【正文】 （ 1）自然環(huán)境與地理區(qū)位優(yōu)勢 本項目所在地蓬萊市，坐落于美麗的渤海、黃海交匯處，素有人間仙境之美譽，該地區(qū)四季分明，氣候宜人，風景秀麗，蓬萊閣旅游景區(qū)聞名全球。 城市化進程的推進，城鎮(zhèn)商業(yè)樓需求增加 隨著我國城市化水平的提高、人民生活的富足以及城鎮(zhèn)人口的增加，勢必帶動城鎮(zhèn)商業(yè)的發(fā)展，所以近年來商業(yè)樓成為房地產(chǎn)業(yè)的新亮點，各地需求量 居 高不下，有些地方還出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。 （ 3）土地供給方面 土地供給方面，促進住房市場有效供給有望成為國家長期的政策目標。本項目建設(shè)將極大地促進當?shù)睾拖嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。到“十一五”末，城鎮(zhèn)居民基本實現(xiàn)小康社會居住目標，人均住房面積達到 30 平方米。 本項目建設(shè)符合山東省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五規(guī)劃中著力增加普通商品住房的要求。當 前 中國的中小企業(yè)正在起步發(fā)展的階段，隨著 國 民經(jīng)濟的健康持續(xù)快速發(fā)展，既需要有各種檔次的專業(yè)寫 字樓，也需要有提高生活居住質(zhì)量的住宅，同樣也需要大量的 商住兩用功能的建筑。 國務(wù)院總理溫家寶在十屆全國人大五次會議上作政府工作報告時指出，房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展經(jīng)濟、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。 （ 2）住宅建設(shè)的健康發(fā)展是改善我國住房現(xiàn)狀和提高人民生 活水平的重要保障。 綜上所述，本項目的建設(shè)是必要的、可行的。 本項目資金籌措方案為：項目承辦單位自有資金 萬元，占總投資的 %；銀行貸款 萬元，占總投資的%；商品住房預售款項籌集 ，占總投資的 %。 項目建設(shè)地位于 蓬萊市 府后路 ，該項目工程規(guī)劃總用地 31361 平方米。 該公司經(jīng)營范圍為：商住小區(qū)及步行街的開發(fā)與經(jīng)營，是蓬萊市中心區(qū)舊城改造開發(fā)項目，被蓬萊市政府列為重點工程項目，該項目的開發(fā)在給企業(yè)帶來良好經(jīng)濟效益的同時，將產(chǎn)生十分顯著的社會效益。項目承辦單位 蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 為滿足市場需求和企業(yè)自身發(fā)展，決定 進行蓬萊市 府后路舊城改造工程 建設(shè) 。因此，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生不良影響。 可行性研究結(jié)論 項目建成后， 可對蓬萊市提供優(yōu)質(zhì)商品住房及 商住 樓，以及推進 蓬萊市房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有重要作用?！? ②高質(zhì)量的居住環(huán)境是實現(xiàn)我國現(xiàn)代化城市建設(shè)的基本標準 我國現(xiàn)階段建設(shè)現(xiàn)代化城市，要達到十條基本標準，其中第五和第七條為“高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境”和“高質(zhì)量的居住休息條件”。這主要反映兩個方面：一是城鎮(zhèn)新增非農(nóng)業(yè)人口增加的住房需求。改進和規(guī)范經(jīng)濟適用房制度。 項目建設(shè)的必要性 本項目建設(shè)符合國家經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五發(fā)展規(guī)劃中發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的要求。 本項目建設(shè)符合蓬萊市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五發(fā)展規(guī)劃綱要中完善人居功能要求。 有利于帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)乃至地方經(jīng)濟共同發(fā)展。一方面已出臺的政策繼續(xù)強化落實，另一方面出臺的新政策可能主要集中在從 緊貨幣政策、完善住房保障、房地產(chǎn)融資管理和抑制投機性需求等方面 。按照 2020年我國城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積達到 32平方米估算， 2020 年～ 2020 年間，我國城鎮(zhèn)新建住宅竣工 面積應(yīng)當達到 140 億平方米左右。 項目市場預測 為了滿足市場的實際購房需求，解決目前的供需矛盾，穩(wěn)定住房價格 ，今年蓬萊市按照“合理布局、整體開發(fā)”的原則，通過市場化運作的手段，降低房地產(chǎn)門檻，積極引進國內(nèi)外有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)建設(shè)高檔住宅小區(qū)、農(nóng)民新村、舊城改造和經(jīng)濟適用房 “四大人居板塊”和商業(yè)服務(wù)項目。從規(guī)劃布局來看，能夠滿足居民的生活需求。人均居住面積 24平方米，有巨大的購房潛力。擬建項目周邊的交通條件良好，有公交車及城市環(huán)城車通往該處。 （ 3） 經(jīng)濟 發(fā)展迅速 2020 年 實現(xiàn)生產(chǎn)總值 204 億元，其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 18億元，增長 %。年末金融機構(gòu)本外幣各項貸款余額 億元，比年初增加 。雜色，松散狀態(tài)，成份以建筑垃圾為主，少量生活垃圾。 ③地基土承載力特征值 按照《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》（ GB500072002），結(jié)合當?shù)亟ㄖ?jīng)驗，綜合確定各層地基土承載力特征值 fak(kPa)如下表： 層號 巖土名稱 承載力特征值 fak(kPa) 1 雜填土層（ Q4ml） ) 2 含礫粉質(zhì)粘土層 (Q4al+pl) 150 3 全風化花崗巖層 (r) 250 4 全風化云母片巖層 (Ptfg) 200 ④ 場地的地震效應(yīng)評價 擬建場地抗震設(shè)防烈度為 7 度，設(shè)計基本地震加速度值為，設(shè)計地震分組為第一組，該場地土類別為中軟土，建筑場地類別屬Ⅱ類，場地液化等級為輕微液化，為對建筑抗震 一般地段。 能夠滿足本項目小區(qū)排水需求。 塑造一個環(huán)境優(yōu)雅、文化內(nèi)涵深厚、具有鮮明個性的 花園式生活居住空間和商業(yè)空間 ； （ 1）切實執(zhí)行國家有關(guān)基本建設(shè)的方針政策和法規(guī)，尊重人，尊重環(huán)境，尊重市場，尊重各主管部門與建設(shè)單位的意見，盡一切努力將該地塊建成二十一世紀的生態(tài)環(huán)境小區(qū)。本項目 蓬萊市府后路舊城改造 工程建設(shè) ， 規(guī)劃總用地 31361 平方米，總建筑面積 平方米 ，包括商業(yè)、住宅等 。 道路系統(tǒng)是整個項目的骨架，決定基地的總體布局結(jié)構(gòu)。社區(qū)步行系統(tǒng)通過建筑中間開放式、枝狀林蔭步行道，實現(xiàn) 社區(qū)人車分流的交通體系。本設(shè)計以自然為主線，開拓人與自然充分親近的生活領(lǐng)域，使人們能獲得重返自然的美好享受。 主要經(jīng)濟技術(shù)指標 類別 編號號 項目 單位 數(shù)量 備注 建 設(shè) 1 總用地面積 M2 31361 2 總建筑面積 M2 3 臨街 商業(yè)建筑面積 M2 臨街住宅建筑面積 指 標 普通 住宅建筑面積 22107 4 住宅戶數(shù) 戶 431 5 總規(guī)劃人口 人 1509 6 綠地率 % 7 容積率 8 建筑密度 % 經(jīng) 濟 指 標 9 開發(fā)建設(shè)投資 萬元 10 資金籌措 萬元 其中 自有資金 萬元 % 預售款 萬元 % 銀行貸款 萬元 % 11 投資利潤率 % 12 投資利稅率 % 13 投資回收期 年 稅后 14 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 稅后 15 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 稅后 第六章 設(shè)計方案 建筑設(shè)計 《民用建筑設(shè)計通則》 《住宅建筑設(shè)計標準》 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 《民用建筑照明設(shè)計標準》 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 《民用建筑隔聲設(shè)計規(guī)范》 工程建設(shè)標準強制性條文 工程建設(shè)地方標準強制性條文 建筑工程交通設(shè)計及停車庫（場）設(shè)置標準 （ 2）沿街商業(yè)設(shè)計 根據(jù)本地塊在整個地區(qū)的優(yōu)越地位，具有潛在的巨大商業(yè)價值。戶型設(shè)計中盡量做到房間方正，實用，沒有無謂的空間浪費，而且戶型空間比較自由，可以自由組合改造。廚房設(shè)置在入戶門附近，利于日常用品與食物的運輸。 商住樓包括： 臨街商業(yè)樓有 109 套，建筑面積為 m2。并且與周圍原有建筑風格相協(xié)調(diào)。 本工程包括住宅和商住樓，采用框架抗震體系，現(xiàn)澆混凝土框架結(jié)構(gòu)體系。雨、污水分別排至場區(qū)雨水管網(wǎng)和污水管網(wǎng)。 （ 3）節(jié)能環(huán)保 ① 采用節(jié)水潔具。 ③ 衛(wèi)生間及公共衛(wèi)生間設(shè)置機械通風系統(tǒng)。 b、通風、空調(diào)風管穿越空調(diào)機房的隔墻，樓板及防火分區(qū)的隔墻處，均設(shè)置與風機連鎖的防火閥（ 70℃熔斷）。 ④ 要求空調(diào)通風設(shè)備安裝后均能滿足噪聲標準的給定位。 ○ 4 線路敷設(shè) 小區(qū)內(nèi)變電所引出配電干線采用聚乙烯絕緣聚氯乙烯護套內(nèi)鋼帶鎧裝電力電纜供電。 （ 2）弱電系統(tǒng)： ① 電話系統(tǒng) 本工程住戶為 322戶，每戶 2對電話線，共需市話線 644對。 ○ 5 消防系統(tǒng) 電氣消防系統(tǒng)包括： 消防控制室與保安控制室聯(lián)合設(shè)置，消防控制室對所有建筑的消火栓、自動噴灑滅火系統(tǒng)、防煙系統(tǒng)以及一般照明及動力電源實行監(jiān)視和控制。 d，按 6 個月 180 天計算；商業(yè)建筑用水指標為 8L/㎡ d 噸 萬噸 5 未預見用 __ 按生活用水 噸 噸 水量 10%計 6 合計 噸 萬噸 （ 2）用電 ①用電負荷計算 a．居住用電負荷 應(yīng)用負荷密度法確定計算居住用電負荷 PM (適用于照明及家用電負荷 )，其表達式如下： PM=Ped Sη 式中 PM—— 實際最大負荷， kW Ped—— 單位面積計算負荷， W/m2 S—— 小區(qū)總面積， m2 η —— 同時系數(shù)， Ped取山東省標準 50W/m2，項目住宅總建筑面積 ，同時系數(shù)取 ，則計算得實際最大用電負荷為： PM=50 ＝ b．商業(yè)及公建用電負荷 采用負荷密度法，按 110W/m2 計。 具體用量表詳見表 72 注：天然氣低熱 值按 。在設(shè)計上，注重自然光及自然通風，使大部分房間保持很好的采光性及通風性。 （ 5）屋頂 屋面設(shè)隔熱保溫系統(tǒng)，傳熱系數(shù)不大于 W/m2 第 八 章 環(huán)境保護與節(jié)能、安全 環(huán)境保護 本項目建設(shè)場區(qū)選在 蓬萊市 府后路 ，規(guī)劃總用地 59281平方米。其主要 防 治措施如下： ① 生活污水治理。 ○ 4 噪聲污染治理 本工程的主要噪聲源為制冷機組、各種水泵、風機及空調(diào)器、冷卻塔等。 節(jié)能措 施與小區(qū)安全 (1)水。各建筑的主立面迎向夏季主導風向，或夏季主導風引向建筑的主立面。 ，并應(yīng)避免遮陽設(shè)施吸收的太陽輻射熱被進風氣流帶入室內(nèi)。 ○ 2 通風節(jié)能設(shè)計 ，提 高通風效率。 （ 3） 其它建筑設(shè)備的節(jié)能設(shè)計 ○ 1 居住建筑室內(nèi)照明應(yīng)采用 發(fā)光效率不低于每瓦 60流明、顯色指數(shù) (Ra)不小于 80并帶電子整流器的光源。在規(guī)劃中已經(jīng)充分考慮到居住的安全性、空間的私密性，各個住宅組群均形成較強的領(lǐng)域感；同時，通過在車行入口設(shè)置管理機構(gòu)，蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 營銷副總 （市場推廣、銷售） 工程副總 （設(shè)計、實施） 項目經(jīng)理 辦 公 室 材 料 部 工 程 部 銷 售 部 財 務(wù) 部 預 算 部 加強進 入宅間車輛的管理，僅僅允許緊急情況下的車輛駛?cè)搿? （ 6）巡更管理系統(tǒng)：對住宅區(qū)內(nèi)保安人員巡邏狀態(tài)實施監(jiān)控管理。 估算說明 （ 1）土地費用：根據(jù)建設(shè)單位提供的資料，項目用地約 47畝，土地出讓費用為 2730萬元 。 （ 10）工程質(zhì)量監(jiān)督費：按建筑安裝工程費用 %計取。 （ 3）開發(fā)間接費用，由于開發(fā)企業(yè)不設(shè)立現(xiàn)場機構(gòu)，由開發(fā)企業(yè)定期或不定期派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)建設(shè)活動， 故所發(fā)生的費用可直接計入建設(shè)單位的管理費用，本項不再重復計算； （ 4）建設(shè)單位管理費：按建筑安裝工程費用的 1%計取。 本項目計劃建設(shè)期為 2年，從 2020 年 10月開始至 2020年 9月底建成。同時，提高小區(qū)的科技含量，對小區(qū)進行智能化信息管理，以加強小區(qū)管理的效率和安全性。太陽能熱水系統(tǒng)的設(shè)置應(yīng)與建筑物相協(xié)調(diào)。在夏季高溫時，應(yīng)避免熱風大量侵入室內(nèi)。 。 ，應(yīng)使建筑物處于周圍建筑物的氣流旋渦區(qū)之外。 (2)電。為了減少對環(huán)境的污染，設(shè)備均設(shè)置在封閉地單獨房間內(nèi)，其墻面進行一定的吸噪處理， 使噪聲降到規(guī)范允許的范圍內(nèi)。 ② 廢氣 治理。 本項目主要可能的污染源有 住宅和商業(yè)網(wǎng)點排放的 生活污水 ， 廚房油煙 、停車場汽車尾氣 和生活垃圾，除此之外基本無其他污染物排放。 屋面的保溫層應(yīng)選用容重小、導熱系數(shù)低、吸水率低的材料。體形系數(shù)小于規(guī)范要求。 表 72 天然氣用量統(tǒng)計表 用氣位置 用氣標準 用氣人數(shù) 用氣量 日用量（ m3/d） 年用量（ m3/a） 規(guī)劃總?cè)丝? 由以上計算可知，本項目居住最大用電負荷為 ，計算用電量為： Q1＝ 3 小時 365天＝ 萬 kWh b．商業(yè)及公建用電 商業(yè)及公建用電按每天 10小時計，用電量為 Q2＝ 10小時 365 天＝ 萬 kWh 由以上計算結(jié)果可知，項目年總用電量為： Q＝ Q1+Q2 =++＝ 萬 kWh。用水量