【正文】 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 從上圖可以看出，經(jīng)營商戶的營業(yè)額度因品牌與質(zhì)地的不同而相差較大， 20204000 元的占 40％， 10002020 占 30％， 1000 元以下和 4000 元以深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目 商業(yè)定位報告 29 上的各占 10%。 Z1 您喜歡什么商業(yè)經(jīng)營格局？ 商場內(nèi) 獨立隔斷式 檔口 商場內(nèi)開敞 式 檔口 獨立門面 商場內(nèi)獨立隔斷式檔口, 1 , 5 %商場內(nèi)開敞式檔口,3, 16%獨立門面, 1 5 , 7 9 %商場內(nèi)獨立隔斷式檔口 商場內(nèi)開敞式檔口 獨立門面 （ 圖 214） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 有近 79％的商戶對獨立門面的商業(yè)格局較感興趣，這可能與目前景德鎮(zhèn)深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目 商業(yè)定位報告 32 的多數(shù)綜合商業(yè) 因多種原因沒有能夠?qū)?nèi)鋪成功經(jīng)營而造成的負(fù)面效應(yīng)，所以，在目前以珠山中路為先鋒的 臨街鋪面生意火爆的誘導(dǎo)下，多數(shù)經(jīng)營者會無意中去 模仿成功的典范。比較好的地段在 400 元左右。 29－ 45 歲年齡段，對中高檔品牌商品的需求較大，是景德鎮(zhèn)品牌市場的主力客群。 社交頻繁經(jīng)常出入高檔娛樂場所和酒店。但對于服裝檔次的要求一般較高，有可能 2－ 3 個月才會購買一次，男性這種現(xiàn)象較為突出。這部分人群年輕女性在服裝、飾品、美容、美發(fā)等 消費要高于男性，男性主要消費于娛樂、電玩、網(wǎng)吧、運動等。 人流量調(diào)查表 調(diào)查路段： 珠山東路與廣場北路交叉口 人流特征 調(diào)查時間段 青年男性〔人 /小時〕 青年女性 〔人 /小時〕 中年男性〔人 /小時〕 中年女性〔人 /小時〕 兒童 〔人 /小時〕 合計 〔人 /小時〕 普通日 時段 1082 961 1734 1983 240 6012 節(jié)假日 時段 1123 997 1811 2036 266 6233 平均值 1102 979 1772 2020 253 6115 所占比例 18% 16% 29% 33% 4% （ 表 27） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 分析：以上對珠山東路與廣場北路交叉口的人流調(diào)查中可以看出：此路段的中年女性和中年男性所占比例要多于青年。 廣場北路由萬客隆超市、 康 電器 等中大型商業(yè)以及 郵政、 銀行、 醫(yī)院等 金融和醫(yī)療 服務(wù) 機(jī)構(gòu) ， 馬鞍山路自發(fā)形成的業(yè)態(tài)也較混亂，而且 整體 環(huán)境較差。項目還擁有地下一層樓面，其中建筑面積為 4612 m178。 項目坐落在景德鎮(zhèn)市最繁華商業(yè)中心的核心地帶，總占地面積 5462m178。城鄉(xiāng)居民居住條件繼續(xù)改善。據(jù)統(tǒng)計，在全省各類體育比賽中共獲金牌 242 枚，銀牌 147 枚，銅牌 81 枚。旅游質(zhì)量不斷提升，全省星級飯店服務(wù)技能大賽再獲團(tuán)體總分第一名和 3個單項第一，新增具有國家導(dǎo)游員資格人員 47 人，累計達(dá)到 374 人。全市 客、貨運輸全面增長，全年各種運輸 方式完成貨運量 萬噸，比上年增長 %。分行業(yè)看， 飲食業(yè)增幅最 高，達(dá) %，增幅比批發(fā)零售業(yè)高 。深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目 商業(yè)定位報告 13 第 二 部分 、 項目 市場分析與定位 一、景德鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)概況 總體經(jīng)濟(jì)快速增長。 要對其今后的規(guī)劃和發(fā)展進(jìn)行動態(tài)跟蹤，因其在地理位置上不及本項目，所以，就算是有潛在的威脅也是很小的一部分。惟一不如人意的地方就是在偌大一個近 2 萬平米6 層的商場內(nèi)竟然很少看見有提供給消費者用來休息或頓足的地方，讓人感覺稍有遺憾。 5F 床上用品、 童裝 、 電玩、 童用、家室、內(nèi)衣、 游戲室 、照相器材 ?！?20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 《 20202020 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................................................................................. 22 四、商戶市場調(diào)查及分析 ................................................................................. 25 第三部分、項目商業(yè)主題定位 ................................................................................. 42 一、商業(yè)定位原則 ............................................................................................ 42 二、項目市場定位 ............................................................................................ 43 三、項目形象定位 ............................................................................................ 43 四、項目功能定位 ............................................................................................ 44 第四部分、業(yè)態(tài)組合與業(yè)種規(guī)劃 .............................................................................. 46 業(yè)態(tài)組合及業(yè)種規(guī)劃 ........................................................................................ 47 導(dǎo)入并穩(wěn)固較高層人流建議 .............................................................................. 55 第五部分、主力鋪型面積建議 ................................................................................. 59 第六部分、各樓層平均租金的建議 .......................................................................... 60 一、項目租金估算 ............................................................................................ 60 二、招商策略建議 ............................................................................................ 63 第七部分、租售比例建議 ........................................................................................ 65 第八部分、商鋪交付裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 .......................................................................... 66 一、 鋪內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn) ............................................................................................ 66 二、 公用設(shè)備設(shè)施及裝修 ................................................................................. 66 三、外部規(guī)劃設(shè)計幾點建議 .............................................................................. 67 第九部分、商業(yè)營運管理模式建議 .......................................................................... 70 一、管理功能 ................................................................................................... 70 二、管理模式 ................................................................................................... 70 第十部分、租賃合同和商戶管 理公約建議 ................................................................ 72 一、租賃合同 ................................................................................................... 72 二、商戶管理公約 ............................................................................................ 77 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目 商業(yè)定位報告 1 第 一 部分 、 項目有效商圈內(nèi)競爭對手市場調(diào)查 及分析 一、 景德鎮(zhèn)市大型 商業(yè)物業(yè) 調(diào)查 及分析 開門子購物廣場 （ 表 11 ） 調(diào)查 時間 2020520 地段 市廣場南路 公交線路 681082031103 目標(biāo)所在地功能劃分 開發(fā)區(qū) （ √ ） 開業(yè)日期 預(yù)計 2020 年 12 月 營業(yè)時間 社區(qū) （ ） 商業(yè)區(qū) （ ） 管理模式 自主管理（ ） 租金水平 目前只做銷售，招租方案尚未出臺 租金支付 委托管理 （ √ ） 定位 中高檔 出租率 經(jīng)營狀況 工程在建中 建筑 面積（ ㎡ ） 17 萬 實用率 (%) 進(jìn)場需提 交證件 經(jīng)營 面積（ ㎡ ） 12 萬 進(jìn)場費（元） 合作方式 合作條件 保證金（元） 管理費 （元 /㎡ ） 稅（元） 電費（元） 各樓層 專柜數(shù) 停車位 數(shù)量 配套經(jīng)營項目 人流量