【正文】 查巡視 1 次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)向 業(yè)戶(hù) 或業(yè)戶(hù) 委員會(huì)報(bào)告與建議，根據(jù) 業(yè)戶(hù) 或 業(yè)戶(hù) 委員會(huì)的委托，組織維修工作。 六、避雷接地系統(tǒng) 雨季來(lái)臨之前，對(duì)整個(gè)避雷接地系統(tǒng) 進(jìn)行檢查維修；在大雷雨過(guò)后也要及時(shí)對(duì)系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題修繕。 裝修項(xiàng)目實(shí)行跟蹤管理，發(fā)現(xiàn)違章施工現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)糾正。 回訪(fǎng)方式多渠道、多方式，保證反饋信息渠道暢通。 對(duì)于需分包的維修項(xiàng)目，嚴(yán)格的進(jìn)行分包商評(píng)審，嚴(yán)格監(jiān)督施工，保證施工質(zhì)量。 發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)向 業(yè)戶(hù) 或 業(yè)戶(hù) 委員會(huì)報(bào)告與建議，根據(jù) 業(yè)戶(hù)或 業(yè)戶(hù) 委員會(huì)的委托，組織維修工作 由維修部負(fù)責(zé)實(shí)施； 維修費(fèi)用每年遞增 10% 建筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn)； 建筑物完好等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 房屋修繕標(biāo)準(zhǔn) 霉跡 6 供水設(shè)備 接口及砂眼漏水管道堵塞 固定碼松脫 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修 由維修部專(zhuān)業(yè)人員負(fù)責(zé)維修 1 、排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)2 、給水管維 護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn) 上下水暢通，無(wú)滲漏 表二 建筑本體定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃幾實(shí)施方案 序號(hào) 類(lèi)別 項(xiàng)目 計(jì)劃情況 實(shí)施 方案 標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)施 效果 1 承重及抗震 局部受損施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題。 科學(xué)規(guī)范的制定各種修繕?lè)桨?，有效控制成本? lixuefeng 第 49 頁(yè) 20201018 實(shí)地封閉管理，維修情況月月匯總、分析，提高維修服務(wù)水平。 （一）各建筑及配套設(shè)施 組織各類(lèi)工程技術(shù)人員對(duì)建筑及配套設(shè)施進(jìn)行想盡的調(diào)整分析，科學(xué)合理編制大、中修及維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃及可行的施工方案，組織實(shí)施并實(shí)行質(zhì)量監(jiān)控。 五、給排水設(shè)施 化糞池每年清洗兩次，出入口暢通，井內(nèi)無(wú)積物浮于面上，池蓋無(wú)污物，清理后及時(shí)清潔現(xiàn)場(chǎng)。 lixuefeng 第 46 頁(yè) 20201018 第九 章 配套設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 前 言 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，依照《物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，我公司對(duì) 國(guó)際商務(wù)中心 的物業(yè)修繕?lè)?wù)按省級(jí)指標(biāo) （等級(jí)） 進(jìn)行服務(wù)，具體做到以下幾點(diǎn)： 第一節(jié) 設(shè)施設(shè)備服務(wù)內(nèi)容 一、服務(wù)時(shí)限 急修服務(wù) 45 分鐘內(nèi)到位， 24 小時(shí) 內(nèi)修復(fù)，若不能，必須有應(yīng)急處理措施，并對(duì) 業(yè)戶(hù) （使用人）做出合理解釋?zhuān)龀鱿迺r(shí)承諾，小修3 日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說(shuō)明和限時(shí)承諾，服務(wù)時(shí)限不得以節(jié)假日和休息日時(shí)間順延（居民預(yù)約，雨天筑漏不受 3 日限制）。 澆水 綠化帶視天氣情況適量澆水，不能有缺水現(xiàn)象。 c. 刺吸性害蟲(chóng)為害率：＜ 10%。 c. 花卉布置：花卉健壯，始花期方可種植，株行距適宜，花期整lixuefeng 第 44 頁(yè) 20201018 齊，圖案美觀(guān)，按時(shí)開(kāi)花。 主管抽查：主管每日抽查不得少于一次；主管還應(yīng)會(huì)同物業(yè)管理處經(jīng)理（或陪同上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)）每月三次聯(lián)合檢查，并做好紀(jì)錄。 每周 2次保潔 小便斗、坐便器無(wú)黃漬、污漬。 每天巡回保潔 其他設(shè)施 煙感器、指示燈、消防栓、消防箱內(nèi)外無(wú)積灰，出風(fēng)口無(wú)灰塵、污跡 每周 1次保潔 lixuefeng 第 42 頁(yè) 20201018 天臺(tái)、平臺(tái) 無(wú)垃圾雜物，排水口暢通。 每天 1次保潔 道路 目視地面無(wú)垃圾雜物、污漬、積水、泥沙。 每天 1次保潔 會(huì)所 游樂(lè)設(shè)施表面干凈、光亮無(wú)污跡。 每天巡回保潔 轎廂門(mén)面無(wú)灰塵，顯示屏干凈無(wú)灰塵。即： （ 1）生活垃圾：各戶(hù)袋后由保潔員定時(shí)收送到垃圾箱由環(huán)衛(wèi)運(yùn)走； （ 2）建筑 垃圾：在裝修期間，設(shè)裝潢垃圾臨時(shí)存放點(diǎn)，由物管處統(tǒng)一運(yùn)走，大件垃圾集中堆放，統(tǒng)一運(yùn)走，費(fèi)用與 客戶(hù) 協(xié)商處理。 （ 4）每月 28 日將整個(gè)部門(mén)領(lǐng)耗、盤(pán)點(diǎn)庫(kù)存，填寫(xiě)庫(kù)存登記表，注明當(dāng)月費(fèi)用上報(bào)服務(wù)中心。 監(jiān)控探頭每?jī)芍懿潦?1 次，擦拭時(shí)不得刮傷鏡片，清潔后鏡頭光亮清凈，探頭外表干凈無(wú)灰塵。痰跡、煙頭、紙屑平均不超過(guò) 5 個(gè)，無(wú)直接 2cm 以上的石子，地面垃圾滯留時(shí)間不能超過(guò) 1 小時(shí)。消 防工作的方針是“預(yù)防為主，防消結(jié)合”，實(shí)行人防、技防的有效結(jié)合，消防工作常抓不懈 ,加強(qiáng)員工的消防意識(shí)培訓(xùn)和技能培訓(xùn) ,對(duì)大樓消防系統(tǒng)和內(nèi)部消防設(shè)施定期聯(lián)動(dòng)測(cè)試。按多個(gè)防火分區(qū)設(shè)置責(zé)任人，定時(shí)、定期檢查、保養(yǎng)消防設(shè)備設(shè)施和其他電氣設(shè)備，杜絕電器設(shè)備超負(fù)荷運(yùn)行，避免電氣著火現(xiàn)象發(fā)生。 消防管理工作必須常抓不懈，通過(guò)各種形式，加強(qiáng)物業(yè)使用人和員工的消防意識(shí)，提高員工消防技能，保證優(yōu)良素質(zhì)。 3)標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 為保證行車(chē)安全，提供各種停車(chē)場(chǎng)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的建立建議， 如限高牌、限速牌、轉(zhuǎn)彎凸鏡、道路指示牌、車(chē)輛行駛引向牌、禁停標(biāo)識(shí)、行駛停放識(shí)別標(biāo)記等。 4)巡視中思想集中，做到“看、聽(tīng)、聞、問(wèn)”，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向主管匯報(bào)。 2)遇有運(yùn) 輸車(chē)輛出入，詳細(xì)記錄車(chē)輛來(lái)源與事由。 （ 3）安全監(jiān)控工作要點(diǎn) 1)安全監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)立 24 小時(shí)監(jiān)控值班崗，全面了解和嚴(yán)密監(jiān)視國(guó)際商務(wù)中心 內(nèi) （ 外 路口） 的安全狀況。 3)保持充沛精力，具有高度責(zé)任感、使命感及奉獻(xiàn)精神。 （ 3）交通管理：維護(hù) 國(guó)際商務(wù)中心 交通秩序，車(chē)輛停放整齊，防止交通事故的發(fā)生和車(chē)輛破損、被盜。同時(shí)，要熟悉 中心 常住人口情況及變動(dòng)情況，在易引起治安事件的時(shí)段、地點(diǎn)重點(diǎn)檢查防范，確保大樓安全。 商業(yè)地段 由于人口集中，人員成分復(fù)雜，流動(dòng)性強(qiáng)，加之建筑內(nèi)樓梯通道、通風(fēng)井道、 豎井、天臺(tái)、轉(zhuǎn)換層、架空層、地下室等隱蔽死角多，容易形成治安隱患，所以，做好治安防范工作十分重要。對(duì)工作努力，成績(jī)優(yōu)異的管理人員，我們將視情況授予“安康物業(yè)公司特別獎(jiǎng)”、“優(yōu)秀員工獎(jiǎng)”及“特殊貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”等榮譽(yù)，并給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。管理處經(jīng)理及各主lixuefeng 第 24 頁(yè) 20201018 管根據(jù)實(shí)際情況發(fā)出工作指令，并通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)、工作例會(huì)、內(nèi)部電腦網(wǎng)絡(luò)等形式逐級(jí)向下傳達(dá)和執(zhí)行。 倡導(dǎo)合理授權(quán)，在業(yè) 戶(hù) 面前，每個(gè)員工都是管理處經(jīng)理。 員工培訓(xùn)常用方法 序號(hào) 培 訓(xùn) 類(lèi) 別 培 訓(xùn) 方 式、方 法 培訓(xùn)對(duì)象 培訓(xùn)目的及適用環(huán)境 1 綜 合 類(lèi) 1．參加拓展訓(xùn)練 管理人員 促進(jìn)相互的信任、支持與合作 2．參加軍事訓(xùn)練 全體人員 增強(qiáng)員工的組織紀(jì)律性和自律性 3．“ 5S”培訓(xùn) 管理、工程技術(shù)人員 提高員工職業(yè)素養(yǎng) 4．投影、錄象、電腦演示等視聽(tīng)教育 全體人員 增加感性認(rèn)識(shí) 2 研 討 類(lèi) 1．頭腦風(fēng)暴法 管理人員 提高創(chuàng)造力，培養(yǎng)創(chuàng)造性思維 2．專(zhuān)題討論法 管理人員 提高管理水平 3．典型案例、個(gè)案剖析、情景模擬等案例分析法 全體人員 提高綜合分析解決問(wèn)題的能 力 3 演 練 類(lèi) 1．模擬角色法 全體人員 熟悉公司情況及各類(lèi)業(yè)務(wù)工作 2．對(duì)抗辯論法 管理人員 提高員工協(xié)調(diào)溝通能力 3．游戲訓(xùn)練法 全體人員 激勵(lì)員工工作積極性 4 學(xué)習(xí)類(lèi) 1．檢查表法 管理人員 提高創(chuàng)造力及觀(guān)察問(wèn)題的能力 2．快速閱讀法 管理、工程技術(shù)人員 培養(yǎng)快速閱讀能力 5 講課類(lèi) 1．逆向思維法 管理人員 培養(yǎng)換位思考的逆向思維 笫三節(jié) 人員 管理 — 、量才錄用，培養(yǎng)提升 lixuefeng 第 23 頁(yè) 20201018 用人機(jī)制：重視管理人員的品德修養(yǎng)、工作能力以及在職培訓(xùn)。我們將不斷總結(jié)實(shí)際工作中的良好經(jīng)驗(yàn)，并用以指導(dǎo)員工，防止員工在機(jī)械循環(huán)的培訓(xùn)中喪失學(xué)習(xí)動(dòng)力。我 認(rèn)為：培訓(xùn)是企業(yè)壯大的催化劑，是員工職業(yè)生涯的加油站，是企業(yè)給員工最實(shí)惠的福利。 其中尤為重要的工作就是裝修管理，按公司標(biāo)準(zhǔn)向 業(yè)戶(hù) 做好解釋工作，并準(zhǔn)備好《裝修申報(bào)表》、《施工人員登記表》、《施 工人員出入證》、《施工許可證》、《動(dòng)用明火許可證》、《安全責(zé)任書(shū)》等書(shū)面資料，業(yè)戶(hù)服務(wù)人員會(huì)將《施工人員登記表》復(fù)印件交保安主管；保安巡崗按表查驗(yàn)施工人員的《施工人員出入證》，并巡視跟蹤施工隊(duì)的裝修過(guò)程，督促施工隊(duì)文明施工，保持環(huán)境整潔，建筑垃圾規(guī)定袋裝化并及時(shí)清理到指定的堆放地， 按照施工合同中的《房屋裝潢管理規(guī)定》執(zhí)行好業(yè)戶(hù)裝潢事宜。 第 四 章 擬采取的工作計(jì)劃和物資裝備情況 lixuefeng 第 14 頁(yè) 20201018 第一節(jié) 擬采取的工作計(jì)劃 為了使 國(guó)際商務(wù)中心 保值、增值， 項(xiàng)目部 在認(rèn)真做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作的基礎(chǔ)上，擬定進(jìn)一步的工作計(jì)劃，加強(qiáng)裝修管理，增強(qiáng) 業(yè)戶(hù) 和物業(yè) 管理處 之間的溝通，以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升，同時(shí)為發(fā)展商 提供一個(gè)后續(xù)的優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)工作， 進(jìn)一步提升商務(wù)中心的商業(yè)價(jià)值 。 入伙各項(xiàng)收費(fèi)正確，做到日結(jié)月清、帳表相符。 2）簽訂《租賃 合同書(shū)》。 業(yè)戶(hù) 入伙流程 1）業(yè) 戶(hù) 辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開(kāi)出入伙通知書(shū)。 3）物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包 括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對(duì)綜合功能的驗(yàn)收。 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)，物業(yè)管理前期顧問(wèn)人員需要參與 項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理，力求使 項(xiàng) 目 的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。實(shí)行業(yè)戶(hù)受理回訪(fǎng)制度不動(dòng)搖，多方面聽(tīng)取業(yè)戶(hù)意見(jiàn)，不定期開(kāi)展?jié)M意度服務(wù)調(diào)查，不斷改進(jìn)創(chuàng)新工作思路，圍繞“兩手抓，兩手硬”的必須效益，提升物業(yè)管理效益滿(mǎn)意度?？梢灶A(yù)見(jiàn)，一個(gè)世界品牌匯粹的頂級(jí)時(shí)尚領(lǐng)地己成定局，一個(gè) 無(wú)錫 的商業(yè)航母即將帶來(lái)一場(chǎng)時(shí)尚的革命 。 商務(wù)中心 進(jìn)行了整體人性化的綠化景觀(guān)和舞臺(tái)燈光設(shè)計(jì)，并對(duì)各個(gè)區(qū)域的功能做了完整規(guī)劃，中高檔、多元化業(yè) 態(tài)組合， 是 無(wú)錫市 中心集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、觀(guān)光為一體的 黃金地段 。華麗的燈光設(shè)計(jì)，晶瑩剔透、姿態(tài)萬(wàn)千，點(diǎn)綴著 無(wú)錫市中心 的 幽幽夜色， 流光異彩間，多少風(fēng)情與魅力令人流連忘返。 結(jié)合 本公司多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，依據(jù) 國(guó)際商務(wù)中心特點(diǎn)，因地制宜，開(kāi)展當(dāng)前的物業(yè)管理工作。在物業(yè)管理工作中全面導(dǎo)入 ISO9001及 ISO14000認(rèn)證體系，確保 商務(wù)中心 的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)。 （略） 竣工驗(yàn)收階段 管理前期 介入人員將定期視察施工現(xiàn)場(chǎng)，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù) 公司 利益和保證施工質(zhì)量的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)和建議，協(xié)助 公司工程人員 做好使用功能的驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)備、管線(xiàn)都逐一檢查。 三、接管驗(yàn)收的作用 a．明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、 利關(guān)系 b．確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)戶(hù)的利益 c．為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過(guò)物業(yè)的接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過(guò)程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。 6）若業(yè) 戶(hù) 驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng)確認(rèn)，填寫(xiě)返修表送交公司工程 處 。 4）整改后或驗(yàn)收房屋沒(méi)問(wèn)題，物業(yè)管理 處 簽驗(yàn)收單， 業(yè)戶(hù) 從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。 入伙按戶(hù)匯總，次月 5 日前全部歸檔。對(duì)于驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)不合格情況由我公司提出整改單，在一定期限內(nèi)由開(kāi)發(fā)施工單位整改修復(fù)，再由我公司驗(yàn)收合格后接受?？偟脑瓌t是，給 業(yè)戶(hù) 及租戶(hù)帶來(lái)方便，提高物業(yè)管理服務(wù)滿(mǎn)意率 。每一位管理人員都應(yīng)該擔(dān)負(fù)起培訓(xùn)下屬員工的職責(zé)。具體方法如：講授法 、討論法、案例法、模擬角色法、對(duì)抗辯論法、專(zhuān)題討論會(huì)、參觀(guān)學(xué)習(xí)、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)習(xí)和職務(wù)輪換等。不片面強(qiáng)調(diào)工作年限和學(xué)歷資格，以“適用”為原則，避免“大才小用”的現(xiàn)象。各 主管通過(guò)授權(quán)從繁瑣的日常事務(wù)中脫離出來(lái)。其根本目的是營(yíng)造“以效率為導(dǎo)向”的良好工作氣氛。 同時(shí)我們倡導(dǎo)管理處所有員工積極參加物業(yè)管理公司的競(jìng)爭(zhēng)上崗及雙向選擇。 車(chē)輛停放既有商場(chǎng)車(chē)輛，又有業(yè)戶(hù)辦公人員的車(chē)輛，還有外來(lái)人員車(chē)輛，并且人員 流動(dòng)頻繁，停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛進(jìn)出頻繁，為此 做好 人員 車(chē)輛的管理工作也是安全管理中的重點(diǎn)。在此基礎(chǔ)上， 做好對(duì)上述設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)、檢修、更新工作，使之能真正發(fā)揮效用。商業(yè)休閑 樓安全崗位設(shè)置以填補(bǔ)技防“盲點(diǎn)”為準(zhǔn)lixuefeng 第 28 頁(yè) 20201018 則，根據(jù) 國(guó)際商務(wù)中心 實(shí)際情況，設(shè)置門(mén)崗、外圍巡邏崗、樓內(nèi)巡邏崗、地下層的巡邏崗以及定點(diǎn)伏擊崗等；流 動(dòng)崗按指定路線(xiàn)或非指定路線(xiàn)流動(dòng)巡查。 （ 2）門(mén)崗控制工作要點(diǎn) lixuefeng 第 29 頁(yè) 20201018 1)發(fā)現(xiàn)形跡可疑、鬧事和其他衣著不整的人員阻止其入內(nèi)。 4)監(jiān)控中心人員嚴(yán)守秘密，不得泄漏監(jiān)控點(diǎn)等安保方面的詳細(xì)資料。 4)定時(shí)巡視車(chē)庫(kù)，防止用戶(hù)粗心而造成損失，發(fā)現(xiàn)車(chē)輛報(bào)警立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)。 6)接到治安、火警報(bào)警信息，及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)了解情況，做出正確處理。 6)規(guī)范化的人性 化 管理 在嚴(yán)格規(guī)范管理的同時(shí)，關(guān)注地下停車(chē)場(chǎng)的采光、衛(wèi)生、排氣、lixuefeng 第 32 頁(yè) 202010