南湖都市花園南湖板快補(bǔ)充調(diào)查報(bào)告及都市桃源開發(fā)策略建議房市分析(文件)
【正文】 中 央花園之碧云天 虹頂花園 新世紀(jì)寶安花園 新大地 成功花園 加州花園 華錦花園 2 期 首期開發(fā)介入地點(diǎn) 機(jī) 場(chǎng)路和機(jī) 場(chǎng)北路交匯處 靠機(jī)場(chǎng)路 機(jī)場(chǎng)路和機(jī)場(chǎng)三路交匯處 最里角， 靠近主干道 規(guī)模小，屬寶 安花園第 3 期，目前 開發(fā)完畢 機(jī)場(chǎng)三路與機(jī)場(chǎng)路交匯處 功能分區(qū)特點(diǎn) 高 層靠路邊，減少棟距；小高層和 高檔房放 在中央公園周邊，保 證性價(jià)比 小高層靠邊；會(huì)所為門，入?yún)^(qū)見中心花園， 沿機(jī)場(chǎng)路和機(jī)場(chǎng)三路商業(yè)設(shè)施后為多層，大部分小高層居中，其他小高層和高層靠規(guī)劃中的南湖中央廣場(chǎng) 小 高層靠邊，利用 1－ 2 層做商業(yè) 或辦公設(shè)施 沒有整體規(guī)劃圖 從 整個(gè)寶安花園看，有先磚混，后框架，先多層，后小高 層的特征 建筑布局比較均勻，整體規(guī)劃對(duì)稱 分期地塊特點(diǎn) 先外圍，后中間，先環(huán)境，后建筑 先外邊，后里邊，先會(huì)所，后住宅 先沿街，后里邊 先差后好，有 先吃西瓜皮，后吃西 瓜的感覺 未知 先近后遠(yuǎn) 分期產(chǎn)品特點(diǎn) 先多層，后小高層；先磚混，后框架 ；先中檔 ，后高檔，高層 先多層，后小高層，寧可加大密度，而要減少小高層 先商業(yè)設(shè)施，后住宅，先多層，后高層 先多層，后小高層，再多層 未知 先磚混，后框架 產(chǎn)品設(shè)計(jì)變更 其 二期的小 高層原規(guī) 劃為 8棟 ,實(shí)際有兩 棟改六層 目前暫無 銷售資料附圖和規(guī)劃圖比較，沒有繪商業(yè)界，多次也少了 1棟，不知是設(shè)計(jì)未知 原外立面顏色為暗紅，比較俗，現(xiàn)改為原 外墻設(shè)計(jì) 好像為白色調(diào)，而且 使用大量落地窗，但 現(xiàn)房主學(xué)校似乎有所調(diào)整 中國(guó)最大管理資源中心 第 11 頁(yè) 共 16 頁(yè) 更改，還是欺騙消費(fèi)者 淡黃 色 調(diào)為黃色，且窗的感覺一般 分期供應(yīng)量 每 期開發(fā)量控制在 5萬(wàn)方左右， 先多后少，本期開發(fā)量 4 萬(wàn)方左 右 本期開發(fā)估計(jì)在 萬(wàn)方 每期 2 萬(wàn)方左右，有點(diǎn)細(xì) 嚼慢咽的感覺，走一步，看一步 本期供應(yīng) 萬(wàn)方 本 期供應(yīng) 萬(wàn)方左右 前兩期每期 8萬(wàn)方左右 分期供應(yīng)時(shí)間間隔 基 本上是等 前一期準(zhǔn) 現(xiàn)房銷售時(shí)，推出下一期 目前還只開發(fā)了 1期 目前還只開發(fā)了 1 期 等 第一期時(shí) 推出下一期 目前還只開發(fā)了 1 期 第 2 期是在第一期準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)推出，目前屬于調(diào)整期 從上表對(duì)比可歸納如下共性： 所有項(xiàng)目均選擇了分期開發(fā)的策略； 在首期開發(fā)點(diǎn)的選擇上，大多選擇臨近主干道的位置，以便在眾多項(xiàng)目中拋頭露面，只有新大地反其道而行之； 在 功能分區(qū)特點(diǎn)上，大部分將小高層和高層放在路邊，以減少棟距用地，只有中央花園將小高層放在中心花園處； 從地塊分期區(qū)域特點(diǎn)看，大部分有先近后遠(yuǎn)、先沿街后里邊的共性，中央花園先外圍后中間、先環(huán)境后建筑是其獨(dú)有特色，而新大地由里及外、由差到好的開發(fā)思路也可算是一種大膽的嘗試； 在分期產(chǎn)品選擇上，先多層后小高層似乎是“不二法門”，早期建設(shè)還有先磚混后框架的特點(diǎn)； 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)變更上，碧云天小高層的減少、以及多層比高層價(jià)格高的特點(diǎn)說明，小高層并非開發(fā)商的自覺選擇，多少有點(diǎn)規(guī)劃布局上的無奈之舉（項(xiàng)目環(huán)境營(yíng)造與收益平衡面積保 證的雙重需要）； 在分期供應(yīng)產(chǎn)品數(shù)量上，每期 3－ 6 萬(wàn)方是大多數(shù)開發(fā)商的選擇，但原來的江宏花園和華錦花園等低價(jià)經(jīng)濟(jì)適用房似乎都達(dá)到 7－ 8 萬(wàn)的開發(fā)量，而新大地采取的卻是每期 2萬(wàn)方左右的“小步快跑”的方式； 在分期時(shí)間間隔上，基本上都是在前一期進(jìn)入現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房銷售時(shí)推出，這背后也意味著項(xiàng)目的銷售期長(zhǎng)于工程建設(shè)期，從目前中檔商品房銷售情況看，建設(shè)期完，銷售率基本上在 40％－ 80％之間，經(jīng)濟(jì)適用房的銷售居高，小高層的銷售居下。本策劃小組對(duì)南湖都市桃源的概念和產(chǎn)品是比較自信的，但成本和價(jià)格上的不自信，將很難保證我們?cè)诋a(chǎn)品性價(jià)比上取得絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，很難保證市場(chǎng)對(duì)我們短時(shí)間內(nèi)全盤接納，所以，我們覺得分期開發(fā)是最佳選擇，能給市場(chǎng)更多了解、認(rèn)知、追捧和消化的時(shí) 間，也能給自己更多選擇、調(diào)整空間。 在首開發(fā)量上，先少后多： 從對(duì)手推盤規(guī)律看來，對(duì)于我們的中規(guī)模項(xiàng)目來說，首推 3－ 5 萬(wàn)方是最佳選擇，一來可以形成一個(gè)獨(dú)立的規(guī)劃組團(tuán)和生活空間，二來是市場(chǎng)能給予的“支持”也只有這么多。 銷售場(chǎng)所問題： 從我們對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查體會(huì)看來，寬敞、明亮且富有個(gè)性化的賣場(chǎng)雖然不是達(dá)成銷售的決定性因素，但卻同樣影響消費(fèi)者信心，看到檔次差的賣場(chǎng)總以為其項(xiàng) 目檔次也很差，從某種程度上說，賣場(chǎng)是期房銷售時(shí)項(xiàng)目身份的象征，所以，對(duì)南湖都市桃源來說，首先是解決售樓建設(shè)時(shí)間提前的問題，我們的賣場(chǎng)初規(guī)劃是設(shè)定在門口綜合樓內(nèi)，據(jù)我們估計(jì)，該樓的建設(shè)和裝修至少需要 3 個(gè)月時(shí)間，假如項(xiàng)目推盤為 6月，那么它的的開工最好在 3 月份；二是售樓部裝修特點(diǎn)問題，對(duì)此，我們已在《項(xiàng)目主題概念深化策劃書》中加以說明，這次通過對(duì)對(duì)手賣場(chǎng)的體驗(yàn)，大部分調(diào)查人員（特別是所有女同志）都認(rèn)為賣場(chǎng)還應(yīng)該寬敞明亮，因?yàn)槲覀兊木C合樓的主要功能是幼兒園，要寬敞，那么幼兒園層高最好采用框架結(jié)構(gòu)，層高適當(dāng)提高，其內(nèi) 墻在初期最好先不見，等賣完了再建，其外墻在推銷期最好多一些通透，保證充分采光，在交付使用時(shí)再根據(jù) 中國(guó)最大管理資源中心 第 16 頁(yè) 共 16 頁(yè) 幼兒園要求重建。 。 四、 管理重點(diǎn)與保證措施 開發(fā)成本管理：開發(fā)成本是我們對(duì)本次開發(fā)策略策劃相對(duì)不自信的地方，因此，在南湖都市花園的成本管理上，我們一定要加大成本管理力度，一是從設(shè)計(jì)開始把關(guān)，二是嚴(yán)格進(jìn)行施工承包和材料設(shè)備選購(gòu)招標(biāo)，三是加強(qiáng)管理程序規(guī)范，避免違背科學(xué)程序帶來的返工現(xiàn)象，四是加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證和工程預(yù)決算管理。 在分期時(shí)間間隔上，伺機(jī)而動(dòng)： 在整個(gè)南湖花園板塊，開發(fā)商基本上都是看前期產(chǎn)品的銷售進(jìn)度而決定何時(shí)推出下一期，對(duì)于南湖都市桃源來說，摸底自己在消費(fèi)者心里的份量為關(guān)鍵，因此，我們認(rèn)為，如果采取分期開發(fā)策略，第二期的開發(fā)應(yīng)該是銷售正式銷售進(jìn)行到第 3個(gè)月（估計(jì)是 2020 年 9 月）再重新分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的特點(diǎn)，確定 合適的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。 在首開發(fā)點(diǎn)選擇上，先外后里： 盡管新大地“先里后外”的策略在市場(chǎng)上也沒有遇到阻力，但本策劃小組仍然堅(jiān)持：“由外及里”更有利于項(xiàng)目取得推市的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這樣可以營(yíng)造一個(gè)好的街面景觀、個(gè)性特征和生
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