【正文】 的動(dòng)靜之城和品位大宅。有著百年輝煌歷史的浙江大學(xué)不僅提升了整個(gè)區(qū)域的人文氣質(zhì)，同時(shí)也提升了客戶對(duì)區(qū)域的關(guān)注度和認(rèn)可度，相比下沙大學(xué)城，浙江大學(xué)無疑更具影響力和號(hào)召力。 杭州規(guī)劃的地鐵二號(hào)線實(shí)施時(shí)間與本項(xiàng)目的開發(fā)周期不同步。 自然資源優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目內(nèi)金家匯河、章家橋河、池華港三條自然水系匯聚于此，沿河道兩側(cè)各規(guī)劃約 15米寬綠化帶，北側(cè)為規(guī)劃總面積達(dá) ，自然環(huán)境優(yōu)越，可作為項(xiàng)目的借鑒資源改善項(xiàng)目居住環(huán)境。 橡樹園 樓盤位置 東至規(guī)劃塘 中路，南至規(guī)劃萍水路，西至豐潭路 發(fā)展商 旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓地址 延安南路 119號(hào) 物業(yè)類型 小高層 售樓電話 87701000,87701001 產(chǎn)品分析 總建面積 10萬 總戶數(shù) 500 容積率 綠化率 30% 配套情況 沃爾瑪、銀泰、富強(qiáng)商業(yè)廣場等 基本信息 樓盤名稱 西城年華 價(jià)格 8380 發(fā)展 廣宇集團(tuán) 樓盤 豐潭路與古墩路之間 商 股份有限公司 位置 售樓地址 豐潭路與古墩路之間 售樓電話 88952078,88951578 物業(yè)類型 高層 交付時(shí)間 07年底 產(chǎn)品分析 占地面積 總建面積 26萬 總戶數(shù) 1500 容積率 綠化率 30 車位 858 配套情況 小區(qū)內(nèi)部配套 :西城商街、業(yè)主服務(wù)中心、網(wǎng)球場、架空層等 學(xué)校 :保叔塔實(shí)驗(yàn)學(xué)校分校、幼兒園 商業(yè)：規(guī)劃中的銀泰百貨、富強(qiáng)商業(yè)廣場等 三、 杭州排屋市場簡要分析 1. 整體排屋市場 項(xiàng)目 產(chǎn)品類型 容積率 總建 目前報(bào)價(jià) 主力面積 主力總價(jià) 可售體量 (萬 M2) (元 / M2) (M2) (萬元 ) （套） 余杭 西溪山莊 排屋 133 未定 265－ 300 未定 210 大華西溪風(fēng)情 獨(dú)棟，排屋 50 四期預(yù)計(jì) 20210 280300 500萬以上 130 竹海水韻 排屋，多層 ,高層 110 9000 220260 215 5 華清山莊 別墅，排屋 5 6000 170340 102240 31 良渚文化村 獨(dú)棟，疊排，排屋 9 10000 250320 250320 1 贊成嶺上 排屋 11 10000 240 240 80（已預(yù)定） 蕭山 三水一生 排屋 15 7000 256 180 0 綠都湖濱花園 排屋 30 12021 225 265 0 蘇黎士小鎮(zhèn) 排屋 11 8800 300 265 0 西子郁金香 排屋 31 12021 230－ 250 290 0 南岸花城 排屋 34 11000－ 13000 205－ 240 265 160 杭州排屋主要集中在余杭和蕭山，繞城高速以內(nèi)沒有排屋在售。而該盤 06年底推出的均價(jià)高達(dá) 11000元 /㎡的一期最后一幢精裝修小戶型，被解讀為對(duì)二期產(chǎn)品的市場試探，以“差異化”策略避 開正面競爭。 日期 項(xiàng)目名稱 報(bào)紙 版面 推廣主題 三墩頤景園 錢江晚報(bào) 1/6版 承吳越靈韻之文脈 品哲人暢然之雅居 都市快報(bào) 方通 千年等一回 純正江南園林雅居 都市快報(bào) 單通 大戶人家就要買大戶型 從近期該項(xiàng)目媒體推廣上，銷售策略也有所為尾盤去化采取的相應(yīng)推廣動(dòng)作。90㎡以下的房源銷售率為 %。 另外 150— 170㎡及以上面積戶型約占 11%，在對(duì)大戶型、高端客群的供應(yīng)對(duì)接上體現(xiàn)同類產(chǎn)品市場常規(guī)的供應(yīng)比重。 90~110㎡的兩室的去化率為 100%。一期主力戶型 90135㎡。 親親家園項(xiàng)目概況一覽表： 從表中可以分析，主力戶型 90㎡以下的兩室去化率為 %。主要由于鄰近高教板塊加之自身區(qū)域成熟，未來的就業(yè)人口及流動(dòng)人口將急劇增加，小戶型供應(yīng)為將來的租賃市場做好前期鋪墊。目前 西城年華 對(duì)外報(bào)價(jià)已達(dá)到 970010000元 /平米 從位置上分析，銷售價(jià)格主要分兩大塊， 留祥路以北 主要訴求舒適性花園小區(qū)等特點(diǎn)，居住區(qū)的形象更強(qiáng)，商業(yè)也以社區(qū)配套為主，價(jià)格目前在 8000元 /平米左右 。其次為 85— 100㎡二房 594套，占比 22%。 ? 區(qū)域內(nèi)的婚房及改善性需求 杭州市區(qū)每年的結(jié)婚人數(shù)在 4萬對(duì)左右，由于西湖區(qū)的人口占杭州市區(qū)人口的 1/6左右，因此我們?cè)谶@里取西湖區(qū)的結(jié)婚人數(shù)為市區(qū)結(jié)婚人數(shù)的 1/6，約 6600對(duì)左右，我們預(yù)計(jì)平均三對(duì)新人會(huì)產(chǎn)生一套購房需求，由此推測(cè)西湖區(qū)的未來 三年的 婚房需求預(yù)計(jì)在 6000套左右。 而這些已公開項(xiàng)目中未來待推套數(shù)在 5250套 ，換算成面積約 60萬平方米左右 。 杭州三墩中天地塊市場初判報(bào)告 一、 整體市場供需及價(jià)格走勢(shì)分析 ............................................................................ 1 1. 歷年供需分析 ................................................................................................. 1 2. 歷年均價(jià)走勢(shì) ................................................................................................. 2 3. 歷年土地供應(yīng)情況 .......................................................................................... 3 4. 最近一年以來的量價(jià)走勢(shì) ............................................................................... 3 二、 項(xiàng)目板塊及細(xì)分市場分析 ................................................................................... 4 1. 板塊歷年供需分析 .......................................................................................... 4 2. 板塊未來供需分析 .......................................................................................... 5 3. 未來三年板塊需求預(yù)測(cè) ................................................................................... 5 4. 片區(qū)市場歷年價(jià)格走勢(shì) ................................................................................... 6 5. 板塊 供應(yīng)需求特征和典型樓盤分析 ................................................................. 7 區(qū)域內(nèi)典型項(xiàng)目掃描 .......................................................................................................................................11 2. 板塊未來供需分析 ? 在售樓盤的剩余供應(yīng)量 目前這兩個(gè)區(qū)域推出房源都已基本售完，總剩余套數(shù) 225套 ，換算成面積為 ，且剩余可售戶型大部分為大面積戶型為主。 ? 從城西潛在需求來看 機(jī)械增長帶來的購房需求 地區(qū) 本年遷入人數(shù) 本年遷出人數(shù) 本年凈遷入人數(shù) 省內(nèi) 省外 省內(nèi) 省外 全市 109729 50581 68463 20557 71290 市區(qū) 81906 40812 35788 15436 71494 上城區(qū) 4085 3308 871 515 6007 下城區(qū) 7334 5015 2151 967 9231 西湖區(qū) 17988 13590 12926 6302 12350 拱墅區(qū) 8777 3371 4712 863 6573 江干區(qū) 28244 6780 7043 3248 24733 濱江區(qū) 6838 1313 2935 129 5087 蕭山區(qū) 4069 3472 2115 1149 4277 余杭區(qū) 4571 3963 3035 2263 3236 西湖區(qū)的年度遷入人口為 ，按戶均人口三人來計(jì)算，三年將產(chǎn)生 的購房需求。 5. 板塊 供應(yīng)需求特征和典型樓盤分析 典型樓盤的戶型供應(yīng)情況 從區(qū)域市場已推出 （在售項(xiàng)目第一次開盤時(shí)間計(jì)算），占供應(yīng)主力的為三房約 1500套左右，占總供應(yīng)量 57%，面積范圍在 110130㎡。 西城年華 在 2021年，趁著同區(qū)直接競爭樓盤文鼎苑老房源將售盡、二期未推出的空檔期，多次推出新房源，且將開盤均價(jià)從 8500元 /㎡降至 8200元 /㎡，從而成功“翻身”熱賣，多次成為杭州市的月度銷售冠亞軍。 場興旺做好鋪墊 從銷售情況分析， 4050㎡左右小戶型也存在較大市場空間。親親家園作為三墩較早開發(fā)的大盤，經(jīng)過幾年時(shí)間的開發(fā)推廣，已具備了一定的知名度，加上所推房源面積適中，且經(jīng)過近半年時(shí)間的市場推廣和客戶積累，取得這樣的銷售成績自然不在話下?？偨ㄖ娣e 40萬多㎡，為高層公寓，總戶數(shù) 1500多戶。 項(xiàng)目主力戶型為 110~130㎡的 3R，目前去化率為 93%，銷售情況較好。 單位戶型面積 戶型結(jié)構(gòu) 套數(shù)（套） 總面積 戶型比重 90㎡以下 一室一廳一衛(wèi)及一室一廳（躍） 66 4382 % 90— 110㎡ 兩室一廳及兩室一廳二衛(wèi)（躍） 97 % 110— 130㎡ 兩室二廳一衛(wèi)及兩室二廳一衛(wèi) +功能室 三房兩廳二衛(wèi)及三房兩廳 306 % 130— 150㎡ 三房二廳二衛(wèi)及三房三廳一衛(wèi) 三房三廳一衛(wèi) +一功能 室（躍） 185 % 150— 170㎡ 三房三廳一衛(wèi)（躍）、三房三廳 一衛(wèi) +二功能室（躍） 46 % 四房二廳二衛(wèi) 170㎡以上 五房二廳二衛(wèi)及六房二廳三衛(wèi) 38 % 總計(jì) 738 100% 其中 110— 130㎡的兩房和部分三房比重最高達(dá) %，其次為 130— 150㎡的三房戶型，為 %，兩戶型比重達(dá) %，從主體供應(yīng)特點(diǎn)上與杭州及三墩戶型主體供應(yīng)現(xiàn)狀相仿。110— 130㎡的房源，銷售率為 %。 行至目前，該項(xiàng)目的價(jià)格還是沒有高起的表現(xiàn)，來自市場競爭是一方面，從產(chǎn)品自身銷售周期而言，處在進(jìn)入產(chǎn)品的圍盤銷售階段，所剩房源不多，且 現(xiàn)有房源存在不同的市場客觀的抗性。在 2021年該盤二期有著2021套房源推出，將面臨著萬家花城、橡樹園的同區(qū)競爭，面臨著不小的銷售壓力。 橡樹園項(xiàng)目概況一覽表： 基本信息 樓盤名稱 旅 游 四、 項(xiàng)目定位 1. 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目凈用地面積 畝，地上建筑面積約 41萬平方米，是近期出讓的規(guī)模較大的城區(qū)地塊，適 合大盤操作，將成為未來三墩區(qū)域的標(biāo)志性大盤，有利于本項(xiàng)目推廣和價(jià)值的提升。 項(xiàng)目北側(cè)杭宜鐵路雖然使用率極低，但會(huì)對(duì)客戶造成一定的心理影響，目前杭宜鐵路的拆除尚需時(shí)日。浙江大學(xué)是國家教育部直屬的全國重點(diǎn)大學(xué)，中國大學(xué)綜合實(shí)力第三名。 政策威脅 近幾年國家宏觀政策調(diào)整大 ，調(diào)控措施不斷，政策可預(yù)見性差，未來幾年的宏觀政策走向也將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生較大影響， 一旦樓市走入拐點(diǎn)，由于地價(jià)成本劣勢(shì)，本項(xiàng)目可調(diào)整的空間將會(huì)非常小。 由于三墩板塊未來三年供需基本平衡，且目前部分配套尚未實(shí)現(xiàn)，因此我們判斷 2021年以前板塊漲幅會(huì)與整體漲幅基本持平， 2021年以后，隨著供應(yīng)的短缺，配套的不斷完善 和成熟，大城西的高尚住區(qū)氛圍將逐漸形成，版塊漲幅將會(huì)加速，超過整體市場漲幅水平，別墅物業(yè)由于稀缺性，漲幅會(huì)再次基礎(chǔ)上進(jìn)一步加速，我們對(duì)未來五年內(nèi)的漲幅做如下估計(jì)： 靜態(tài)價(jià)格 2021年下半年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 公寓 9306 15% 16% 17% 18% 19% 19% 別墅 17524 15% 16% 18% 18% 20% 20% 3. 銷售進(jìn)度 聯(lián)排別墅銷售速 度：平均 20套 /月，完成全部銷售需要 22個(gè)月 花園公寓銷售速度