【正文】 （ 2）公共配套設(shè)施費(fèi)：本項(xiàng)目公共配套設(shè)施主要是指小區(qū)變電室、氣調(diào)室等，包含在公建面積內(nèi)不單列。組群之間的聯(lián)系都可以通過步行綠化系統(tǒng)來解決，保證小區(qū)環(huán)境人流的單一性。 28℃時，應(yīng)首先采用通風(fēng)降溫措施改善室內(nèi)熱環(huán)境。 。為了減少這些設(shè)備噪聲對環(huán)境的污染，設(shè)計中在設(shè)備選型上盡量選用低噪聲音型。建設(shè)區(qū)域地勢平坦，交通方便，環(huán)境優(yōu)美， 該區(qū)域緊鄰大道，周圍環(huán)境狀況良好，周圍水體、大氣、土壤、植被具有較強(qiáng)的自凈化能力，并且具有一定的環(huán)境容量， 非常適合生活小區(qū)的建設(shè)，地理位置優(yōu)越。 （ 2）體形系數(shù) 建筑外形較為規(guī)則。項(xiàng)目商業(yè)及公建建筑面積為 ，取同時系數(shù) ，則商業(yè)及公建用電負(fù)荷為 110 ＝ ②用電量計算 a．居住用電 住宅小區(qū)負(fù)荷中占比重較大的是照明及家用電負(fù)荷，照明及家用電負(fù)荷出現(xiàn)最大值的時段為每天 19： 00～ 22： 00，因而在計算小區(qū)的最大負(fù)荷時就以 19： 00～ 22： 00時段的照明及家用電負(fù)荷為基礎(chǔ)。本工程形成統(tǒng)一的電氣消防系統(tǒng)。且按溫升選擇和按電壓損失校驗(yàn)電纜，小區(qū)內(nèi)的供配電線采用走電纜溝和直埋敷設(shè)的型式，沿道路一側(cè)的人行道和綠化帶下走線。廚房排油煙管路設(shè)置 150℃關(guān)閉的防火閥。 ② 給水系統(tǒng)根據(jù)用水對象和區(qū)域劃分，分別設(shè)置水表，計量 用水量，提高人們的節(jié)水意識?？蚣芸拐鸬燃壘慈?設(shè)計、構(gòu)造。其中戶型面積為 44套，建筑面積為 m2，戶型面積為 m2的 10套，建筑面積為 m2，戶型面積為 m2的 55套，建筑面積為 6622 m2。每戶都有良好的朝向，景觀和通風(fēng)。 （ 1）主要入口景觀 步行主入口的軸向空間是規(guī)劃強(qiáng)調(diào)的引導(dǎo)性景觀。 本項(xiàng)目道路交通組織和停車重點(diǎn)體現(xiàn)“便捷、安全、觀景”三大特色。 （ 2）根據(jù)區(qū)域詳細(xì)規(guī)劃的要求，合理布局、精心設(shè)計，注重 提高土地的利用效率，提高區(qū)域的整體環(huán)境品質(zhì)。 ⑤ 場地穩(wěn)定性和地基適宜性評價 場地地貌單元較簡單，該場地地層種類稍多，場地內(nèi)不存在震動液化土層。 （ 4） 區(qū)位優(yōu)越，交通便利 蓬萊區(qū)位優(yōu)越，交通便利。 本項(xiàng)目建設(shè)場地位 蓬萊市 府后路 ，地形較平坦，地形呈南高北低之勢。 本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，大面積的綜合開發(fā)使得開發(fā)成本較低，小區(qū)內(nèi)項(xiàng)目區(qū)物業(yè)管理先進(jìn)、綜合配套設(shè)施完善，整個小區(qū)環(huán)境優(yōu)美 、休息健身、社區(qū)廣場各種公建設(shè)施應(yīng)有盡有，符合居民休憩健身等需求。住宅總量需求來源于三個方面：現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民住房改善的需求；城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快城市人口增加的住房需求；現(xiàn)有 110 多億平方米舊住宅更新改造的需求。 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中具有基礎(chǔ)性、資源性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的 地位。 國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一五發(fā)展規(guī)劃綱要中第四篇 加快發(fā)展服務(wù)業(yè)第十七章 豐富消費(fèi)性服務(wù)業(yè) 第二節(jié) 發(fā)展房地產(chǎn)業(yè) 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房。 二是，在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，城鎮(zhèn)流動人口將增加，這部分人的住房問題越來越突出，城鎮(zhèn)流動人口的住房需求也需要考慮。項(xiàng)目的建設(shè)將為蓬萊市社會各界人士及外來人員提供優(yōu)質(zhì)商品住房 和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) ，滿足廣大市民及外來人員的住房需求。 項(xiàng)目結(jié)合市場需求 情況、建設(shè)用地條件及周圍環(huán)境狀況、房型結(jié)構(gòu)及綠化條件，同時考慮到資金籌措的可能， 確定建設(shè)規(guī)模為總建筑面積 ， 其中， 商住樓總建筑面積 平方米， 包括 臨街 商業(yè)建筑 面積 平方米，臨街 住宅建筑面積 平方米 ； 普通 住宅建筑面積 22107 平方米?？傄?guī)劃戶數(shù) 431戶，居住人口 1509人。對于促進(jìn)蓬萊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快蓬萊市城市化進(jìn)程，改善蓬萊市市容市貌，提高人民居住水平等都將發(fā)揮重要的推動作用，具有明顯的社會效益，同時也具有良好的市場前景和較好的經(jīng)濟(jì)效益。 我國房地產(chǎn)業(yè)要從國情和現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平出發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。 按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則，加強(qiáng)對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)。實(shí)踐證明，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展除了帶動建筑、建材、裝修、家具、家電、物業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展外，由于產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)作用，它還 能極大地推動運(yùn)輸、商業(yè)服務(wù)、郵電通訊和金融等行業(yè)的發(fā)展，對冶金、化工、輕工和機(jī)械等產(chǎn)業(yè)也有極大的推動，在解決就業(yè)、繁榮經(jīng)濟(jì)、增加財政收入等方面所起的作用是其它產(chǎn)業(yè)所無法替代的。因此，我國城鎮(zhèn)住宅市場具有強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿?。該?xiàng)目建設(shè)為商業(yè)和住宅相結(jié)合，為消費(fèi)者提供了更多的商業(yè)發(fā)展機(jī)會，同時促進(jìn) 了城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，符合目前的市場形勢。蓬萊市 全市總面積 。境內(nèi)有港口 4 個，其中蓬萊新港和欒家口港兩處均為國家一類開放口岸，擁有 5萬噸級泊位 3個、萬噸級以上泊位 6 個，開通了至旅順、大連客貨運(yùn)輸滾裝航線，港口年吞吐量 1000萬噸以上，成為連接華東地區(qū)與東北地區(qū)距 離最短的 “黃金水道 ”。場地內(nèi)地下水在干濕交替條件下對混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋中腐蝕性，對鋼結(jié)構(gòu)具中等腐蝕性。 （ 3） “以人為本” 以居民居住生活的特點(diǎn)為出發(fā)點(diǎn)，兼顧當(dāng)前需求與可持續(xù)發(fā)展的前瞻性。整體依據(jù)居住區(qū)道路通暢的原則，形成分級有序，功能明確的道路組織。軸向空間串聯(lián)各院落空間，并強(qiáng)調(diào)各院落入口，使之具有可識別性。各房間布置緊湊。 臨街住宅樓有 114 套，建筑面積為 m2。內(nèi)外墻采用加氣蒸壓混凝土砌塊砌筑。 ③ 市政引水管設(shè)倒流防止器，防止紅線 內(nèi)給水管網(wǎng)的水倒流污染城市管網(wǎng)。 c、空調(diào)風(fēng)管、水管保溫均采用非燃燒材料。 ○ 5 用電計量 本工程采用低壓計量方式，商鋪、住宅采用一戶一表，樓梯間設(shè)公用電度表。 供熱與燃?xì)庠O(shè)計 （ 1）設(shè)計依據(jù) 《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計規(guī)范》（ GB5002893 2002 年版） 其它相關(guān)的國家現(xiàn)行規(guī)范和規(guī)程 （ 2）燃?xì)夥N類 本小區(qū)擬供應(yīng)的燃?xì)鉃槌鞘泄艿捞烊粴?。由以上計算可知，本?xiàng)目居住最大用電負(fù)荷為 ，計算用電量為： Q1＝ 3 小時 365天＝ 萬 kWh b．商業(yè)及公建用電 商業(yè)及公建用電按每天 10小時計，用電量為 Q2＝ 10小時 365 天＝ 萬 kWh 由以上計算結(jié)果可知，項(xiàng)目年總用電量為： Q＝ Q1+Q2 =++＝ 萬 kWh。體形系數(shù)小于規(guī)范要求。 本項(xiàng)目主要可能的污染源有 住宅和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)排放的 生活污水 ， 廚房油煙 、停車場汽車尾氣 和生活垃圾，除此之外基本無其他污染物排放。為了減少對環(huán)境的污染，設(shè)備均設(shè)置在封閉地單獨(dú)房間內(nèi)，其墻面進(jìn)行一定的吸噪處理， 使噪聲降到規(guī)范允許的范圍內(nèi)。 ，應(yīng)使建筑物處于周圍建筑物的氣流旋渦區(qū)之外。在夏季高溫時，應(yīng)避免熱風(fēng)大量侵入室內(nèi)。同時，提高小區(qū)的科技含量，對小區(qū)進(jìn)行智能化信息管理，以加強(qiáng)小區(qū)管理的效率和安全性。 （ 3）開發(fā)間接費(fèi)用，由于開發(fā)企業(yè)不設(shè)立現(xiàn)場機(jī)構(gòu)，由開發(fā)企業(yè)定期或不定期派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)建設(shè)活動， 故所發(fā)生的費(fèi)用可直接計入建設(shè)單位的管理費(fèi)用，本項(xiàng)不再重復(fù)計算； （ 4）建設(shè)單位管理費(fèi)：按建筑安裝工程費(fèi)用的 1%計取。 估算說明 （ 1）土地費(fèi)用：根據(jù)建設(shè)單位提供的資料，項(xiàng)目用地約 47畝，土地出讓費(fèi)用為 2730萬元 。在規(guī)劃中已經(jīng)充分考慮到居住的安全性、空間的私密性，各個住宅組群均形成較強(qiáng)的領(lǐng)域感；同時，通過在車行入口設(shè)置管理機(jī)構(gòu)，蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 營銷副總 （市場推廣、銷售） 工程副總 （設(shè)計、實(shí)施） 項(xiàng)目經(jīng)理 辦 公 室 材 料 部 工 程 部 銷 售 部 財 務(wù) 部 預(yù) 算 部 加強(qiáng)進(jìn) 入宅間車輛的管理，僅僅允許緊急情況下的車輛駛?cè)搿? ○ 2 通風(fēng)節(jié)能設(shè)計 ，提 高通風(fēng)效率。各建筑的主立面迎向夏季主導(dǎo)風(fēng)向，或夏季主導(dǎo)風(fēng)引向建筑的主立面。 ○ 4 噪聲污染治理 本工程的主要噪聲源為制冷機(jī)組、各種水泵、風(fēng)機(jī)及空調(diào)器、冷卻塔等。 第 八 章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能、安全 環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目建設(shè)場區(qū)選在 蓬萊市 府后路 ，規(guī)劃總用地 59281平方米。在設(shè)計上，注重自然光及自然通風(fēng)，使大部分房間保持很好的采光性及通風(fēng)性。 d 噸 萬噸 5 未預(yù)見用 __ 按生活用水 噸 噸 水量 10%計 6 合計 噸 萬噸 （ 2）用電 ①用電負(fù)荷計算 a．居住用電負(fù)荷 應(yīng)用負(fù)荷密度法確定計算居住用電負(fù)荷 PM (適用于照明及家用電負(fù)荷 )，其表達(dá)式如下： PM=Ped Sη 式中 PM—— 實(shí)際最大負(fù)荷， kW Ped—— 單位面積計算負(fù)荷， W/m2 S—— 小區(qū)總面積， m2 η —— 同時系數(shù)， Ped取山東省標(biāo)準(zhǔn) 50W/m2，項(xiàng)目住宅總建筑面積 ，同時系數(shù)取 ，則計算得實(shí)際最大用電負(fù)荷為： PM=50 ＝ b．商業(yè)及公建用電負(fù)荷 采用負(fù)荷密度法，按 110W/m2 計。 ○ 5 消防系統(tǒng) 電氣消防系統(tǒng)包括： 消防控制室與保安控制室聯(lián)合設(shè)置，消防控制室對所有建筑的消火栓、自動噴灑滅火系統(tǒng)、防煙系統(tǒng)以及一般照明及動力電源實(shí)行監(jiān)視和控制。 ○ 4 線路敷設(shè) 小區(qū)內(nèi)變電所引出配電干線采用聚乙烯絕緣聚氯乙烯護(hù)套內(nèi)鋼帶鎧裝電力電纜供電。 b、通風(fēng)、空調(diào)風(fēng)管穿越空調(diào)機(jī)房的隔墻，樓板及防火分區(qū)的隔墻處，均設(shè)置與風(fēng)機(jī)連鎖的防火閥（ 70℃熔斷）。 （ 3）節(jié)能環(huán)保 ① 采用節(jié)水潔具。 本工程包括住宅和商住樓，采用框架抗震體系，現(xiàn)澆混凝土框架結(jié)構(gòu)體系。 商住樓包括： 臨街商業(yè)樓有 109 套，建筑面積為 m2。戶型設(shè)計中盡量做到房間方正，實(shí)用，沒有無謂的空間浪費(fèi)，而且戶型空間比較自由，可以自由組合改造。本設(shè)計以自然為主線，開拓人與自然充分親近的生活領(lǐng)域，使人們能獲得重返自然的美好享受。 道路系統(tǒng)是整個項(xiàng)目的骨架，決定基地的總體布局結(jié)構(gòu)。 塑造一個環(huán)境優(yōu)雅、文化內(nèi)涵深厚、具有鮮明個性的 花園式生活居住空間和商業(yè)空間 ； （ 1）切實(shí)執(zhí)行國家有關(guān)基本建設(shè)的方針政策和法規(guī)，尊重人，尊重環(huán)境，尊重市場，尊重各主管部門與建設(shè)單位的意見，盡一切努力將該地塊建成二十一世紀(jì)的生態(tài)環(huán)境小區(qū)。 ③地基土承載力特征值 按照《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》（ GB500072002），結(jié)合當(dāng)?shù)亟ㄖ?jīng)驗(yàn)，綜合確定各層地基土承載力特征值 fak(kPa)如下表： 層號 巖土名稱 承載力特征值 fak(kPa) 1 雜填土層（ Q4ml） ) 2 含礫粉質(zhì)粘土層 (Q4al+pl) 150 3 全風(fēng)化花崗巖層 (r) 250 4 全風(fēng)化云母片巖層 (Ptfg) 200 ④ 場地的地震效應(yīng)評價 擬建場地抗震設(shè)防烈度為 7 度，設(shè)計基本地震加速度值為，設(shè)計地震分組為第一組，該場地土類別為中軟土，建筑場地類別屬Ⅱ類，場地液化等級為輕微液化，為對建筑抗震 一般地段。年末金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)貸款余額 億元，比年初增加 。擬建項(xiàng)目周邊的交通條件良好，有公交車及城市環(huán)城車通往該處。從規(guī)劃布局來看，能夠滿足居民的生活需求。按照 2020年我國城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積達(dá)到 32平方米估算， 2020 年～ 2020 年間，我國城鎮(zhèn)新建住宅竣工 面積應(yīng)當(dāng)達(dá)到 140 億平方米左右。 有利于帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)乃至地方經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 本項(xiàng)目建設(shè)符合國家經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展十一五發(fā)展規(guī)劃中發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的要求。這主要反映兩個方面：一是城鎮(zhèn)新增非農(nóng)業(yè)人口增加的住房需求。 可行性研究結(jié)論 項(xiàng)目建成后， 可對蓬萊市提供優(yōu)質(zhì)商品住房及 商住 樓，以及推進(jìn) 蓬萊市房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有重要作用。項(xiàng)目承辦單位 蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 為滿足市場需求和企業(yè)自身發(fā)展，決定 進(jìn)行蓬萊市 府后路舊城改造工程 建設(shè) 。 項(xiàng)目建設(shè)地位于 蓬萊市 府后路 ，該項(xiàng)目工程規(guī)劃總用地 31361 平方米。 綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的。 國務(wù)院總理溫家寶在十屆全國人大五次會議上作政府工作報告時指出，房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展經(jīng)濟(jì)、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。 本項(xiàng)目建設(shè)符合山東省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展十一五規(guī)劃中著力增加普通商品住房的要求。本項(xiàng)目建設(shè)將極大地促進(jìn)當(dāng)?shù)睾拖嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。 城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城鎮(zhèn)商業(yè)樓需求增加 隨著我國城市化水平的提高、人民生活的富足以及城鎮(zhèn)人口的增加，勢必帶動城鎮(zhèn)商業(yè)的發(fā)展，所以近年來商業(yè)樓成為房地