【正文】 希望分離居住，但要靠近。①外墻：高級外墻涂料；②內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；③頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為飛粉；④地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪；⑤門窗：高級塑鋼窗帶紗窗；分戶門：復(fù)合防盜門；戶內(nèi)門：實(shí)木鑲板門，實(shí)木填芯蒙板門；⑥廚房設(shè)施：洗滌盆；⑦衛(wèi)生間設(shè)施：臺下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；⑧陽臺：鋁合金封閉式陽臺；⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。根據(jù)?佳園一期? 地質(zhì)勘察報(bào)告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù)，地塊高程約為 1901． 41— 1902． 42米，高程差為 1米左右。場地土類型屬中軟場地土，場地類別為Ⅲ類建筑場地。 3．建筑方案設(shè)計(jì) 本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表 35。 上部結(jié)構(gòu) ?佳園二期?建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu)；地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。建設(shè)區(qū)內(nèi)已有水泵房。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進(jìn)入城市排污管網(wǎng)。 A。 3)電力設(shè)計(jì)：消防設(shè)備按消防中心指令開停機(jī)；通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動(dòng)控制；生活水泵和潛水泵按水位自動(dòng)控制。地下車庫設(shè)機(jī)械排氣系統(tǒng)，設(shè)管道或通風(fēng)窗自然補(bǔ)風(fēng)。 (5)小區(qū) CATV電視系統(tǒng)由 A市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè) 2～3 個(gè)電視用戶盒。對上述污染擬采取以下措施進(jìn)行治理： 、 (1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。 2020年 9 月～ 2020 年 11月：施工圖設(shè)計(jì)。 七、投資估算與資金籌措 1．投資估算 根據(jù)建設(shè)單位提供的?佳園一期?土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算總投資造價(jià)見表 36 和附表 31。投入經(jīng)營后第一年 60%出租率，每個(gè)停車位每月 280元；第二年以后出租率為 100％，第二年至第五年，停車位每月 300元，五年以后每月 400元。 商品房投資利潤率 =利潤總額／總投資 X100％ =3132／ 17623X 100％ =17． 8％ 商品房資本金凈利潤率 =稅后利潤／資本金 X100％ =2099／ 8000X 100％ =26． 2％ 5．清償能力分析 本項(xiàng)目所需資金全部均由開發(fā)商自籌，末向金融機(jī)構(gòu)借款，因此不存在還款問題。詳見表 39 及圖 31。本項(xiàng)目銷售房價(jià)是這一標(biāo)準(zhǔn)的近 2倍，目前A市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場風(fēng)險(xiǎn)。從財(cái)務(wù)評價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1％，將比基本方案增加凈現(xiàn)值 139萬元，增長 36． 5％；反之，利潤減少，銷售收益率下降。 附表 31項(xiàng)目總投資估算 單位（萬元） 序號 項(xiàng) 目 總投資 估算說明 1 開發(fā)建設(shè)投資 17623 1． 1 1． 2 1． 3 1． 4 1． 5 1． 6 1． 7 1． 8 1． 9 1． 10 1． 11 1． 12 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ’ 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 4500 647 2054 7132 280 109 285 713 130 544 1230 2 經(jīng)營資金 3 項(xiàng)目總投資 17623 3． 1 3． 2 3． 3 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 17623 附表 32投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元 序號 項(xiàng) 目 合計(jì) ] 2 3 4 5 6 1 總投資 17623 7142 7949 2011 522 1． 1 1． 2 1． 3 1． 4 1． 5 自營資產(chǎn)投資 自營資產(chǎn)投資借款建 設(shè)期利息 自營資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 經(jīng)營資金 開發(fā)產(chǎn)品投資 其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 17623 17623
。 2．經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析 (1)本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場營銷 工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場銷售風(fēng)險(xiǎn)。 本項(xiàng)目市場定位為中高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價(jià)格方面有一定風(fēng)險(xiǎn)。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價(jià)格分別向不利方面變動(dòng) 10％，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至 6． 3％和 4． 8%，凈現(xiàn)值分別下降至 — 857萬元和 —927萬元，均為負(fù)值；投資回收期則增加到 3． 5 和 3． ?年；租 房價(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度對收益的影響相對不敏感。資本金內(nèi)部收益率為 13． 1％。 表 37 各類建筑銷售計(jì)劃表 (％ ) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 多層住宅 100 15 60 聯(lián) 排低層高檔住宅 100 10 60 地下停車場 100 10 60 所有業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當(dāng)年付一半，第二年再付一半。 2020年 1 月 — 2020 年 3 月：分項(xiàng)工程驗(yàn)收。 2020年 5 月 — 2020年 7月：建筑方案設(shè)計(jì)。 (5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池 (花園水池及消防兩用 )，按規(guī)定要求儲(chǔ)存充足水量，以滿足消防的要求。 (4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè) CCTV 保安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。由住戶自行購置 (一般不需要 )。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶裝修選定。 A。 (4)室內(nèi)外排水。 (2)給水。 4．結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 根據(jù)?佳園一期?地質(zhì)勘察報(bào)告和本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以下類型： 基礎(chǔ)選型及處理 (1)樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根 據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。 交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車出口和人口分別設(shè)于小區(qū)北面主出人口，緊接北面 20米寬這域規(guī)劃路。 (4)地基土工程地質(zhì)評價(jià)：依據(jù)《巖土工程勘察規(guī)范》（ GB50021— 94)、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GBJ 7— 89)、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GBJll— 89)、《土的分類標(biāo)準(zhǔn)》 (GBJl45— 90) 。各種功能空間（臥室（單雙人間））、起居室 (廳 )、廚房、衛(wèi)生間 )的使用面積滿足規(guī)定的要求。 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求須符合《 X X省城 市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。 2. 5 土地征用情況 開發(fā)土地以定點(diǎn)拆遷方式獲得 A 市 D廠生產(chǎn)用地 33333． 5平 方米，未用轉(zhuǎn)讓變更方式辦理用地手續(xù)。 供水；設(shè)施自來水管網(wǎng)供水。沿勞動(dòng)湖一帶的住宅區(qū)，是該市較早開發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與齊齊哈爾大學(xué)校園優(yōu)雅、清新、和諧、寧靜的環(huán)境形成鮮明的對比。宜采用浮動(dòng)售價(jià)：① 展銷會(huì)期促銷優(yōu)惠價(jià)； ②限期銷售優(yōu)惠浮動(dòng)價(jià)；③正常銷售期段浮動(dòng)價(jià)；④其他浮動(dòng)措施。 1)根據(jù)齊齊哈爾市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，同類商品房銷售價(jià)格見表 32。一般按以下階段促銷：①銷售準(zhǔn)備階段；②首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段；③二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；④三次公開展銷及跟進(jìn) 銷售階段；⑤掃尾階段銷售。 (3) 小區(qū)住宅設(shè)計(jì)引入?智能化?新概念，使住宅小區(qū)按?精品化?的標(biāo)準(zhǔn)檔次規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營管理。‘‘瑾瑜世紀(jì)花園小區(qū)?住宅開發(fā)銷售給齊齊哈爾大學(xué)教師，營業(yè)用房也面臨市場銷售不暢的問題，尤其是大面積的營業(yè)用房。其中中低收入的家庭為 6％～ 10％，中高收入家庭為 13％ — 16％，富裕家庭占 20％ 30％，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費(fèi)熱，點(diǎn)將加快形成。住宅開發(fā)向規(guī)?；l(fā)展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發(fā)商向規(guī)模化方向發(fā)展。所以，住宅設(shè)計(jì)要超前并 考慮可改造。 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用成為住宅市場的亮點(diǎn) 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運(yùn)用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時(shí)代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會(huì)隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不 斷更新。 沿勞動(dòng)湖，尤其是王子花園附近一帶，是齊齊哈爾市較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二，三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。 商品房市場進(jìn)入品牌角逐時(shí)代 隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。隨著齊齊哈爾市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來 ，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。 齊齊哈爾市商品房現(xiàn)狀與市場需求 齊齊哈爾市城市住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積，位居全國大中城市中檔水平，家庭每戶總建筑面積還比較小。主要表現(xiàn)在： （ 1）商品房開發(fā)投資穩(wěn)步 回升。 4．可行性研究報(bào)告研究范圍 根據(jù)?瑾瑜世紀(jì)花園住宅小區(qū)?項(xiàng)目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)等。其中多層住宅 20， 000 平方米，高層住宅 127， 460 平方米，商服 15100平方米，地下停車庫 660個(gè)。總占地面積為 95,000平方米。同時(shí)住區(qū)更引進(jìn)道里區(qū)兆麟小學(xué)分校、 76 中學(xué)分校和 113 中學(xué)分校優(yōu)質(zhì)中、小學(xué)教育機(jī)極進(jìn)駐，滿足整體群力新區(qū)對基礎(chǔ)教育的需求。 優(yōu)雅建筑： 天鵝灣，整體建筑形式采用 ArtDeco 建筑風(fēng)格，將古典建筑之意境與現(xiàn)代建筑之神采融為一體，突出高層住宅建筑挺拔向上的形態(tài)，在簡約古典的人文氣息中找到了傳統(tǒng)與現(xiàn)代之間的融合 與平衡。 天鵝灣，哈爾 濱道里群力新區(qū)第一個(gè)開山之作，不僅為哈爾濱城市發(fā)展揭開新的一幕，更以其創(chuàng)新的產(chǎn)品力和稀缺的城市生態(tài)資源的占有，成為哈爾濱城市精英生活的新標(biāo)桿。 景觀設(shè)計(jì)：景觀遵循分區(qū)處理，以點(diǎn)帶面原則，形成開放與半開放結(jié)合，起伏有序、移步換景的絕佳效果，在設(shè)計(jì)風(fēng)格上將傳統(tǒng)審美觀念和現(xiàn)代園林的設(shè)計(jì)手法相融合，通過中央水景、植物綠化和生活設(shè)施，創(chuàng)造清新自然環(huán)境。由于地處南崗開發(fā)區(qū) CBD 商圈的核心位置，周邊匯聚了哈市目前最頂級、最成熟的商務(wù)及商業(yè)配套設(shè)施，區(qū)位環(huán)境繁華而不喧囂，能充分滿足高端人士的商務(wù)及生活需要。對項(xiàng)目的方案我們與合作單位充分考察了哈爾濱、沈陽、大連、煙臺等北方房地產(chǎn)市場各類有地域特色的優(yōu)秀代表性的住宅小區(qū)，對設(shè)計(jì)方案反復(fù)斟酌，試圖從設(shè)計(jì)入手真正建設(shè)出齊齊哈爾市一流的、高品位、具有較深厚文化底蘊(yùn)的住宅小區(qū)。 今年年初，我們與齊齊哈爾大學(xué)一起，多次與市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn) 行溝通，爭取給予棚戶區(qū)改造政策。 該項(xiàng)目動(dòng)遷調(diào)查、測繪、控詳規(guī)劃及初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成， 項(xiàng)目已經(jīng)省發(fā)改委批準(zhǔn)，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開展。 瑾瑜世紀(jì)花園小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 一、總 論 1．項(xiàng)目建設(shè)背景 齊齊哈爾市中博房地產(chǎn)開發(fā)公司與齊齊哈爾大學(xué)合作 ，以高品質(zhì)的開發(fā)建設(shè)，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為宗旨，建設(shè)齊齊哈爾市一流的、高品位、具有較深厚文化底蘊(yùn)的住宅小區(qū)。根據(jù)城市規(guī)劃和該市棚戶區(qū)改造的有關(guān)要求，將該地段住戶遷至溜園賓館地段及湖西供熱站地 段。這兩項(xiàng)問題完全是按照我們提出的建議進(jìn)行落實(shí)的 ，該兩項(xiàng)問題的落實(shí)使得本地段動(dòng)遷工作中最大的兩項(xiàng)社會(huì)性問題得以解決。除了以上工作，到目前為止，我們還完成了橋西小學(xué)地段拆遷調(diào)查及 測算工作、項(xiàng)目的測繪工作、項(xiàng)