【正文】 匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司公司主管部門； h. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 三相電壓表是否平衡， 應(yīng)于 380V400V之內(nèi)， 變壓器聲響是否正常。 ? 開關(guān)柜內(nèi)設(shè)備應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應(yīng)完好。 ? 雙電源切換箱能自動(dòng)切換。 ? 模擬屏指示與開關(guān)實(shí)際位置相符。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 操作運(yùn)行管理 制度。 ? 應(yīng)急對(duì)講完好可靠 音質(zhì)清晰 。 ? 限速開關(guān)可靠，動(dòng)作靈敏。 ? 各導(dǎo)軌表面無重大銹蝕。 【底坑】 ? 無積水、滲漏、線路受潮。 ? 對(duì)轉(zhuǎn)動(dòng)鏈校、導(dǎo)軌進(jìn)行加油潤(rùn)滑。 ? 消防設(shè)施及各工具完好 有效。 ? 油位正常，無漏油。 ? 管道保溫良好。 ? 水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無缺損。 ? 膨脹水箱控制正常。 ? 空調(diào)機(jī)、新風(fēng)機(jī)運(yùn)行正常，無異常聲。 ? 冷煤系統(tǒng)高低壓力符合技術(shù)參數(shù)。 ? 管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無泄漏，閥門啟閉靈活。 ? 各浮球閥自動(dòng)啟閉靈活、可靠。 ? 各輸送、提升水泵運(yùn)行平穩(wěn)，主要技術(shù)參數(shù)符合出廠要求。 ? 坐便器水位箱各零件齊全，能自動(dòng)控制水位，無滲漏。 ? 給排水橫管無倒返水，排水通暢 ? 排水泵運(yùn)行與控制正常有效 。 ? 潛水泵運(yùn)行性能良好，可靠。 ? 監(jiān)視器安裝牢固、可靠。 ? 各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全 (特別是室外型 )。 ? 電源正常。 ? 各監(jiān)視器工作正常，圖像清晰 。 樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) ? 根據(jù)積累經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，調(diào)整空調(diào)舒適度。 （ 2） 各電板無塵、無氧化現(xiàn)象。 ? 錄音機(jī)錄制功能與效果良好。 ? 聯(lián)動(dòng)模塊及擴(kuò)展板接線可靠，接點(diǎn)無氧化。 ? 管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活。 ? 各層消火栓箱及附件 油漆、玻璃、標(biāo)志、應(yīng)完整：箱內(nèi)設(shè)備齊全、水槍、水帶完好無損，自救卷盤、水帶盤轉(zhuǎn)動(dòng)自如。 ? 管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活。 ? 管道內(nèi)水壓恒定，參數(shù)正確 。 ? 送、排風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，潤(rùn)滑良好。 ? 氣體滅火裝置壓在正常范圍內(nèi)，各部件完好。 【消防聯(lián)動(dòng)功能】 ? 聯(lián)動(dòng)控制柜（盤）、面板按鈕，開關(guān)，指示信號(hào)，標(biāo)志等良好。 ? 消防通訊電話暢通良好 【其他消防設(shè)施】 ? 變配電室電腦機(jī)房自動(dòng)氣體滅火系統(tǒng)設(shè)備完好、可靠。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 【工作程序】 ? 按《設(shè)備臺(tái)帳編號(hào)說明》對(duì)每臺(tái)設(shè)備分別進(jìn)行編號(hào)，并編制設(shè)備臺(tái)帳、填寫設(shè)備臺(tái)卡。二人上吊頂，帶好充足電的遠(yuǎn)射燈、對(duì)講機(jī)，戴好安全帽。 ? 使用砂輪機(jī)時(shí)，應(yīng)確保有防護(hù)罩，嚴(yán)禁帶手套，切勿用力不均。 b. 維修保養(yǎng)時(shí)一般須切斷電源，以免觸電、卷入引繩輪等造成 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 h. 機(jī)房、井道、井坑因工作需要進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)時(shí)，必須遵守大廈動(dòng)火作業(yè)規(guī)定，指定專人監(jiān)視，事后清理火種，嚴(yán)防火災(zāi)發(fā)生。在斷開的開關(guān)閘柄上懸掛“有人工作，禁止合閘”的指示牌。 k. 不得帶電用兆歐表測(cè)量絕緣電阻。 h. 電焊機(jī)有良好的保護(hù)接地或接零。 f. 登高作業(yè)時(shí)，必須有牢固的保險(xiǎn)帶并有人監(jiān)護(hù)，做好隔離裝置。 i. 自動(dòng)空氣開關(guān)跳開或熔斷器熔斷時(shí)，應(yīng)查明原因再進(jìn)行恢復(fù)，必要時(shí)允許試送電一次。緊急情況須帶電作業(yè)時(shí)，應(yīng)有監(jiān)護(hù)人和足夠的照明、空間，并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋，確認(rèn)安全方可進(jìn)行。 f. 下井坑作 業(yè)時(shí)，禁止關(guān)閉廳門，廳門口必須擺設(shè)告示牌，防止無關(guān)人員靠近。 ? 在作污水處理設(shè)備轉(zhuǎn)換時(shí)，羅茨風(fēng)機(jī)不能停止運(yùn)行。 ? 使用電動(dòng)工具時(shí)，需檢查接地線及絕緣保護(hù)。 設(shè)備管理安全制度 【設(shè)備人員】 ? 登高作業(yè)（ 2 米以上）需二人以上操作，使用合格的勞防用品及保險(xiǎn)帶，并確認(rèn)扶梯牢固，梯腳防滑。 ? 電梯 客梯、貨梯、消防梯、自動(dòng)扶梯。 ? 操作運(yùn)行管理制度。 ? 廣播聲響效果符合原設(shè)計(jì)要求 。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 48 ? 備用電源完好，切換迅速有效。 ? 報(bào)警裝置應(yīng)可靠、正常，堵絕誤報(bào)。 ? 各送風(fēng)口完好、無堵塞、結(jié)灰。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標(biāo)記 ，閥門、排氣閥 、止回閥、排氣閥啟閉自如，無洋漏現(xiàn)象，末端試水裝置、壓力表等設(shè)施良好 。 【 消防接合器、 消火栓 管網(wǎng) 】 ? 消防接合器齊全、有效，無泄漏。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 【防盜報(bào) 警系統(tǒng)】 ? 單線接警機(jī)報(bào)警功能可靠，準(zhǔn)確，符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。 【電子會(huì)議系統(tǒng)】 ? 激光唱機(jī)， DVD視盤機(jī)，激光影碟機(jī)放映圖像、聲音清晰，各指示、按鈕、電位器正常有效。 （ 6） 外表無塵。 ? 日常運(yùn)行記錄。 收視效果達(dá)到設(shè)計(jì)要求，無干擾信號(hào)。 ? 電子密碼鎖好，且密碼能修改。 【攝像機(jī)】 ? 各攝像機(jī)工作正常，配置數(shù)量齊全。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 43 ? 各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求。 ? 操作運(yùn)行管理制度。 【排水系統(tǒng)】 ? 各排水（廢水）管道暢通，無滲漏、堵塞。 ? 經(jīng)系統(tǒng)處理后，排放符合環(huán)保要求。 【 污水 處理 系統(tǒng) 】 ? 各 專用鼓風(fēng)機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，無異常聲 。 ? 綠化給水設(shè)備工作正常，閥門井、水表井無積水、漏水。 ? 操作運(yùn)行制度。 ? 室 內(nèi)室外風(fēng)機(jī)運(yùn)行無異聲，接線樁頭牢固 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 水系統(tǒng)無 泄漏。 ? 水泵運(yùn)行平穩(wěn)，無振動(dòng)，潤(rùn)滑良好。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 39 ? 各監(jiān)測(cè)儀表齊全，靈敏可靠。 中央空調(diào)系統(tǒng) 【主機(jī)】 ? 制冷量符合出廠要求，溫度控制正確。 ? 監(jiān)視設(shè)備完好，運(yùn)行正常。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 38 ? 接觸器、繼電器無雜聲，接觸良好。 ? 電梯控制和內(nèi)接線符合要求，無臨時(shí)跳線 。 ? 運(yùn)行時(shí)靴襯與導(dǎo)軌無異常聲，滑動(dòng)平穩(wěn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 照明完好，通風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無異常聲。 【各種管理資料齊全】 ? 原始資料齊全。 ? 移動(dòng)的照明燈具是否用安全電壓 24伏。 ? 閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斯器完好。 ? 閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好。 ? 接地線連接應(yīng)緊密、牢固，防腐處理應(yīng)均勻，無遺漏。 ? 外殼接地裝置是否可靠，接地電阻是否合格。 ? 領(lǐng)班 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； c. 組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對(duì)分承包方進(jìn)行監(jiān)管。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 32 c. 按《設(shè)備、 設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； d. 消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 31 備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門； f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總 表》，報(bào)設(shè)備部主管審核后，交公司主管部門； h. 每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測(cè)工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》； i. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 物業(yè)設(shè)備管理的好壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽命，這樣對(duì)使用過程中保證設(shè)備的正常運(yùn)行，加強(qiáng)日常保養(yǎng)和維修管理提出了更高的要求，為此特制定本檢查標(biāo)準(zhǔn)。 ? 我公司建立的設(shè)備應(yīng)急支持網(wǎng)絡(luò)保證了設(shè)備應(yīng)急 事件的及時(shí)有效處理。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 C 以上（一天更換二次保持水溫）； ? 考靈杯的要求：考靈杯不得有破損和缺口，杯子清潔光亮、透明、無指印，并倒放在杯墊上； ? 礦泉水的要求：礦泉水瓶無灰塵、密封完好，瓶?jī)?nèi)無沉淀物，同時(shí)檢查是否在保質(zhì)期內(nèi)，超過保質(zhì)期不得使用； ? 小毛巾的要求：小毛巾無斑點(diǎn)和異味，必須經(jīng) 過嚴(yán)格消毒（重要會(huì)議一律使用新的小毛巾），冬季毛巾待客人入座后立即提供，保 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 提供茶水服務(wù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 d. 在內(nèi)勤不在時(shí)，由設(shè)備部值班工程師負(fù)責(zé)倉 庫領(lǐng)料工作。 e. 由于倉庫管理不善或工作疏忽、差錯(cuò)造成物資遺失、損壞、變質(zhì)等經(jīng)濟(jì)損壞，應(yīng)追究責(zé)任者，并按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行賠償和處罰。 c. 物料訂貨或采購必須堅(jiān)持規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)組織貨源，以保證物料的質(zhì)量，用于主要設(shè)備的關(guān)鍵部件的材料、配件、器材、燃料等，應(yīng)盡可能定點(diǎn)采購，確保物資質(zhì)量的穩(wěn)定性。 c. 管理處物料供應(yīng)計(jì)劃為：采購計(jì)劃 d. 物料供應(yīng)計(jì)劃由各部門按所管轄范圍負(fù)責(zé)進(jìn)行編制，并報(bào)管理處經(jīng)理綜合平衡同意后實(shí)施。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 19 是采購合同或協(xié)議管理的基本要求與內(nèi)容。 h. 復(fù)印（制）檔案須經(jīng)管理處經(jīng)理同意方可。 【檔案查閱、借閱】 a. 調(diào)卷查閱者，應(yīng)說明理由、要求及內(nèi)容。 ? 工作規(guī)程 【檔案收集與歸檔】 a. 范圍：凡《文書檔案歸檔范圍》中所規(guī)定的內(nèi)容均屬收集和歸檔范圍。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 17 4 管理內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)戶服務(wù) 基本要求 ? 實(shí)行周一至周五 09:0017:30 的業(yè)戶服務(wù)制度、其他時(shí)間設(shè)備報(bào)修。出現(xiàn)運(yùn)行故障后 10 分鐘內(nèi)到達(dá) 現(xiàn)場(chǎng)處理，室內(nèi)溫度夏季不高于 26 度，冬季不低于 18 度。 保證體系 公司已實(shí)施并通過了 ISO9001 質(zhì)量管理體系、 ISO14001 環(huán)境管理 體系及OHSAS18001 職業(yè)健康安全管理體系的三項(xiàng)認(rèn)證。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 13 2 物業(yè)概況及合作意圖 物業(yè)概況 ? “ 浦東新區(qū)市民中心 ”坐落于浦東新區(qū) 合歡路 2 號(hào) ,占地面積7583 平方米， 總建筑面積 17680 平方米，由一幢三層辦事大廳和一幢五層辦公樓及一層地下室組成，地下室設(shè)有主樓泵房和一個(gè)多功能廳。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 合作意圖 ? “一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一流的機(jī)制” 這樣才能使物業(yè)保值、增值，才能使業(yè)戶感覺安心、滿意； ? 貴方 要求在物業(yè)管理市場(chǎng)上選聘一家具有高資質(zhì)、上等級(jí)、有規(guī)模，而且擁有 綜合性 辦公樓管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司； ? 我公司正具備管理“ 浦東新區(qū)市民中心 ”的資質(zhì)和能力，而且一旦 中標(biāo) ，將采用“陸家嘴物業(yè)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn) (Q/OAKH)”，在管理中按ISO9001 質(zhì)量管理體系、 ISO14001 環(huán)境管理體系及 OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系要求，來提升“ 浦東新區(qū)市民中心 ”的管理檔次，達(dá)到 貴方 對(duì)物業(yè)公司提出的管理目標(biāo)； ? 我公司將 以 嶄新的服務(wù)理念帶入“ 浦東新區(qū)市民中心 ”，改善、升華、精雕周圍的環(huán)境，為業(yè)戶營(yíng)造一個(gè)“安全、舒適、親情、保值（增值）”的辦公及商務(wù)環(huán)境。修訂“ 浦東新區(qū)市民中心 ”的三級(jí)操作文件。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 及時(shí)、認(rèn)真做好工作日志、 注記、帳冊(cè)等記錄工作，字跡清晰、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。 資料檔案管理員將收集來的檔案分類插入有關(guān)的檔案袋 中 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 d. 非管理處人員借閱，憑單位介紹信，經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)并辦理借閱手續(xù)后，于管理處內(nèi)借閱，不得外借。 ? 落實(shí)業(yè)戶提出的不滿意項(xiàng)的整改措施。 ? 內(nèi)勤負(fù)責(zé)物料計(jì)劃、倉庫收發(fā)保管、統(tǒng)計(jì)及處理等一系列管理工作。