【正文】 細說明漏水時間和部位。 值班電話制度 禁止長期占用值班電話，接聽電話要長話短說，保證線路暢通。 ： (a)合交流電源開關(guān)，給直流屏模塊及電池送電。 (b)與上一級供電部門聯(lián)系好后，確認上一級供電部門已將電送到本室后，再將開關(guān)推入工作位置，確認觸頭接觸良好，再合閘送電。 (c)檢查三項電壓是否平衡，聲音、溫度是否正常。同時注意是、否有返回電源，工作完畢后必須將臨時接地線拆除，并檢查工具。 交班人員不在崗位，未達到交班條件，拒絕接班，同時向班長或上級領(lǐng)導(dǎo)匯報，服從領(lǐng)導(dǎo)安排。 ，應(yīng)及時檢查處理。 10KV 操作系統(tǒng)注意事項： 。 (b)因上一級掉電發(fā)生一段進線停電時，先斷開該段進線開關(guān)，然后切斷進線隔離開關(guān)和各出線開關(guān)。拆除時相反。 (c)電器設(shè)備發(fā)生重大事故，恢復(fù)送電后，對事故范圍內(nèi)的設(shè)備進行特殊的檢查。 (c)高壓開關(guān)分閘失靈，應(yīng)停電檢查處理。 (c)瓷瓶破損應(yīng)停電處理。 高壓維護操作嚴(yán)格執(zhí)行北京市供電局電氣安全規(guī)程及公司有關(guān)規(guī)定及 停送電制度。 (c)確認好后將開關(guān)搖至工作位置，合閘送電，觀察母線電壓正常后，分送各出線開關(guān)及電容補償柜開關(guān)。 總母線停電時，應(yīng)先斷開進線開關(guān)，再斷開各分路開關(guān)。 設(shè)備檢查的規(guī)定： ，由值班電工負責(zé)。 。 設(shè)備使用交接班內(nèi)容： 、檢修、實驗情況。 變壓器送電操作順序： 。若故障原因為二次側(cè)接地、短路，故障未處理完不得合低壓母聯(lián)。 變壓器檢查內(nèi)容： 、電壓、溫升、聲音變化情況。 安全注意事項： 變壓器停電 48 小時以上 ,送電前用 2500V 兆歐表搖測一次線圈絕緣電阻 ,阻值在 300MΩ以上時，方可送電。 操作規(guī)程 準(zhǔn)備 維修人員必須使用電壓等級相同的合格的安全用具進行操作檢查 操作 在對設(shè)備進行檢查時，必須將與該設(shè)備連接的所有電源斷開，停電檢查時要掛標(biāo)示牌。 工作終結(jié)后，應(yīng)對現(xiàn)場進行清理及認真檢查，在確認沒有影響電器設(shè)備安全及人身安全的隱患后方可送電。 注意事項 對強電箱檢修時，嚴(yán)禁帶電作業(yè)。 巡查人員必須聽從上級領(lǐng)導(dǎo)指揮，認真完成上級領(lǐng)導(dǎo)交給的各項巡查任務(wù)。 嚴(yán)禁帶電拉動導(dǎo)線以免發(fā)生觸電危險。 。 消防水泵 消防水泵的保養(yǎng)應(yīng)每月進行 1 次，平時要隨時注油，并且每年要換一次新油。 加壓泵及電氣控制設(shè)備 加壓泵及電氣控制設(shè)備應(yīng)每年進行一次維修、保養(yǎng)。檢查是否有污物堵塞水泵或液位控制閥失靈的情況發(fā)生。 職責(zé) 領(lǐng)班負責(zé)制定巡視計劃、安排班次并負責(zé)監(jiān)督實施。每天巡視應(yīng)不少于兩次。 用翅片梳子將倒伏的翅片扶起，進行修整。 空調(diào)維修工負責(zé)巡視、檢查、記錄。 （ 6）空調(diào)主機翅片的清掃。如果轎廂門處于半開狀態(tài)，服務(wù)部值班員應(yīng)將轎廂門完全關(guān)閉。 重新關(guān)好電梯門。 工程部主管 負責(zé)外委養(yǎng)護和維修項目的聯(lián)絡(luò)、實行情況檢查和監(jiān)督工作，并組織驗收。檢查水表 的接頭膠圈，如已經(jīng)斷裂或變形時應(yīng)選同一型號、規(guī)格的具有合格證的水表安裝上去； b）安裝時注意水表的水流方向與供水方向保持一致； c）維修結(jié)束后，打開閥門檢查有無滲漏，表針轉(zhuǎn)動是否正常； d）維修人員會同物業(yè)管理部做好用戶新啟用水表底數(shù)記錄。 插座無電 a）由于市政停電或線路維修造成的停電應(yīng)通知用戶； b）插座接線端子松動，可拆開插座板緊固接線頭后重新安裝，檢查試電情況； c）線路短路造成的停電參見本章 ）進行處理； 水龍頭漏水 a）關(guān)閉戶內(nèi)水閥門，拆卸下水龍頭并檢查出故障點； b） 根據(jù)用戶需要，更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭；如因水龍頭有砂眼漏水的，必須更換新的水龍頭。 換鎖 拆下壞鎖后先檢查是體處壞，如能修理及時修理，無法修理好的可通知用戶更換新鎖。 職責(zé) 物業(yè)部負責(zé)記錄報修內(nèi)容，并傳達至工程部。 維修完畢，要將所有維修垃圾裝入塑膠袋帶走，并將所維修部件和周圍環(huán)境擦抹干凈 ，做到“工完場清” 。 維修完畢，要將所在維修垃圾裝入塑料膠袋帶走并將所維修部件及周圍環(huán)境抹干凈 。 待用戶開門后首先問“您好”，“我是 康茂 物業(yè)工程部維修人員”，然后禮貌客氣地詢問是否有電器（或某項目）需要維修，用戶首肯后才進屋維修。 在維修時，應(yīng)盡量保持戶內(nèi)環(huán)境干靜，不擴散波及太大范圍，要舉止得體，嚴(yán)禁高聲喧嘩、散漫放蕩。 相關(guān)記錄 《回訪工作規(guī)程》 《房屋（設(shè)施）年度養(yǎng)護檢修計劃》 《房屋（設(shè)施）日常養(yǎng)護記錄表》 《維修單》 五、 服務(wù)管理規(guī)范 （一） 入戶維修工作程序 目的 盡快處理業(yè)戶 的報修，規(guī)范維修服務(wù)工作，確保為 業(yè)戶 提供滿意的服務(wù)。 疏通地漏 同本章 處理辦法。 線路檢測 a）線路停電檢修應(yīng)及時通知用戶； b）用戶開關(guān)燒壞的處理見本章 維修開關(guān)進行處理； c）電表損壞的維修見本章 更換電表進行處理； d）進戶接線端子接觸不良可先切斷電源，將接頭緊固； e）線路短路時可用萬用表對線路逐一檢查，找出故障原因并及時處理； f）當(dāng)確認故障排除后方可送電。 修繕 一般性的修繕。 職責(zé) 物業(yè)工程部（或值班工程師）負責(zé)對房屋本體狀況進行巡查，并接受業(yè)主的投訴，對發(fā)現(xiàn)的異常情況及時向直接上級反映。 使電梯歸首層。 工作程序 當(dāng)發(fā)生電梯困人事故時，工程部值班員應(yīng)迅速到達事故現(xiàn)場，通過電梯內(nèi)的電話或直接喊話與被困乘客取得聯(lián)系，務(wù)必使其保持鎮(zhèn)靜，靜心等待救援。 （ 4）熱交換器的清洗保養(yǎng)。 范圍 適用于 惠安建筑業(yè)發(fā)展中心服務(wù)處 內(nèi)所有空調(diào)主機。 操作規(guī)程 風(fēng)機盤管應(yīng)定期進行清洗和檢修，時間安排在換季期間，每年一至兩次。 總水表井：每天抄表一次，計算每日用水量。 （四 ） 水工巡查作業(yè)指導(dǎo) 目的 確保設(shè)備的安全運行，將事故消滅在隱患之中。 《設(shè)備卡片》上填寫保養(yǎng)記錄。 。 ，應(yīng)通知值班人員備案，并報告上級主管作出維修方案。 工作規(guī)程 生活水泵 生活水泵的保養(yǎng)應(yīng)每月進行 1 次，水泵要隨時注油，且每年要換 1～ 2 次新油。 保養(yǎng)人員要熟悉所保養(yǎng)設(shè)備的各種功能及用處，與設(shè)備無關(guān)的不許亂動。 檢查中負荷不得超出該設(shè)備的額定值，導(dǎo)線及開關(guān)等應(yīng)無過熱冒火、無異味、無異常聲音等現(xiàn)象。測量電阻時要斷開被測物的電源，嚴(yán)禁帶電測量。 操作人員應(yīng)聽從監(jiān)護人的指揮，監(jiān)護人員在監(jiān)護時不應(yīng)做其它工作，監(jiān)護人發(fā)現(xiàn)操作人不正確操作檢 查時有權(quán)令其停止工作。 職責(zé) （ 1）維修領(lǐng)班應(yīng)對各機房設(shè)備參數(shù)及運行狀況有詳細了解。 、二次母線及零線松動，應(yīng)停電緊固。 變壓器使用中的檢查： ： (a)運行中的變壓器每班檢查一次。 變壓器在安裝、配線、檢修過程中，注意不得使螺母、墊圈等異物掉入變壓器中。 溫控器完好，溫度報警值在 140 攝氏度 ,超溫跳閘值在 150 攝氏度 ,自動起風(fēng) 機值在 90 攝氏度 ,自動停風(fēng)機值在 80攝氏度。 。 電磁鐵芯吸合噪音過大，應(yīng)立即調(diào)整或打磨接觸器部位。因連續(xù)工作不能停電的設(shè)備應(yīng)充分利用停產(chǎn)檢修時間進行清掃，由主管負責(zé)安排清掃工作。 ，應(yīng)查明原因并處理后再送電。 ： (a)檢查開關(guān)零部件及接線正常。 。 (b)變壓器發(fā)生火災(zāi)，首先應(yīng)斷開一次側(cè)開關(guān)再斷開二次側(cè)開關(guān)后進行滅火撲救。 常見故障及排除方法： ： (a)高壓開關(guān)運行中內(nèi)部嚴(yán)重打火、放電；有異常聲響，應(yīng)立即通知用電崗位及各相關(guān)部門，停電檢查處理。 設(shè)備檢查規(guī)定： ： (a)配電室高壓設(shè)備每班檢查，并認真填寫設(shè)備運行狀態(tài)記錄，重大異?，F(xiàn)象及時匯報。 關(guān)鍵要害崗位要實行兩人或多人操作確認制： 、倒閘操作必須兩人進行，一人操作、一人監(jiān)護。 設(shè)備運行中故障的排除： ： (a)因上一級掉電發(fā)生本室全停電時，應(yīng)立即斷開進線電源開關(guān)，然后切斷進線隔離開關(guān)和各出線開關(guān)。 。 交接班記錄要規(guī)范、整潔、真實，填寫字跡清楚，不漏項、不得涂改、亂劃、保管妥善、不損壞、不遺失。 接班人員未到崗位，未在交接班記錄上簽字，不準(zhǔn)離崗，同時向班長或上級領(lǐng)導(dǎo)匯報，服從領(lǐng)導(dǎo)安排。 、送電檢修時，必須嚴(yán)格執(zhí)行“兩票一制”。確認二次側(cè)總開關(guān)在斷開位置，變壓器周圍安全距離內(nèi)無人、無異物。 (b)10KV 開關(guān)應(yīng)在實驗位置，先插好插頭，再插好控制保險，柜前實驗開關(guān)動作正常，再聯(lián)系送電。 維修電工 應(yīng)熟悉配電室內(nèi)各種設(shè)備的運行狀況及各開關(guān)的正常位置。 每年對火災(zāi)探測器抽測一次。 維修場所應(yīng)配備必要的防火設(shè)備，每班要清理工作場地，維修工作結(jié)束，須清除所垃圾，并按《工程質(zhì)量的驗收規(guī)定》驗收后，方告竣工。 公共設(shè)施的維護保養(yǎng)應(yīng)盡量不影響小區(qū)的正常運作。 水泵房內(nèi)機電設(shè)備的操作由專業(yè)人員進行，其他人員不得操作，無關(guān)人員不準(zhǔn)進入水泵房。 定期檢查給水系統(tǒng)的管道、閥門、衛(wèi)生潔具、室外井等設(shè)施，是否有滲漏。 值班人員接到報修通知時，應(yīng)及時通知有關(guān)人員迅速前往維修地點。 遇有緊急事故時可以不用操作票，但必須切斷所有有關(guān)電源，在斷開點縣掛停電牌，做好必要的安全措施并有專人看守。 若停電現(xiàn)場周圍有帶電部份時，應(yīng)指定專人監(jiān)護； 不準(zhǔn)單人在部份停電的高壓室或變配電室內(nèi)工作。 操作規(guī)程： 準(zhǔn)備工作：由經(jīng)理講明本次工作內(nèi)容，由該班領(lǐng)班根據(jù)工作內(nèi)容填寫《倒閘操作票》，或在《配電室檢修記錄》上做記錄。 事故處理過程中，值班人員應(yīng)與領(lǐng)導(dǎo)保持密切聯(lián)系，迅速執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)命令。 使用備用設(shè)備，需在 24 小時內(nèi)加強巡視，并做好巡視記錄。發(fā)現(xiàn)有未關(guān)未鎖的門，要隨手關(guān)好鎖好。 配電室應(yīng)保持清潔，應(yīng)防止 小動物進入配電室。 無關(guān)人員禁止進入配電房，非服務(wù)處 人員須得書面許可后方能進入。 進入管轄區(qū)域的臨時施工人員使用的電動設(shè)備和工具，必須在服務(wù)處 規(guī)定的時間內(nèi)使用。 電梯工每天對所 管電梯全面巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時通知有關(guān)人員處理。 電梯管理制度 電梯鑰匙應(yīng)由專人保管，除維修、管理人員外，其他人員不得使用。 對于易損設(shè)備如鉆頭等應(yīng)節(jié)約使用。 應(yīng)于每月 30 日前與事務(wù)員做好庫存材料的清點工作，并將庫存情況報項目經(jīng)理，以便計劃用料。 所借出檔案資料，借閱人不得裁減、抽頁、亂畫、涂改，保持版面清潔。 接班人員酒后或帶病堅持上班者，交班人不得交給他們，并及時報告上級主管，統(tǒng)籌安排。 負責(zé)所管轄項目自控、電視電話、背景音樂、消防監(jiān)控等系統(tǒng)的操作、維護與保養(yǎng)工作。 根據(jù)維修巡檢計劃完成線路設(shè)備的巡檢工作，并認真填寫巡視記錄，對發(fā)現(xiàn)的問題或隱患及時向領(lǐng)班或經(jīng)理匯報并設(shè)法解決。 協(xié)助環(huán)衛(wèi)、防疫、勞動局等有關(guān)部門做好檢查、報表申報、年審等各項工作。 擬訂工程部年度工作計劃。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無阻塞物。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。 各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地阻值必須符合電氣裝置安 裝工程施工及驗收規(guī)范的要求。 ，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。整體面層平整，不允許有 裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角。 內(nèi)容 新建房屋的接管驗收標(biāo)準(zhǔn) 主體結(jié)構(gòu) 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。 （四） 設(shè)備資料建檔及管理 目的 加強設(shè)備檔案資料管理，便于今后的維修保養(yǎng)工作。 將所管轄區(qū)域內(nèi)所有必須進入維護計劃網(wǎng)的設(shè)備列出，參考設(shè)備使用說明書、使用手冊、安裝調(diào)試手冊等資料中的有關(guān)維護保養(yǎng)內(nèi)容，建立設(shè)備臺帳登記卡，并按說明書中規(guī)定的維護保養(yǎng)項目內(nèi)容。 范圍 適用于 惠安建筑業(yè)發(fā)展中心服務(wù)處 。共計１５名 綠化養(yǎng)護工 １ 負責(zé)小區(qū)范圍內(nèi)所有綠化的澆水、 除蟲、修剪、施肥、防護等工作 維序隊長 １ 全面負責(zé)小區(qū)的安防工作，包括車輛指引管理、隊員培訓(xùn)、應(yīng)急事項處理等。 服務(wù)處根據(jù)小區(qū)的建筑結(jié)構(gòu)特點及泉州物業(yè)人員工作量的情況制定以下人員配備表。 ６、 業(yè)主、非業(yè)主使用人來自社會各階層，素質(zhì)參差不齊。緊抓內(nèi)部服務(wù)管理物業(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù) ,要想使物業(yè)管理達到高水平 ,就必須強調(diào)服務(wù)的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化 ,寫字樓物業(yè)管理更應(yīng)如此 ,必須堅持高標(biāo)準(zhǔn)、高起點、高質(zhì)量的服務(wù)原則。 該小區(qū)屬商住混合小區(qū)， 屬惠安首個 以 辦公性質(zhì) 為主的 小區(qū)，根據(jù)其周邊環(huán)境及地段 ,開展了深入廣泛的周邊 項目考察 調(diào)研 ，仔細分析了 寫字樓和公寓自身存在的 特點，并周詳考慮未來物業(yè)服務(wù)工作將面臨的重點難點，確立了本公司管理惠安建筑業(yè)發(fā)展中心的整體構(gòu)想和管理策劃思路 。 １ 、２ 寫字樓的特點 及物業(yè)服務(wù)要求