【正文】 ② 機(jī)房由建筑專業(yè)作消聲處理，門采用甲級(jí)防火隔聲門。環(huán)網(wǎng)供電具有配電網(wǎng)路簡(jiǎn)化，供電運(yùn)行合理、可靠，維修管理方便 等特點(diǎn)，同時(shí)又可大節(jié)省高壓設(shè)備和土建投 資。屋面設(shè)避雷帶，且在整個(gè)屋面組成不大于 10mX10m 的避雷網(wǎng)格，利用柱內(nèi)主鋼筋作為引下線。 ○ 4 樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng) 本工程設(shè)置樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)，采用分布集中式系統(tǒng)。 第七章 項(xiàng)目節(jié)能方案分析 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分） JCJ2695 外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程 JGJ1442020 民用 建筑太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)應(yīng)用技術(shù)規(guī)范 GB503642020 民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范 GB5017693 建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) GB500342020 建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) GB/T500332001 城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范 GB5002893 采暖居住建筑節(jié)能檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) JGJ1322001 地板輻射供暖技術(shù)規(guī)程 JGJ1422020 民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范 JGJ/T1692 1公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 1國(guó)家及山東省政府職能部門有關(guān)節(jié)能文件要求 能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 能耗狀況 （ 1）用水 住宅用水指標(biāo)為 250L/人 d 96噸 萬(wàn)噸 3 綠化 m2 2L/m2年（即 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 建筑節(jié)能 建筑能耗一般是指建筑物使用過程中的能耗，主要包括建筑采暖、熱水供應(yīng)、電氣、炊事等方面的能耗 。傳熱系數(shù)不大于 W/m2 （ 8）設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)采暖供熱系統(tǒng)進(jìn)行水力平衡計(jì)算，確保各環(huán)路水量符合設(shè)計(jì)要求，戶外采暖管道采取保溫措施，供熱系統(tǒng)采用溫控和分戶熱表計(jì)量方式。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)主要污染源為生活污水、停車場(chǎng)汽車尾氣和生活垃圾。 ③ 生活垃圾治理。 良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染、保護(hù)環(huán)境方面也有特殊的作用。 為貫徹國(guó)家節(jié)約能源、保護(hù)環(huán)境有關(guān)政策和法規(guī)，改善當(dāng)?shù)鼐幼〗ㄖ岘h(huán)境，提高居住建筑使用過程中的能源利用效率，本項(xiàng)目居住小區(qū)采用生態(tài)設(shè)計(jì)，改善小區(qū)熱環(huán)境與空氣質(zhì)量，居住建筑的節(jié)能設(shè)計(jì)，從規(guī)劃、建筑、熱工、空調(diào)、照明等多方 面采取措施。 （含陽(yáng)臺(tái)門透明部分）設(shè)置夏季遮陽(yáng)設(shè)施，外遮陽(yáng)設(shè)施與建筑物外立面造型相協(xié)調(diào)。 （ 2） 空調(diào)與通風(fēng)節(jié)能設(shè)計(jì) ○ 1 空調(diào)節(jié)能設(shè)計(jì) 、風(fēng)機(jī)采用變頻調(diào)速節(jié)能技術(shù)。宜 在廚房、衛(wèi)生間設(shè)機(jī)械排風(fēng)，居室設(shè)機(jī)械送風(fēng)。 第 九 章 組織機(jī)構(gòu)與物業(yè)管理 本項(xiàng)目開發(fā)單位 蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司已組建項(xiàng) 目部，負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)，組織機(jī)構(gòu)見下圖： 物業(yè)管理 本項(xiàng)目建成后，物業(yè)管理由 蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司統(tǒng)一向社會(huì)公開招標(biāo)，由有資質(zhì)并符合條件的物業(yè)管理公司來組織管理，負(fù)責(zé)對(duì)住宅樓的綠化、衛(wèi)生、房屋維修和治安等進(jìn)行綜合管理，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)整潔、文明、安全、方便的環(huán)境。 （ 4）自動(dòng)抄表系統(tǒng)：對(duì)水費(fèi)、電費(fèi)通過中 心計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)自動(dòng)抄表、自動(dòng)結(jié)算，免除上門抄表給住戶帶來的干擾和繳費(fèi)時(shí)間的浪費(fèi)。 具體包括 ： 普通 住宅建筑面積 22107 平方米， 臨街商鋪建筑面積 平方米，臨街住宅建筑面積 平方米。 （ 8）工程招標(biāo)管理費(fèi)：按建筑安裝工程費(fèi)的 %計(jì)取。 （ 6）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：按 178元 /平方米計(jì)取。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表見附表 101 第 十 一 章 投資估算和資金籌措 估算依據(jù) （ 1）國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （ 3）山東省安裝工程綜合定額； （ 4）煙臺(tái)地區(qū)材料預(yù)算價(jià)格； （ 5）臨近地區(qū)類似工程造價(jià)； （ 6）現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。 （ 2）環(huán)境管理：檢測(cè)和顯示住宅區(qū)內(nèi)噪音和空氣污染指標(biāo)，對(duì)小區(qū)內(nèi)照明設(shè)施和綠地的噴淋設(shè)施進(jìn)行控制。 ○ 4 居住建筑生活供水系統(tǒng)宜采用變頻恒壓系統(tǒng)。當(dāng)夏季夜間自然通風(fēng)不能滿足 20次 /小時(shí)換氣次數(shù)要求時(shí)，可采用機(jī)械通風(fēng)。 ○ 3 圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能設(shè)計(jì) 圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外表面采用淺色飾面材料。外窗（包括陽(yáng)臺(tái)門）的可開啟面積不應(yīng)小于所在房間樓面面積的 10%。 (3)采暖。因此施工中對(duì)產(chǎn)生噪聲較大的機(jī)械設(shè)備需要隔聲裝置，對(duì)粉塵擬采用噴水除塵。以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。 (1)主要污染源與污染物 住宅區(qū)建設(shè)主要污染源為生活污水、廚房油煙及生活垃圾。 （ 6）樓板 對(duì)于有架空層樓板下部采用保溫材料外包?！?。 按照供熱 111 天，每日按供暖 24小時(shí)計(jì)，則年總耗能為： 106W 24 111 注： 1W＝ 標(biāo)準(zhǔn)煤低位發(fā)熱量為 7000千卡 /kg。 注：電力折標(biāo)煤系數(shù)來源于《中國(guó)能源統(tǒng)計(jì)年鑒》，采用當(dāng)量值值 。 表 71 用水量計(jì)算表 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 用水定額 日用水量 年用水量 1 住宅樓 1509 人 250L/人每戶選用額定流量為，其瞬間最大流量為 。本系統(tǒng)采用全矩陣系統(tǒng)，所有攝像點(diǎn) 應(yīng)同時(shí)錄象，按功能做時(shí)序切換。 配套公共建筑內(nèi)設(shè)備室、商業(yè)照明等照明采用熒光燈燈具，鎮(zhèn)流器選用電子式或電感式。住戶電源交流 220/380KV 由小區(qū)內(nèi)戶外變電站供電；各棟住宅樓、商住樓和各配套公建用房設(shè)低壓配電間，且低壓側(cè)設(shè)計(jì)量。 e、防排煙控制為：排煙 風(fēng)機(jī)及與之相關(guān)的送風(fēng)機(jī)均啟動(dòng)，平時(shí)使用的空調(diào)機(jī)，排風(fēng)機(jī)以及冷熱源系統(tǒng)均停止運(yùn)行。在不滿足自然排煙條件的部位，設(shè)置機(jī)械防煙及排煙設(shè)施。 （ 3）采暖系統(tǒng)設(shè)計(jì) ① 接引城市集中供熱管道，在建設(shè)區(qū)域設(shè)置換熱站，由換熱站引出的供熱主管沿室外暖氣溝分別接入各用戶單元設(shè)獨(dú)立的采暖入口裝置，采用同城系統(tǒng)，上供下回。 （ 2）室內(nèi)部分 ① 給水：本項(xiàng)目供水水源 由蓬萊市自來水公司供給。 （ 3） 建筑材料材質(zhì)和強(qiáng)度等級(jí) ○ 1 混凝土： C25，基礎(chǔ)墊層： C10。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) （ 1）設(shè)計(jì)依據(jù) ① 設(shè)計(jì)規(guī)范 國(guó)家現(xiàn)行的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范，規(guī)程和構(gòu)造手冊(cè)。 住宅樓： 普通住宅有 208 套，建筑面積為 22107 m2。 d、建筑設(shè)計(jì)應(yīng)盡可能的考慮裝修時(shí)的思路，把建筑設(shè)計(jì)和裝修設(shè)計(jì)更有機(jī)的串聯(lián)起來，使整個(gè)戶型的設(shè)計(jì)理念達(dá)到完美的統(tǒng)一。在細(xì)部的處理上，力圖將精致，簡(jiǎn)潔的細(xì)部構(gòu)件呈現(xiàn)給居民。 2. 住宅單體設(shè)計(jì) 在戶型設(shè)計(jì)中，將節(jié)約實(shí)用作為設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。林蔭步行道為開放空間環(huán)境，給人以強(qiáng)烈的中軸線感覺，具有空間的導(dǎo)向性。 環(huán)境是住宅區(qū)生活品質(zhì)的重要構(gòu)成部分。同時(shí)，道路設(shè)計(jì)與廣場(chǎng)空間、綠地空間、建 筑空間相結(jié)合，共同塑造戶外空間景觀，在創(chuàng)造獨(dú)特景觀的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)功能與形式的完美結(jié)合。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施沿公路 南 側(cè)規(guī)劃線路布局，對(duì)社區(qū)居民提供服務(wù)。 （ 5） “因地制宜” 從基地現(xiàn)狀與周邊環(huán)境出發(fā)兼顧小區(qū)本身的合理性及同城市周邊協(xié)調(diào)。 第五章 總體規(guī)劃方案 規(guī)劃依據(jù) 1. 建設(shè)單位提供的用地紅線圖和地形圖 2. 建設(shè)單位的設(shè)計(jì)委托書 3.《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50180937） 4.《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5022095） 5.《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5009699） 6.《汽車車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB5006797） 7.《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GBJ1687） 2001 年版 8.《通用設(shè) 計(jì)通則》 規(guī)劃指導(dǎo)思想 整個(gè)規(guī)劃以蓬萊市總體規(guī)劃為依據(jù)，以面向廣大群眾需求為出發(fā)點(diǎn)，以推進(jìn)蓬萊市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展為指導(dǎo)思想，以加快蓬萊市城市化建設(shè)提高居民居住水平為目的，同時(shí)根據(jù)蓬萊市生態(tài)大環(huán)境特色與城市的總布局，以對(duì)國(guó)土的現(xiàn)狀分析為前提，以設(shè)計(jì)要求為序，貫徹可行的規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)， 把商業(yè)與居住雙重功能的商住樓作為設(shè)計(jì)的基本特點(diǎn)。因此，擬建場(chǎng)地較穩(wěn)定，適宜擬建建筑物的建設(shè)。麻黃色，主要礦物成份由石英、長(zhǎng)石、黑云母組成，殘留花崗結(jié)構(gòu)，片麻狀構(gòu)造，局部分布有殘積土的透鏡體。 （ 1）工程地質(zhì)條件 ①地形、地貌及地下水 場(chǎng)區(qū)總的地形為西高東低，最大相對(duì)高差為 。大力發(fā)展特色經(jīng)濟(jì)，培育形成了以旅游業(yè)、臨港工業(yè)、葡萄及葡萄酒業(yè)、汽車及零部件加工四大產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系。年底全市總?cè)丝? 萬(wàn)人?？傄?guī)劃戶數(shù) 431 戶，居住人口 1509人。 （ 3）營(yíng)銷優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目為 蓬萊市府后路舊城改造 工程，秉承 “ 以人為本 ” 的設(shè)計(jì)理念，力求環(huán)境優(yōu)美、方便、舒適，實(shí)行一級(jí)物業(yè)管理，結(jié)構(gòu)強(qiáng)調(diào)院落，強(qiáng)化人車分流，滿足多方面的需求。本項(xiàng)目位于蓬萊市府后路，屬蓬萊市非常有發(fā)展?jié)摿Φ狞S金地帶之一，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良，商業(yè)、交通便利，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，升值潛力巨大。 通過以上分析，可以看到今后較長(zhǎng)時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)和住宅發(fā)展的良好發(fā)展前景。 2020年一級(jí)市場(chǎng)土地，特別是住房用地供給有望平穩(wěn)增長(zhǎng)，同時(shí)隨著國(guó)家加強(qiáng)對(duì)閑置土地處理力度，房地產(chǎn)開發(fā)周期將加速，二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā) 的土地供給將有較大幅度提高。 項(xiàng)目建成后必將大大改善城市環(huán)境，提高城鎮(zhèn)居民的居住條件，對(duì)改善蓬萊市的城市建設(shè)風(fēng)貌，加快蓬萊城區(qū)工作的步伐起到積極的推動(dòng)作用，是一項(xiàng)順民心、合民意的利國(guó)利民的造福工程。 本項(xiàng)目建設(shè)重在建設(shè)高質(zhì)量住房，符合現(xiàn)階段購(gòu)買力的需求。 山東省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社 會(huì)發(fā)展第十一五發(fā)展規(guī)劃綱要中第七章 繁榮發(fā)展服務(wù)業(yè) — 壯大發(fā)展新興服務(wù)業(yè)的 第三條 房地產(chǎn)業(yè)：加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，著力增加主要面對(duì)中低收入家庭的普通 商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房供應(yīng)。商住樓同時(shí)具有隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的可塑性，可以非常簡(jiǎn)單地變成寫字樓，也可以隨著需要而改造成純住宅。 （ 1）要從我國(guó)人多地少的國(guó)情和現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平出發(fā)，合理規(guī)劃、科學(xué)建設(shè)、適度消費(fèi)，發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型建筑，形成具有中國(guó)特點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式。 近十多年來，我國(guó)城市化的水平持續(xù)提高，城鎮(zhèn)每年增加的非農(nóng)業(yè)人口大都在 800萬(wàn)～ 1000萬(wàn)人。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 類別 編號(hào)號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 備注 建 設(shè) 指 標(biāo) 1 總用地面積 M2 31361 2 總建筑面積 M2 3 臨街 商業(yè)建筑面積 M2 臨街住宅建筑面積 普通 住宅建筑面積 22107 4 住宅戶數(shù) 戶 431 5 總規(guī)劃人口 人 1509 6 綠地率 % 7 容積率 8 建筑密度 % 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 9 開發(fā)建設(shè)投資 萬(wàn)元 10 資金籌措 萬(wàn)元 其中 自有資金 萬(wàn)元 % 預(yù)售款 萬(wàn)元 % 銀行貸款 萬(wàn)元 % 11 投資利潤(rùn)率 % 12 投資利稅率 % 13 投資回收期 年 稅后 14 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 稅后 15 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 稅后 第二章 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 項(xiàng)目 提出的背景 住宅建設(shè)的健康發(fā)展將代表著我國(guó)的城市化進(jìn)程，進(jìn)入高速發(fā)展階段。 本項(xiàng)目總銷售收入 。建設(shè)區(qū)域地勢(shì)平坦，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，周邊公共配套設(shè)施齊全，非常適合 商住 小區(qū)的建設(shè)，地理位置優(yōu)越。 可行性研究編制單位 編制單位：山東宗匯工程咨詢有限公司 工程咨詢資格等級(jí)：乙級(jí) 證書編號(hào)：工咨乙 11820200047 發(fā)證機(jī)關(guān)：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì) 可行性研究報(bào)告編制的依據(jù) 蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 關(guān)于委托山東宗匯工程咨詢有限 公司編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書； 國(guó)家、省、市有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)定要求； 國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)； 國(guó)家發(fā)改委關(guān)于項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容和深度的規(guī)定要求； 城市居民住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范； 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（中國(guó)電力出版社） 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)實(shí)務(wù)全書》（中國(guó)建材工業(yè)出版社）； 建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料； 山東省建筑工程綜合定額； 山東省安裝工程綜合定額。再者商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展迅速，商住樓同時(shí)擁有商業(yè)和居住的雙重功能，具有良好的市場(chǎng)發(fā)展空間 。 本項(xiàng)目主要污染源有生活污水、廚房油煙和生活垃圾，除此之外基本無(wú)其他污染物排放。全部投