【正文】 此資料來自企業(yè) 金玲花園 多層 尾盤 和平路 國深實業(yè)發(fā)展有限公司 2280元 美麗 365 多層 小高層 100000㎡ 202000㎡ 東 環(huán) 二路與 三 聯(lián)路交匯處 華興實業(yè)有限公司 2800元 二、三、四房 63～ 120㎡ 錦繡江南 小高層 210000㎡ 400000㎡ 人 民 南路與 布 龍公路交界處 寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)物業(yè)發(fā)展公司 2900元 二、三（躍式）、空中別墅 70～ 160㎡ 山湖林海 多層 小高層 281815㎡ 320200㎡ 梅林關口 豐澤湖山莊有限公司 起 3300元 均 :3700元 二、三四房 76～ 105㎡ 美麗家園 多層 小高層 30000㎡ 60000㎡ 東 環(huán) 二路與和平路、建 設 路交匯處 寶安龍華經濟發(fā)展有限公司 起 :2580元 均 :2900元 華昱苑 多層 人 民 路與建 達 路交匯處 起 :2100元 均 :2400元 世紀華庭 多層 50091㎡ 79559㎡ 和 路 與東環(huán) 二 路交匯處 富士康物業(yè)開發(fā)(深圳 )有限公司 起 :2380元 均 :2580元 瀅水山莊 多層 50000㎡ 103000㎡ 梅 林 檢查站 側 瀅水山莊處 瀅水房地產開發(fā)有限公司 起 :3100元 均 :3500元 二、三、四房 85～ 142㎡ ㈡ 龍華房地產發(fā)展格局 ⒈ 物業(yè)類型 龍華片區(qū)對于其特定的地理環(huán)境和所處的位置決定了其開發(fā)項目有一定特殊性， 其原有的進出關樞紐交通 —— 民治大道，仍保有其青春活力，潛龍花園等及周邊規(guī)劃中的大型微利房社區(qū)，勢必引領該社區(qū)的樓盤開發(fā)檔次的提升。可以說，整體上龍華鎮(zhèn)房地產即住宅市場 供應量日趨增 大 ， 交易量在逐步上漲 。 ㈡ 片區(qū)功能特征及相鄰片區(qū)比較 龍華片區(qū)是關外區(qū)域房地產市場典型片區(qū)之一，經歷了三次發(fā)展機遇：第一是由購房入戶帶動，引發(fā)了深圳人赴關外置業(yè)的第一次高潮；第二次為萬科、中海、物業(yè)集團等大型地產商將品牌地 產航母開進布吉和龍華，把品牌付之于關外物業(yè)，從而掀起了一場表現(xiàn)為品牌效應與郊居置業(yè)的地產革命浪潮；第三次發(fā)展機遇，則是深圳市中心區(qū)的興建所帶來的，深圳中心區(qū)的開發(fā)為龍華帶來新的機遇，使龍華地產的開發(fā)更顯絢麗多彩。 隨著龍華城鎮(zhèn)市建設發(fā)展速度的加快，城區(qū)規(guī)模的不斷擴大，其中心區(qū)的規(guī)模和檔次不斷提高 ，加之龍華與福田中心區(qū)毗鄰，在三大優(yōu)勢的帶動下，龍華中心廣場即將建設，龍華鎮(zhèn)將改變往日基本在鎮(zhèn)中發(fā)展的模式，積極向南部、北部拓展新區(qū)，將在南路形成新的住宅社區(qū)中心與北部新的城市中心，由于特區(qū)內地形呈現(xiàn)帶狀分布，福田中心區(qū)作為深圳市最為繁華的政冶、文化、商業(yè)區(qū)，羅湖中心區(qū)、南山中心區(qū)、寶安中心區(qū)，龍崗中心區(qū)次一級的行政中心區(qū)，在全市中部發(fā)展的軸線上則缺乏一個次中心區(qū)，龍華關口區(qū)域內存在良好的區(qū)位條件，在一定程度上可以承擔次中心的職能，并且憑借其合理的規(guī)劃、功能齊全的配套設施、便捷的交通、短暫的出入關時間、素質 良好的自然及生活環(huán)境、同比價格的巨大差異等優(yōu)勢，龍華的房地產開發(fā)將會取得經濟效益和社會效益豐厚的回報。 ㈢ ⒊ 龍華房地產開發(fā)戶型主要特點發(fā)展 龍華房地產開發(fā)戶型結構以中等戶型為 主，即以二房二廳一衛(wèi)和三房兩房一衛(wèi)為主，面積多在 62125 平方米之間，且三房二廳二衛(wèi)占目前供應量的大多數(shù)，復式三房、四房的出現(xiàn)，為整個龍華房地產市場注入新的活力。 對于會所，關內幾乎接觸住房的人都會知道，如果是一個概念的炒做已經成為過去時，它已經劃歸為一個項目的硬件范疇。對于舒居型物業(yè)宅來說，一般地，在龍華鎮(zhèn)，占地規(guī)模相對小的項目其區(qū)內競爭要大于區(qū)外競爭；反之，則是占地規(guī)模比較大的項目參與區(qū)間競爭會加大。 而一塊土地的價值，卻是由包括位置、環(huán)境、污染狀況、交通、市政配套及區(qū)域規(guī)劃等多方面綜合的體現(xiàn)，同時，這些也是進行項目定位的基本要素。 ㈡ 本項目地處民治大道旁，瀕臨布龍公路、梅觀高速以及坂田火車站；途徑公交大巴主要有： F1（華為～科技園）、 620（坂田～梅林檢查站）、 302（火車站～龍華）、 312（觀瀾～福田汽車站）、 542（東湖～萬科四季花城）、 F2（萬科四季花城～坂田）、 410（龍華油松～益田村）、 370（觀瀾～西麗）、 508（火車站～富士康工業(yè)區(qū)）等線路。他們中 4成人租住在不足 50平方米的單間，另有 43%租住在 5090 平方米的單元中。 ③ 價格優(yōu)勢 ：相對于市內 6000元 /㎡以上的價格來說，本片區(qū)參考可比項目價格基本保持34%%%%0%10%20%30%40%50%2 0 分鐘以下 3 0 分鐘左右 4 5 分鐘左右 1 小時以上系列115%%%%0%10%20%30%40%50%20 分鐘以下 30 分鐘左右 45 分鐘左右 1小 時以上系列1 此資料來自企業(yè) 在 26003500元 /㎡，相對于同樣的總價無疑會對關內客戶產生極大的誘惑力。 價格 總體均價 36003700元 /平方米（送基本裝修） 價格走勢 低開高走 付款方式 一次性付款、銀行按揭付款（八成三十年） 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢：萬科品牌；優(yōu)質物業(yè)質素；完善的社區(qū)內部配套；優(yōu)秀的內環(huán)境營造；良好的物業(yè)管理服務； 劣勢：項目所處地段環(huán)境雜亂、配套不完善，交通不便； 市場定位 獨具歐洲風情的高質素大規(guī)?？稻尤宋拇笊鐓^(qū) 賣點 萬科優(yōu)秀的品牌、美麗的社區(qū)形象、優(yōu)秀的物業(yè)管理、相對市內較低的售價、更好的物業(yè)品質、關 口物業(yè)。 價格 總體均價 3200元 /平方米（送基本裝修） 價格走勢 低開高走 付款方式 一次性付款、銀行按揭付款（七成二十年） 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢：龍華早期規(guī)劃區(qū)與鎮(zhèn)政府、龍華中心廣場等相距較近；周邊及小區(qū)配均較全；小區(qū)環(huán)境為 12個風光組團。 從以上的兩組研究分析數(shù)據(jù)我們不難看出：四季花城、美麗 365這兩個項目雖然有著完全不同的客戶定位方向，卻都有著很好的銷售成績，品牌定位迎合主流客戶心理占有很大的比重；特別是萬科一直以來所倡導對個性、品位等時尚因素的強力包裝，使其所開發(fā)的四季花城項目，作為在原本不被看好的地域建成的一個樓盤，而獲得關內客戶極好的認同度，對本項目品牌的定位方向具備很大程度參考性及借鑒性。 主流購房客戶需求的調查研究表明：豪宅或者尊貴型精品住宅除價格方面的原因外，作為年輕型的白領階層來說更容易落于俗套，他們所崇高的住宅要求是：舒適而不奢華、精致而不落于俗套。 關內客戶在龍華置業(yè)對建筑類型的選擇： ② 建筑風格建議：以現(xiàn)代建筑風格為主，在細部上適當容入其它風格設計。 據(jù)我們在對幾千名被訪者對住層設計及外國環(huán)境的要求和意見的調查中，發(fā)現(xiàn)，一般人士最希望的 是居住環(huán)境可擁有廣闊活動空間、寬闊的視野、高度綠化的環(huán)境、清新空氣和社區(qū)生活的網(wǎng)格，當然娛樂項目及日常生活的配套設施亦不可少。 ① 建筑類型建議：以多層為主，配合部分小高層及少量高層。但真正在龍華購房的客戶大部分單價接受能力都處在 2500— 4000元 /㎡左右。但由于地理上的原因，真正關內客戶卻叫好不叫座。 規(guī)劃要點 嶺南風格，十二個環(huán)球風光組團，空中 TOWHOUSE 居住環(huán)境 小區(qū)外部環(huán)境為早期規(guī)劃建設，治安狀況一般，但配套較全，內部規(guī)劃、園林綠化等良好。 居住環(huán)境 小區(qū)外部環(huán)境雜亂，但小區(qū)內部規(guī)劃優(yōu)良，園林綠化及環(huán)境好。 3. 總結 結合本項目的實際情況，我們認為有以下幾點啟動市內白領階層購買的優(yōu)勢及可能性： ① 地理位置優(yōu)勢：距梅林關口僅 3 公里，公車到市中心區(qū)也僅 40 分鐘左右，如開通住戶專車對購買者將給予更大的信心。深圳白領一族的年齡分布主要集中在 2035歲，占整個白領群體的 %，月收入在 3500元以上的占 %。 4. 北面 本項目北面為龍華鎮(zhèn)方向，同樣是廠房和民房占主要部分；布龍公路即在此方位中，不過已相去甚遠，從環(huán)境上來講對本項目不會造成多大影響。 ㈡、本項目地塊價值預測 “地段，地段，還是地段”，這是很多地產商在講述地產開發(fā)的關鍵問題時總是強調的一句話。 ㈤ 3. 面積在間 [100]平方米以上，康居型住宅的功能替代。于是，龍華一批高素質樓盤一經推出，倍受市場推崇，這類消費者占有相當比例份額。 從潛龍花園、瀅水山莊、銀泉花園、風和日麗等樓盤的表現(xiàn)來看，其二期的價位均比一期高出平均 500元 /平方米左右，同時樓盤質素也比一期高出一個檔次，因此，龍華片區(qū)商品房價格的攀高已是大勢所趨。 市政府近期在龍華片區(qū)加大基礎設施及交通樞紐的建設的同時，龍華片區(qū)各大發(fā)展商也在倍加準備，蓄勢待發(fā)。龍華片區(qū)的商品房價格一般在 20203000元 /平方米左右，有一定規(guī)模及檔次的樓盤如風和日麗、星光之約、潛龍花園、美麗 36 此資料來自企業(yè) 山水天驕、萬家燈火等項目 的銷售均價在 3100元 /平方米以上，而其他大多數(shù)商品房的均價在 2300— 2800元 /平方米左右，相對特區(qū)內特別是比較近的梅林片區(qū)商品房來說，價格幾近低了一半左右。 ⒉ 片區(qū)物業(yè)銷售狀況 1999 年以來，經過政府和發(fā)展商的共同努力，瀅水山莊、潛龍花園、銀泉花園、風和日麗、龍泉花園、新華苑、星光之約、美麗家園、金碧世家等大中型的中高檔樓盤的陸續(xù)推出，并成為全市特別是龍華鎮(zhèn)熱點樓盤。 其主要樓盤為有以下特征： 價格：均價基本在 3000元 /平方米左右 此資料來自企業(yè) 付款方式：一次性付款、按揭付款、低首期按揭（包括零首期、 一成首期） 供應戶型及暢銷戶型： 市場供應量最大的是三房及二房戶型。銷售策略主要以低價格吸引客戶，銷售手段基本上采用直銷方式與現(xiàn)場銷售相結合。 另外，龍華鎮(zhèn)內的集資房和政府安居房等也是本地一大特色，相對于片區(qū)一般素質的商品房來說其主要客戶均為龍華鎮(zhèn)內客戶為主，兩者存在部分可替代性，彼此之間競爭性較大。 ⒌ 工業(yè) 投資環(huán)境的不斷優(yōu)化，吸引了一大批實力雄厚的外資企業(yè)紛紛前來投資，生產領域涉及自行車、電腦、塑膠、電子、服裝、鐘表、機械制造和日常生活用品等多種行業(yè)。 ⒋ 市場置業(yè)的用途重在居住享用，投資理念相對淡化。進入 3 月份，住宅市場全面走出春節(jié)后市的預熱狀態(tài)，開始了一輪波瀾壯闊的樓市大角斗，環(huán)香蜜湖的 “ 湖濱大戰(zhàn) ” 打響，深圳灣的 “ 海灣戰(zhàn)爭 ” 也拉開了序幕。在深圳，伴隨著旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，以華僑城為代表的深圳旅游地產已初具規(guī)模。 此資料來自企業(yè) 2020年 深圳版 TOWNHOUSE新鮮出爐，并形成理性共識： TOWNHOUSE只是新產品，不是主流產品。 二、深圳市房地產總體概況闡述 ㈠、深圳市房地產總體概況 ⒈ 2020年度深圳的房地產市場可概括為：