【正文】 .......................................... 72 一、租賃合同 ................................................................................................... 72 二、商戶管理公約 ............................................................................................ 77 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 1 第 一 部分 、 項(xiàng)目有效商圈內(nèi)競爭對(duì)手市場調(diào)查 及分析 一、 景德鎮(zhèn)市大型 商業(yè)物業(yè) 調(diào)查 及分析 開門子購物廣場 （ 表 11 ） 調(diào)查 時(shí)間 2020520 地段 市廣場南路 公交線路 681082031103 目標(biāo)所在地功能劃分 開發(fā)區(qū) （ √ ） 開業(yè)日期 預(yù)計(jì) 2020 年 12 月 營業(yè)時(shí)間 社區(qū) （ ） 商業(yè)區(qū) （ ） 管理模式 自主管理（ ） 租金水平 目前只做銷售，招租方案尚未出臺(tái) 租金支付 委托管理 （ √ ） 定位 中高檔 出租率 經(jīng)營狀況 工程在建中 建筑 面積（ ㎡ ） 17 萬 實(shí)用率 (%) 進(jìn)場需提 交證件 經(jīng)營 面積（ ㎡ ） 12 萬 進(jìn)場費(fèi)（元） 合作方式 合作條件 保證金（元） 管理費(fèi) （元 /㎡ ） 稅（元） 電費(fèi)（元） 各樓層 專柜數(shù) 停車位 數(shù)量 配套經(jīng)營項(xiàng)目 人流量 （ 人 /小時(shí) ） 特 點(diǎn) 所處地段一般， 商業(yè)規(guī)模大 ， 經(jīng)營業(yè)態(tài)多，業(yè)種全，一站式購物 車 流量 （ 輛 /小時(shí) ） 各樓層業(yè)態(tài)分布 4F KTV 、中式餐飲、游樂天地、電影院、特色餐飲、大型餐飲 3F 工藝 陶瓷專賣店、文化天地 書城 音像城 陶瓷作坊示范區(qū) 茶館、家居專賣店 床上用品店 家居飾品店 家具展示中心 百 貨商場 2F 麥當(dāng)勞、酒吧 咖啡廳、百貨商場、電器城、女人天地、品牌咖啡廳、西式餐飲、品牌女裝、女士用品、鞋帽、美容美甲、內(nèi)衣、兒童用品 1F 麥當(dāng)勞、一線品牌專賣店〔品牌男女服裝、電器、珠寶、名表、化裝品、箱包、鞋〕、手機(jī) 城、西式餐飲、電信營業(yè)廳、百貨商場 1F 生活街區(qū)、小商品、美食廣場、冷飲店 零食店 備注 目前工程在建中 （ 表 11 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 2 分析 ： 開門子購物廣場 地處廣場南路商業(yè)區(qū)域，是集超市、 百貨、餐飲、服裝等一站式經(jīng)營 的 綜合型大型商業(yè)中心 。 5F 床上用品、 童裝 、 電玩、 童用、家室、內(nèi)衣、 游戲室 、照相器材 。惟一不如人意的地方就是在偌大一個(gè)近 2 萬平米6 層的商場內(nèi)竟然很少看見有提供給消費(fèi)者用來休息或頓足的地方，讓人感覺稍有遺憾。 要對(duì)其今后的規(guī)劃和發(fā)展進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤，因其在地理位置上不及本項(xiàng)目，所以，就算是有潛在的威脅也是很小的一部分。深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 13 第 二 部分 、 項(xiàng)目 市場分析與定位 一、景德鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)概況 總體經(jīng)濟(jì)快速增長。分行業(yè)看， 飲食業(yè)增幅最 高，達(dá) %，增幅比批發(fā)零售業(yè)高 。全市 客、貨運(yùn)輸全面增長，全年各種運(yùn)輸 方式完成貨運(yùn)量 萬噸，比上年增長 %。旅游質(zhì)量不斷提升，全省星級(jí)飯店服務(wù)技能大賽再獲團(tuán)體總分第一名和 3個(gè)單項(xiàng)第一，新增具有國家導(dǎo)游員資格人員 47 人，累計(jì)達(dá)到 374 人。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在全省各類體育比賽中共獲金牌 242 枚，銀牌 147 枚，銅牌 81 枚。城鄉(xiāng)居民居住條件繼續(xù)改善。 項(xiàng)目坐落在景德鎮(zhèn)市最繁華商業(yè)中心的核心地帶，總占地面積 5462m178。項(xiàng)目還擁有地下一層樓面，其中建筑面積為 4612 m178。 廣場北路由萬客隆超市、 康 電器 等中大型商業(yè)以及 郵政、 銀行、 醫(yī)院等 金融和醫(yī)療 服務(wù) 機(jī)構(gòu) ， 馬鞍山路自發(fā)形成的業(yè)態(tài)也較混亂，而且 整體 環(huán)境較差。 人流量調(diào)查表 調(diào)查路段： 珠山東路與廣場北路交叉口 人流特征 調(diào)查時(shí)間段 青年男性〔人 /小時(shí)〕 青年女性 〔人 /小時(shí)〕 中年男性〔人 /小時(shí)〕 中年女性〔人 /小時(shí)〕 兒童 〔人 /小時(shí)〕 合計(jì) 〔人 /小時(shí)〕 普通日 時(shí)段 1082 961 1734 1983 240 6012 節(jié)假日 時(shí)段 1123 997 1811 2036 266 6233 平均值 1102 979 1772 2020 253 6115 所占比例 18% 16% 29% 33% 4% （ 表 27） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 分析：以上對(duì)珠山東路與廣場北路交叉口的人流調(diào)查中可以看出：此路段的中年女性和中年男性所占比例要多于青年。這部分人群年輕女性在服裝、飾品、美容、美發(fā)等 消費(fèi)要高于男性，男性主要消費(fèi)于娛樂、電玩、網(wǎng)吧、運(yùn)動(dòng)等。但對(duì)于服裝檔次的要求一般較高，有可能 2－ 3 個(gè)月才會(huì)購買一次，男性這種現(xiàn)象較為突出。 社交頻繁經(jīng)常出入高檔娛樂場所和酒店。 29－ 45 歲年齡段，對(duì)中高檔品牌商品的需求較大，是景德鎮(zhèn)品牌市場的主力客群。比較好的地段在 400 元左右。 Z1 您喜歡什么商業(yè)經(jīng)營格局？ 商場內(nèi) 獨(dú)立隔斷式 檔口 商場內(nèi)開敞 式 檔口 獨(dú)立門面 商場內(nèi)獨(dú)立隔斷式檔口, 1 , 5 %商場內(nèi)開敞式檔口,3, 16%獨(dú)立門面, 1 5 , 7 9 %商場內(nèi)獨(dú)立隔斷式檔口 商場內(nèi)開敞式檔口 獨(dú)立門面 （ 圖 214） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 有近 79％的商戶對(duì)獨(dú)立門面的商業(yè)格局較感興趣，這可能與目前景德鎮(zhèn)深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 32 的多數(shù)綜合商業(yè) 因多種原因沒有能夠?qū)?nèi)鋪成功經(jīng)營而造成的負(fù)面效應(yīng)，所以，在目前以珠山中路為先鋒的 臨街鋪面生意火爆的誘導(dǎo)下，多數(shù)經(jīng)營者會(huì)無意中去 模仿成功的典范。 Z1如果我們 在 景德鎮(zhèn)市中心珠山中路 有 一 大型 商業(yè)場所，您會(huì)考慮在此租賃商鋪嗎 會(huì) ，看好這個(gè)地段 可能會(huì)，看項(xiàng)目具體情況 不確定 ，還要考慮一下 不會(huì) ，不看好這個(gè)位置 不會(huì)，現(xiàn)在手頭資金有限 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 31 可能會(huì), 看項(xiàng)目具體情況, 8 , 3 6 %會(huì), 看好這個(gè)地段, 8 ,36%不確定, 還要考慮一下, 3 , 1 4 %不會(huì), 現(xiàn)在手頭資金有限, 1 , 5 %不會(huì), 不看好這個(gè)位置, 2 , 9 %會(huì), 看好這個(gè)地段 可能會(huì), 看項(xiàng)目具體情況 不確定, 還要考慮一下不會(huì), 不看好這個(gè)位置 不會(huì), 現(xiàn)在手頭資金有限 扇面 6 有 72％的人看好我們項(xiàng)目的這個(gè)地段，但是否要租賃經(jīng)營要看項(xiàng)目的發(fā)展情況來定，可見他們已經(jīng) 非常的來看待新的商鋪投資經(jīng)營。 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 27 Z 來您商店的顧客一般每次消費(fèi)金額水平是怎么樣的？ 第一 第二 第三 20元以下 2050元 50100元 100200元 200300元 300500元 500元以上 012345678第一 第二 第三20元 以下2050元50100元100200元200300元300500元500 元以上（ 圖 26 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 從上圖表可以看出，消費(fèi)者每次的消費(fèi)金額主要集中在 100200 元的范圍內(nèi)，其次是 200300 元的區(qū)間也占一定比例。這部分人群所占被調(diào)查比例最高，是景德鎮(zhèn)目前消費(fèi)市場的主力。 這部分人是景德鎮(zhèn)高端消費(fèi)人群，有國際品牌和國內(nèi)大品牌的 需求，通深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 24 過走訪也了解到他們購物大都到九江、南昌等大中城市。消費(fèi)于休閑、餐飲娛樂、煙酒方面開銷較大。 三、 消費(fèi)者市場調(diào)查分析 18－ 22 歲年齡 消費(fèi) 人群的特點(diǎn) 這部分人群是追求 時(shí)尚潮流的前沿人群，是現(xiàn)代流行的韓版、日版時(shí)尚服裝、服飾的追隨者。 人流量調(diào)查表 調(diào)查路段： 珠山中路 人流特征 調(diào)查時(shí)間段 青年男性〔人 /小時(shí)〕 青年女性 〔人 /小時(shí)〕 中年男性〔人 /小時(shí)〕 中年女性〔人 /小時(shí)〕 兒童 〔人 /小時(shí)〕 合計(jì) 〔人 /小時(shí)〕 普通日 時(shí)段 234 724 298 766 106 2128 節(jié)假日 時(shí)段 319 736 386 812 119 2372 平均值 276 730 342 789 112 2249 所占比例 12% 32% 15% 35% 6% （ 表 25 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 分析：以上對(duì)珠山中路的人流調(diào)查中可以看出：此路段的中年女性和青年女性的比例要多于 所有特征的 男性， 說明此路段消費(fèi)人群以女性為主。 蓮社南路主要以經(jīng)營本地特產(chǎn) —— 陶瓷為主，但目前無 論從路面環(huán)境和鋪面裝修程度來與珠山中路還有很 大差距 。 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 16 景德鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)中心大致集中在以休閑廣場為起點(diǎn)，以珠山中路為軸線，環(huán)繞所圍成范圍內(nèi)，在這個(gè)范圍內(nèi)，具備了中心商業(yè)區(qū)發(fā)展的基本功能和物業(yè)平臺(tái) 金融服務(wù)機(jī)構(gòu)（ 公里內(nèi)集中了交通銀行、城市信用社、中國工商銀行、中國郵政等）、商場百貨（ 500 米內(nèi)集中華達(dá)百貨、金利昌陶瓷大世界、友誼商場、景德鎮(zhèn)商城、群英街等）。城市環(huán)境更適人居，我市建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá) %、綠地率 %、人均公共綠地面積 平方 米，中心城區(qū)人均公共綠地面積 平方米，生產(chǎn)綠地占建成區(qū)面積 %，市區(qū)生活垃圾無害化處理率達(dá) %，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)建 “ 國家園林城市 ” 目標(biāo)。城市居民人均消費(fèi)支出為 元，比上年增長 %，其中食品消費(fèi)支出增長 %。 體育事業(yè)成績喜人。景區(qū)景點(diǎn)建設(shè)進(jìn)一步加快，深度挖掘陶瓷文化博覽區(qū)等陶瓷文化旅游產(chǎn)品，加強(qiáng)了洪巖仙境創(chuàng)建國家 AAAA 級(jí)景區(qū)、佳洋陶瓷股份公司和新都民營陶瓷藝術(shù)公司創(chuàng)建國家工業(yè)旅游示范點(diǎn)的申報(bào)工作，完善了瑤里、月亮湖等旅游景區(qū)景點(diǎn)的配套設(shè)施，整理打造金竹山寨景區(qū)。 交通運(yùn)輸迅速發(fā)展。 2020 年 ,全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長 %，增速位居全省第一。目前屬景德鎮(zhèn)消費(fèi)檔次較高，消費(fèi)人流較大的區(qū)域，經(jīng)營狀況良好 擁軍一條街 位于珠山中路至路段 長約 400米左右 1030 97％ 主要以經(jīng)營中低檔服裝、服飾、飾品為主， 98％商鋪都是首層經(jīng)營的商業(yè)格局，經(jīng)營狀況良好，人氣較旺 蓮社路與勝利路交交匯處分別向兩條路 300米范圍 1030 70％ 此區(qū)域集中如巴渝堂足浴、潤目足浴樓、東山紅、南昌萊館、大世界沐足、康潤堂、嘉年華、綠野仙蹤音樂主題酒吧、阿銘休閑、大世界食府、百姓村等中小型休閑及餐飲場所，目前經(jīng)營狀況較差，部分 店鋪處于歇業(yè)狀態(tài) 新廠商業(yè)區(qū) 〔 區(qū)域商業(yè)中心 〕 200 左右 80％ 購物中心、大型超市、零售業(yè)等 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 12 城西商業(yè)帶 〔 區(qū)域老商業(yè)中心 〕 200 左右 70％ 建材、陶瓷專業(yè)市場 （ 表 17 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 以上區(qū)域商業(yè) 中除浙江路段 和廣場南路段 在定位、地位位置與人流上與本項(xiàng)目 有 可比性 ，在未來有可能與本項(xiàng)目所處區(qū)域產(chǎn)生競爭， 從而 分流潛在消費(fèi)群