【正文】 系統(tǒng)規(guī)劃 規(guī)劃的道路交通組織以街坊式的人車(chē)分流為基本模式，力求在創(chuàng)造與城市緊密融合的開(kāi)放式社區(qū)的同時(shí)，營(yíng)造出良好的道路、街道景觀和安全、寧?kù)o的社區(qū)氛圍。 步行系統(tǒng) 長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 君地 綠化種植配置 在綠化種植配置上，根據(jù)北方的氣候特點(diǎn)，其關(guān)鍵在于營(yíng)造綠色景觀效果，進(jìn)而體現(xiàn)品種長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 君地 （ 6）設(shè)置完備、合理、實(shí)用的公建設(shè)施，提供完善、便利的社區(qū)生活服務(wù)。 基于這樣的理解，我們確立了以下四點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念： (1)以“人”為本： 關(guān)注生活的需求和細(xì)節(jié)，從使用（功能配置）與空間（視覺(jué)感受和體驗(yàn)）兩個(gè)層面提升社區(qū)的整體品質(zhì)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)特色 (1) 街園結(jié)合： 規(guī)劃將街區(qū)式社區(qū)和園區(qū)式社區(qū)的特點(diǎn)有機(jī)結(jié)合，使整個(gè)社區(qū)既具有街區(qū)式社區(qū)的開(kāi)放性和活 力，又具有一定的園景營(yíng)造尺度，可以營(yíng)造出寧?kù)o、高雅的社區(qū)環(huán)境品質(zhì)，由此創(chuàng)造出一種富有特色的“園區(qū)中的街區(qū)”模式。 建筑朝向和間距 住宅朝向以正南向?yàn)橹?，部分平行于南?cè)道路（南偏東 31度左右），并力求戶(hù)戶(hù)有景。規(guī)劃按園區(qū)總體規(guī)劃中內(nèi)部景觀位置的不同，相應(yīng)安排不同檔次的戶(hù)型，基本的原則是景觀較好的位置安排大、中戶(hù)型。 （ 3）三期建設(shè)： 開(kāi)發(fā)東北角的高層住宅組團(tuán)、社區(qū)會(huì)所以及社區(qū)公園。 監(jiān)理委托：采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式選擇甲級(jí)監(jiān)理單位。 （ 5） 妥善保管各 種文件資料、設(shè)計(jì)方案、施工圖紙。 （ 2） 20xx年銷(xiāo)售 19萬(wàn)平方米，結(jié)算 15萬(wàn)平方米。天城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目二期可行性研究報(bào)告 25 科 目 投資金額 (萬(wàn)元 ) （七）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) （八）管理及銷(xiāo)售費(fèi) 1, （九）財(cái)務(wù)費(fèi)用 1,660 (十 )總投資合計(jì) 29,958 第十章 營(yíng)銷(xiāo)策略及銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè) 營(yíng)銷(xiāo)策略 （ 1）由長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)，派專(zhuān)業(yè)人員組建營(yíng)銷(xiāo)部。 第十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 二期利潤(rùn)計(jì)算表 單位 :萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 20xx 年度 20xx 年度 20xx年度 1 銷(xiāo)售收入 6, 27, 6, 2 成本費(fèi)用 4760 20xx3 5095 3 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 4 年銷(xiāo)售利潤(rùn) 1, 5, 1, 5 所得稅 1, 6 凈利潤(rùn) 3, 1, 君地天城項(xiàng)目成本估算 君地天城項(xiàng)目成本估算 成 本 費(fèi) 用 項(xiàng) 目 二 期 A區(qū) (萬(wàn)元 ) 總 建 單 價(jià) 可 售 單 價(jià) 備 注 一、土地成本 ㎡ ㎡ 土地取得款 9, 土地面積 ㎡ 土地評(píng)估費(fèi) 土地出讓金的 % 土地登記費(fèi) 土地登記管理費(fèi) 契稅 按照 %計(jì)算 小計(jì) 9, 二、前期費(fèi)用 勘探設(shè)計(jì) 18 按總建面積計(jì)算 臨水臨電 5 按 元 /㎡ 計(jì)算 小計(jì) 三、建安工程 土建安裝 小高層 12, 1258 公建地下車(chē)庫(kù) 2, 1810 ㎡ 地下室 按土建安裝元 /㎡ 工程監(jiān)理費(fèi) 7 按總建筑面積計(jì)算 質(zhì)檢監(jiān)測(cè)費(fèi) 按總建筑面積算 小計(jì) 15, 四、紅線(xiàn)內(nèi)配套費(fèi) 供電配套費(fèi) 50 按照 72元 /㎡ 計(jì)算 長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 君地天城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目二期可行性研究報(bào)告 29 資金籌措與使用計(jì)劃表 (現(xiàn)金流量分析 ) 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱(chēng) 分 析 年 份 20xx年 20xx年 20xx年 合計(jì) 1 現(xiàn)金流入 21, 27, 55, 銷(xiāo)售收入 6, 40, 銀行借款 10, 10, 股東追加投資 4000 4, 自有資金 1, 1, 2 現(xiàn)金流出 8, 26, 4, 39, 項(xiàng)目投資 7, 21, 期間費(fèi)用 2, 營(yíng)業(yè)稅金及附加 2, 所得稅 1, 償還借款 10, 10, 3 盈余資金 12, 2, 16, 4 累計(jì)盈余資金 12, 13, 16, 16, 注：項(xiàng)目投資中已扣出土地費(fèi)用 5540萬(wàn)元。 本項(xiàng)目改造村屯棚戶(hù)區(qū)，加快城市化進(jìn)程，改善本區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施。天城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目二期可行性研究報(bào)告 31 第十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第十二章 項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響 （一） 施工作業(yè)揚(yáng)塵影響 建筑材料和工程廢土產(chǎn)生的揚(yáng)塵：施工 場(chǎng)地周?chē)ㄖ牧虾凸こ虖U土的堆放、散裝粉（粒）狀材料的裝卸、拌料過(guò)程以及運(yùn)輸車(chē)輛在運(yùn)載工程廢土、回填土和散裝建材時(shí)，由于超載或無(wú)防護(hù)措施，常在運(yùn)輸途中及施工現(xiàn)場(chǎng)散落，從而會(huì)產(chǎn)生大量揚(yáng)塵。 施工機(jī)械設(shè)備應(yīng)經(jīng)常維修，并建立定期噪聲檢測(cè)制度。天城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目二期可行性研究報(bào)告 33 是我國(guó)的基本國(guó)策之一，是發(fā)展經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針，是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中面臨的最普遍也是最迫切需要解決的問(wèn)題。 管理體制 建立能源消耗控制管理系統(tǒng)，對(duì)能源的購(gòu)入和消耗進(jìn)行計(jì)量，并建立節(jié)能的規(guī)章制度，以節(jié)約能源，降低成本。 第三章 項(xiàng)目選址 本項(xiàng)目 位于長(zhǎng)春市新興區(qū)域 —— 汽車(chē)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)西部，該地塊與開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃中的區(qū)域中心僅相隔一街區(qū)，與汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園核心區(qū)僅 1000米左右，未來(lái)區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯。 中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第 5號(hào)關(guān)于〈工程建設(shè)項(xiàng)目自行 招標(biāo)試行辦法〉 （二） 招標(biāo)內(nèi)容 本項(xiàng)目是由長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的 君地天城二期 項(xiàng)目，其招標(biāo)內(nèi)容如下。對(duì)投標(biāo)人的資質(zhì)條件、業(yè)績(jī)、信譽(yù)、技術(shù)、資金進(jìn)行資格審查，吸引實(shí)力雄厚的投標(biāo)人參與。 為保證消防用水的供應(yīng)，擬建 400 立方米消防水池一座和配置相應(yīng)的消防水泵，保證供水量不低于 30L/S。 給排水 給水采用 PPR 給水塑料管熱融連接， 滿(mǎn)足生活飲用水標(biāo)準(zhǔn) ，安裝方便 ，室內(nèi)排水 立管 采用實(shí)壁內(nèi)螺旋 塑料管 能夠有效的減小水流沖擊產(chǎn)生的噪音 。我國(guó)目前的能源利用水平遠(yuǎn)低于世界發(fā)達(dá)國(guó)家，節(jié)能工作基礎(chǔ)還很薄弱，節(jié)能工作潛力很大。封閉施工場(chǎng)地，經(jīng)常灑水及對(duì)出入工地車(chē)輛沖洗等措施來(lái)減輕施工揚(yáng)塵對(duì)附近環(huán)境空氣的影響。 根據(jù)以上綜合分析，各經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)真實(shí)、準(zhǔn)確，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益較好，可獲得一定的收益，因此，可行性研究認(rèn)為，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的。符合國(guó)家提出的擴(kuò)大內(nèi)需、刺激消費(fèi)、培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的要求。 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 銷(xiāo)售期 20xx年 20xx年 20xx年 1 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 40, 6, 27, 6, 計(jì)劃銷(xiāo) 售面積（ ㎡ ） 105, 16, 68, 73, 長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 君地 銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)： 序號(hào) 建筑面積 ㎡ 戶(hù) 型 數(shù)量（套） 總建筑面積 ㎡ 銷(xiāo)售收入 （萬(wàn)元） 1 70平方米以下 兩室一衛(wèi) 52 3, 1, 2 7080平方米 兩室一衛(wèi) 235 18, 7, 3 8090平方米 兩室一衛(wèi) 694 58, 23, 4 90100平方米 三室一衛(wèi) 24 2, 5 100120平方米 三室兩衛(wèi) 36 3, 1, 6 120平方米以上 三室兩衛(wèi)或四室兩衛(wèi) 27 3, 1, 7 地下車(chē)庫(kù) 15, 合 計(jì) 1068 105, 40, 銷(xiāo)售價(jià)格 根據(jù)本區(qū)域已開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的價(jià)格水準(zhǔn)以及與我公司實(shí)力、品牌相當(dāng)?shù)拇蠓康禺a(chǎn)商價(jià)位（萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、天安、中海、綠地、融創(chuàng)），經(jīng)分析長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)情況和未來(lái)走向，并考慮到銷(xiāo)長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 君地 第九章 投資估算 項(xiàng)目一期投資使用情況 項(xiàng)目一期共投入資金 億 元 ，其中銀行貸款 1億 元 ，工程進(jìn)展及資金使用完全按照預(yù)定計(jì)劃進(jìn)行，于 20xx年 9月 30 日竣工，平均單價(jià)為 4,000 元 /㎡ ，具體如下： 長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 君地 總體開(kāi)發(fā)量 593204平方米（包括地下室），分四年時(shí)間完成。 總經(jīng)理 執(zhí)行經(jīng)理 辦公室 財(cái)務(wù)部 開(kāi)發(fā)部 工程部 材料部 物業(yè)部 營(yíng)銷(xiāo)部 經(jīng)營(yíng)部 銷(xiāo)售公 司 長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 君地天城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目二期可行性研究報(bào)告 22 經(jīng)營(yíng)部： 3人 開(kāi)發(fā)部： 3人 采購(gòu)部： 3人 物業(yè)部： 2人 營(yíng)銷(xiāo)部： 3人 組織架構(gòu)圖 第八章 項(xiàng)目實(shí)施 勘察委托：采用公開(kāi)招標(biāo)方式選擇勘察單位。 （ 1）首 期建設(shè)： 開(kāi)發(fā)南部的多層住宅和小高層住宅組團(tuán)，同時(shí)結(jié)合步行入口、景觀通道和銷(xiāo)售展示中心的建設(shè)，建立一個(gè)規(guī)劃樣板展示區(qū)，以達(dá)到樹(shù)立本項(xiàng)目整體形象的目的。 針對(duì)北方寒冷干燥風(fēng)大的特點(diǎn)，建筑外立面采用天然石材、面磚和高級(jí)涂料的有機(jī)結(jié)合處理，主體色彩采用暖色、米黃色系列，體現(xiàn)細(xì)膩的質(zhì)感和高雅的建筑品質(zhì)， 建筑戶(hù)型設(shè)計(jì) 戶(hù)型面積既要根據(jù)現(xiàn)實(shí)，又要考慮超前，滿(mǎn)足人們對(duì)高質(zhì)量高品位生活的需求，多層和高長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 君地 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案要點(diǎn) 規(guī)劃力求在整體結(jié)構(gòu)上形成一種半開(kāi)放的街區(qū)式社區(qū)，即社區(qū)公共空間對(duì)外開(kāi)放，與城市共享，而街坊內(nèi)部封閉管理，兼顧社區(qū)與城市的融合和其本身的安全性要求；同時(shí)使每一個(gè)街坊具有一定的空間尺度，有利于營(yíng)造出豐富的空間景觀層次，由此形成“街園結(jié)合”的結(jié)構(gòu)特征。 在本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，要強(qiáng)化居住與景觀的聯(lián)系，創(chuàng)造一種富有詩(shī)意的棲居環(huán)境，就必須采用整體設(shè)計(jì)的方法。天城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目二期可行性研究報(bào)告 18 把握生活方式的變化方向，滿(mǎn)足人性的多層次需求，體現(xiàn)對(duì)人的尊重，即對(duì)于居住者內(nèi)心歸屬感、自由感、身份感以及個(gè)人價(jià)值實(shí)現(xiàn)的尊重，創(chuàng)造出適合人類(lèi)生存并促進(jìn)人性發(fā)展的人居環(huán)境，為人性的向善和美好提供居住 層面的支持。 （ 4）建筑單體設(shè)計(jì)力求形成豐富的住宅類(lèi)型和富有特點(diǎn)的外觀造型，創(chuàng)造優(yōu)美的建筑景觀，并給客戶(hù)提供豐富的選擇。 社區(qū)綠化空間體系 公共綠化空間依托社區(qū)中心步行空間展開(kāi)，營(yíng)造社區(qū)中心公園、中心綠化廣場(chǎng)、綠化水景休閑走廊等一系列各具特色的綠化景觀活動(dòng)空間，并通過(guò)各種建筑及景觀的設(shè)計(jì)手法，使之向各街坊內(nèi)的鄰里花園、宅間花園層層滲透，以自然化與人工化的環(huán)境相結(jié)合，強(qiáng)調(diào)水景、園景與建筑間的相互呼應(yīng)，形成網(wǎng)絡(luò)化、多層次的綠化體系。這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于在保證社區(qū)車(chē)行便捷的同時(shí)，可以最大限度的避免車(chē)輛對(duì)社區(qū)環(huán)境的干擾，保證中心和組團(tuán)環(huán)境的完整和安寧，易于創(chuàng)造和諧、融洽的鄰里生活與文化。 南側(cè)結(jié)合步行入口近 期可設(shè)置一座樓盤(pán)銷(xiāo)售展示中心，遠(yuǎn)期可根據(jù)需要改建成一處休閑商業(yè)設(shè)施。并形成圍而不合、形態(tài)各異的空間格局，營(yíng)造靈活有序、層次豐富的整體空間形態(tài)。在 與給水、煤氣管道交叉處，雨、污水重力流管道的最小覆土厚度應(yīng)大于 ，避免兩種不同性質(zhì)管道的沖突。 規(guī)劃燃?xì)夤芫€(xiàn)引騰飛大路市政燃?xì)夤芫€(xiàn)，經(jīng)調(diào)壓供小區(qū)使用。預(yù)測(cè)用電負(fù)荷為 KW，按功率因素 和負(fù)荷率 計(jì)算，所需裝配變壓器容量為： ，實(shí)際裝配變壓器容量為：25000KVA。住區(qū)污水由北向南分成若干排水分區(qū)向長(zhǎng)沈公路下污水管道排放，雨水結(jié)合地形排入長(zhǎng)沈公路下的雨水管網(wǎng)。生活泵站擬建于高層辦公樓或酒店地下室中。 通訊 ：通訊設(shè)施齊全，可選擇網(wǎng)通或一汽通信。地震設(shè)防為 7度。天城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目二期可行性研究報(bào)告 11 第三批 再結(jié)合第二批推盤(pán)剩余的 10%體量在本期可以實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售完畢，總計(jì)第 三批開(kāi)盤(pán)后可實(shí)現(xiàn)資金回籠 6890萬(wàn)元 以上 ，即車(chē)庫(kù) 15390 平米 *2900元 /平米 +剩余住宅 5920 平米 *4004元 /平米 。天城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目二期可行性研究報(bào)告 10 第三章 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及二期推廣計(jì)劃 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于汽車(chē)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃的核心地帶，同時(shí)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)為長(zhǎng)春市城市總體發(fā)展戰(zhàn)略的“雙翼”地帶，因此項(xiàng)目的前景具備一定的展望性； 交通優(yōu)勢(shì)：西湖大路及長(zhǎng)沈公路能夠有效地通往長(zhǎng)春市其它各個(gè)區(qū)域，與周邊城區(qū)形成空間的緊密聯(lián)系； 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)匯總：