【正文】 通骨架，提出在規(guī)劃期內(nèi)形成由 “一繞三射一通道 ”高速公路、 “五縱三橫 ”的一級公路、 14條二級公路等組成的公路主骨架。10000 ㎡的大型賣場， 3001000 ㎡的中型商鋪，幾十平方米至 100㎡的小型商戶 設(shè)備建材 落地雙層中空玻璃、日立電梯、寫字樓 5A智能系統(tǒng) 周邊配套 移動公司、歌劇院、圖書館、文化館、蕭山醫(yī)院、蕭山五中和金山學(xué)校等；時代超級購物中心、家電賣場等 周邊交通 臨近地鐵（規(guī)劃中），公交： 5路、 K515寶盛賓館站、 13路、 1 581等 眾安 肯德 基 、九百碗 周邊交通 公交 51 315， K 1 18路車直 達 歷史價格 開盤均價 5000元 /平方米，寫字樓 6000元 /平方米 據(jù)了解，目前購買該項目的購房者以蕭山本地購 房者為主，大約占 70%多，還有杭州及外地客戶，另外，境外的一些客戶對項目也非常感興趣，因此，項目目前正在批涉外銷售許可。 周邊交通 51 31 520，本地 10路等 歷史價格 202111 一期銷售價格在 6000 元 /平方米；二期銷售價格 6800 元 /平方米。 老城區(qū)的商業(yè)氛圍仍很濃厚，雖然未來的商業(yè)發(fā)展重心將會向新區(qū)方向發(fā)展，但舊有的市區(qū)概念不會就此淡忘，蕭紹 —— 市心路區(qū)域的商業(yè)仍將是蕭山的最繁華地段。由于強勁的消費能力，蕭山已經(jīng)成為大型連鎖零售業(yè)的必選之地，樂購、天潤發(fā)、易初蓮花、銅鑼灣第一世界等均已入駐，家樂福、歐尚等在選址中，蕭山新區(qū)建筑面積達 750 畝的商業(yè)街呼之欲出，代表著都市商業(yè)的各種商業(yè)業(yè)態(tài)都將在蕭山亮相。 “六片 ”：由北至南分別是錢江世紀城居住片、蕭山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)居住片、新街 居住片、蕭山新區(qū)居住片、城廂居住片（舊城區(qū)）和城南居住片。 ■ 快速路 “六縱 ”為四季大道、風(fēng)情大道、通惠路、 104國道連接線、十一橋連接線和臨江東路； “五橫 ”為濱江東路、九橋連接線、機場專用路、機場東路和彩虹大道 —蕭紹路。從成交價格來看，新區(qū)的價格已經(jīng)上漲到一定程度，在未來的時間內(nèi)可塑性不高，而老城區(qū)的項目在定位配比上如能有所提高，價格仍會有一定的上升空間。 此次房交會共實現(xiàn)成交額 ，達成意向客戶 5000份，客流量達到 6萬多人次。本次房交會共吸引了 22家房產(chǎn)商攜近 30只樓盤參展，參展的樓盤匯聚了蕭山的主力樓盤： 有蕭山老城區(qū)的金馬 在功能上 將 與錢江新城互為補充，發(fā)展商務(wù)辦公、金融貿(mào)易、科技信息、休閑娛樂等功能。 金城路沿線一帶的樓盤較受蕭山購房者追捧，心意廣場開盤之后的銷售一直非常火爆，其購房人群大多為蕭山本地客戶，而新白馬公寓則在 6月 17日開盤，價格 6300 元 /平方米 起 ，據(jù)了解，也較受蕭山當?shù)刭彿空叩南埠?，銷售形式良好 。泰富廣場以及金馬而對本項目 形成競爭力的開發(fā)主要集中在蕭山老城區(qū)和新區(qū)，而錢江世紀城區(qū)域離本項目較遠，但還是對客源分流形成一定的威脅。 c、在售房產(chǎn)推量少 老城區(qū)的土地招拍掛已經(jīng)有很長 一段時間未推出，新開發(fā)的樓盤僅有名仕園，總的銷售僅有部分房源，難以形成大規(guī)模的供應(yīng)。 f、銷售優(yōu)勢 本項目住宅開發(fā)量少，相應(yīng)在銷售周期上能縮短，去化速度快，能有效的搶占市場份額。 本項目位于老城區(qū)蕭紹路，緊依蕭山區(qū)中心江寺公園，與市心廣場為鄰，是蕭山商業(yè)最繁華的地段和區(qū)域，是蕭山通往周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的交通要道，是名副其實的商業(yè)中心。紳園 住宅已經(jīng)銷售完畢，靠西向有少量商鋪 綠都 項目附近同類開發(fā)物業(yè)市 場狀況 同類物業(yè)開發(fā)供應(yīng)量較大，商業(yè)主要的集中區(qū)域在新區(qū)和錢江世紀城，而住宅目前主要在老城區(qū)的金馬 目前經(jīng)濟適用房的開發(fā)銷售尚待開始，預(yù)計將在今后兩年內(nèi)推出 部分房源，這部分的房源對本項目的沖擊較小，對銷售影響不大。但隨著供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變，從現(xiàn)在的供不應(yīng)求慢慢地轉(zhuǎn)變?yōu)楣┣笃胶猓敝脸蔀楣┐笥谇蟆８暄殴⒑臀髯? 慶春路越江隧道工程全長 5352米，其中隧道 4829米，道路等級為城市主干道，雙向四車道，設(shè)計時速為 60公里，按照這個設(shè)計時速，從錢江新城核心區(qū)域穿越隧道進入蕭山區(qū)最快只需 5 分鐘左右，這樣的距離和車程無論是心理上還是空間上將迅速縮短蕭山和杭州主城區(qū)的障礙，為蕭山的發(fā)展提供了絕佳的契機。而從 2021年開始，蕭山的房產(chǎn)，特別是住宅的購買人群漸漸擴大到杭州，甚至 是全浙江范圍，究其原因，主要有兩點：第一，蕭山的住宅開發(fā)量增長較快，本地 消費者很難全部消化完成；第二，蕭山的住宅開發(fā)概念從原城區(qū)擴大到包括錢江世紀城、湘湖、聞堰等區(qū)域，這些區(qū)域無論從區(qū)位、產(chǎn)品類型等方面均考慮到了適合杭州主城區(qū)及外地消費者的需要，如以錢江世紀城為代表的市心北路沿線，與杭州主城區(qū)僅一江之隔，而湘湖、聞堰區(qū)域依托于湖景、江景等稀缺性資源大力發(fā)展休閑房產(chǎn)、景觀房產(chǎn)，目標消費者的面大大擴展。發(fā)展小康、舒適住宅及相關(guān)配套設(shè)施，創(chuàng)造“可居”、“可創(chuàng)業(yè)”的“住在錢塘”的居住社區(qū)文化。 ，新開工面積減少 從土地供應(yīng)方面看，土地購置面積及土地成交價款呈現(xiàn)大幅下滑態(tài)勢，分別下降 %和 %，延續(xù)了 2021 年年底以來下降勢頭，并且幅度進一步加大。 3364101002003004005006002021年 2021年 2021年 2021年（億元）歷年蕭山區(qū)國內(nèi)G D P 統(tǒng)計 2021 年全年完成房地產(chǎn)投資 億元，增長 %；商品房施工面積，竣工面積 ，分別增長 %和 %，其中住宅施工面積 萬平方米，竣工面積 萬 平方米，分別增長 %和 %；全年預(yù)售、銷售商品房 ，其中住宅 萬平方米。 近幾年的經(jīng)濟不斷發(fā)展帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，但相應(yīng)的也帶來了房產(chǎn)的泡沫，價格虛高、體量增加、設(shè)計不合理都有所突現(xiàn)，于是國家政策進行了大力的調(diào)控，在諸多方面給予房地產(chǎn)行業(yè)進行限制，從而導(dǎo)致了投資、開發(fā)和銷售的緩速下降。為配合大規(guī)模市政建設(shè)，目前，蕭山已建成和在建的有廣德小區(qū)、廣仁小區(qū)和湘湖啟動區(qū)塊拆遷安置房 3個大型拆遷安置小區(qū)?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)登記交易已實現(xiàn)一體化，并開通語音咨詢系統(tǒng)，房產(chǎn)檔案實現(xiàn)了數(shù)字化管理。全區(qū)具備開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)公司共有131家，其中省屬和市屬 20 家，區(qū)屬 111家（其中一級 1家，二級 7家），物業(yè)管理企業(yè) 41 家（其中二級資質(zhì) 2 家）；已建成崇化、潘水、回瀾、育才、北干、銀河、高橋、知稼苑、泰和花園、匯宇花園、潘水南苑、綠都 2021年 6月 30日，浙江省統(tǒng)計局，國家統(tǒng)計局浙江調(diào)查總隊正式公布最發(fā)達 100個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）名單，蕭山區(qū)寧圍等 13 個鎮(zhèn)入選，其中寧圍鎮(zhèn)全省第一，益農(nóng)鎮(zhèn)首次入圍。城鎮(zhèn)居民生活水平提高，對身體保養(yǎng)比較重視，上半年醫(yī)療保健支出人均為 541元，同比增長 %。 d、轉(zhuǎn)移性收入增加。從收入構(gòu)成情況看，工薪收入增長緩慢，經(jīng)營收入、財產(chǎn)收入和轉(zhuǎn)移性收入增長較快。其中批零貿(mào)易業(yè) ，增長 %；餐飲業(yè) ，增長 %。 區(qū)域的宏觀經(jīng)濟以及所在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況、商品住宅物業(yè)市場的快速增長帶來了諸多變化，同類競爭物業(yè)、周邊生活配套都為本項目的開發(fā)銷售有著 直接的影響，如何進行項目定位將引導(dǎo)著各個階段的開發(fā)、銷售及后期招商。收入和消費支出的不斷增長，給市民的生活帶來了翻天覆地的變化，城市的日新月異，整體規(guī)劃的推陳出新，這些變化也給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了很大的機遇。 明華置業(yè)現(xiàn)有員工 80多人，員工隊伍年青精干，學(xué)歷均在大中專以上。上半年限額以上第三產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，同比增長 37%，增幅比去年全年上升 個百分點；占限額以上投資比重為 %。 2021年食品飲料煙酒類、服裝鞋帽類以及日用品類商品零售額同比分別增長 %， %， %；家用電器、通訊器材及汽車類銷售分別增長%， %和 %。工薪收入占可支配收入的 %，工薪收入仍然是居民收入的主要來源。捐贈收入為 401元，同比增長 %，提取住房公積金人均為 158元，同比增長 100%。上半年居民人均交通和通信支出人均為 3476 元，同比增長 倍，其中，購家用汽車支出人均為 2612 元，同比增長 倍，通信支出人均為 460元，同比增長 %。具有以下特點：一是經(jīng)濟總量大，財政實力雄厚。 世貿(mào)、開元 同時，積極推進住房制度改革， 1998 開始出臺了一系列住房分配貨幣化政策，完成了公有住房的改革，提高了公積金的繳交額度，公積金的覆蓋面拓展到一些私有企業(yè)，加強住房公積金的歸集使用，開通自動語音查詢系統(tǒng)，至 2021年底，累計歸集公積金 ，歸集余額 ，支取公積金 元，發(fā)放公積金貸款 。湘湖啟動區(qū)塊拆遷安置房 2021 年開建，總用地面積 萬平方米，總建筑面積為 萬平方米，總戶數(shù)達 2411 套安置房建設(shè)項目，分四期建設(shè)。 2021 年是政策年，而政策的不斷出臺對房地產(chǎn)市場的近期發(fā)展具有相當大的不利因素，如何切入市場，掌握好市場的需求，做到銷售利好，這也是一個難點。今年 1 至 5 月份， 蕭山 區(qū)商品房批準預(yù)售總面積為 萬平方米，同比增長 ％ ，截止 6 月份，實際成交面積 萬平方米，成交量同比有所下降。定金及預(yù)付款則出現(xiàn)了下降，同比下降 %，銷售形勢的不容樂觀直接加重房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力。 ， 自住需求依然旺盛， 成交量將會下降 從整個市場情況來看，自國家宏觀調(diào)控實施以后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了很明顯的變化，即交易量明顯下降，不管是投資意識形態(tài)的客戶還是有自住要求的買者，在一定程度上都選擇了觀望，以期在政策影響下，看清楚未來的發(fā)展趨勢。地鐵規(guī)劃的引入不僅對蕭山整體房地產(chǎn)的價值得到提升，還將蕭山和杭州主城的聯(lián)系更加緊密，并對房地產(chǎn)土地價格和銷售價格的級差進一步縮小。 35004000 400050004300600055006500613972002500350045005500650075002021年 2021年 2021年 2021年 200 6年上半年歷年住宅銷售價格（元/ 平方米）平均價格 最高價格 2021 年蕭山住宅條件不斷的在改善，目前蕭山城鎮(zhèn)居民人均住房面積 平方米，比 2021 年增加 平方米；農(nóng)村居民人均住房面積 平方米，增加 。 從需求方來看， 消費者 對市場未來走勢的不確定再次導(dǎo)致了其持幣待購的行動。 ，但有持平或略微下降趨勢 蕭山房產(chǎn)總體平均價格將在一定程度上有所緩和，不再出現(xiàn)大幅度的增長，并且會略有下降的趨勢，消費者對房產(chǎn)的需求也日將理性，房產(chǎn) 的品質(zhì)、企業(yè)的品牌、合理的價格等都將是以后追求的目標。 成本增加、利潤降低、政策刺激、銷售進度緩慢等因素造成了各個房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭，靠質(zhì)量、服務(wù)、品牌生存的環(huán)境中造就了一批知名房產(chǎn)公司，而小規(guī)模、投機、短期開發(fā)的一些企業(yè)將面臨著被淘汰的邊緣，重 組、兼并、破產(chǎn)將會在這個平臺上逐漸增多。紳園 7200元 /平方米，目前售盡 綠都現(xiàn)代城 住宅剩余量較大，推出三年包租情況； 恒德 （ strength）分析 a、地段優(yōu)勢 本項目所處是蕭山最繁華的城市中心的位置，緊挨江寺公園以及市心廣場，各大銀行分支處均在此設(shè)立，另商業(yè)、配套等也相對比較成熟，良好的位置使本案在與其他區(qū)域個案競爭中具有較明顯的地段優(yōu)勢。 b、土地成本高，缺乏競爭優(yōu)勢 項目的土地成本相對過高，與其他區(qū)域的土 地價格形成較大的落差，在推廣銷售的階段很難形成優(yōu)勢競爭，容易造成價格威脅。 b、區(qū)域認可度升高 蕭山新區(qū)、錢江世紀城的規(guī)劃在當?shù)鼐用裰兄饾u得到認可，周邊生活、市政、公建等配套將在 后期得到逐步的落實。這些交通路線將為蕭山區(qū)與杭州主城區(qū)的通行帶來極大的便利。 新區(qū)內(nèi)的樓盤價格雖然相比老城區(qū)要高，但仍然受到蕭山當?shù)刭彿空叩臍g迎。據(jù)了解，此項目目前已進入方案設(shè)計階段。佳境天城自開盤后，銷售形勢一直非常好，其購房者也有大部分都為杭州購房者。綠洲家園、星河景庭、匯通大廈、中譽現(xiàn)代城；還有杭州市民比較熟悉的湘湖板塊的奧蘭多小鎮(zhèn)、威尼斯水城，聞堰鎮(zhèn)的西子 蕭山投資者對于投資商鋪表現(xiàn)出濃厚興趣，此次房產(chǎn)會上，到江蘇等地看商鋪的不下 10車人。規(guī)劃范圍內(nèi)的主城區(qū)總面積為繞城公路范圍內(nèi)的 265 平方千米（不包括錢塘江江面），建設(shè)用地規(guī)模為 164平方千米，人口 75 萬。 “三軸 ”：指杭甬高速公路沿線城鎮(zhèn)發(fā)展軸；杭金公路城鎮(zhèn)發(fā)展軸；區(qū)域北部沿江城鎮(zhèn)發(fā)展軸。 [評述 ]：城區(qū)分區(qū)的規(guī)劃在杭州總體規(guī)劃的前提下進行了細化，將蕭山的區(qū)域分成六個片，五個點，使居住功能進一步細分，形成板塊發(fā)展。商業(yè)布局的形成對區(qū)域的人口、經(jīng)濟都帶來了利好，使業(yè)態(tài)更加完善、更加合理化。 地鐵概念的引入以及過江隧道的開工都對該區(qū)域的造成明顯的有利影響，并拉近了與杭州城區(qū)的距離，并能吸引一批蕭山本地和杭州市區(qū)的消費者，對本項目的銷售帶來分流。 名仕園 物業(yè)類型 住宅 建筑類型 板式、點式高層 總占地面積 總建筑面積 110000 開發(fā)商 浙江金馬新時代房地產(chǎn)有限公司 項目位置 蕭山區(qū)通惠中路 218號東南側(cè) 銷售部 蕭 山區(qū)通惠中路 218號東南側(cè) 銷售電話 057182736888 82736088 主力戶型 1