【正文】 弄 11 支弄 建筑性質(zhì) 住宅，商業(yè) 當(dāng)前條件 在建 交房日期 占地面積 33557 總建筑面積 50000 容積率 建筑形式 小高層、多層 主力房型 二房， 6070 裝修條件 毛坯 開發(fā)商 上海可明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售均價 6047 去化速度 29套 /月 項目特色 小戶型 中凱 集團 南匯繁榮花園 項目 上海易居房地產(chǎn)研究院 上海廣延路 140 號 郵編： 200072 電話： 56388686 169。其次是 90平方米以下的房型，而 140 平方米以上的房型供應(yīng)最少。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 第 26 頁 價格定位建議 住宅現(xiàn)時價格 ? 市場比較法：運用相類似的項目作為樣本，通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析及修正，從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格。 項目預(yù)期銷售均價為 8800（ 1＋ %） ^25/12=9306 元 /m2 高層 產(chǎn)品定價： 9500 元 /m2 本項目住宅銷售時間預(yù)計為 2020 年 3 季度至 2020 年 1 季度，取銷售均價時點為 2020 年 4季度，距離現(xiàn)行定價時點為 37 個月，采納年平均復(fù)合增長率。 ? 年均復(fù)合增長率 年份 2020 年 1 月 2020 年 12 月 年度價格（元 /平米） 7040 7428 周康板塊 住宅價格年均復(fù)合增長率 =（ 7428/7040） ^（ 1/2） 1=% （ 這里我們選擇了住宅市場宏觀調(diào)控階段 05年的住宅價格為基礎(chǔ)價值，以后上升至今 2020年的住宅價格為現(xiàn)有價值，歷時共 2 年） 項目定價 多層 產(chǎn)品定價： 9100 元 /m2 本項目住宅銷售時間預(yù)計為 2020 年 3 季度至 2020 年 3 季度，取銷售均價時點為 2020 年 1季度，距離現(xiàn)行定價時點為 16 個月，采納年平均復(fù)合增長率。 按照 07 年 年底 拿地，區(qū)域月平均銷售 3500 平米的銷售速度預(yù)估， 預(yù)計整個開發(fā)周期為 4 年。 本項目物業(yè)類型定位建議 物業(yè)類型 占地面積 （平方米） 比例 建筑面積 （平方米） 面積比 容積率 多層 64341 61% 64341 47% 1 小高層 19302 18% 30884 22% 高層 19302 18% 38604 28% 2 商業(yè) 2847 3% 3700 4% 合計 105792 100% 137529 100% 中凱 集團 南匯繁榮花園 項目 上海易居房地產(chǎn)研究院 上海廣延路 140 號 郵編： 200072 電話： 56388686 169。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 第 18 頁 與本案強相關(guān)的競爭個案，如中邦城市花園、綠地東上海等位于南匯區(qū)最具活力的康橋正中心，價格受配套優(yōu)勢驅(qū)動，達到 10000 元 /平方米 左右 ，為板塊公寓代表樓盤。項目所處區(qū)域為 南匯區(qū)周康版塊。 數(shù)據(jù)來源：上海易居研究院 中凱 集團 南匯繁榮花園 項目 上海易居房地產(chǎn)研究院 上海廣延路 140 號 郵編： 200072 電話： 56388686 169。 而康橋公寓市場則吸引的主要是浦東及鄰近區(qū)域 工作的非本土白領(lǐng)，鄰近公司方便、對南匯康橋無認(rèn)知抗性、資金相對比較寬裕，可承受月還 5000元 /平方米左右的貸款，折合 10 年期，總共可貸 45 萬，則該客群可承受總價在 65 萬左右。 周康 板塊 在售項目后續(xù)供應(yīng)列表 物業(yè)名稱 在售面積（平方米） 未推出面積（平方米） 康橋半島 8200 16200 中科大學(xué)村 20631 90000 中邦城市 128589 582000 綠洲康城二期 156082 543918 綠地東上海 18945 490000 美林小城 323517 26483 天臺星城 50235 109765 龍威茗庭 43595 7900 匯麗苑 21460 98540 康庭苑 37252 5053 寧怡苑 68405 11000 數(shù)據(jù)來源：上海易居研究院 結(jié)論： 預(yù)計未來 23年后，隨著配套的逐漸成熟，周康板塊將進入真正的開發(fā)高潮，市場競爭將日趨激烈 中凱 集團 南匯繁榮花園 項目 上海易居房地產(chǎn)研究院 上海廣延路 140 號 郵編： 200072 電話： 56388686 169。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 第 9頁 競爭市場分析 區(qū)域 供應(yīng)分析 區(qū)域 土地供應(yīng)情況 南匯 的土地供應(yīng)以中低價配套商品房為主， 自 06 年開始經(jīng)營性土地的供應(yīng)開始增加，截至至 07 年 10 月經(jīng)營性土地的供應(yīng)達到 469084 平米。 政府對遠郊區(qū)域改造力度加大，軌道交通導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、自然生態(tài)保護，交通、環(huán)境和經(jīng)濟的總體提高，加速人口導(dǎo)入，促進房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展。整個北區(qū)被內(nèi)、中、外三環(huán)貫穿，同時地鐵一號線，三、四號線（七號線、八號線、十號線、十一號線在建）交錯其中。 0506年一年間，中心城區(qū)成交價格由 05年的 15764 元 /平方米上漲至 18154 元 /平方米，增長了 2390 元 /平方米，增幅為 15%。通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和新一輪城市建設(shè)的實施，上海將逐步建立起一個可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化經(jīng)濟體系。 城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展（相關(guān)支柱產(chǎn)業(yè)） 為了提高新世紀(jì)的綜合競爭力，上海將信息、金融服務(wù)、商貿(mào)流通、汽車制造、成套設(shè)備和房地產(chǎn)定為新的六大支柱產(chǎn)業(yè)。這一布局將依托對外對內(nèi)的交通軌道線。 根據(jù)《上海市十一五綱要》，十一五期間全市年均經(jīng)濟增長率預(yù)期為 9％以上，到 2020年全市生產(chǎn)總值達到 萬億元，接近 2,000 億美元。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 第 1頁 目錄 一、城市經(jīng)濟概況 ....................................................................................................................................... 2 城市人口及增長率 ........................................................................................................................ 2 GDP................................................................................................................................................... 2 人均收入狀況 ................................................................................................................................. 3 城市簡介 ......................................................................................................................................... 4 城市發(fā)展方向 ........................................................................................................................ 4 城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展（相關(guān)支柱產(chǎn)業(yè)） ..................................................................................... 4 城市化水平 ............................................................................................................................. 5 城市不同區(qū)域的房價水平比較 .......................................................................................... 6 二、房地產(chǎn)市場投資機會調(diào)研 ................................................................................................................. 8 上海房地產(chǎn)市場特點 .................................................................................................................... 8 競爭市場分析 ................................................................................................................................. 9 區(qū)域供應(yīng)分析 .........................................................................................