【正文】 ② 機房由建筑專業(yè)作消聲處理，門采用甲級防火隔聲門。環(huán)網(wǎng)供電具有配電網(wǎng)路簡化，供電運行合理、可靠，維修管理方便 等特點，同時又可大節(jié)省高壓設備和土建投 資。屋面設避雷帶，且在整個屋面組成不大于 10mX10m 的避雷網(wǎng)格，利用柱內(nèi)主鋼筋作為引下線。 ○ 4 樓宇自動控制系統(tǒng) 本工程設置樓宇自動控制系統(tǒng)，采用分布集中式系統(tǒng)。 第七章 項目節(jié)能方案分析 用能標準和節(jié)能規(guī)范 民用建筑節(jié)能設計標準（采暖居住建筑部分） JCJ2695 外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程 JGJ1442020 民用 建筑太陽能熱水系統(tǒng)應用技術(shù)規(guī)范 GB503642020 民用建筑熱工設計規(guī)范 GB5017693 建筑照明設計標準 GB500342020 建筑采光設計標準 GB/T500332001 城鎮(zhèn)燃氣設計規(guī)范 GB5002893 采暖居住建筑節(jié)能檢驗標準 JGJ1322001 地板輻射供暖技術(shù)規(guī)程 JGJ1422020 民用建筑電氣設計規(guī)范 JGJ/T1692 1公共建筑節(jié)能設計標準 1國家及山東省政府職能部門有關(guān)節(jié)能文件要求 能耗狀況和能耗指標分析 能耗狀況 （ 1）用水 住宅用水指標為 250L/人 d 96噸 萬噸 3 綠化 m2 2L/m2年（即 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 建筑節(jié)能 建筑能耗一般是指建筑物使用過程中的能耗，主要包括建筑采暖、熱水供應、電氣、炊事等方面的能耗 。傳熱系數(shù)不大于 W/m2 （ 8）設計時對采暖供熱系統(tǒng)進行水力平衡計算，確保各環(huán)路水量符合設計要求，戶外采暖管道采取保溫措施，供熱系統(tǒng)采用溫控和分戶熱表計量方式。 商業(yè)網(wǎng)點建設主要污染源為生活污水、停車場汽車尾氣和生活垃圾。 ③ 生活垃圾治理。 良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染、保護環(huán)境方面也有特殊的作用。 為貫徹國家節(jié)約能源、保護環(huán)境有關(guān)政策和法規(guī)，改善當?shù)鼐幼〗ㄖ岘h(huán)境，提高居住建筑使用過程中的能源利用效率，本項目居住小區(qū)采用生態(tài)設計，改善小區(qū)熱環(huán)境與空氣質(zhì)量，居住建筑的節(jié)能設計，從規(guī)劃、建筑、熱工、空調(diào)、照明等多方 面采取措施。 （含陽臺門透明部分）設置夏季遮陽設施，外遮陽設施與建筑物外立面造型相協(xié)調(diào)。 （ 2） 空調(diào)與通風節(jié)能設計 ○ 1 空調(diào)節(jié)能設計 、風機采用變頻調(diào)速節(jié)能技術(shù)。宜 在廚房、衛(wèi)生間設機械排風，居室設機械送風。 第 九 章 組織機構(gòu)與物業(yè)管理 本項目開發(fā)單位 蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司已組建項 目部，負責項目開發(fā)，組織機構(gòu)見下圖： 物業(yè)管理 本項目建成后，物業(yè)管理由 蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司統(tǒng)一向社會公開招標，由有資質(zhì)并符合條件的物業(yè)管理公司來組織管理，負責對住宅樓的綠化、衛(wèi)生、房屋維修和治安等進行綜合管理，為業(yè)主營造一個整潔、文明、安全、方便的環(huán)境。 （ 4）自動抄表系統(tǒng)：對水費、電費通過中 心計算機網(wǎng)絡自動抄表、自動結(jié)算，免除上門抄表給住戶帶來的干擾和繳費時間的浪費。 具體包括 ： 普通 住宅建筑面積 22107 平方米， 臨街商鋪建筑面積 平方米，臨街住宅建筑面積 平方米。 （ 8）工程招標管理費：按建筑安裝工程費的 %計取。 （ 6）基礎(chǔ)設施配套費：按 178元 /平方米計取。 項目實施進度計劃表見附表 101 第 十 一 章 投資估算和資金籌措 估算依據(jù) （ 1）國家計委、建設部頒布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 （ 3）山東省安裝工程綜合定額； （ 4）煙臺地區(qū)材料預算價格； （ 5）臨近地區(qū)類似工程造價； （ 6）現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。 （ 2）環(huán)境管理：檢測和顯示住宅區(qū)內(nèi)噪音和空氣污染指標，對小區(qū)內(nèi)照明設施和綠地的噴淋設施進行控制。 ○ 4 居住建筑生活供水系統(tǒng)宜采用變頻恒壓系統(tǒng)。當夏季夜間自然通風不能滿足 20次 /小時換氣次數(shù)要求時，可采用機械通風。 ○ 3 圍護結(jié)構(gòu)節(jié)能設計 圍護結(jié)構(gòu)的外表面采用淺色飾面材料。外窗（包括陽臺門）的可開啟面積不應小于所在房間樓面面積的 10%。 (3)采暖。因此施工中對產(chǎn)生噪聲較大的機械設備需要隔聲裝置，對粉塵擬采用噴水除塵。以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。 (1)主要污染源與污染物 住宅區(qū)建設主要污染源為生活污水、廚房油煙及生活垃圾。 （ 6）樓板 對于有架空層樓板下部采用保溫材料外包。℃。 按照供熱 111 天，每日按供暖 24小時計，則年總耗能為： 106W 24 111 注： 1W＝ 標準煤低位發(fā)熱量為 7000千卡 /kg。 注：電力折標煤系數(shù)來源于《中國能源統(tǒng)計年鑒》，采用當量值值 。 表 71 用水量計算表 序號 項目 數(shù)量 用水定額 日用水量 年用水量 1 住宅樓 1509 人 250L/人每戶選用額定流量為，其瞬間最大流量為 。本系統(tǒng)采用全矩陣系統(tǒng)，所有攝像點 應同時錄象，按功能做時序切換。 配套公共建筑內(nèi)設備室、商業(yè)照明等照明采用熒光燈燈具，鎮(zhèn)流器選用電子式或電感式。住戶電源交流 220/380KV 由小區(qū)內(nèi)戶外變電站供電；各棟住宅樓、商住樓和各配套公建用房設低壓配電間，且低壓側(cè)設計量。 e、防排煙控制為：排煙 風機及與之相關(guān)的送風機均啟動，平時使用的空調(diào)機，排風機以及冷熱源系統(tǒng)均停止運行。在不滿足自然排煙條件的部位，設置機械防煙及排煙設施。 （ 3）采暖系統(tǒng)設計 ① 接引城市集中供熱管道，在建設區(qū)域設置換熱站，由換熱站引出的供熱主管沿室外暖氣溝分別接入各用戶單元設獨立的采暖入口裝置，采用同城系統(tǒng)，上供下回。 （ 2）室內(nèi)部分 ① 給水：本項目供水水源 由蓬萊市自來水公司供給。 （ 3） 建筑材料材質(zhì)和強度等級 ○ 1 混凝土： C25，基礎(chǔ)墊層： C10。 結(jié)構(gòu)設計 （ 1）設計依據(jù) ① 設計規(guī)范 國家現(xiàn)行的結(jié)構(gòu)設計規(guī)范，規(guī)程和構(gòu)造手冊。 住宅樓： 普通住宅有 208 套，建筑面積為 22107 m2。 d、建筑設計應盡可能的考慮裝修時的思路，把建筑設計和裝修設計更有機的串聯(lián)起來，使整個戶型的設計理念達到完美的統(tǒng)一。在細部的處理上，力圖將精致，簡潔的細部構(gòu)件呈現(xiàn)給居民。 2. 住宅單體設計 在戶型設計中，將節(jié)約實用作為設計的重點。林蔭步行道為開放空間環(huán)境，給人以強烈的中軸線感覺，具有空間的導向性。 環(huán)境是住宅區(qū)生活品質(zhì)的重要構(gòu)成部分。同時，道路設計與廣場空間、綠地空間、建 筑空間相結(jié)合，共同塑造戶外空間景觀，在創(chuàng)造獨特景觀的同時，實現(xiàn)功能與形式的完美結(jié)合。 商業(yè)網(wǎng)點設施沿公路 南 側(cè)規(guī)劃線路布局，對社區(qū)居民提供服務。 （ 5） “因地制宜” 從基地現(xiàn)狀與周邊環(huán)境出發(fā)兼顧小區(qū)本身的合理性及同城市周邊協(xié)調(diào)。 第五章 總體規(guī)劃方案 規(guī)劃依據(jù) 1. 建設單位提供的用地紅線圖和地形圖 2. 建設單位的設計委托書 3.《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（ GB50180937） 4.《城市道路交通規(guī)劃設計規(guī)范》（ GB5022095） 5.《住宅設計規(guī)范》（ GB5009699） 6.《汽車車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》（ GB5006797） 7.《建筑設計防火規(guī)范》（ GBJ1687） 2001 年版 8.《通用設 計通則》 規(guī)劃指導思想 整個規(guī)劃以蓬萊市總體規(guī)劃為依據(jù)，以面向廣大群眾需求為出發(fā)點，以推進蓬萊市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展為指導思想，以加快蓬萊市城市化建設提高居民居住水平為目的，同時根據(jù)蓬萊市生態(tài)大環(huán)境特色與城市的總布局，以對國土的現(xiàn)狀分析為前提，以設計要求為序，貫徹可行的規(guī)劃設計目標， 把商業(yè)與居住雙重功能的商住樓作為設計的基本特點。因此，擬建場地較穩(wěn)定，適宜擬建建筑物的建設。麻黃色，主要礦物成份由石英、長石、黑云母組成，殘留花崗結(jié)構(gòu)，片麻狀構(gòu)造，局部分布有殘積土的透鏡體。 （ 1）工程地質(zhì)條件 ①地形、地貌及地下水 場區(qū)總的地形為西高東低，最大相對高差為 。大力發(fā)展特色經(jīng)濟，培育形成了以旅游業(yè)、臨港工業(yè)、葡萄及葡萄酒業(yè)、汽車及零部件加工四大產(chǎn)業(yè)為主導的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系。年底全市總?cè)丝? 萬人。總規(guī)劃戶數(shù) 431 戶，居住人口 1509人。 （ 3）營銷優(yōu)勢 本項目為 蓬萊市府后路舊城改造 工程，秉承 “ 以人為本 ” 的設計理念，力求環(huán)境優(yōu)美、方便、舒適，實行一級物業(yè)管理，結(jié)構(gòu)強調(diào)院落，強化人車分流，滿足多方面的需求。本項目位于蓬萊市府后路，屬蓬萊市非常有發(fā)展?jié)摿Φ狞S金地帶之一，空氣質(zhì)量優(yōu)良，商業(yè)、交通便利，各項基礎(chǔ)設施配套完善，升值潛力巨大。 通過以上分析，可以看到今后較長時期我國房地產(chǎn)和住宅發(fā)展的良好發(fā)展前景。 2020年一級市場土地，特別是住房用地供給有望平穩(wěn)增長，同時隨著國家加強對閑置土地處理力度，房地產(chǎn)開發(fā)周期將加速，二級市場進入實質(zhì)性開發(fā) 的土地供給將有較大幅度提高。 項目建成后必將大大改善城市環(huán)境，提高城鎮(zhèn)居民的居住條件，對改善蓬萊市的城市建設風貌，加快蓬萊城區(qū)工作的步伐起到積極的推動作用，是一項順民心、合民意的利國利民的造福工程。 本項目建設重在建設高質(zhì)量住房，符合現(xiàn)階段購買力的需求。 山東省國民經(jīng)濟和社 會發(fā)展第十一五發(fā)展規(guī)劃綱要中第七章 繁榮發(fā)展服務業(yè) — 壯大發(fā)展新興服務業(yè)的 第三條 房地產(chǎn)業(yè)：加大住房供應結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，著力增加主要面對中低收入家庭的普通 商品住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房供應。商住樓同時具有隨著經(jīng)濟發(fā)展的可塑性，可以非常簡單地變成寫字樓，也可以隨著需要而改造成純住宅。 （ 1）要從我國人多地少的國情和現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展水平出發(fā)，合理規(guī)劃、科學建設、適度消費，發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型建筑，形成具有中國特點的住房建設和消費模式。 近十多年來，我國城市化的水平持續(xù)提高，城鎮(zhèn)每年增加的非農(nóng)業(yè)人口大都在 800萬～ 1000萬人。 主要經(jīng)濟技術(shù)指標 類別 編號號 項目 單位 數(shù)量 備注 建 設 指 標 1 總用地面積 M2 31361 2 總建筑面積 M2 3 臨街 商業(yè)建筑面積 M2 臨街住宅建筑面積 普通 住宅建筑面積 22107 4 住宅戶數(shù) 戶 431 5 總規(guī)劃人口 人 1509 6 綠地率 % 7 容積率 8 建筑密度 % 經(jīng) 濟 指 標 9 開發(fā)建設投資 萬元 10 資金籌措 萬元 其中 自有資金 萬元 % 預售款 萬元 % 銀行貸款 萬元 % 11 投資利潤率 % 12 投資利稅率 % 13 投資回收期 年 稅后 14 財務內(nèi)部收益率 % 稅后 15 財務凈現(xiàn)值 萬元 稅后 第二章 項目提出的背景及建設必要性 項目 提出的背景 住宅建設的健康發(fā)展將代表著我國的城市化進程，進入高速發(fā)展階段。 本項目總銷售收入 。建設區(qū)域地勢平坦，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，周邊公共配套設施齊全，非常適合 商住 小區(qū)的建設，地理位置優(yōu)越。 可行性研究編制單位 編制單位：山東宗匯工程咨詢有限公司 工程咨詢資格等級：乙級 證書編號：工咨乙 11820200047 發(fā)證機關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會 可行性研究報告編制的依據(jù) 蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 關(guān)于委托山東宗匯工程咨詢有限 公司編制本項目可行性研究報告的委托書； 國家、省、市有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)定要求； 國家現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)設計規(guī)范和標準； 國家發(fā)改委關(guān)于項目可行性研究報告內(nèi)容和深度的規(guī)定要求； 城市居民住宅規(guī)劃設計規(guī)范； 《投資項目可行性研究指南》（中國電力出版社） 《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)實務全書》（中國建材工業(yè)出版社）； 建設單位提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料； 山東省建筑工程綜合定額； 山東省安裝工程綜合定額。再者商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展迅速，商住樓同時擁有商業(yè)和居住的雙重功能，具有良好的市場發(fā)展空間 。 本項目主要污染源有生活污水、廚房油煙和生活垃圾，除此之外基本無其他污染物排放。全部投