【正文】 本操作與應(yīng)用；品行端正，能與企業(yè)相互擁有，有良好職業(yè)道德，能與同 事、團隊合作共事；敬業(yè)敬職。 （六）工程部員工：中專以上文化程度或職業(yè)技術(shù)學校畢業(yè)，有專業(yè)資格證，從事專業(yè)工作三年以上，有實際操作、排除故障等工作經(jīng)驗、有一定的專業(yè)理論知 識，熟悉質(zhì)量記錄。具有一定組織領(lǐng)導能力；熟練掌握消防知識及其他相關(guān)業(yè)務(wù)；身體強壯，有較好的獨立處理問題的能力。忠誠廉潔、嚴于律已、遵紀守法、團結(jié)友 愛、工作嚴謹、認真負責、不徇私情，盡職盡責。 （二）工程部 負責小區(qū)房屋建筑本體、公共設(shè)備設(shè)施的維修與養(yǎng)護，使各類設(shè)施設(shè)備處以良好狀態(tài)，確保各類設(shè)施設(shè)備的正常運行，滿足業(yè)主的生活需求。 （四）環(huán)境部 負責小區(qū)環(huán)境清潔，生活垃圾日產(chǎn)日清，對綠化、景觀、雕塑、公共設(shè)施養(yǎng)護與監(jiān)管，加強環(huán)保知識的宣傳，美化小區(qū)環(huán)境。 各類主要技術(shù)人員的培訓。 進場后我公司將高質(zhì)量的做好 荷坳居委 辦公樓 大堂大理石地面的拋光保養(yǎng)工作，確保 荷坳 物業(yè)入場時有一全新的環(huán)境、面貌，樹立 荷坳 物業(yè)良好的公眾形象。根據(jù)設(shè)備所需匹配各專業(yè)技術(shù)人員持證上崗，消防設(shè)施設(shè)備完好無損，隨時可以啟動。 （三）安全與消防管理。機動車停放按規(guī)劃設(shè)計的 停車區(qū)域定點定位停放有序，對于停車場地管理處將安排專職車管人員進行現(xiàn)場管理，嚴禁機動車亂停 亂放。各經(jīng)營業(yè)主按規(guī)定掛設(shè)招牌，嚴禁在公共場所亂貼廣告、標語、亂豎招牌、亂拉橫幅，各經(jīng)營業(yè)主不得占用公用部位及消防通道或私自擴大經(jīng)營場地等。 火警過后應(yīng)急小組檢查 智能化系統(tǒng)受損情況，并迅速修復。 （ 4）若犯罪分子逃跑，一時又追捕不上時，要看清人數(shù)、衣著、相貌、身體特征，所用交通工具及特征等，并及時報告管理處，重大案件要立即撥“ 110”電話報警。 （ 3）迅速報告管理處領(lǐng)導、主管領(lǐng)導、由管理處出面調(diào)解，如個人力量單薄，應(yīng)請求增援。 （ 4）如情況危急，速打急救電話 120。如有浸水應(yīng)立即切斷電源，以防水浸漏電傷人。 （ 9）留意電臺播放有關(guān)風暴進展消息，及時將最新臺風訊號用緊急廣播告知之。 （ 3）當臺風訊號減低時，事務(wù)員應(yīng)即時進行檢查及填報臺風損毀報告，以便安排保險賠償事宜。 建立事務(wù)、維修、護管、保潔員工、立體交叉式的二次裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，對進入小區(qū)的施工人員實行全程跟蹤管理，防止損壞房屋結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。 實行業(yè)主住戶維修項目完畢后，請業(yè)主住戶試用驗收，合格后業(yè)主住戶在《維修單》上簽名認可的規(guī)程。 財務(wù)人員在當月 5 日前將管理費通知單交派發(fā)（或網(wǎng)上發(fā)送）業(yè)主住戶， 8~12 日財務(wù)人員通過銀行扣款， 15 日財務(wù)人員對未扣到款戶催款，20 日再行通過銀行扣款。每 3個月施肥一次。 每 3 年對道路，停車場路牙，車位線刷新一次，每 5 年對道路，停車場設(shè)施進行一次維護，每 10年進行一次大修。 八、化糞池、雨水井、污水井、排水管、明暗溝完好率 （一）化糞池、雨水井、污水井完好率 公司內(nèi)控標準 100％ 承諾指標 100％ 測定依據(jù) 設(shè)施功能正常數(shù) /設(shè)施總數(shù) 100％ =100％ 保證措施 每日檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。 部分文體設(shè)施損壞較嚴重的，及時維修或更換。 組建業(yè)余安全隊伍，形成安全與危機管理系統(tǒng)及“快速反應(yīng)和快速支援”體系。 嚴格實行來訪登記制度，控制外來人員進入，對施工人員要合驗其施工許可證及出入證的有效性，無效證件和無證人員不允許進入小區(qū)。 九、公共文體設(shè)施、休閑設(shè)施以及小品雕塑完好率 國家指標 95％ 承諾指標 99％ 測定依據(jù) 設(shè)施使用正常數(shù) /設(shè)施總數(shù) 100％≥ 99％ 保證措施 每兩年粉刷室內(nèi)墻一次。 加強宣傳教育，提高業(yè)主保潔意識。 工程維修部制訂《道路、停車場設(shè)施養(yǎng)護計劃》并嚴格執(zhí)行。綠籬、花球缺苗，在 1 周內(nèi)補種。 掌握業(yè)主住戶網(wǎng)址、 Email 地址，將物業(yè)管理活動，物業(yè)管理條例和法規(guī)等摘要發(fā)送，同時利用宣傳欄，公告 欄張貼和業(yè)主住戶聯(lián)誼活動，讓業(yè)主住戶在潛移默化中提高對物業(yè)管理消費意識。 每月對維修及時率進行一次統(tǒng)計，結(jié)果作為相關(guān)部門及個人的考核依據(jù)。 二、房屋及設(shè)施完好率 國家指標 98％ 承諾實現(xiàn)的指標 98％ 計算公式 完好、基本完好房面積 /建筑物面積 100％≥ 98％ 保證措施 服務(wù)中心、工程維修部負責對房屋及配套設(shè)施進行巡查，做到日常維護檢查與定期維修巡查相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)異常狀況及時養(yǎng)護或修繕，確保良好狀態(tài)。加強與各部的聯(lián)系和溝通，做好協(xié)調(diào)配合工作。 （ 7）緊閉所有的門窗、機 房及垃圾房等之門窗，還必須做好防水措施。下水道堵塞，應(yīng)立即疏通。 （ 2）立即通知主管領(lǐng)導。 發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)斗毆的處理 （ 1）執(zhí)勤中（或接到投拆）發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)有急吵，斗毆的現(xiàn)象時，要及時制止。 （ 2）當發(fā)生突發(fā)案件時，要保持鎮(zhèn)靜，設(shè)法制服罪犯，必要時立即通過通訊呼叫求援。 二、火警應(yīng)急方案 單元住宅內(nèi)發(fā)生火警時 ，接到報警后，智能調(diào)度中心應(yīng)解除設(shè)施裝置，而進入人為 控制狀態(tài)，以防止停電或火燒變形房門無法開啟。自覺維護環(huán)境衛(wèi)生，按經(jīng)營面積、場地位置設(shè)置垃圾桶，愛護小區(qū)綠化及公用設(shè)施設(shè)備、園林景觀。小區(qū)的機動車、非機動車的出入、停放是物業(yè)管理公司對小區(qū)物業(yè)管理的一個 重要環(huán)節(jié)，機動車進入小區(qū)將通過大門崗 IC 卡系統(tǒng)確認，并由保安人員記載的進入時間；外來來訪機動車輛（除：消防車、救護車、市政搶險搶修車、垃圾清運車）須發(fā)卡登記，方能入內(nèi)。 報修管理。 小區(qū)內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備應(yīng)建立齊全的設(shè)施設(shè)備檔案，項目齊、目錄清可隨時查閱，確保所有設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)良好、運行正常， 無事故隱患，而且保養(yǎng)檢修制度完善，每日有值班記錄、設(shè)備運行記錄，管理人員嚴格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。 各類指示標牌的落實：全面導入 XXCIS 標識系統(tǒng)如主入口平面導 視圖、各棟樓宇的棟號牌、各類禁行標識、停車場指示牌及綠化公益性標識等。 （二）接管準備工作 編制人員工作計劃，根據(jù)工程進展適時招聘各類人員。 機動車按規(guī)定定點有序停放，保證道路及進出車道暢通。有較強吃苦耐勞的精神；工作經(jīng)驗豐富、有較強的綠化養(yǎng)護管理的知識和技能；熟悉花草樹木品種、名稱、特性和栽培管理方法，掌握花木病蟲害的防治方法，正確并熟練使用園林機具；業(yè)主、住戶反映良好。具備處理突發(fā)事件的能力；熟練掌握擒拿技能和具有良好體能素質(zhì)；觀察 細致、判斷準確、反應(yīng)靈敏。 （八）安全部領(lǐng)班：高中或中專以上文化程度，年齡 30 歲以下，身高 以上， 2年以上本職工作經(jīng)驗，有法制觀念，持有保安員資格證。 （五）工程部主管： 大專以上學歷，工程師以上技術(shù)職稱，從事專業(yè)工作四年以上有實際操作、排除故障等工作經(jīng)驗，有較強的專業(yè)技術(shù)理論知識，熟悉 ISO9000質(zhì)量體系；遵守企業(yè)制度和安全操作規(guī)程，具備良好的職業(yè)道德和嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L，廉潔自律、原則性較強，對工作認真負責、任勞任怨、注重 作業(yè)跟進。 第八章 管理處組織機構(gòu)及職責 一、組織架構(gòu) 管 理處的組織架構(gòu)將根據(jù) 龍吉順實業(yè) 的管理模式，實行經(jīng)理負責制，由管理處采取扁平管理模式，因此管理處的編制精干、簡單、職責明確，便于直接掌握第一手信息，可將命令及信息直接傳達到責任人，減少了命令及信息的過濾，便于控制，管理運作可達到高效、簡捷。 （一）計劃目標管理 荷坳 物業(yè)管理處根據(jù)國家頒布的《物業(yè)管理條例》依法管理，并根據(jù)《 荷坳 物業(yè)管理服務(wù)委托合同》之條款 對管理目標進行確立。在管理處內(nèi)部， 負責水電系統(tǒng)、消防監(jiān)控設(shè)施、公共設(shè)施、裝飾修繕、防盜等公用設(shè)備的維修與保養(yǎng)等的 日常管理。 （二） 荷坳 物業(yè) 20202020 年度社區(qū)活動系列 荷坳 物業(yè)社區(qū)文化活動動感系列計劃 （ 1）賽事系列 ： A、三人籃球賽 目標要求：增強團隊意識和合作意識 參加對象：業(yè)主 B、露天中國大象棋挑戰(zhàn)賽 目標要求；培養(yǎng)思考能力，動中求靜 參加對象：業(yè)主 （ 2） 趣味系列 A、家庭趣味運動會 目標要求：增強趣味性，活躍家庭氣氛 參加對象：業(yè)主家庭 B、廣場音樂會 目標要求：提高市民的藝 術(shù)欣賞力、促進高雅藝術(shù)的發(fā)展 參加對象：業(yè)主家庭、社會人士 （ 3） 金秋系列 九九重陽登園 山活動‘ 目標要求：登高遠眺，領(lǐng)略祖國的大好河山許下美好心愿 參加對象：業(yè)主 （ 4） 兒童系列 “六一”兒童書法繪畫大獎賽 目標要求：陶冶情操 ,培養(yǎng)想象力 參加對象：業(yè)主子女、中小學生 第七章 擬采取的物業(yè)管理方式 一、管理要點 （一）依法管理 （二）企業(yè)化、專業(yè)化、制度化一體化管理 （三）高起點、高標準管理 （四）精打細算、獨立核算、自負盈虧 （ 五）保安、維修、 24 小時值班服務(wù)，高密度的保潔 （六）管理處對保安、清潔 、綠化等日檢、公司 對管理處進行月檢 二、擬采取的管理方式 （一）管理原則 奉行“信譽至上，服務(wù)第一，以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余”的原則，實行“ 綜合管理、全方位服務(wù)”建立“自我運轉(zhuǎn)”、“自我完善”、“自我發(fā)展”的經(jīng)營管理機制。如： 健身操、健美操、籃球隊 等 （三 ）定期舉辦各類比賽，增進會員間的友誼，擴大會員的交際圈。 全民參與互動、齊抓共管，共同實現(xiàn) “安全文明社區(qū)、精神文化家園”。 “ 24 小時全天候無時限”服務(wù)，培養(yǎng)“業(yè)主未想到、我們要想到，業(yè)主已想到，我們要做到”的意識，把實事做好、把好事做實。主要做法是： 一、實行“財務(wù)報表每三個月公開”制度； 二、管理服務(wù)收費標準全面公開； 三、管理制度和管理行為全面公開； 四、年度管理計劃與總結(jié)公開 ； 五、全面開通管理處、物業(yè)公司及政府投訴渠道，設(shè)立管理處經(jīng)理、公司總經(jīng)理投訴信箱與電子郵箱，隨時接受和處理住房戶投訴。此外，我們在嚴格執(zhí)行條例的同時，還將對公共設(shè)施專用 基金的建立和使用及業(yè)主管理委員會的有關(guān)問題做有益的探索，為物業(yè)管理行業(yè)步入更健康的發(fā)展軌道做出貢獻。 （二） CIS（企業(yè)形象設(shè)計系統(tǒng)） —— 提升 荷坳 物業(yè)的文化品位 我們將對 荷坳 物業(yè)進行整體 形象設(shè)計。 如秧歌 隊 、 健身隊（ 練氣功 ） 、 籃球隊等。 注重業(yè)主生活質(zhì)量的提高，確定“家庭式關(guān)懷”的服務(wù)意識 我們在 荷坳 物業(yè)提出“家庭式關(guān)懷”概念，不滿足于一般意義上的提供 24小時保安、 24 小時維修、 10 小時保潔等服務(wù)，而是給予業(yè)主生活上體貼入微的關(guān)懷和感情上的撫慰和交流。 第四章 荷坳 社區(qū) 物業(yè) 管理設(shè)想 “人性化、人文化”用文化打理社區(qū) 一、實施“人性化”物業(yè)管理 人性，是人類亙古不變的永恒主題；崇尚人性，以人為本，是龍吉順實業(yè)發(fā)展有限公司 管理的精髓。 “ 為客戶提供安全、舒適、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，以滿足和超越社會、客戶對物業(yè)管理不斷增長的需求”是我們 龍吉順 人的使命。員工是企業(yè)的靠山。 三、成熟的管理優(yōu)勢 深圳市龍吉 順實業(yè)發(fā)展 有限公司自成立以來，遵循“以人為本，以客為先”的指導思想，奉行“真誠服務(wù)、優(yōu)質(zhì)高效”的企業(yè)精神，經(jīng)過多年的努力和錘煉，已建立了一支懂經(jīng)營、會管理、精業(yè)務(wù)、肯奉獻、高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍 。荷坳社區(qū)住宅由上大園、下大園、桂坪 、荷坳老年活動中心、荷坳社區(qū)工作站辦公樓 組成（工業(yè)區(qū)除外）， 小區(qū)規(guī)劃用地 面積約 為 25000 平方米，總建筑面積 約 為 85450平方米 ，其中 上大園 面積 約 ： 32550 平方米 （ 約 217 套） ， 下大園 面積 約 19200 平方米 （ 約 128 套） ，桂平面積 約 25800 平方米 （ 約 172 套） ，社區(qū)辦公樓 面積 約 7500 平方 米 ，老年活動中心面積 約 400 平方米。 安全服務(wù) ： 將安全管理寓于服務(wù)之中，以安全保服務(wù)，以服務(wù)促安全，為各業(yè)主和用戶能在一個恬靜、安全的環(huán)境中工作和生活創(chuàng)造條件。 消防安全管理模式 充分利用小區(qū)業(yè)主資源，引導老年或離退休業(yè)主成立消防安全巡邏隊，每天執(zhí)行巡邏任務(wù)，并做詳細 記錄。 “精心管理，全心呵護”是我們的服務(wù)理念。 龍吉順 物業(yè)致力于打造一支優(yōu)秀高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍，注重員工十項素質(zhì)的培養(yǎng)，在公司員工推行國際流行的 5S 管理，即常組織（ Structures）、常整頓（ Systematise）、常清潔（ Sanitise）、常規(guī)范（ Standardise）和常自律（ Selfdiscipline），體現(xiàn)了 龍吉順 物業(yè)員工共同價值觀的核心。 （ 1）多層面、多角度地激勵員 工，以滿足員工的物質(zhì)與精神需要； （ 2）主張管理者與員工之間的充分溝通，體現(xiàn)人與人之間的人格平等； （ 3）關(guān)注員工自我價值的實現(xiàn)，使員工與企業(yè)同步發(fā)展。物業(yè)管理人不