科技城周邊辦公樓租賃及經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查報(bào)告房市分析(文件)
【正文】 元）。 租金收入是由出租率和租金單價(jià)共同決定的，單位平均收入 I 和出租率 Y 以及租金單價(jià) X 應(yīng)有如下關(guān)系： 1* 2 1I x y x x ?? ? ? ? ?，通過(guò)變量求導(dǎo)，最終解得 x= 為最優(yōu)解。 試圖通過(guò)降低租金來(lái)提高出租率，無(wú)法確保租金收入獲得最大化。 三、科技 *城的定位分析與優(yōu)化策略 客觀地說(shuō)，科技 *城的建成時(shí)間相對(duì)較早，目前已經(jīng)步入了一個(gè)相對(duì)敏感的（衰老）時(shí)期。 ? 在長(zhǎng)期，如果我公司繼續(xù)持有科技 *城，可以選擇性地對(duì)大樓的外觀和電梯等關(guān)鍵方面進(jìn)行一定投入，延長(zhǎng)該物業(yè)的生命周期。在實(shí)際情況中，我們并沒(méi)有感受到“科技”的特色。從長(zhǎng)期來(lái)看，模糊的“科技”定位必將影響科技 *城的品牌和號(hào)召力。我部認(rèn)為后一種更具現(xiàn)實(shí)意義和商業(yè)可行性。因此，在中短期內(nèi)，我們宜把目標(biāo)客戶定位為國(guó)內(nèi)一線企業(yè)和國(guó)外二線企業(yè)等中端、中高端客戶。 以提高科技 *城的軟性弱項(xiàng)為主，提高招商水平和服務(wù)質(zhì)量，贏得客戶的信賴和口碑。 其次，物業(yè)管理水平的高低，是客戶可否享受到高質(zhì)量服務(wù)和提高續(xù)約率的關(guān)鍵，招商人員需和物業(yè)管理人員進(jìn)行密切配合，解決客戶在入駐前和入駐后所遇到地問(wèn)題。如果遇到大客戶，但租金價(jià)格要求超過(guò)了招商部的權(quán)限范圍，可專項(xiàng)向公司總部申請(qǐng)，由公司領(lǐng)導(dǎo)決策平衡短期和中期利益。最后，澄清一個(gè)誤區(qū)：引入中介招商的作法不是為了代替我公司招商人員的工作，而是為了更有效的引進(jìn)重點(diǎn)大客戶。 以上為我部對(duì)科技 *城的調(diào)研報(bào)告，由于時(shí)間倉(cāng)促，不足之請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)予以指正和審視。其次，平時(shí)就要不定期的和重點(diǎn)客戶進(jìn)行溝通，及時(shí)了解客戶的需要和不滿，將問(wèn)題解決在萌芽狀態(tài)，而不是任合同到期后，客戶一走了之。根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，中介帶來(lái)的客人，其出租價(jià)格要比直接客戶需高出 8%10%左右。 （ 2）優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)，提 高大客戶的比例 在小客戶 /高租金和大客戶 /優(yōu)惠租金之間，我部建議應(yīng)選擇后者，其原因是大客戶可以提高辦公樓的品質(zhì)，且對(duì)以后租金的上漲不敏感。 根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)， 招商人員的職業(yè)素養(yǎng)在很大程度上影響著招商成功率，因此對(duì)一線工作人員要制定有效的激勵(lì)機(jī)制和專業(yè)招商的技巧培訓(xùn)，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)精神建設(shè)。 在中短期，科技 *城應(yīng)該著力將“科技 +商務(wù)”的定位主題化，將“時(shí)尚性”、“先進(jìn)性”“商務(wù)性”融入到科技 *城的樓宇經(jīng)濟(jì)中，以更好地利用臨近南京路的地緣優(yōu)勢(shì)，聚集人氣，提升樓宇的整體品牌。 高端客戶對(duì)寫字樓的品質(zhì)和外觀要求較高，而需求的價(jià)格彈性較小，不過(guò)分看中租金成本。換句話說(shuō)，應(yīng)該把“科技”定位當(dāng)作一種概念化運(yùn)作工具，服務(wù)于商務(wù)盈利和對(duì)外宣傳，而不應(yīng)成為一種桎梏。這些有悖于定位的初衷。這種定位非常高端，也有區(qū)分度。因此，必須根據(jù)不同時(shí)期制定相應(yīng)的定位與策略，具體地： ? 在中短期，科技 *城的“科技”定位應(yīng)該實(shí)用化、概念化。 ? 模型只是針對(duì)近兩年的時(shí)間數(shù)據(jù)得到的，沒(méi)有考慮長(zhǎng)期的租金整體增長(zhǎng)等情況，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，如果加入市 場(chǎng)因素等外生變量，最優(yōu)定價(jià)可能更高。 ? 當(dāng) x= 元時(shí)，單位租金收入為 元 ? 當(dāng) x= 元時(shí)，單位租金收入為 元，收入將有所提高（約 1%） （ 3）結(jié)果分析 建模的過(guò)程表明： ? 2020 年租金定價(jià)為 元基本合理，但并未獲得收入最大化， 適當(dāng)上調(diào)租金仍可以提高租金收入。該模型的擬合誤差非常小（ ~），誤差全部落到了置信區(qū)間內(nèi)部。我部認(rèn)為東銀大廈樓內(nèi)的辦公環(huán)境、設(shè)施與科技 *城相比，差距并不十分明顯。 三、租戶篩選。 其主要原因在于，東銀對(duì)商城和寫字樓進(jìn)行了無(wú)形的分割，寫字樓的入口在南京東路，而五金商城的入口在北京東路，而且中間通路很少，尋常人很難想象二者屬于同一家物業(yè)。 （ 3） 案例對(duì)比（東銀大廈） 東銀大廈處于北京東路、福建中路，和科技 *城隔街相望，物業(yè)結(jié)構(gòu)同樣為“高層寫字樓 +低層商鋪”，業(yè)態(tài)分布也極為相似，因此是科技 *城最具可比性的參照案例。雖然建筑的結(jié)構(gòu)性布局已經(jīng)無(wú)法改 變，但在業(yè)態(tài)布局方面，提升空間較大 —— 主樓可以增加部分服務(wù)性業(yè)態(tài)，裙樓的業(yè)態(tài)定位也可以再商榷?？萍?*城最初的“科技園區(qū)”定位也影響了物業(yè)的商務(wù)品質(zhì)。（領(lǐng)先比例 ％） 在地段、品質(zhì)、服務(wù)、布局以及大客戶比例等方面，科技 *城落后于平均水平。 各高檔甲級(jí)寫字樓在包括中央空調(diào)、水暖、通信在內(nèi)的設(shè)施水平對(duì)租戶來(lái)說(shuō)，雖各有差異，但整體感覺(jué)并不明顯。 表 3：基準(zhǔn)平分表 辦公環(huán)境 地段 品質(zhì) 服務(wù) 設(shè)施 布局 大客戶比例 車位 峻嶺廣場(chǎng) 68 83 69 70 70 68 65 60 東海商業(yè)中心 86 92 85 85 88 89 76 70 春申江大廈 68 83 69 68 70 65 55 60 新金橋廣場(chǎng) 88 88 92 90 92 90 82 92
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