【正文】 上海廣延路 140 號(hào) 郵編： 200072 電話： 56388686 169。 ? 價(jià)格波動(dòng)上揚(yáng) 年度漲幅受抑 自 04 年以來(lái)，全市住宅市場(chǎng)成交均價(jià)的上漲幅度逐年減小， 06年環(huán)比上漲幅度僅為 個(gè)百分點(diǎn)，宏觀調(diào)控下的住宅市場(chǎng)逐漸表現(xiàn)出了年度成交均價(jià)上漲受抑、漲幅減小的態(tài)勢(shì)。 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海易居研究院 住宅 供求 情況 南 匯區(qū) 05年 06年累計(jì)供應(yīng)量 692 萬(wàn)平方米，成交量 283 萬(wàn)平方米，供求比為 1： ，供應(yīng)遠(yuǎn)大于成交。 周康 板塊 待開發(fā)土地列表 地塊 地址 建筑面積 （平方米） 建筑類型 預(yù)計(jì) 上市時(shí)間 周浦鎮(zhèn)老鎮(zhèn)區(qū) 7號(hào)地塊 項(xiàng)目 東至咸塘港；南至筆化路；西至康沈路；北至陸家浜路 97179 多層、小高層 2020 圣鑫苑 4 號(hào)地塊 東至浦安路；南至川周路；西至周東路；北至沿船港 301808 多層、小高層 2020 周浦鎮(zhèn) 35 街坊8/5 丘地塊一期 項(xiàng)目 橫橋路 136 弄 11 支弄 40600 5棟多層 。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 第 12 頁(yè) 需求 分析 周康版塊 樓盤的銷售速度 區(qū)域品質(zhì)較好的樓盤價(jià)格 提升幅度較大，中邦城市的均價(jià)提升幅度最大，目前均價(jià)已達(dá)10862 元 /平米。周浦鎮(zhèn)作為具有素有“小上?！狈Q號(hào)的老鎮(zhèn)，現(xiàn)代化的商業(yè)配套也很齊全，導(dǎo)致相當(dāng)具有“戀土情節(jié)”的被動(dòng)遷居民原拆原回、就近臵業(yè)。 近幾年該區(qū)域住宅項(xiàng)目的大量開 中凱 集團(tuán) 南匯繁榮花園 項(xiàng)目 上海易居房地產(chǎn)研究院 上海廣延路 140 號(hào) 郵編： 200072 電話： 56388686 169。 區(qū)內(nèi)本地自住客戶，約占 70%。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 第 15 頁(yè) 未來(lái)幾年房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)及原因 ? 供求： 0506 年住宅市場(chǎng)整體先抑后仰，累計(jì)供應(yīng)量 106 萬(wàn)平方米，成交量 79 萬(wàn)平方米，供求比為 1： ；而 06 年住宅市場(chǎng)累計(jì)供應(yīng)量 40 萬(wàn)平方米，成交量 47 萬(wàn)平方米，供求比為 1： 。 ? 建筑類型：區(qū)域內(nèi)新增公寓由以往多層占主導(dǎo)向多層小高層混合社區(qū)轉(zhuǎn)變，規(guī)模型公寓盤集聚，建筑形態(tài)逐步走高。 項(xiàng)目占地面積 105792 ㎡ (合 畝 ),容積率為 。 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 ? 區(qū)位劣勢(shì)：雖位于周康板塊，但處于周浦較為偏遠(yuǎn)的東南片區(qū)，非傳統(tǒng)住宅區(qū)域 ? 環(huán)境劣勢(shì) ：周邊住宅社區(qū)均為大型動(dòng)遷四高小區(qū)社區(qū)范圍，對(duì)本案的形象將會(huì)產(chǎn)生一定的影響 ? 配套劣勢(shì) ：無(wú)可依靠的成熟商業(yè)配套是本案的明顯劣 勢(shì)之一 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 ? 區(qū)域市場(chǎng)回暖：周康板塊成交活躍，住宅走勢(shì)良好；商業(yè)市場(chǎng)品質(zhì)有提升空間 ? 人口導(dǎo)入力度大：區(qū)域整體園區(qū)規(guī)劃的啟動(dòng)將導(dǎo)入大量人口；周浦地區(qū)大量動(dòng)遷居民的陸續(xù)涌入將提升項(xiàng)目，并帶來(lái)人氣 項(xiàng)目威脅分析 ? 客群分流：周邊多個(gè)同類項(xiàng)目相繼啟動(dòng)，均將可能與本項(xiàng)目進(jìn)行同期競(jìng)爭(zhēng)，甚至是同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，客群分流的威脅較大。 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建筑面積 現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)價(jià)格 （元 /平方米） 均價(jià) （元 /平方米） 開發(fā)商 現(xiàn)狀 銷售情況 土地取得 價(jià)格（萬(wàn)元） 住宅 商業(yè) 住宅 商業(yè) 1 龍澤家園 50000 6571 / 6047 / 上?？擅鞣康? 開發(fā)有限公司 在建 2020 年 5月（一期） / 2 龍威名庭 52000 7047 / 5447 / 上海匯業(yè)房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 交房 2020 年 2月 / 3 綠地 東上海 510000 9425 / 6941 / 上海海富房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 在建 2020 年 10 月（一期） 11086 4 中邦 城市花園 420000 9883 16000 7800 12500 上海康邦房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 在建 2020 年 5月（二期） 25120 中凱 集團(tuán) 南匯繁榮花園 項(xiàng)目 上海易居房地產(chǎn)研究院 上海廣延路 140 號(hào) 郵編： 200072 電話： 56388686 169。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 第 22 頁(yè) 樓盤名稱 中邦城市花園 樓盤地址 秀沿路 867弄 建筑性質(zhì) 住宅、商業(yè) 當(dāng)前條件 在建 交房日期 （一期）， （二期） 占地面積 216495 總建筑面積 420000 容積率 建筑形式 小高層 主力房型 三房 110143 裝修條件 毛坯 開發(fā)商 上?？蛋罘康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售均價(jià) 6941 去化速度 44套 /月 項(xiàng)目特色 區(qū)域標(biāo)桿之一，配套成熟完善 中凱 集團(tuán) 南匯繁榮花園 項(xiàng)目 上海易居房地產(chǎn)研究院 上海廣延路 140 號(hào) 郵編： 200072 電話： 56388686 169。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 第 24 頁(yè) 面積配比建議 目前周康板塊的商品公寓供應(yīng)面積段主力為 90100平方米的傳統(tǒng)兩房和 110130平方米 的房型。 本項(xiàng)目面積配比建議 房型 面積 (平方米 ) 比例 一房 5565 7% 兩房 8590 45% 三房 125135 45％ 四房 140165 3% 合計(jì) 100% 中凱 集團(tuán) 南匯繁榮花園 項(xiàng)目 上海易居房地產(chǎn)研究院 上海廣延路 140 號(hào) 郵編： 200072 電話： 56388686 169。 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 一期 多層 開發(fā) 銷售 二期 小高層 開發(fā) 銷售 三期 高層 開發(fā) 銷售 四期 商業(yè) 開發(fā) 銷售 中凱 集團(tuán) 南匯繁榮花園 項(xiàng)目 上海易居房地產(chǎn)研究院 上海廣延路 140 號(hào) 郵編： 200072 電話： 56388686 169。 本案價(jià)格推算 =以項(xiàng)目 A為參考的定價(jià) A權(quán)重 +以項(xiàng)目 B為參考的定價(jià) B權(quán)重 =8811元/平方米 根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格擬合，本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品的現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平應(yīng)該在 8800 元 /平方米 商業(yè) 現(xiàn)時(shí)價(jià)格 周浦 整體商業(yè)租金范圍根據(jù)地段、進(jìn)深、經(jīng)營(yíng)品種等各類因素的不同而有差異，大致范圍在— 元 /㎡ /天，考慮到本項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)、規(guī)模大盤的影響力及未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)商業(yè)租金形勢(shì)，綜合考慮項(xiàng)目周邊環(huán)境因素，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目商業(yè)街租金為 2 元 / ㎡ / 天 根據(jù)當(dāng)前 周浦 一般街鋪的回報(bào)率 7%來(lái)測(cè)算，將本項(xiàng)目未來(lái)租金折現(xiàn)可得 理論均價(jià) ： 售價(jià) =日租金 365/回報(bào)率 =10428 元 /㎡ 根據(jù)收益還原，本項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品的現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平（按商業(yè)街兩層均價(jià)計(jì)）應(yīng)該在 10428元 /平方米 比較內(nèi)容 權(quán) 重 中邦城市 綠地東上海 龍威名庭 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 建筑單體 1 1 區(qū)域位臵 1 外部環(huán)境 社區(qū)景觀 1 立面設(shè) 計(jì) 1 1 房型設(shè)計(jì) 配套設(shè)施 1 1 主題提煉 1 合計(jì) 100% 中凱 集團(tuán) 南匯繁榮花園 項(xiàng)目 上海易居房地產(chǎn)研究院 上海廣延路 140 號(hào) 郵編： 200072 電話： 56388686 169。 項(xiàng)目預(yù)期銷售均價(jià)為 8800（ 1＋ %） ^16/12=9120 元 /m2 小高層 產(chǎn)品定價(jià)： 9300 元 /m2 本項(xiàng)目住宅銷售時(shí)間預(yù)計(jì)為 2020 年 2 季度至 2020 年 1 季度，取銷售均價(jià)時(shí)點(diǎn)為 2020 年 4季度，距離現(xiàn)行定價(jià)時(shí)點(diǎn)為 25 個(gè)月，采納年平均復(fù)合增長(zhǎng)率。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 第 28 頁(yè) 遞增至上市預(yù)期均價(jià)為 10428（ 1＋ 5%） ^3=12071 元 /m2