其按實用面積計價的售價應(yīng)為： 24640/80%=30800 元 /平方米。 綜合 以上兩個項 目，對于競爭 項目，本項 目的參考定 價 (外街鋪 )為：18480*2/3+22500*1/3=19820 元 /平方米 ,取整為 20200 元 /平方米 ,按正常規(guī)律 ,內(nèi)鋪為外鋪 60%,即內(nèi)鋪均價為 12020 元 /平方米 ,則一層整體均價參考值為 : 12020*2/3+20200*1/3=14500 元 /平方米 營銷策劃導入報告 30 項目租 /售價格定價分析 （ 1）租金 根據(jù)周邊競爭項目的參考租金及東勝區(qū)商圈參考租金的平均值確定為本項目的一樓平均租金：（ 150+110） /2=130 元 /平方米 本項目為新開 發(fā)項目 ,前期招商需有一定的讓利以吸引商家 ,需采取低開高走的招商價格策略 ,擬按 120 元 /平方米為基準對外招商 . 則本項目一層平均租金為： 120 元 /平方米 負一層平均租金： 60 元 /平方米（一樓 50%） 二層平均租金為： 70 元 /平方米（一樓 60%） 三層平均租金為： 50 元 /平方米（一樓 42%） 四層平均租金為： 25（業(yè)態(tài)不同、檔次不同、裝修水平不同） （ 2）售價 按正常年回報率 8%計，項目一層租金