深圳市房地產(chǎn)萬科沙嘴項目初步市場調(diào)查報告書房市分析(存儲版)
【正文】 本區(qū)西、南部，隨著西部發(fā)展戰(zhàn)略的逐步實施和本區(qū)內(nèi)各項配套設施的完 善，這些區(qū)域?qū)⒊蔀楦鞔蟀l(fā)展商逐鹿本區(qū)房地產(chǎn)市場的主要戰(zhàn) 場。 而從實際銷售情況來看，也是二房、三房的中戶型銷售情況較為樂觀，四房以上的大戶型銷售則有一定難度。中大戶單位客戶則以私營企業(yè)主及企業(yè)高級管理人員 為主。 請看該項目的戶型構(gòu)成（第一期）： 戶型 2 房 3 房 4 房（復式） 5 房 面積 M2 戶數(shù) 77 158 13 22 比例 % 朝向 東南 西南 東南 西南 東南 西南 東南 西南 由上表顯示，金海灣花園以三房單位為主力戶型，二房、五房次之，而將四房做成復式單位，僅占 %，可以看出金地想在戶型結(jié)構(gòu)方面做些新的嘗試。外銷比例超過 60%。 售率達 80%以上。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 隨著濱河大道的開通，使得本片區(qū)可以深圳于南山、羅湖、福田三區(qū)之間，再加上 21 44 41 426等多路大中路巴線路穿梭其中，對注重居家便利的實際用家一族無疑是一個有利的因素。 ? 地理位置優(yōu)越。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。另外東面與一間水泥攪拌站相臨，相信會對本項目住客的心理感受亦有不同程度的影響。 2） 針對本項目自身條件看 ? 局部用地環(huán)境不理想。 由于本片區(qū)內(nèi)存在一定數(shù)量的工業(yè)區(qū)農(nóng)民村，故而相對社會環(huán)境較為復雜，人員素質(zhì)也相對較低下，使人在一定程度上產(chǎn)生不安全感。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。居于中心區(qū)一隅，即可享都市繁華，又免受城市喧囂（如噪音、廢氣等）的滋擾，恰恰 迎合現(xiàn)代人“工作于繁華都市，生活在城市邊緣”的時尚心 態(tài)。 本項目地處沿福榮路一線，擁有深圳灣海景和紅樹林國家自然保護區(qū)的景致，已成為深圳特區(qū)南部的一 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 主要戶型相對應的面積選擇及中位數(shù) 從面積上分析，置業(yè)群體對戶型面積的要求不大，只要能滿足基本的功能，面積適中就足夠。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 金海灣花園一期銷售分析： 該項目與 99 年 10 月開始發(fā)售，一期 6400 元 /M2，均價 7500元 /M2，銷售率達 90%以上，第二期在今年 3 月推出，景觀比第一期單位的素質(zhì)要高，因此銷售均價達到 8100 元 /M2，目前銷售率達 40%左右。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ★ 客戶分析 從本區(qū)近兩年銷售樓盤來看，本區(qū)域樓盤客戶主要分為三部分：本區(qū)域內(nèi)客戶、羅湖與南山區(qū)置業(yè)人士及香港客戶。 5 房 160M2 以上 156 % 由 上表可以看出，本片區(qū)住宅物業(yè)以中戶型為主，大戶型與極小戶型所占比例均較小。 著非常密切的關(guān)聯(lián)。自 1997 年后公開發(fā)售的商品房項目有近 30 個，在建及待建項目也為數(shù)不少。但由于深圳房地產(chǎn)市場供過于求的矛盾日益嚴重，預計近兩年房地產(chǎn)市場競爭會更加激烈，惟有更專業(yè)、更成熟的發(fā)展商才能生存與發(fā)展。 熱銷樓盤具有以下特點 ： ? 中小戶型是市場的主流 隨著白領(lǐng)階層和準白領(lǐng)階層的逐漸成長，深圳特區(qū)的中等收入階層經(jīng)濟實力不斷壯大，其置業(yè)安居的欲望也越來越強烈。 1） 2000 年深圳市因城市建設加快也帶旺了樓市的發(fā)展，樓市熱點從城市規(guī)劃上主要集中在三大區(qū)域。購買這類 房型者多為白領(lǐng)階層，其目的也主要是自住。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。深圳城市中心西移使福田中心區(qū)及周邊區(qū)成為市房地產(chǎn)發(fā)展最快的地方，今年以來一直保持著旺銷市頭。 ★ 二線關(guān)口大型居住小區(qū) 從住房 郊居化的角度來講，此類小區(qū)有一定優(yōu)勢，但因為市中心區(qū)還有大量土地可供開發(fā)，并且深圳郊區(qū)引以自豪的環(huán) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 分析總結(jié) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。因此目前沙嘴 新洲南片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)以中高檔住宅為主，更兼有海景物業(yè)。 3. 沙嘴 新洲南片區(qū)住宅市場樓盤特征分析 ★ 戶型分析 本區(qū)住宅物業(yè)戶型大多以中戶
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