【正文】 最后請(qǐng)用戶試用，驗(yàn)收后請(qǐng)用戶在“維修單”上簽名，交付“第一聯(lián)”與用 戶。 身著工裝，帶干凈的工作手套，配帶工作牌，持維修單按門鈴（敲門）。 最后請(qǐng)用戶試用，驗(yàn)收合格后請(qǐng)用戶在“維修單”上簽名，交付 第一聯(lián)“用戶聯(lián)”給 用戶。 待用戶開(kāi)門后首先問(wèn)“您好”，“我是德融物業(yè)工程部維修人員”，然后禮貌客氣地詢問(wèn)是否有項(xiàng)目（水龍頭或某閥門）需要維修，在用戶首肯后才可進(jìn)屋維修。 工程人員負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容的現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)及維修。 b） 物業(yè)管理部根據(jù)《維修單》對(duì)用戶進(jìn)行回訪，收集用戶對(duì)維修人員服務(wù)態(tài)度及維修工作的反饋信息，管理公司經(jīng)理對(duì)維修工作進(jìn)行相應(yīng)檢查。 非一般性的維修委托專業(yè)維修公司進(jìn)行。 部分樓層停水 a）查明停水的樓層后先關(guān)總閥，拆開(kāi)支閥，并將濾網(wǎng)清洗后重新裝上； b）市政或其他維修造成的停水應(yīng)通知用戶，并作解釋。 c）打 開(kāi)水閥門檢查水龍頭是否有滲漏，使用時(shí)切勿過(guò)度擰緊。 c） 其他情況造成的燈不亮情況，可根據(jù)原因參見(jiàn)本章 、 進(jìn)行處理。 更換電表 a） 斷開(kāi)電源拆下電表，確認(rèn)電表已經(jīng)失靈時(shí)，可選用具有檢驗(yàn)合格證的同一型號(hào)電表進(jìn)行安裝，安裝時(shí)注意進(jìn)出線接法正確； b）安裝結(jié)束后合閘試電，保證用戶用電設(shè)備使用正常，電表轉(zhuǎn)動(dòng)正常； c）維修人員會(huì)同物業(yè)管理部做好用戶新啟用電表底數(shù)記錄。 工程部主管對(duì)養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行監(jiān)督和檢查。 項(xiàng)目 經(jīng)理負(fù)責(zé)審批管理公司《房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)計(jì)劃》。 適用范圍 適用于 惠安建筑業(yè)發(fā)展中心服務(wù)處 內(nèi)房屋設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和修繕。 在故障電梯的首層廳門懸掛《暫停服務(wù)》 標(biāo)志牌。 電梯廳門專用鑰匙開(kāi)啟廳門。 根據(jù)停層指燈或用電梯廳門專用鑰匙打開(kāi)廳門。 工程部值班員負(fù)責(zé)電梯困人后救援工作。 換季啟用冷水系統(tǒng)程序 （ 1）檢查水 系統(tǒng)運(yùn)行狀況， 確定冷水主管自動(dòng)跑風(fēng)處于正常狀態(tài)。 （ 3）每年冬季采暖期過(guò)后需對(duì)熱水系統(tǒng)進(jìn)行保水檢修。 規(guī)程 巡查內(nèi)容： ：機(jī)組運(yùn)行聲音是否正常； ：管道節(jié)門、壓力表、溫度計(jì)指示是否正常； ：機(jī)組有無(wú)發(fā)熱，溫度是否過(guò)高。 （六 ） 空調(diào)機(jī)巡視檢查作業(yè)指導(dǎo) 目的 及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備隱患，避免設(shè)備事故發(fā)生，保證機(jī)組設(shè)備正常運(yùn)行。 檢查風(fēng)機(jī)盤管運(yùn)行狀況，對(duì)有異常者進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 設(shè)備水工負(fù)責(zé)風(fēng)機(jī)盤管的檢修及清洗工作。 巡查完畢后，填寫《巡查記錄表》。每天巡視應(yīng)不少于兩次。 所有水工應(yīng)對(duì)所管轄的設(shè)備設(shè)施做到心中有數(shù)，熟悉地理環(huán)境及設(shè)備的位置、用途及使用標(biāo)準(zhǔn)。 《設(shè)備卡片》上填寫保養(yǎng)記錄。 保養(yǎng)內(nèi)容∶ 。 。 保養(yǎng)內(nèi)容∶ 。 、冒、滴、漏現(xiàn)象。 保養(yǎng)內(nèi)容∶ 。 、冒、滴、漏現(xiàn)象。 ，有無(wú)松動(dòng)現(xiàn)象。 給排水專業(yè)領(lǐng)班及所有水工應(yīng)清楚各水泵的位置及用途，懂得維修保養(yǎng)方法。 將維修情況記錄在《空調(diào)機(jī)房巡視記錄表》上。 保養(yǎng)人員在做完設(shè)備的保養(yǎng)后，應(yīng)認(rèn)真填寫保養(yǎng)記錄如有必要應(yīng)請(qǐng)工程師或維修主管簽字確認(rèn)。巡檢完成后及 時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)巡查情況，并將所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及處理情況認(rèn)真填寫在《空調(diào)機(jī)房巡視記錄表》上。必要時(shí)應(yīng)停止設(shè)備的運(yùn)行。 嚴(yán)禁連續(xù)啟動(dòng)大型電動(dòng)機(jī)及大負(fù)荷的電器設(shè)備。 測(cè)量電壓時(shí)應(yīng)正確使用萬(wàn)用表，量程開(kāi)關(guān)應(yīng)選擇在正確的電壓檔上并選擇在較高的檔位上，以免因誤操作燒毀儀表。送電后要觀察電器設(shè)備的運(yùn)行情況，一切正常后方可離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)。 。 停電后必須使用合格的驗(yàn)電器進(jìn)行驗(yàn)電并逐相進(jìn)行。 范圍 適用于 惠安建筑業(yè)發(fā)展中心服務(wù)處 項(xiàng)目?jī)?nèi)所有空調(diào)機(jī) 控制箱 、水泵房及水箱間。 。 變壓器常見(jiàn)故障的排除方法： ，要停電更換。 、二次側(cè)母線無(wú)振動(dòng)，零線接地良好，無(wú)過(guò)熱。 ，由值班電工負(fù)責(zé)。 ，應(yīng)立即查明報(bào)警原因，如故障嚴(yán)重應(yīng)停止運(yùn)行。 。 。 ，無(wú)損傷。 。 低壓回路停電工作時(shí)，必須在斷開(kāi)的開(kāi)關(guān)操作手柄上懸掛“禁止合閘 有 人工作”安全標(biāo)示牌。 、指示儀表失效時(shí)應(yīng)及 時(shí)更換或檢修。運(yùn)行中松動(dòng)，應(yīng)停電緊固。 ： 進(jìn)線柜→各出線柜→聯(lián)絡(luò)柜→配電室門窗結(jié)構(gòu)→通風(fēng)設(shè)施 ： (a)建筑結(jié)構(gòu)：屋頂結(jié)構(gòu)完整、無(wú)漏水；門窗完整密閉、通風(fēng)設(shè)施完好；地面無(wú)積水。 低壓配電柜每季清掃一次，間隔不得超過(guò) 4 個(gè)月。查明原因，然后排除故障點(diǎn)后方可送電。 ，應(yīng)及時(shí)停電處理。 (d)停電操作順序與送電順序相反。 設(shè)備操作步驟： 。 配電室低壓設(shè)備使用維護(hù)規(guī)程 設(shè)備操作步驟： 操作前檢查： 。 、配電室加鎖、加可視門禁裝置。 (d)母線松動(dòng)、變形、過(guò)熱，應(yīng)停電處理。 : (a)變壓器一次側(cè)開(kāi)關(guān)掉閘后，如檢查證明不是由于柜內(nèi)故障引起，應(yīng)檢查外部有無(wú)閃絡(luò)、接地、短路及過(guò)負(fù)荷等，同時(shí)應(yīng)搖測(cè)絕緣電阻，待變壓器本身故障處理完畢或甩掉發(fā)生故障的抵壓負(fù)荷點(diǎn)后，使變壓器重新投入運(yùn)行。 (d)高壓開(kāi)關(guān)保護(hù)報(bào)警、跳閘，應(yīng)停電檢查處理。 變壓器：外殼及面板無(wú)損壞；瓷瓶無(wú)裂紋；母線、接地線無(wú)松動(dòng)、變形、過(guò)熱、接頭處無(wú)放電痕跡；溫度正常、通風(fēng)良好；底座和接地線良好無(wú)松動(dòng)；運(yùn)行聲音有無(wú)異常。 (d)電器設(shè)備存在大缺陷或過(guò)負(fù)荷時(shí)，應(yīng)適當(dāng)增加巡視次數(shù)。 。 維護(hù)規(guī)程 設(shè)備系統(tǒng)圖及電氣原理圖： 開(kāi)關(guān)檢查規(guī)定： ，觸頭的損壞情況。 (e)高壓設(shè)備發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即將起火設(shè)備電源停電，用“ 1211”、干粉滅火器滅火。檢查本室設(shè)備無(wú)問(wèn)題后并及時(shí)用母聯(lián)開(kāi)關(guān)恢復(fù)送電。所以在 操作時(shí)應(yīng)注意，合閘先合隔離側(cè)再合電源側(cè)，拉閘先拉電源側(cè)再拉隔離側(cè)。 ，操動(dòng)機(jī)構(gòu)必須是在儲(chǔ)能狀態(tài)下進(jìn)行。 ，殼體有無(wú)變形、漏液、發(fā)熱現(xiàn)象。 ，應(yīng)斷開(kāi)模塊交流進(jìn)線開(kāi)關(guān)，及時(shí)處理。不得提前、滯后，不得代簽。 ，在交接記錄上簽字。 交接班注意事項(xiàng)： ，在崗位 上面對(duì)面的向接班人員逐項(xiàng)交班。 48小時(shí)以上，送電前必須搖測(cè)絕緣電阻。 。 ： (a)正常時(shí)Ⅰ、Ⅱ段母線分段運(yùn)行，特殊情況下可投母聯(lián)單電源運(yùn)行。 ： (a)送電前檢查本柜外，還要與現(xiàn)場(chǎng)聯(lián)系。 (c)檢查三項(xiàng)電壓是否正常平衡。 10KV 操作系統(tǒng)： (a)10KV 開(kāi)關(guān)送電前應(yīng)檢查本柜內(nèi)外前后，確認(rèn)無(wú)誤。 (b)合直流電源開(kāi)關(guān)，向合閘控制母線供電。 職責(zé) 工程主管應(yīng)熟悉配電室內(nèi)各開(kāi)關(guān)柜內(nèi)開(kāi)關(guān)性質(zhì)、性能及各回路所帶負(fù)荷性質(zhì)。 嚴(yán)禁撥打各種聲訊信息收費(fèi)電話。 每年對(duì)火災(zāi)探測(cè)器清潔一次。 消防報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)制度 電工每日巡查消防報(bào)警及聯(lián)動(dòng)器，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除。 維修人員使用電器設(shè)備，要檢查導(dǎo)線絕緣，接地等是否良好，抽水泵、磨石機(jī)的電線不準(zhǔn)拖在水面上，應(yīng)架空。 工程部每年根據(jù)公共設(shè)施使用損壞情況制定公共設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃填寫在《公共設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃表》中并按計(jì)劃組織實(shí)施。 做好公共設(shè)施巡視記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題記錄在公共設(shè)施巡視記錄表上。 消防、噴灑泵定期保養(yǎng)，每月進(jìn)行一次手動(dòng)盤車，每半年進(jìn)行一次自動(dòng)操作檢查，每年進(jìn)行一次全面檢查及消防聯(lián)動(dòng)試 驗(yàn)。解決不了的問(wèn)題，要書面上報(bào)主管部門。 制定突發(fā)事故的處理方案，當(dāng)發(fā)生跑水、斷水故障時(shí)，能及時(shí)處理，防止事故范圍擴(kuò)大。 定期安排清潔水池、水箱衛(wèi)生，防止供水水質(zhì)的二次污染。 因故不能值班者，必須提前通知，以便落實(shí)好替班人員，保證崗位上有人工作。 如出現(xiàn)設(shè)備故障，而當(dāng)班人員不能處理時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告給有關(guān)負(fù)責(zé)人。 停電票應(yīng)用鋼筆填寫，不得涂改，已注銷的停電票要妥善保管，交直接管轄部門備查。 ，必須分別辦理停電手續(xù)。在架空線上工作需裝接地線時(shí)，由工作負(fù)責(zé)人自行裝接，在安全措施欄內(nèi)注明“自裝”。 ，應(yīng)作好以下工作； 工作組人員交待停電現(xiàn)場(chǎng)安全措施、許可工作范圍，及周圍帶電部份。停 電 影響住戶正常生活用電的電網(wǎng)，先通知公司領(lǐng)導(dǎo)，經(jīng)批準(zhǔn)后，提前三個(gè)工作日通知相 關(guān)住戶。 倒閘操作必須由 2 人進(jìn)行，其中，正值為監(jiān)護(hù)人，副職為操作人，復(fù)雜和重要的倒閘操作應(yīng)由主管負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)。 交接班時(shí)發(fā)生事故，應(yīng)由交班人員負(fù)責(zé)處理，接班人員全力協(xié)助，待恢復(fù)正常后交接班。 處理事故時(shí)，除領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)人員外，其它外來(lái)人員不應(yīng)進(jìn)入或滯留事故現(xiàn)場(chǎng)。 配電室事故處理制度 配電室一旦出現(xiàn)事故，造成小區(qū)或部分線路停電時(shí)，值班人員應(yīng)能正確分析并及時(shí)處理 發(fā)生事故時(shí)，值班人員必須沉著、迅速、準(zhǔn)確的處理。 設(shè)備保養(yǎng)停用期間，需懸掛標(biāo)示牌并在現(xiàn)場(chǎng)巡查記錄上注明。由其重點(diǎn)檢查零線接點(diǎn)。 配電室（配電柜、箱）的管理制度 保證人身安全及設(shè)備安全及正常用電； 嚴(yán)格執(zhí)行供電局、勞動(dòng)部的各項(xiàng)規(guī)章制度，持證上崗； 嚴(yán)禁無(wú)證人員操作電氣設(shè)備； 對(duì)已接管驗(yàn)收設(shè)備定期進(jìn)行保養(yǎng)； 對(duì)未接管驗(yàn)收設(shè)備隨時(shí)與開(kāi)發(fā)商、施工單位溝通聯(lián)系，使設(shè)備、設(shè)施進(jìn)一步完善； 工程部維修班值班人員對(duì)配電室 （配電柜、配電箱）認(rèn)真定期巡視檢查。 嚴(yán)禁使用汽油、酒精、稀料及易燃液體清洗配電設(shè)施。 進(jìn)入配電房前要先把滅火系統(tǒng)轉(zhuǎn)到手動(dòng)位置，并在離開(kāi)時(shí)復(fù)位“自動(dòng)”位置。 配電室內(nèi)設(shè)備及線路變更經(jīng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人同意，重大改變應(yīng)報(bào)總 經(jīng)理 批準(zhǔn)。 (3) 工具、儀表、備品、備件是否齊全、完整。 交接班要交接清楚，字跡工整。 凡進(jìn)管轄區(qū) 域內(nèi)進(jìn)行施工的單位和個(gè)人，必須配備分線電箱和安裝電表，在服務(wù)處 專業(yè)人員指定地點(diǎn)接線，禁止亂拉亂接電線。 在電梯機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)懸掛《電梯困人救援規(guī)程》，電梯發(fā)生困人故障時(shí)，嚴(yán)格按照規(guī)程執(zhí)行。 電梯安全管理制度 電梯工必須持證上崗，無(wú)證人員禁止操作。 轎廂內(nèi)環(huán)境要保持清潔。 講話語(yǔ)言要規(guī)范，不得滿口臟話和大聲喧嘩。 在辦公區(qū)域不準(zhǔn)懸掛和晾曬衣物。 個(gè)人工具注意保管，只許工作使用，不 得私用，如查出因私用造成損壞應(yīng)照價(jià)賠償。 對(duì)于電器設(shè)備，使用前應(yīng)進(jìn)行外觀和絕緣檢查。 如遇應(yīng)急事故處理需臨時(shí)購(gòu)買工程維修材料時(shí)，應(yīng)先向項(xiàng)目 經(jīng)理 口 頭申請(qǐng)，待批準(zhǔn)后方能購(gòu)買并補(bǔ)交申購(gòu)報(bào)告。 工程維修材料應(yīng)由專人購(gòu)買，采購(gòu)者要盡量購(gòu)買廉價(jià)優(yōu)質(zhì)的材料，保證維修工作的順利進(jìn)行。 借期為 1 個(gè)月，到期應(yīng)辦理續(xù)借手續(xù)。 未經(jīng)批準(zhǔn)，不得將服務(wù)中心的有關(guān)檔案資料借出。 接班人員發(fā)現(xiàn)交班人員未認(rèn)真完成有關(guān)工作以及檢查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)向交班人員提出，如交班人員不能給予明確回復(fù)或不加以改善，接班人可拒絕接班，并報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)處理。 交班人員要對(duì)接班人員負(fù)責(zé)，要交安全、交記錄、交工具、交場(chǎng)所衛(wèi)生、交設(shè)備運(yùn)行動(dòng)態(tài)，雙方要辦簽字手續(xù)。 及時(shí)完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的任務(wù)。 對(duì)水池、水箱、水泵、水表、閥門進(jìn)行定期檢查和維修，確保供水安全 定期對(duì)排水管道、樓外供水井、排水井、化糞池，進(jìn)行維護(hù)清通，清除淤泥和雜物，防止堵塞，確保暢通。 完成所管轄項(xiàng)目?jī)?nèi)大型接待活動(dòng)和節(jié)日活動(dòng)特需的照明布置、接線及設(shè)備安裝和拆收工作。 工作時(shí)進(jìn)入工作現(xiàn)場(chǎng)前必須按要求穿戴好安全防護(hù)用品。 配合市政水、電、氣、熱各部門做好能源消耗計(jì)量工作。 做好對(duì)本部門員工的定期培訓(xùn)。 協(xié)助服務(wù)處 做工程部材料及工具的采購(gòu)計(jì)劃。 群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。 、散水、落水溝內(nèi)不得有斷裂、積水現(xiàn)象。 附屬工程及其它 室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）、管道坡度、管徑均必須符合室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范的要求。地漏、排污等接口、檢查口 不得滲漏，管道排水必須流暢。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。導(dǎo)線連接必須緊密，鉛導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。 ，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。 裝修 鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無(wú)翹曲變形，開(kāi)關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。 樓地面 面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。 ，不允許有明顯裂縫。 范圍 適用于 惠安建筑業(yè)發(fā)展中心服務(wù)處 。設(shè)備卡片應(yīng)填寫設(shè)備名稱、編號(hào)、型號(hào)、安裝地點(diǎn)、制造廠，供應(yīng)商、聯(lián)系電話、地址、設(shè)備的主要數(shù)據(jù)，其他數(shù)據(jù)、備件存放地點(diǎn)、維護(hù)保養(yǎng)要點(diǎn)，檢修時(shí)間及內(nèi)容、事故分析等項(xiàng)。 內(nèi)容 巡視流程 ：高低壓變配電室 —— 冷卻塔 —— 空調(diào)機(jī)房 —— 加壓泵房 ——消防泵房 —— 發(fā)電機(jī)房 —— 各 電梯機(jī)房 巡視內(nèi)容：巡視所有設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況，檢查外圍的燈具、照明器械，小區(qū)的電氣運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 將全部維護(hù)保養(yǎng)記錄表中的任務(wù)和時(shí)間匯總到計(jì)劃維護(hù)總表中，并制定出年度設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃一覽表。 。 ，及早解決。 第三章 設(shè)備設(shè)施管理方案 一、日常管理 （一） 設(shè)備運(yùn)行管理 目的 加強(qiáng)設(shè)備設(shè)施日常維護(hù)保養(yǎng)工作，保證設(shè)備設(shè)施的安全運(yùn)行，做好后