科技城周邊辦公樓租賃及經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查報(bào)告房市分析-預(yù)覽頁
【正文】 我們發(fā)現(xiàn)東銀大廈的大客戶比例很高，僅浦發(fā)銀行就租用了該物業(yè)高層寫字樓中的 4～ 5 層， SKF 租用了約 3 層左右，僅這兩家就解決了東銀全部高層寫字樓 30％的租賃問題，而且這些大客戶也降低了物業(yè)管理的難 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁 共 12 頁 度，更在一定程度上提升了物業(yè)的定位與品質(zhì)。 四、硬件水平。 （ 1）模型擬合最優(yōu)化求解 利用科技 *城 2020 年～ 2020 年的出租收入的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，我們利用 eviews 軟件擬合得出了以出租率和租金單價(jià)為被解釋變量（ y）和解釋變量 (x)的負(fù)二次模型： 租金單價(jià) (x) 出租率（ y） 擬合結(jié)果表 Dependent Variable: Y Method: Least Squares Included observations: 4 Y=C(1)+C(2)*X^(2)+C(3)*X^(1) Coefficient Std. Error tStatistic Prob. C(1) C(2) C(3) Rsquared Mean dependent var Adjusted Rsquared . dependent var 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁 共 12 頁 . of regression Akaike info criterion Sum squared resid Schwarz criterion Log likelihood DurbinWatson stat 模型最終形式為： 211 .4 6 2 0 .1 2 1 4 .0 1y x x??? ? ? ? 幾何表述 該模型的置信度約為 %。 也就是說，在目前的情況下當(dāng)租金單位價(jià)格定在 元時(shí)，科技 *城理論上的租金收入最大。 在短期內(nèi)不宜采取租金下調(diào)策略。由于科技 *城所處的地段特殊 —— 北京東路具備一定的調(diào)整和提升空間，而且該科技 *城在基礎(chǔ)設(shè)施方面仍具備一定實(shí)力。 （一）科技 *城定位現(xiàn)狀的合理性分析 科技 *城最初的定位是“融匯信息、科技產(chǎn)品開發(fā)、軟件開發(fā)、新產(chǎn)品展示、租賃、成品銷售、維修、零配件供應(yīng)、咨詢及培訓(xùn)等十大功能結(jié)構(gòu)于一體的大型信息科技城”。以低層商鋪為例，其實(shí)它的招商形式和一般的電腦城區(qū)別并 不大，而且在后期招商非常困難，已經(jīng)形成了 “什么都搞，什么也搞不 精 ”的經(jīng)營(yíng)格局，不少商位都在經(jīng)營(yíng)技術(shù)含量較低的基礎(chǔ)元器件。 我們認(rèn)為以“科技”為定位是正確的，關(guān)鍵是運(yùn)作思 路要清晰 —— “科技”是手段，而非最終目的。 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 11 頁 共 12 頁 （二）科技 *城的合理定位與優(yōu)化策略 1. 定位 首先，科技 *城的客戶目標(biāo)宜設(shè)定在中高端而非高端。 其次，定位需要逐漸實(shí)用化。 （ 1）提高招商水平和物業(yè)管理水平。比較突出的問題是：電梯使用高峰期的管理、外來人員的管理（快遞、外賣），樓前貨運(yùn)車輛的管理等。 （ 3）中介的管理 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁 共 12 頁 使用中介是辦公樓宇招商過程一種比較普遍的作法，但也是需要進(jìn)行嚴(yán)格的管理。 （ 4）壓縮間隔期，提高大客戶的續(xù)約率 一般我公司在合同到期日 2 個(gè)月就會(huì)發(fā)問詢函，了解客戶的續(xù)約意向，如何有效地利用這 2 個(gè)月是壓縮間隔期的主要途徑。 發(fā)展計(jì)劃部 2020 年 12 月 7 日
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