【正文】 、東拓舜華路項目以及公務(wù)員宿舍區(qū)的交付使用，對配套設(shè)施的需求增加，刺激商業(yè)網(wǎng)點的銷售，預(yù)計后期商業(yè)網(wǎng)點將有較大的空間。 公寓競爭項目總結(jié) 從對濟南比較具有代表性的公寓項目萬達達人界、誠基中心、銀座中心以及區(qū)域內(nèi)直接競爭項目名士 Mini 公館和海爾綠城玉蘭公寓分析來看，熱銷公寓項目具備以下特征：公寓客戶主要來自項目所在的區(qū)域，投資客戶看重區(qū)位、升值潛力和品牌；配置上公建化外立面、酒店式挑空大堂、 米左 右的層高成為已成為濟南公寓的主流配置；戶型上具有生活情景的“縮小版住宅”的小戶型設(shè)計和 loft 公寓深受客戶的喜愛；在交付標準上精裝修對客戶具有較大吸引力。 中齊未來城 ? 項目概況及特色 ：中齊未來城公寓部分為兩棟板樓，其中 1樓 17層，建筑面積約 萬㎡，已基本售罄； 2樓 18 層，建筑面積 萬㎡，目前主要銷售該樓座。 丁豪藍調(diào)國際 ? 項目概況及特色 ：藍調(diào)國際占地 萬㎡，地上建筑面積 萬㎡，整個地塊為綜合用地，項目性質(zhì)與本項目較為相似。采用濟南首家全精裝帶家電交付，精裝部品全部采用 TOTO（潔具）、三菱（電梯）、海爾（家電）、亞細亞（瓷磚）、頂固（衣柜）、摩恩（五金）、西門子（電器元件）、凱特曼（入戶門等一線品牌，并且提供酒店式管理服務(wù)，深受財富階層的青睞。 圖 19： Mini 公館效果 ? 項目特色： 名士 mini 公館采用平層與 loft 相結(jié)合的戶型設(shè)置， 6米挑空酒店式精裝大堂，提供酒店 式門童服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、家政服務(wù)和代辦式服務(wù)。 圖 18：銀座中心公寓效果圖 表 11：銀座名寓戶型配比 戶型 面積 戶型特征 數(shù)量 比例戶數(shù) 消化比例A 42m2一室一廳一衛(wèi)一廚15 8% 100%B 55m2一室一廳一衛(wèi)一廚60 33% 92%C 67㎡兩室一廳兩衛(wèi)一廚30 17% 83%D 72m2兩室一廳兩衛(wèi)一廚75 42% 65% ? 目標客群： 銀座中心名寓開盤當天推出 180 套房源，其中有 4 層共 48 套房源被團購，零售部分房源共 132 套，優(yōu)惠后 120xx 元 /㎡，成交比例 80%。項目以 4050 ㎡戶型為主力戶型，并且一改濟南公寓純蝸居式零居室的傳統(tǒng)，采用可稱為“縮小版住宅”的有生活情景的舒適型設(shè)計（ 廚房全明 ），得到自住和投資客戶的雙重認同。在服務(wù)上，除萬達廣場外，其余項目開發(fā)商均沒有專業(yè)成熟的寫字樓物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗，如項目能聘請專業(yè)的寫字樓服務(wù)機構(gòu)負責物業(yè)服務(wù)，勢必成為核心競爭優(yōu)勢。兩項目大堂都采用酒店式 10 米以上的挑空設(shè)計，大堂面積在 300 ㎡以上，兼具商務(wù)、休憩等多種功能。項目采用定制化和大客戶銷售模式，吸引了最早一批隨政府東遷的高端客戶。加上推廣手法使用較多，營銷費用投入大、氣勢足，萬達廣場已成為濟南最炙手可熱的項目。 從價格來看，目前在售公寓毛坯交房占 7 成，價格集中在 65009000 元 /平米，精裝修交房裝修標準在 6001000元 /平米，但隨著萬達達人界項目的熱銷，預(yù)計后期濟南新供應(yīng)的產(chǎn)品會向精裝、中高端方向演進。隨著萬達達人界這樣的針對特定中高端人群以滿足投資需求為目的的高端產(chǎn)品入市，不但拉高了公寓產(chǎn)品的市場均價，而且促 進了濟南整體公寓市場的發(fā)展，預(yù)計后期濟南新供應(yīng)的產(chǎn)品會向精裝、中高端方向演進。從銷售方式來看，區(qū)域項目寫字樓開發(fā)主要以定向開發(fā)和大客戶整層出售為主，這種開發(fā)模式 雖然風險小，但周期長，價格低。雖然在售項目不多，但定位為濟南東部新商務(wù)中心的奧體中 心區(qū)域潛在供應(yīng)量較大，區(qū)域可預(yù)見寫字樓供應(yīng)量高達 100 萬㎡。而且山大路商業(yè)密集、信息產(chǎn)業(yè)公司密集、大學(xué)及科研機構(gòu)分布較多，這些都是一個科技商務(wù)中心區(qū)必備的要素，也是山大路得天獨厚的優(yōu)勢所在。綜合分析這一地段的寫字樓市場，它是比較成熟的，這里的寫字樓管理比較嚴格，保安巡視系統(tǒng)完善，智能化系統(tǒng)水平比較高，戶型面積大可吸引一些大企業(yè)入駐，而對有實力的中小企業(yè)則可自由分割。從 20xx 年至今共成交四宗商業(yè)用地，明細詳見下表。 第 2 部分 市場分析 從 20xx 年開始，濟南房價與地價的不斷刷新，逼迫政府出手抑制過快增長可能產(chǎn)生的經(jīng)濟風險。全運村內(nèi)配建的中小學(xué)已經(jīng)開工建設(shè)，后前項目南側(cè)地塊內(nèi)還將分別配建中小學(xué)各一所，教育配套設(shè)施逐步完善。 圖 2：項目現(xiàn)狀圖 圖 3：項目區(qū)位圖 周邊環(huán)境 地塊東北側(cè)為公交總公司立體停車場，地上 4 層，目前修建至主體3 層。該項目具體經(jīng)濟技術(shù)指標如下： 總規(guī)劃用地（㎡） 23875 折合（畝） 地上規(guī)劃建筑容積率 6 地下規(guī)劃容積率 地上可規(guī)劃建筑面積（㎡） 143250 地下可規(guī)劃建筑面積（㎡） 57300 規(guī)劃建筑密度 % 規(guī)劃綠化率 % 地塊現(xiàn)狀分析 地表現(xiàn)狀 項目緊鄰龍奧北路，地勢整體比較方正平整，東西面寬 256 米，南北進深 90 米，場地內(nèi)沒有任何建筑物，具備快速開工的條件。 生活配套 地塊周邊市政、文化、體育、醫(yī)療設(shè)施齊全 ,龍奧大廈、奧體中心、省檔案館、博物館、省立醫(yī)院等優(yōu)勢資源均在本項目周邊 2 公里范圍內(nèi)。作為濟南奧體中心區(qū)域的大體量開發(fā)項目，具有極強的示范效應(yīng)，項目的成功開發(fā)可以進一步提示企業(yè)品牌，確立在行業(yè)的地位 ，建議將本項目打造成為區(qū)域地標性小型綜合體項目。借助政府東遷、全運經(jīng)濟等大勢，東部區(qū)域成了新的濟南權(quán)力中心，該區(qū)域 也一直是濟南土地市場的熱點區(qū)域，土地價格一直位于高位，其中龍奧 9 號地塊與本項目相距不足 200 米，成交價格達到 1082 萬元 /畝。 濼源大街板塊這一片區(qū)無論從地段、交通路況和樓盤本身素質(zhì)來看，都是無與倫比的。 山大路是高科技的聚集地，有著非常成熟的辦公背景。 區(qū)域供應(yīng)量分析 目前奧體片區(qū)在售寫字樓有限，僅有中潤世紀廣場在售，自 20xx 年開盤銷售以來，目前僅剩余 1 號樓在售，存量在 1 萬㎡左右。 表 4：在售寫字樓項目價格情況一覽表 區(qū)域 項目名稱 銷售價格 其他區(qū)域代表寫字樓項目 濟南萬達廣場 均價 120xx 元 /㎡ 天業(yè)國際 均價 13500 元 /㎡ 明湖灣開元廣場 均價 14500 元 /㎡ 魯商廣場 均價 15000 元 /㎡ 正大時代廣場 均價 9600 元 /㎡ 區(qū)域競爭寫字樓項目 中潤世紀廣場 均價 12500 元 /㎡ 名士杰座 均價 8600 元 /㎡ 黃金時代廣場 對外報價 13800，預(yù)計下半年開始銷售 魯商國奧城 價格未定，預(yù)計下半年開始銷售 中鐵匯展國際 5 月 16 日首次開盤，整體均價約 9000 元 /㎡ 寫字樓市場總結(jié) 從市場供應(yīng)量來看，雖然在售項目不多，但區(qū)域可預(yù)見寫字樓供應(yīng)量高達 100 萬㎡，后期市場必定競爭激烈。 多數(shù)樓盤采用精裝出售，精裝費用報價集中在 600— 1000 元 /㎡之間，在貸款年限上沒有統(tǒng)一的規(guī)定，根據(jù)開發(fā)企業(yè)同按揭銀行之間簽訂的合作協(xié)議情況，多數(shù)公寓項目均可按照住宅貸款政策辦理。從產(chǎn)品來看，目前濟南市場公寓產(chǎn)品多為 50 年產(chǎn)權(quán)，面積集中在 3040， 5060 平米的一房及少量的 8090 平米的兩房。項目定位高端，外立面采用 LOWE 玻璃幕墻和高級面磚貼面，大氣高檔。 ? 項目特色： 項目位于濟南老城與東部新城的分割線，項目定位為濟南總部級商務(wù)集群，外立面采用 LOWE 玻璃幕墻和高級面磚貼面，是濟南真正意義上的高端寫字樓項目。 圖 14： 魯商國奧城＆黃金時代廣場鳥瞰圖及平面布置圖 從產(chǎn)品檔次來看，兩項目均定位為區(qū)域高端綜合 體，國奧城外立面采用 LOWE 玻璃幕墻與石材貼面，黃金時代廣場則全方位應(yīng)用天然石材干掛，立面現(xiàn)代感十足。在規(guī)模上，區(qū)域?qū)懽謽琼椖拷ㄖ娣e都在 20 萬㎡以上，除扼守黃金地段、占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢的中潤世紀 廣場外，其余寫字樓項目均擁有強大的綜合配套，行成一個集商務(wù)、休閑娛樂及購物中心于一體的綜合體。項目自身配套充足，對公寓客戶吸引里較大。 ? 項目特色： 項目商業(yè)配套齊全， 2 棟 16 層公寓總共 384 套，全部采用層高 米 4070 ㎡ loft 戶型，與平層公寓相比，雖然 米的層高舒適性不足，但性價比高，代表著自由、現(xiàn)代的生 活方式，深受年輕客戶喜歡。其中 319 層為平層公寓， 20F24F為 loft 公寓。 圖 21：玉蘭公寓效果 ? 項目特色： 玉蘭公寓緊鄰喜 來登酒店，采用玻璃幕墻同石材相結(jié)合的立面處理方式，高檔大氣。本項目后期可借鑒玉蘭公寓的成功之處，將 1 棟位置最好的公寓采取較高的精裝標準，滿足高端投資客戶需求。但其公寓產(chǎn)品采用簡單裝修，對于有拎包入住需求的客戶而言，檔次稍低，并且目前濟南公寓精裝交付已經(jīng)成為趨勢。同時，無論投資客戶還是自住客戶都對低總價公寓產(chǎn)品較為認同，本項目可針對性開發(fā)該類產(chǎn)品，以滿足市場需求。商業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)量大，競爭較為激烈，尤其是銀座等大型專業(yè)購物廣場的入住，區(qū)域內(nèi)難以產(chǎn)生與之抗衡的同類物業(yè)。 ? 北京市建委發(fā)文禁止酒店類項目分層、分單元銷售，續(xù)還將陸續(xù)出臺有關(guān)商業(yè)、綜合用地項目改住宅將被禁售的規(guī)定。 從市場供需關(guān)系來看，區(qū)域在售項目不多，但可預(yù)見 寫字樓供應(yīng)量高達 100 萬㎡，后期市場必定競爭激烈。 從以上分析來看，寫字樓不是最優(yōu)的選擇， 為實現(xiàn)快速回款、降低項目風險 ，本項目最適合的物業(yè)形態(tài)為 公寓 +商業(yè)。三是在地塊西側(cè)最好的位置建造宜商宜居的 SOHO 商務(wù)公寓，主要針對財富階層投資， 預(yù)計體量在 萬㎡左右 ， 由于區(qū)域尚不成熟，商業(yè)面積不宜過大，控制在 5%左右，即 萬㎡左右。 Loft 公寓主要針對經(jīng)濟實力較強的年輕首次置業(yè)客戶和改善性客戶，戶型以 50 ㎡套一（可改套二）和 70 ㎡套二（可改套三）為主，從名寓的銷售情況來看， 50 ㎡左右的中小戶型消化速度更快，建議 50 ㎡套一占總戶數(shù)的 75%，盡量采用通風封閉式廚房。其中普通公寓和 loft 公寓外立面采用普通玻璃幕墻和石材相結(jié)合的立面形式，同時考慮空調(diào)室外機同立面的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 購房動機： 年輕白領(lǐng)客戶以自住性需求為主，工作在周邊區(qū)域，以公寓作為過渡性住房。尤其是項目所在的奧體中心區(qū)域，項目北側(cè)多為商業(yè)金融用地，南側(cè)已開發(fā)的住宅項目多以奧龍官邸、全運村等頂級產(chǎn)品為主，戶型均在 90 ㎡以上。 第 5 部分 項目市場定位 項目業(yè)態(tài)定位 根據(jù)地塊自身屬性和區(qū)域市場特征，項目可能的業(yè)態(tài)組合 有以下三種組合：公寓 +商業(yè)、公寓 +寫字樓 +商業(yè)、寫字樓 +商業(yè)。公交公司方面稱是否設(shè)置站點目前還未確定，不過根據(jù)以往經(jīng)驗，停車場附近一般設(shè)置始發(fā)站點）、預(yù)計對項目后期銷售極為不利 。 表 17：項目周邊商業(yè)供應(yīng)量一覽表 項目名稱 建筑 面積（萬㎡） 與本項目距離（米） 奧體商業(yè) 10 800 全運村 6 20xx 魯商國奧城 7 2500 黃金時代廣場 1 2800 草山嶺舊村商業(yè) 3 500 總計 27 典型商業(yè)競爭項目 表 18：項目周邊商業(yè)情況一覽表 項目名稱 奧體中心商業(yè) 全運村商業(yè) 黃金時代廣場草山嶺舊村改造項目魯商國奧城位置 奧體場館周邊旅游路以南，龍洞隧道以西經(jīng)十路奧體中心對面經(jīng)十路奧體中心對面經(jīng)十路奧體中心對面開盤時間正在招商，目前已出租70% 左右20xx年 201 0年年底 2 010 年年底 201 0年年底項目整體定位形成涵蓋商業(yè)、大眾餐飲和娛樂健身的“城市綜合體”集寫字樓、商務(wù)公寓、大型商業(yè)于一體的商務(wù)綜合體項目涵蓋甲級寫字樓、高級公寓和商業(yè)物業(yè)等多種物業(yè)形態(tài)的商務(wù)辦公綜合體和地標性建筑集群商務(wù)公寓、大型商業(yè)于一體的商務(wù)綜合體項目。 圖 25：未來城公寓效果 公寓 ? 物業(yè)類型與配比： 項目在物業(yè)類型配比上，未來城公寓部分僅占項目總建筑面積 20%，與藍調(diào)國際等純公寓項目相比，其依靠項目自身的商業(yè)和寫字樓即可滿足日常生活需要和商務(wù)需要，在項目自身和周邊配套上具備較強的優(yōu)勢。項目配套形式采用底商形式，且經(jīng)營模式目前暫定為整體出租管理，預(yù)計未來會引進品牌便利店。 表 13:玉蘭公寓戶型配比圖 戶型 面積 戶型 數(shù)量 比例 A 一室兩廳一衛(wèi)一廚 42 套 11% B 一室兩廳一衛(wèi)一廚 231 套 57% C 兩室兩廳一衛(wèi)一廚 42 套 11% D 兩室兩廳兩衛(wèi)一廚 42 套 11% F 兩室兩廳兩衛(wèi)一廚 21 套 5% G 三室兩廳兩衛(wèi)一廚 21 套 5% 表 14:開盤當天成交情況表 面積 戶型 推出 套數(shù) 成交 套數(shù) 成交 比例 7 88 ㎡ 一 室兩廳一衛(wèi) 65 套 52 套 80% 11 13 146 ㎡ 兩室兩廳兩衛(wèi) 25 套 24 套 96% 208 平㎡ 三室兩廳兩衛(wèi) 5 套 4 套 80% 圖 22：玉蘭公寓戶型圖 ? 目標客群： 玉蘭公寓豪華大氣的裝修、全套的名牌家具家電配備