【正文】 路走向和閥門位置 負(fù)責(zé)所管轄項(xiàng)目給排水系統(tǒng)日常運(yùn)行管理及維護(hù)保養(yǎng)工作。 根據(jù)維修巡檢計(jì)劃完成線路設(shè)備的巡檢工作，并認(rèn)真填寫巡視記錄，對發(fā)現(xiàn)的問題或隱患及時(shí)向領(lǐng)班或經(jīng)理匯報(bào)并設(shè)法解決。 負(fù)責(zé)所管轄項(xiàng)目所有機(jī)房內(nèi)電器設(shè)備的維修和保養(yǎng)。 嚴(yán)格上下班、交接班制度，不擅離職守，隨叫隨到，熱忱服務(wù)。持證上崗，遵守員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo) 的安排。 協(xié)助環(huán)衛(wèi)、防疫、勞動局等有關(guān)部門做好檢查、報(bào)表申報(bào)、年審等各項(xiàng)工作。 做好上級布置的各項(xiàng)任務(wù)。 協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理做好和業(yè)主 /使用人等在工程方面的溝通協(xié)調(diào)工作。 抽查各專業(yè)系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作的質(zhì)量和效果。 擬訂工程部年度工作計(jì)劃。 協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理對 物業(yè) 項(xiàng)目 進(jìn)行費(fèi)用預(yù)算。 二、 工程部崗位職責(zé) 工程部 主管 崗位職責(zé) 根據(jù)所管轄項(xiàng)目具體情況，結(jié)合公司對工程管理的要求，制定工程部的規(guī)章制度，并指導(dǎo)維修保養(yǎng)工作。室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無阻塞物。 房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱，其規(guī)格、位置須符合規(guī)定。 房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。立管與糞池間的 連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個(gè)彎。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。 消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范的要求，并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。 衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固，部件齊全，制動靈活。 衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不宜超過 8m，并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。 水、消防 管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴漏。 對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線。制動器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠。 各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地阻值必須符合電氣裝置安 裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求。 ，并有電器接地裝置。采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。 電氣 電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。 ，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。 ，油灰飽滿，粘貼牢固。 進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門銷應(yīng)安裝牢固，底上窗、樓梯公共走道窗、進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。 ，接縫密合。整體面層平整，不允許有 裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角。 陽臺和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、溝、落水管應(yīng)牢固，接口嚴(yán)密，不滲漏。 外墻不得滲水 屋面 各類屋面必須符合屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。 木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無蟻害，其構(gòu)件的自動檢索須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定。 內(nèi)容 新建房屋的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 主體結(jié)構(gòu) 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。 （五） 接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 目的 統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，提高驗(yàn)收質(zhì)量。 、圖紙及設(shè)備使用說明書的臺帳并進(jìn)行分類保管。 內(nèi)容 建立設(shè)備臺帳并對管轄范圍內(nèi)的每一臺設(shè)備建立設(shè)備卡片。 （四） 設(shè)備資料建檔及管理 目的 加強(qiáng)設(shè)備檔案資料管理，便于今后的維修保養(yǎng)工作。 范圍 適用于 惠安建筑業(yè)發(fā)展中心服務(wù)處 。 。 編制設(shè)備計(jì)劃維護(hù)總表。 將所管轄區(qū)域內(nèi)所有必須進(jìn)入維護(hù)計(jì)劃網(wǎng)的設(shè)備列出，參考設(shè)備使用說明書、使用手冊、安裝調(diào)試手冊等資料中的有關(guān)維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容，建立設(shè)備臺帳登記卡，并按說明書中規(guī)定的維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目內(nèi)容。 內(nèi)容 。 （二） 計(jì)劃性維修管理 目的 加強(qiáng)工程部維修計(jì)劃性，提高設(shè)備設(shè)施完好率，延長設(shè)備設(shè)施的使用壽命。 安排員工巡查，根據(jù)不同的設(shè)備及運(yùn)行時(shí)間狀況安排每日或每周進(jìn)行巡查。 范圍 適用于 惠安建筑業(yè)發(fā)展中心服務(wù)處 。 因此整個(gè)服務(wù)處人員滿編合理編制為：４９人 。 監(jiān)控員 ３ 實(shí)行８小時(shí)制，沒替休，當(dāng)有人休息時(shí)另一名監(jiān)控員上１６小時(shí)。 維序員 １ １ 負(fù)責(zé)１ 、２ 崗實(shí)行２４小時(shí)兩班１２小時(shí)制一班四個(gè)， 兩個(gè) 小區(qū) 外圍、設(shè)備房等重點(diǎn)部位 的巡邏工作。共計(jì)１５名 綠化養(yǎng)護(hù)工 １ 負(fù)責(zé)小區(qū)范圍內(nèi)所有綠化的澆水、 除蟲、修剪、施肥、防護(hù)等工作 維序隊(duì)長 １ 全面負(fù)責(zé)小區(qū)的安防工作，包括車輛指引管理、隊(duì)員培訓(xùn)、應(yīng)急事項(xiàng)處理等。１ 樓每四層一個(gè)保潔 須配４名 ；２ 樓每五層一個(gè)須配４ 名 ，大堂 兼小區(qū)道路 及群樓各配一個(gè)須２ 名 ；３號樓配２ 名 ； 地下車庫 及外圍１ 名；主管１名。處理應(yīng)急搶修工作 ， 計(jì)算公攤費(fèi)用、改善節(jié)能及 日常維修 等 工作。 樓層管理員 ２ １ 、２ 樓１人，３ 樓１人：負(fù)責(zé)受理所管轄 區(qū)域的設(shè)施設(shè)備、衛(wèi)生、裝修等巡查工作，催收管理費(fèi)用，回訪處理業(yè)主投訴，提供有償服務(wù)等工作。 服務(wù)處根據(jù)小區(qū)的建筑結(jié)構(gòu)特點(diǎn)及泉州物業(yè)人員工作量的情況制定以下人員配備表。此外， 服務(wù)處 要加強(qiáng)管理，努力提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，以滿足寫字樓業(yè)主、非業(yè)主使用人對物業(yè)管理高標(biāo)準(zhǔn)的要求。 寫字樓對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量要求高，服務(wù)項(xiàng)目要求多，對服務(wù)人員的綜合素質(zhì)要求也高。 ７、 公共場所人流量大，進(jìn) 出人員難以控制，安全管理責(zé)任大。 ６、 業(yè)主、非業(yè)主使用人來自社會各階層，素質(zhì)參差不齊。 ４、 物業(yè)使用人相對不固定，有的更換頻繁，物業(yè)的租賃管理是物業(yè)管理難點(diǎn)。 ２、 物業(yè)檔次高，整體形象好，業(yè)主、非業(yè)主使用人對物業(yè)管理的要求也較高。 二、康茂服務(wù)思路 我服務(wù)處將圍繞公司 “以人為本、客戶至上、品牌戰(zhàn)略”的 服務(wù)宗旨，按照 ISO 質(zhì)量管理體系嚴(yán)格要求各部門，根據(jù)建筑業(yè)發(fā)展中心 以寫字樓為中心，公寓為配套的管理 特點(diǎn) ，決定了 我商住混合 小區(qū) 比普通住宅小區(qū)在 物業(yè)管理有較高的服務(wù)要求。緊抓內(nèi)部服務(wù)管理物業(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù) ,要想使物業(yè)管理達(dá)到高水平 ,就必須強(qiáng)調(diào)服務(wù)的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化 ,寫字樓物業(yè)管理更應(yīng)如此 ,必須堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、高質(zhì)量的服務(wù)原則。根據(jù)客戶不斷變化的需求調(diào)整服務(wù)內(nèi)容 。 第一章 管理目標(biāo)及服務(wù)思路 一、 服務(wù)處的總體 管理目標(biāo) 寫字樓物業(yè)管理工作的幾個(gè)要點(diǎn) :緊抓內(nèi)部服務(wù)管理 。 惠安建筑業(yè)發(fā)展中心 物 業(yè) 管 理 方 案 泉州市 康茂物業(yè) 管理有限公司惠安分公司 二零一四年 七 月四日 序 惠安建筑業(yè)發(fā)展中心位于惠安縣世紀(jì)大道與惠黃路交叉口西南處，總用地面積１６０３８平方米，總建筑面積 ：地上７１５０７平方米， 架空 層 １０３９ .０８平方米，地下 建筑面積 ９０２３平方米；共配套地下車位 １８２ 個(gè)左右，地上車位６３個(gè)； 共３棟樓宇分別為１ 、２ 、３ ，每幢層數(shù)分別為１２層、２１層、１８層，住宅總戶數(shù)為３０６戶，商戶總數(shù)為１８２戶，其中１ 、２樓為寫字樓，３ 為公寓樓。 該小區(qū)屬商住混合小區(qū)， 屬惠安首個(gè) 以 辦公性質(zhì) 為主的 小區(qū)，根據(jù)其周邊環(huán)境及地段 ,開展了深入廣泛的周邊 項(xiàng)目考察 調(diào)研 ，仔細(xì)分析了 寫字樓和公寓自身存在的 特點(diǎn)，并周詳考慮未來物業(yè)服務(wù)工作將面臨的重點(diǎn)難點(diǎn)，確立了本公司管理惠安建筑業(yè)發(fā)展中心的整體構(gòu)想和管理策劃思路 。搞好日常服務(wù)工作 。注重細(xì)節(jié)。 我們服務(wù)團(tuán)隊(duì) 將嚴(yán)格按照“泉州市五級物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”執(zhí)行，力爭兩年內(nèi) 使惠安建筑業(yè)發(fā)展中心達(dá)到“泉州市優(yōu)秀物業(yè)管理示范單位”標(biāo)準(zhǔn) ，實(shí)現(xiàn)服務(wù)處的整體管理目標(biāo) 。 １ 、２ 寫字樓的特點(diǎn) 及物業(yè)服務(wù)要求 ： １、業(yè)主及物業(yè)使用人車輛多、 物業(yè)管理的車輛指揮管理工作量大。 ３、 物業(yè)的機(jī)電設(shè)備設(shè)施多，技術(shù)含量高，除正常的供配電、給排水、電梯、消防系統(tǒng)外，還有中央空調(diào)、樓宇設(shè)備自動化控制系統(tǒng)、樓宇辦公自動化系統(tǒng)、 樓宇智能化管理系統(tǒng)等。 ５、 業(yè)主、非業(yè)主使用人經(jīng)營范圍廣泛，社交活動頻繁，社會關(guān)系復(fù)雜，業(yè)主、非業(yè)主使用人內(nèi)部管理隱患多，給物業(yè)管理增添了難度。尤其存在短期租賃戶，使物業(yè)管理的公眾管理制度執(zhí)行難，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用拖欠嚴(yán)重。 ８、 因?yàn)槭寝k公場所，單個(gè)物業(yè)空間大，甚至整層樓都是連通的，樓內(nèi)業(yè)主、非業(yè)主使用人的設(shè)施、財(cái)產(chǎn)多，人員集中，是防火控制的重點(diǎn)區(qū)域，消防安全是物業(yè)管理的重點(diǎn)之一。所以 服務(wù)處 在選派 １ 、２ 管理人員時(shí)，必須注重員工的綜合素質(zhì)，無論是個(gè)人形象，還是內(nèi)在氣質(zhì)，都要達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)。 第二章 小區(qū)人員配備情況 根據(jù)小區(qū)以寫字樓管理為主的實(shí)際情況，且對物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目 要求 較多，對物業(yè)管理的服務(wù)要求 較高 ， 決定了公司對服務(wù)處須配備綜合素質(zhì)較高的人員，人員數(shù)量相對較多。 一、 建筑業(yè)發(fā)展中心人員配備： 職位 人員總數(shù) 人員分配說明 經(jīng)理 １ 辦公室： 負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)所有物業(yè)相關(guān)事宜 副經(jīng)理 １ 辦公室： 協(xié)助經(jīng)理管理物業(yè)日常事務(wù) 財(cái)務(wù) 兼 采購員 １ 辦公室： 負(fù)責(zé)小區(qū)的財(cái)務(wù)收支及物品采購 客服主管 １ 辦公室： 主持前臺及樓層、大堂客服 前臺客服 １ 辦公室： 來訪業(yè)主接待及辦理交房、裝修手續(xù)，協(xié)助各部門的文書工作 １ 、 ２ 大堂客服 ２ １ 、 ２ 樓大堂：負(fù)責(zé)接待引導(dǎo)本幢業(yè)主的訪客，受理業(yè)主的投訴，為業(yè)主提供完善的有償服務(wù)。 工程主管 １ 辦公室及主持現(xiàn)場工作：負(fù)責(zé)建立變配電、消防系統(tǒng)、給排水設(shè)備、電梯、中央空調(diào)等所有設(shè)施設(shè)備檔案，制定相關(guān)制度、操作規(guī)程、日常保養(yǎng) 記錄。 工程人員 １ 做好日常維修工作，設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)，巡查記錄 ，抄水電表等 保潔主管 １ 分配、督導(dǎo)辦公樓、公寓、地下室、小區(qū)道路、小區(qū)外圍的保潔工作，及時(shí)處理生活、建筑垃圾，制定保潔計(jì)劃、日常工作規(guī)程等 保潔員 １ ５ 因?qū)懽謽敲繉佑泄残l(wèi)生間，且人流量較大，要達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)必須配備較多保潔員。 共須１４名，替休１名。 維序領(lǐng)班 ２ 做好本崗工作兼負(fù)責(zé)組織當(dāng)班安防工作，履行隊(duì)長職責(zé)，對處理不了事件上報(bào)隊(duì)長。 １個(gè)替休 大堂形象崗 ２ 負(fù)責(zé)１ 、２ 樓白天８小時(shí)大堂安保及形象工作 車位管理員 ２ 負(fù)責(zé)地下室車輛指揮及車位管理工作，１２小時(shí)制?？蛇m當(dāng)加工資或補(bǔ)休。 第三章 設(shè)備設(shè)施管理方案 一、日常管理 （一） 設(shè)備運(yùn)行管理 目的 加強(qiáng)設(shè)備設(shè)施日常維護(hù)保養(yǎng)工作，保證設(shè)備設(shè)施的安全運(yùn)行，做好后勤保障工作。 內(nèi)容 。 ，及早解決。 范圍 適用于 惠安建筑業(yè)發(fā)展中心服務(wù)處 。 。 。 將全部維護(hù)保養(yǎng)記錄表中的任務(wù)和時(shí)間匯總到計(jì)劃維護(hù)總表中，并制定出年度設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃一覽表。 （三） 設(shè)備巡視管理 目的 加強(qiáng)對管轄區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施的日常巡視工作，發(fā)現(xiàn)問題、及時(shí)處理，防患于 未然。 內(nèi)容 巡視流程 ：高低壓變配電室 —— 冷卻塔 —— 空調(diào)機(jī)房 —— 加壓泵房 ——消防泵房 —— 發(fā)電機(jī)房 —— 各 電梯機(jī)房 巡視內(nèi)容：巡視所有設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況，檢查外圍的燈具、照明器械，小區(qū)的電氣運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 范圍 適用于 惠安建筑業(yè)發(fā)展中心服務(wù)處 。設(shè)備卡片應(yīng)填寫設(shè)備名稱、編號、型號、安裝地點(diǎn)、制造廠，供應(yīng)商、聯(lián)系電話、地址、設(shè)備的主要數(shù)據(jù)，其他數(shù)據(jù)、備件存放地點(diǎn)、維護(hù)保養(yǎng)要點(diǎn)，檢修時(shí)間及內(nèi)容、事故分析等項(xiàng)。 ，并認(rèn)真執(zhí)行。 范圍 適用于 惠安建筑業(yè)發(fā)展中心服務(wù)處 。 鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值。 ，不允許有明顯裂縫。 ，三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔。 樓地面 面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。 衛(wèi)生間、陽臺、浴洗間地面及相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。 裝修 鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。 ，線條順直，對縫嚴(yán)密，不露釘帽，必須釘牢。 ，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。 、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。導(dǎo)線連接必須緊密，鉛導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。每回路 導(dǎo)線間的地絕緣電阻值不得小于 1MΩ /KV。 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。 電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動運(yùn)行，牽引機(jī)的噪聲和震動不得超過電器裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定值。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。 ，同時(shí)應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求。 。地漏、排污等接口、檢查口 不得滲漏，管道