南湖都市花園南湖板快補(bǔ)充調(diào)查報(bào)告及都市桃源開發(fā)策略建議房市分析-展示頁
2025-06-21 16:11本頁面
【正文】 遺憾，所以有些信息沒有收集到，但就資料總量來說，足以保證本報(bào)告的完整性。 第二章 主要調(diào)查成果統(tǒng)計(jì)分析 一 、南湖花園板塊項(xiàng)目分類 同我們的第一次調(diào)查（ 2001 年 12 月 3 日）相比，南湖花園板塊在售項(xiàng)目的“棋局”發(fā)生了新的變化，有些項(xiàng)目已經(jīng)售罄，有些項(xiàng)目進(jìn)入銷售尾期且有新的推盤動(dòng)向，有些項(xiàng)目第一次調(diào)查未開盤，本次調(diào)查已經(jīng)變成現(xiàn)房，現(xiàn)將這種“變化”列表比較如下： 第一次調(diào)查便已經(jīng)售罄的項(xiàng)目 第一次調(diào)查準(zhǔn)現(xiàn)房在售，本次全部售罄的項(xiàng)目 第一次調(diào)查準(zhǔn)現(xiàn)房在售，本次調(diào)查少量尾盤在售的項(xiàng)目 第一次調(diào)查期房預(yù)售，本次調(diào)查現(xiàn)房在售的項(xiàng)目 第一次調(diào)查未開盤 ，本次調(diào)查在售的項(xiàng)目 本次在銷項(xiàng)目，估計(jì)明年會(huì)有新盤推出項(xiàng)目 兩次調(diào)查都沒有銷售，但估計(jì)會(huì)在明年會(huì)推盤的項(xiàng)目 祥和苑、溫馨苑、康樂苑、寧靜苑，寶安花園、華錦 1 期、 松濤苑、頤和苑、新大地 1 期，江宏花園3 期，經(jīng)典花園 江南庭園 2 期，華錦 2 期 加州花園、成功花園 1 期 新世紀(jì)寶安家園、虹頂花園，新大地博雅苑、子期園， 華錦花園 3 期、碧云天 3 期，虹頂花園 2期，新世紀(jì)寶安 2期 南湖都市花園、江南庭院旁某項(xiàng)目 共 6 個(gè)（期） 共 4 個(gè)（期） 共 2 個(gè)（期） 共 2 個(gè)（期） 共 4 個(gè)（期） 共 4 個(gè)（期） 共 2 個(gè) (期 ) 從上 表個(gè)項(xiàng)目的變化中，我們可以得出如下結(jié)論： 南湖花園板塊從當(dāng)初的整體規(guī)劃發(fā)展到今天，已變成一個(gè)項(xiàng)目密集的“大雜燴”； 10多個(gè)（期）項(xiàng)目的全部入住或基本入住，使該板塊的生活氛圍和社區(qū)配套基本成熟，屬成熟大型社區(qū)； 8 個(gè)（期）在銷項(xiàng)目和明年 2－ 3 個(gè)新推項(xiàng)目將使本板塊的競(jìng)爭(zhēng)壓力高居不下； 在江宏花園、華錦花園和成功花園等 3個(gè)低檔低價(jià)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目中，江宏花園已經(jīng)售罄，華錦第三期已轉(zhuǎn)入商品房開發(fā)，成功花園除了價(jià)格以外，其他從產(chǎn)品到環(huán)境均處弱勢(shì)，所以經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)南湖板塊的低價(jià)沖擊力度將得到一定緩解，整個(gè)南湖板塊將進(jìn)入全面轉(zhuǎn)型與初步升級(jí)階段； 第一次調(diào)查和第二次調(diào)查的時(shí)間間距剛好一年，因此，從兩次調(diào)查在銷項(xiàng)目的變化情況可以初步估算出市場(chǎng)對(duì)南湖板塊的消化力大約在 30－ 35 萬方之間。 三、 板塊在銷主要項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)描述 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品特點(diǎn) 中央花園之碧云天 虹頂花園 新世紀(jì)寶安花園 新大地 成功花園 加州花園 華錦花園2 期 布局 都圍繞中心花園周邊， 7 層住宅朝向南偏 北 一點(diǎn)，保證對(duì)中央景觀 的 共享，棟距比一期大有提高 采取中央花園和組團(tuán)相結(jié)合的方式，基本上每 3 棟樓成“小”字型圍合成一個(gè)組團(tuán) 總體上成兩個(gè)半圍合組團(tuán)，但二者的組團(tuán)綠化地大小比較懸殊，也可看作只有一個(gè)中心花園的布局 108 畝 土地由于被規(guī)劃中的奧林匹克運(yùn)動(dòng)場(chǎng)分割成兩塊，開發(fā)成四個(gè)組團(tuán) 兵營(yíng)式，密度高 2 個(gè)組團(tuán)，小高層靠近里邊空曠地 有一定規(guī)模中心花園，其他均勻布局，組團(tuán)感不是很強(qiáng)，從規(guī)劃圖大致估計(jì) 7－ 9個(gè)組團(tuán)，有半圍合，也有行列式 層數(shù) 4 棟 6 層；4棟 12 層；6 棟 7 層 規(guī)劃 1 棟小高層， 21 棟多層，本期工程建成 8棟多層 規(guī)劃 12棟 6 層， 1棟 10 層，2 棟點(diǎn)式12 層， 1棟點(diǎn)式 18層 大約 13棟多層， 2 棟小高層（ 12）集中于第三期 第一期 10棟 7層 3棟小高層，4 棟 7 層 全部 7 層 結(jié)構(gòu) 多 層 框架；小高層框剪 框架，少量底層架空 框架 已入住部分多層磚混，小高層框架 磚混 框架 早期磚混，二期有部分磚混，部分框架 套間組合 小高層點(diǎn)式 1 梯 4戶；多層條式，一小高層 4 單元成板式 1梯 2 戶，多層 3－ 5單元多層條式， 10 層1 梯 3 戶，12 層 1 梯小高層板式， 多層 3 個(gè)單元組合成棟 3 － 4個(gè)單元組合成小高層 1 梯4 戶，有兩棟多層 5 個(gè)單元組合成3－ 4個(gè)單元組合成棟 中國(guó)最大管理資源中心 第 6 頁 共 16 頁 棟 2－ 3個(gè)單元 組合成棟 3 戶和 4戶， 18 層1 梯 4 戶 棟 棟，中間做成門洞，給人兩重門的感覺 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品特點(diǎn) 中央花園之碧云天 虹頂花園 新 世 紀(jì)寶 安 花園 新大地 成功花園 加州花園 華錦花園2 期 戶型 小高層 3 室兩廳為主，面積 122－140；客廳 米開間；主臥 25個(gè)平米以上，雙陽臺(tái)（客廳和廚房）； 7 層住宅 4 2為主，面積 176－ 207， 6 層住宅 2 2－4 2，面積98－ 143 目前在銷戶型 3 2 為主，面積 120－ 138；頂層為帶露臺(tái)的 2 2，面積 83－ 90， 3 陽臺(tái)（客廳、主臥和廚房）；廳寬 ，頂層以外全部錯(cuò)層，大三室?guī)ПＤ烽g 目 前 推出 的 多層 3 2和 4 2為主，客廳 開 間 以上，雙陽臺(tái)（客廳和廚房），均帶 工 人房 目前在推的子期園 32 為主，面積 113 －145，最大面積比第一期工程小了30 左右，少量 2 2 面積 95 －100，廳寬，雙陽臺(tái)（客廳、廚房、餐廳或臥房） 沒有詳細(xì)戶型資料，大多戶型120 平米以下，全封閉單陽臺(tái) 以 3 2和 4 2 為主，有部分主臥異型房，推出空中花園概念 以 2 2和3 2 為主，少量 1 1和 42，面積 54－ 166，廳寬 ，雙陽臺(tái)（客廳和臥房） 裝修特點(diǎn) 現(xiàn)代、亮黃色調(diào)； LG電梯；套內(nèi)初裝修；三網(wǎng)入戶；地下一層儲(chǔ)備和設(shè)備用房，紅外監(jiān)控 外墻為雙色、淺灰面磚，陽臺(tái)不銹鋼欄桿，寬帶，紅外監(jiān)控 施工中，具 體 用材未知 未調(diào)查 淡黃色涂料，立面平淡，無造型 亮黃 色外墻涂料 亮黃外墻涂料 環(huán)境 利用地塊面積優(yōu)勢(shì)，打造南湖大型中央主題花園，且經(jīng)過前期建設(shè)，整個(gè)環(huán)境已經(jīng)成形，屬成熟社區(qū)，能找到更多其中心花園沒有碧云天大氣，加之多層比率最大，使其他組團(tuán)棟距過??；其森林概念實(shí)際上只是 130棵樟樹，門前廣場(chǎng)和會(huì)所規(guī) 劃 圖顯 示 其圍 繞 中央 水 景建設(shè)，西式 園 林為主 地塊分割，
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