【正文】 態(tài)保護，交通、環(huán)境和經(jīng)濟的總體提高，加速人口導入，促進房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展?？v觀全年住宅市場供求情況，上半年供應(yīng)及需求基本處于上升的態(tài)勢中，下半年的市場供求量在政策的影響下停止了上升的腳步， 612 月的市場供求量波動不大，基本處在較平穩(wěn)的態(tài)勢中。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 第 9頁 競爭市場分析 區(qū)域 供應(yīng)分析 區(qū)域 土地供應(yīng)情況 南匯 的土地供應(yīng)以中低價配套商品房為主， 自 06 年開始經(jīng)營性土地的供應(yīng)開始增加，截至至 07 年 10 月經(jīng)營性土地的供應(yīng)達到 469084 平米。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 第 10 頁 項目周邊未來三年的供應(yīng)量 ? 待開發(fā)土地－后續(xù)土地供應(yīng)量超過 220 萬平米，建筑類型以小高層、高層為主。 周康 板塊 在售項目后續(xù)供應(yīng)列表 物業(yè)名稱 在售面積（平方米） 未推出面積（平方米） 康橋半島 8200 16200 中科大學村 20631 90000 中邦城市 128589 582000 綠洲康城二期 156082 543918 綠地東上海 18945 490000 美林小城 323517 26483 天臺星城 50235 109765 龍威茗庭 43595 7900 匯麗苑 21460 98540 康庭苑 37252 5053 寧怡苑 68405 11000 數(shù)據(jù)來源：上海易居研究院 結(jié)論： 預計未來 23年后，隨著配套的逐漸成熟，周康板塊將進入真正的開發(fā)高潮，市場競爭將日趨激烈 中凱 集團 南匯繁榮花園 項目 上海易居房地產(chǎn)研究院 上海廣延路 140 號 郵編： 200072 電話： 56388686 169。 ? 本地客源非常集中，周、康兩鎮(zhèn)各具特色 周 浦 舊城改造 正在 的持續(xù)進行，當?shù)鼐用窀纳?住宅的 需求 非常旺盛。 而康橋公寓市場則吸引的主要是浦東及鄰近區(qū)域 工作的非本土白領(lǐng)，鄰近公司方便、對南匯康橋無認知抗性、資金相對比較寬裕，可承受月還 5000元 /平方米左右的貸款，折合 10 年期，總共可貸 45 萬，則該客群可承受總價在 65 萬左右。 周邊村、鎮(zhèn)改善型客戶，約占 20%。 數(shù)據(jù)來源：上海易居研究院 中凱 集團 南匯繁榮花園 項目 上海易居房地產(chǎn)研究院 上海廣延路 140 號 郵編： 200072 電話： 56388686 169。 ? 價格及去化特征：相比三林板塊均價低 2500 元 /平方米，擁有一定價格優(yōu)勢；項目品質(zhì)決定了去化速度；區(qū)域個案均價在 51006300 元 /平方米之間。項目所處區(qū)域為 南匯區(qū)周康版塊。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 第 17 頁 項目 SWOT分析 項目優(yōu)勢分析 ? 規(guī)模優(yōu)勢： 項目具備規(guī)模，區(qū)域大規(guī)模樓盤形象對項目后期的系列開發(fā)和推盤都有良好的品牌推動作用 ? 地塊優(yōu)勢 ：地塊具備做中高檔品質(zhì)住宅的條件，有可利用資源 ? 交通優(yōu)勢： 交通狀況相對較好，周邊有多路公交總站 ，未來軌道交通規(guī)劃良好。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 第 18 頁 與本案強相關(guān)的競爭個案，如中邦城市花園、綠地東上海等位于南匯區(qū)最具活力的康橋正中心，價格受配套優(yōu)勢驅(qū)動，達到 10000 元 /平方米 左右 ，為板塊公寓代表樓盤。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 第 21 頁 綠地東上海 樓盤名稱 綠地東上海 樓盤地址 秀浦路 788弄 建筑性質(zhì) 住宅 當前條件 在建 交房日期 占地面積 307290 總建筑面積 容積率 510102 建筑形式 高層、小高層 主力房型 二房 90100 裝修條件 毛坯 開發(fā)商 上海海富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售均價 7159 去化速度 27套 /月 項目特色 區(qū)域標桿之一，綠地品牌開發(fā)商 中凱 集團 南匯繁榮花園 項目 上海易居房地產(chǎn)研究院 上海廣延路 140 號 郵編： 200072 電話： 56388686 169。 本項目物業(yè)類型定位建議 物業(yè)類型 占地面積 （平方米） 比例 建筑面積 （平方米） 面積比 容積率 多層 64341 61% 64341 47% 1 小高層 19302 18% 30884 22% 高層 19302 18% 38604 28% 2 商業(yè) 2847 3% 3700 4% 合計 105792 100% 137529 100% 中凱 集團 南匯繁榮花園 項目 上海易居房地產(chǎn)研究院 上海廣延路 140 號 郵編： 200072 電話： 56388686 169。 周浦板塊競爭個案面積配比 表 樓盤名稱 一房 兩房 三房 四房 面積 （平米） 比例 （ %) 面積 （平米） 比例 （ %) 面積 （平米） 比例 （ %) 面積 （平米） 比例 （ %) 綠地 東上海一期 / / 90110 50 120130 50 / / 中邦城市 花園一期 / / 91100 19 110140 81 龍威茗庭 / / 60120 54 110150 44 190200 2 龍澤家園 一期 6070 100% 本項目建議，采用少量四房針對對大面積住宅有需求的客戶；針對區(qū)域的三房客戶群，建議三房控制在 125~135m2 之間，主要的產(chǎn)品開發(fā)以功能套型為主要產(chǎn)品開發(fā)方向，主力戶型以兩房為主，兩房面積在 8590m2 之間。 按照 07 年 年底 拿地，區(qū)域月平均銷售 3500 平米的銷售速度預估， 預計整個開發(fā)周期為 4 年。 目前研究區(qū)域內(nèi)在售項目重點競 爭個案為中邦城市、綠地東上海、龍威名庭，所以定價選取這三個項目進行比較。 ? 年均復合增長率 年份 2020 年 1 月 2020 年 12 月 年度價格（元 /平米） 7040 7428 周康板塊 住宅價格年均復合增長率 =（ 7428/7040） ^（ 1/2） 1=% （ 這里我們選擇了住宅市場宏觀調(diào)控階段 05年的住宅價格為基礎(chǔ)價值，以后上升至今 2020年的住宅價格為現(xiàn)有價值，歷時共 2 年） 項目定價 多層 產(chǎn)品定價： 9100 元 /m2 本項目住宅銷售時間預計為 2020 年 3 季度至 2020 年 3 季度，取銷售均價時點為 2020 年 1季度，距離現(xiàn)行定價時點為 16 個月，采納年平均復合增長率。 中凱 集團 南匯繁榮花園 項目 上海易居房地產(chǎn)研究院 上海廣延路 140 號 郵編： 200072 電話： 56388686 169。 項目預期銷售均價為 8800（ 1＋ %） ^25/12=9306 元 /m2 高層 產(chǎn)品定價： 9500 元 /m2 本項目住宅銷售時間預計為 2020 年 3 季度至 2020 年 1 季度，取銷售均價時點為 2020 年 4季度，距離現(xiàn)行定價時點為 37 個月，采納年平均復合增長率。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 第 27 頁 定價修 正 ? 修正思路： 區(qū)域增長率定價法 由于本項目從開發(fā)到銷售完畢預計要 35年時間，而區(qū)域市場的價格在未來的一段時間內(nèi)必然有一定的變化，因此就需要我們運用客觀的、科學的方法和手段來對未來的價格走勢作出合理的預測。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 第 26 頁 價格定位建議 住宅現(xiàn)時價格 ? 市場比較法：運用相類似的項目作為樣本，通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析及修正，從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 第 25 頁 銷售周期 預估 取得預售證的標準 商品房預售工程進度標準為：七層以下（含七層）的商品房項目，應(yīng)當完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；八層以上（含八層）的商品房項目，應(yīng)當完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上（不得少于七層）。其次是 90平方米以下的房型，而 140 平方米以上的房型供應(yīng)最少。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 第 23 頁 5．項目定位 物業(yè)類型定位 區(qū)域內(nèi)新增公寓由以往多層占主導向多層小高層混合社區(qū)轉(zhuǎn)變 ，同時依據(jù)本項目 的容積率來看，本項目的適宜 建設(shè) 為 多層、 小高層 、高層 的混合性社區(qū)。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 第 19 頁 序號 項目名稱 位臵 質(zhì)量 開發(fā)商 排名 1 龍澤家園 一般 一般 一般 3 2 龍威名庭 一 般 一般 一般 4 3 綠地東上海 好 好 好 1 4 中邦城市花園 好 好 好 2 樓盤