【正文】 （ 人 /小時(shí) ） 特 點(diǎn) 所處地段一般， 商業(yè)規(guī)模大 ， 經(jīng)營業(yè)態(tài)多，業(yè)種全，一站式購物 車 流量 （ 輛 /小時(shí) ） 各樓層業(yè)態(tài)分布 4F KTV 、中式餐飲、游樂天地、電影院、特色餐飲、大型餐飲 3F 工藝 陶瓷專賣店、文化天地 書城 音像城 陶瓷作坊示范區(qū) 茶館、家居專賣店 床上用品店 家居飾品店 家具展示中心 百 貨商場 2F 麥當(dāng)勞、酒吧 咖啡廳、百貨商場、電器城、女人天地、品牌咖啡廳、西式餐飲、品牌女裝、女士用品、鞋帽、美容美甲、內(nèi)衣、兒童用品 1F 麥當(dāng)勞、一線品牌專賣店〔品牌男女服裝、電器、珠寶、名表、化裝品、箱包、鞋〕、手機(jī) 城、西式餐飲、電信營業(yè)廳、百貨商場 1F 生活街區(qū)、小商品、美食廣場、冷飲店 零食店 備注 目前工程在建中 （ 表 11 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目 商業(yè)定位報(bào)告 2 分析 ： 開門子購物廣場 地處廣場南路商業(yè)區(qū)域，是集超市、 百貨、餐飲、服裝等一站式經(jīng)營 的 綜合型大型商業(yè)中心 。 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目 商業(yè)定位報(bào)告 5 華達(dá)百貨 （ 表 13） 調(diào)查 時(shí)間 2020522 地段 市珠山中路 公交線路 161820K26K35103 1456 目標(biāo)所在地功能劃分 開發(fā)區(qū)（ ） 開業(yè)日期 2020 年 4 月 營業(yè)時(shí)間 普通日 9： 30— 21： 30 節(jié)假日 9： 30— 22： 00 社區(qū) （ ） 商業(yè)區(qū) （ √ ） 管理模式 自主管理（ √ ） 租金 （元 /㎡ ） 租金支付 委托管理（ ） 定位 中檔 經(jīng)營狀況 良好 建筑 面積（ ㎡ ） 2 萬 出租率 90％ 進(jìn)場需提 交證件 經(jīng)營面積（ ㎡ ） 進(jìn)場費(fèi)（元） 5000 實(shí)用率 (%) 合作條件 聯(lián)營 5％ 20％ 保證金（元） 無 合作方式 聯(lián)營 5％ 20％ 稅（元） 水 電費(fèi)（元） 管理費(fèi) （元 /㎡ ） 600＋水電 停車位 數(shù)量 配套經(jīng)營項(xiàng)目 餐飲 人流量 （ 人 /小時(shí) ） 502 特 點(diǎn) 商業(yè)規(guī)模適中，地段極佳， 內(nèi)部裝修屬中檔，外立面裝修大眾化 提袋率 10％ 各樓層業(yè)態(tài)分布 及部分品牌 6F 家電 、美食城 。因其有相對嚴(yán)格的商業(yè)管理制度和比較成熟的經(jīng)營理念，因此，其經(jīng)營狀況表現(xiàn)良好，在景德鎮(zhèn)市民中口碑較好，是消費(fèi)者購物，休閑的好去處。 皇冠百貨 位于廣場南 路與曙光路交叉口 ， 共六層，建筑面積共計(jì) 16800 平方米，之前曾經(jīng)開業(yè)過， 因管理和經(jīng)營不散而關(guān)閉， 目前在出售或出租中。 單從目前景德鎮(zhèn)市民消 費(fèi)習(xí)慣和交通情況以及政府對傳統(tǒng)商業(yè)中心的支持力度來看，浙江路商業(yè)在一段時(shí)期內(nèi)還無法趕上本項(xiàng)目所處 市區(qū)龍頭 商圈。分地區(qū)看，城市市場增長步伐快于農(nóng)村市場，全年城市的零售額達(dá) 億元，比上年增長 %；縣及縣以下零售額為 億元，比上年增長 %。 2020 年，杭瑞高速景德鎮(zhèn)段順利通車，成為我市向東挺進(jìn)的一條重要通道；濟(jì)廣高速景鷹段建設(shè)迅速，南環(huán)高速公路建設(shè)加快實(shí)施。我市被評為 “ 中國最值得外國人去的 50 個(gè)地方之一 ” 。 2020 年，群眾性體育活動豐富多彩，舉辦各項(xiàng)體育運(yùn)動達(dá) 20 次，參加人員超過 1 萬人次；體育競技水平有新的提高，體育 健兒在省級以上體育競賽中獲得較好成績。農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出 元，比上年增長 %，其中食品支出增長 %。 二 、 項(xiàng)目概況 區(qū)位介紹 傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)域，是景德鎮(zhèn)當(dāng)之無愧的鉆石地段。 物業(yè)概況 項(xiàng)目商場共五層，呈不規(guī)則的四邊形；一層層高約 5 米，二層 四層每層高 約 米 。 廣場南路圖書館集中了少兒輔導(dǎo)、教育培訓(xùn)、電腦維修 、美容美發(fā) 等幾家 中小型 服務(wù)機(jī)構(gòu)。 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目 商業(yè)定位報(bào)告 21 車流量調(diào)查表 調(diào)查路段： 珠山中 路 車 流特征 調(diào)查時(shí)間段 公交車 〔 車次 /小時(shí)〕 摩托車 /自行車 〔 車次 /小時(shí)〕 小汽車 /出租車 〔 車次 /小時(shí)〕 合計(jì) 〔人 /小時(shí)〕 普通日 時(shí)段 240 1410 1440 3090 節(jié)假日 時(shí)段 258 1563 1543 3364 平均值 249 1486 1491 3227 所占比例 8% 46% 46% （ 表 26 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 分析：以上對珠山中路的車流調(diào)查中可以看出：此路段 小汽車 /出租車 和摩托車 /自行車 所占比例基本持平，各占 46％ 。但由于工作時(shí)間短，收入相對較低在 1000 元以內(nèi)，深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目 商業(yè)定位報(bào)告 23 對服裝的款式較為在意，一般都會在珠山中路或仿古街雜牌小店購買服裝，100 元左右的是他們的首選。 29－ 35 歲年齡段 消費(fèi)人群的特點(diǎn) 有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，大部分收入在 2020 元以上，但由于家庭消費(fèi)占主要位置，相對 服 于 裝、服飾的消費(fèi)從頻次上明顯降低，消費(fèi)服裝一般在 300－ 500 元左右。 品牌消費(fèi)人群的特點(diǎn)： 普遍年齡在 28－ 45 歲之間 具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，身份特征白領(lǐng)及以上階層、私企老板、各企事業(yè)單位的中高層。同時(shí)這部分人群 對中檔品牌消費(fèi)有一定的需求。 Z請問您現(xiàn)在每月必須支付的租金在以下哪個(gè)范圍之內(nèi) 400元 /平米及以上 300－ 400元 /平米 150－ 300元 /平米 91－ 150元 /平米 71－ 90元 /平米 51－ 70元 /平米 31－ 50元 /平米 30元 /平米及以下 3 1 5 0 / 平米, 1 , 5 %5 1 7 0 / 平米, 3 , 1 5 %7 1 9 0 / 平米, 1 , 5 %91150/平 米, 0, 0%150300/平 米, 10, 50%300400/平 米, 2, 10%4 0 0 元/ 平米以上, 2 ,10%3 0 / 平米及以下, 1 , 5 %4 0 0 元/ 平米以上 300400/平 米 150300/平 米 91150/平 米 7 1 9 0 / 平米5 1 7 0 / 平米 3 1 5 0 / 平米 3 0 / 平米及以下 （ 圖 27） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 從上圖可以看出，此路段經(jīng)營商戶每個(gè)月的租金范圍主要集中在150300 元之間。 B1如果 在你目前經(jīng)營的地方拆遷重建你會留下繼續(xù)經(jīng)營還是選擇放棄到其他地方去？ 留下，我看好些位置今后發(fā)展?jié)摿? 可能會，看項(xiàng)目具體情況 不會 ，不看好這個(gè)位置 可能會，看項(xiàng)目具體情況, 2 , 2 5 %留下，我看好主個(gè)位置今后發(fā)展?jié)摿? 6 ,75%不會，不看好這個(gè)位置, 0 , 0 %留下，我看好主個(gè)位置今后發(fā)展?jié)摿?可能會，看項(xiàng)目具體情況 不會，不看好這個(gè)位置（ 圖 213 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 以上是針對本項(xiàng)目一層部分經(jīng)營者所作的調(diào)查，從中可以看出，有 75％的商戶決定留下繼續(xù)經(jīng)營，只有 25％的商戶認(rèn)為要看項(xiàng)目具體情況而定。 Z如果您想再擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模， 需要的面積是 50平米以下 51－ 70平米 71－ 90平米 91－ 150平米 151300平米 300平米以上 300平米以上, 1,4%151300平米, 3,13%91150平米, 3,13%7190平米, 4, 17%5170平米, 5, 22%50平米以下, 7,31%50平米以下 5170平米 7190平米 91150平米 151300平米 300平米以上 （ 圖 210） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 從上可以看出，所調(diào)查商戶所需要的經(jīng)營面積以 5190 平米占多數(shù)，約39％左右，其次是 50 平米以下的占約 31％，而 300 平米以上的占極少數(shù) ，僅有 4％。 四、 商戶市場調(diào)查 及 分析 珠山中路商圈 服裝、服飾、飾品 、珠寶 等經(jīng)營商戶調(diào)查及分析 Z請問您在 景德鎮(zhèn) 經(jīng)商的時(shí)間是 1年以下 1－ 2年 2－ 3年 3－ 5年 5－ 8年 8年以上 8 年以上, 7 , 2 9 %5 8 年, 2 , 8 %3 5 年, 4 , 1 7 %1 年以下, 1 , 4 %1 2 年, 7 , 2 9 %2 3 年, 3 , 1 3 %1 年以下 12年 23年 35年 58年 8 年以上 （ 圖 23 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 從以上調(diào)查可以看出此商圈的商戶經(jīng)商 8 年以上和 12 年的占多數(shù)，兩者共占總調(diào)查者約一半以上，老手與新手并存的經(jīng)營者格局。 像手表、手機(jī)、錢包、手包、箱包等隨身物品講求大品牌和流行款式。 36－ 45 歲年齡段 消費(fèi)人群的特點(diǎn) 追求品位，大方穩(wěn)重，對于品牌的要求因人而譯，但從整體景德鎮(zhèn)情況看這部分人群大多數(shù)是國內(nèi)品牌服裝的追隨者，男性選擇如利朗、勁霸、柒牌等，消費(fèi)一般在 300－ 500 元，通常購物在專門店和華達(dá)購物。女性消費(fèi)最為突出，一般月消費(fèi)在 1000 元左右，主要用 于服裝、美容、美發(fā)、箱包、鞋類、飾品等，選擇小品牌商品，要求款式和質(zhì)地的相對高檔，一件服裝的消費(fèi)在200－ 300 元。其中人流特征主要表現(xiàn)為任何一特征的人流均占一定比例，其中以中年女性、青年女性和中年男性稍占優(yōu)勢 ，另外值得注意的是項(xiàng)目周邊新村東路以及對面廣場在下午時(shí)段會有數(shù)量較大的兒童以及家長流，此部分潛在的消費(fèi)人群也不 容 忽視 ； 車輛特征表現(xiàn)為 小汽車 /出租車 和 摩托車 /自行車 所占比例基本持平，從中可以看出：潛在的消費(fèi)人群屬于中高收入 階層的占多數(shù)，另外，值得注意的是，此 區(qū)域 幾乎遍布市區(qū)所有的公交線路。 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目 商業(yè)定位報(bào)告 19 車流量調(diào)查表 調(diào)查路段： 廣場北路與珠山東路交叉口 車 流特征 調(diào)查時(shí)間段 公交車 〔 車次 /小時(shí)〕 摩托車 /自行車 〔 車次 /小時(shí)〕 小汽車 /出租車 〔 車次 /小時(shí)〕 合計(jì) 〔人 /小時(shí)〕 普通日 時(shí)段 588 1638 1974 4200 節(jié)假日 時(shí)段 596 1799 1987 4382 平均值 592 1718 1981 4291 所占比例 13% 40% 47% （ 表 22 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 分析：以上對廣場北路和珠山東路交叉口的車 流調(diào)查中可以看出：出租車 /小汽車在此路段出現(xiàn)次數(shù)較多，其次是摩托車 /自行車 。 圖 5：商場二 ~六層平面圖 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目 商業(yè)定位報(bào)告 17 珠山中路商圈主要商業(yè) 分布圖 （圖） 華南路 珠 山 中 路 華達(dá)百貨 廣場南路 中國工商銀行 獸王男裝 第七小學(xué) KAPPA 勁霸男裝 萊克斯頓 城市信用社 花苑賓館 博士眼鏡 康奈皮鞋 群英街 神功剪發(fā) 金伯利鉆石 老煙斗 金冠眼鏡 女人秀 澳倫皮鞋 良友賓館 中國電信 通信電子市場 內(nèi)衣連鎖 以純 七牌男裝 海潤之家 七匹狼 李寧 友誼商場 玉器坊 藥店 金利來 金盛賓館 鴻 星爾 特步 景客隆超市 星期六 喬丹專賣 達(dá)芙妮 之都