科技城周邊辦公樓租賃及經營情況調查報告房市分析(存儲版)
【正文】 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 1 頁 共 12 頁 科技城周邊辦公樓租賃及經營情況調查報告 一、上海辦公樓租賃整體趨勢分析 （一）租金上漲 從整體上看，上海辦公樓租賃價格呈持續(xù)上升趨勢。 2020 年 二季度，滬上寫字樓整體空置率比上季度下降 個百分點 達到 %。 截至 2020 年末，淮海中路及南京西路兩個區(qū) 域甲級寫字樓的平均空置率分別只有 % 和 %，遠遠低于其他商區(qū)。 表 2：科技 *城與平均水平及的對比 （ 2）因素分析 為了使橫向對比更具合理性，并找出出現(xiàn)差距的原因，我們通過因素分析法進行了測算。 各高檔甲級寫字樓在包括中央空調、水暖、通信在內的設施水平對租戶來說，雖各有差異，但整體感覺并不明顯?？萍?*城最初的“科技園區(qū)”定位也影響了物業(yè)的商務品質。 （ 3） 案例對比（東銀大廈） 東銀大廈處于北京東路、福建中路，和科技 *城隔街相望，物業(yè)結構同樣為“高層寫字樓 +低層商鋪”，業(yè)態(tài)分布也極為相似，因此是科技 *城最具可比性的參照案例。 三、租戶篩選。該模型的擬合誤差非常?。?~），誤差全部落到了置信區(qū)間內部。 ? 模型只是針對近兩年的時間數(shù)據(jù)得到的，沒有考慮長期的租金整體增長等情況，根據(jù)經驗，如果加入市 場因素等外生變量，最優(yōu)定價可能更高。這種定位非常高端，也有區(qū)分度。換句話說，應該把“科技”定位當作一種概念化運作工具，服務于商務盈利和對外宣傳，而不應成為一種桎梏。 在中短期，科技 *城應該著力將“科技 +商務”的定位主題化，將“時尚性”、“先進性”“商務性”融入到科技 *城的樓宇經濟中，以更好地利用臨近南京路的地緣優(yōu)勢，聚集人氣，提升樓宇的整體品牌。 （ 2）優(yōu)化客戶結構，提 高大客戶的比例 在小客戶 /高租金和大客戶 /優(yōu)惠租金之間，我部建議應選擇后者，其原因是大客戶可以提高辦公樓的品質，且對以后租金的上漲不敏感。其次，平時就要不定期的和重點客戶進行溝通，及時了解客戶的需要和不滿，將問題解決在萌芽狀態(tài)，而不是任合同到期后，客戶一走了之。最后，澄清一個誤區(qū)：引入中介招商的作法不是為了代替我公司招商人員的工作，而是為了更有效的引進重點大客戶。 其次，物業(yè)管理水平的高低，是客戶可否享受到高質量服務和提高續(xù)約率的關鍵，招商人員需和物業(yè)管理人員進行密切配合，解決客戶在入駐前和入駐后所遇到地問題。因此，在中短期內，我們宜把目標客戶定位為國內一線企業(yè)和國外二線企業(yè)等中端、中高端客戶。從長期來看，模糊的“科技”定位必將影響科技 *城的品牌和號召力。 ? 在長期，如果我公司繼續(xù)持有科技 *城，可以選擇性地對大樓的外觀和電梯等關鍵方面進行一定投入，延長該物業(yè)的生命周期。 試圖通過降低租金來提高出租率，無法確保租金收入獲得最大化。 （二）租金的縱向測算 為了更精確地找到租金定價的合理點位，同時也為了搞清降低租金能否有效提高租金收入，在縱向上，我們運用了計量模型對科技 *城的租金數(shù)據(jù)進行擬合，并找到了理論上的租金最優(yōu)單價（ 2020 年為 元）。 二、大客戶比例高。在這方面，東銀大廈做得比較好。（落后比率：％） ? 在品質方面，最主要的影響因素是周圍業(yè)態(tài)和大廈的整體外觀。 在總評分方面， 科技 *城比平均水略低 %，在所有13 家寫字樓中排名第 8，評分和排名基本反映了科技 *城物業(yè)的基本水平。 最主要的問題是科技 *城的租金單價遠遠落后于平均水平，即便與處于相同地段的東銀大廈相比，也有不小的差距。 預計寫字樓租賃的供求失衡在短期內難以調整到位，在 2～3 年內寫字樓租賃業(yè)仍然將是賣方市場 . （四）熱門地段受追捧 由于供應量十分有限，上海熱門地段的寫字樓更受市場認可。 （二）空置率下降 由于 市場需求旺盛 ，上海市甲級寫字樓的空置率持續(xù)下降。 從 下 圖可以看出，自從 2000 年 開始 ，上海甲級寫字樓的租金就一路上揚，近兩年的租金更是呈現(xiàn) 出 加速上漲的趨勢。這一數(shù)據(jù) 創(chuàng)下了 1998 年以來的新低。這表明寫字樓的地域區(qū)分度較大。首先確定了包括辦公環(huán)境、地段、品質、服務等在內的八項因素指標，并進行了對應的權重設定（見表 2）。從實際情況來看，雖然由于建造年代較早，科技 *城的硬件設施存在著諸如電梯數(shù)量過少等問題，但這種情況是普遍存在的，因此科技 *城設施的綜合水平并不遜色。另外，科技 *城由于建造年代較早，在整體外觀上與新建的甲級寫字樓存在一定差距，而這也是決定商務樓品質的重要因素。 目前東銀大廈的租金為 元 /平米 /天（比科技 *城高 ％），出租率約為 ％（比科技 *城高 ％），應該說東銀大廈的整體經營水平要明顯優(yōu)于科技 *城。通過咨詢我們發(fā)現(xiàn)，為了保證寫字樓的整體 定位和品味，東銀的租賃部對租戶還進行了篩選，對貿易代理、物流等行業(yè)，適當提高了準入門檻。這說明，該模型的擬合效果非常好，能夠反映租金數(shù)據(jù)的趨勢。 從長期來看， 當
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