【正文】 表詳見表 71。 供熱與燃?xì)庠O(shè)計(jì) （ 1）設(shè)計(jì)依據(jù) 《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5002893 2002 年版） 其它相關(guān)的國家現(xiàn)行規(guī)范和規(guī)程 （ 2）燃?xì)夥N類 本小區(qū)擬供應(yīng)的燃?xì)鉃槌鞘泄艿捞烊粴?。在住宅大門進(jìn)戶處設(shè)對講機(jī)。 ○ 5 用電計(jì)量 本工程采用低壓計(jì)量方式，商鋪、住宅采用一戶一表，樓梯間設(shè)公用電度表。 ②變電所設(shè)置 本項(xiàng)目設(shè)變電所 1處，包括 10KV高壓開關(guān)站，供給住宅樓、商業(yè)樓、公建等處供電。 c、空調(diào)風(fēng)管、水管保溫均采用非燃燒材料。 （ 5）防火排煙系統(tǒng) ① 防排煙系統(tǒng) 依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》要求，樓梯間合用前室需設(shè)防排煙系統(tǒng)。 ③ 市政引水管設(shè)倒流防止器，防止紅線 內(nèi)給水管網(wǎng)的水倒流污染城市管網(wǎng)。高低環(huán)在室外設(shè)接力泵或減壓閥井使其互為備用。內(nèi)外墻采用加氣蒸壓混凝土砌塊砌筑。三、四層為住宅部分。 臨街住宅樓有 114 套，建筑面積為 m2。 c、其他專業(yè)與建筑專業(yè)的配合應(yīng)盡量做到完美。各房間布置緊湊。 商業(yè)建筑形象采用現(xiàn)代與古典結(jié)合風(fēng)格設(shè)計(jì)，格調(diào)簡潔明快，造型新穎，注重細(xì)部設(shè)計(jì)。軸向空間串聯(lián)各院落空間，并強(qiáng)調(diào)各院落入口，使之具有可識別性。 （ 3）靜態(tài)交通 總停車泊位滿足設(shè)計(jì)條件中關(guān)于戶均一個(gè)的規(guī)定。整體依據(jù)居住區(qū)道路通暢的原則，形成分級有序，功能明確的道路組織。本項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)域內(nèi)部共建臨街商住樓六 棟 ，普通住宅四棟 。 （ 3） “以人為本” 以居民居住生活的特點(diǎn)為出發(fā)點(diǎn)，兼顧當(dāng)前需求與可持續(xù)發(fā)展的前瞻性。 ④ 供熱 本項(xiàng)目各住戶采暖為集中供熱，熱源為 蓬萊市熱電廠的余熱 。場地內(nèi)地下水在干濕交替條件下對混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋中腐蝕性，對鋼結(jié)構(gòu)具中等腐蝕性。褐－黃褐色，可塑狀態(tài)，濕，見少量的長石、石英質(zhì)小礫石及細(xì)小的云母碎片。境內(nèi)有港口 4 個(gè)，其中蓬萊新港和欒家口港兩處均為國家一類開放口岸，擁有 5萬噸級泊位 3個(gè)、萬噸級以上泊位 6 個(gè)，開通了至旅順、大連客貨運(yùn)輸滾裝航線，港口年吞吐量 1000萬噸以上，成為連接華東地區(qū)與東北地區(qū)距 離最短的 “黃金水道 ”。第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。蓬萊市 全市總面積 。 市場定位是 面向廣大群眾， 并根據(jù)其喜好進(jìn)行各方面設(shè)計(jì)。該項(xiàng)目建設(shè)為商業(yè)和住宅相結(jié)合，為消費(fèi)者提供了更多的商業(yè)發(fā)展機(jī)會，同時(shí)促進(jìn) 了城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，符合目前的市場形勢。 蓬萊市 房地產(chǎn)開發(fā)不僅實(shí)現(xiàn)了市民贏得滿意的居住和生活環(huán)境，開發(fā)商贏得合理的利潤回報(bào)，政府贏得城市投資環(huán)境的改善的“三贏”效果，還增加了政府收益，滿足了大量農(nóng)村和外來人口向城市集聚，拉動三產(chǎn)、度假旅游等消費(fèi)，促進(jìn)了全市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。因此，我國城鎮(zhèn)住宅市場具有強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿Α? （ 2）供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面 在供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，基于 2020年經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房用地較大幅度增加供給，可以預(yù)期 2020年中小套型的住房供給將有較大幅度增加，包括廉租房在內(nèi)的政策性住房供給將有較大幅度提高，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步改善。實(shí)踐證明，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展除了帶動建筑、建材、裝修、家具、家電、物業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展外，由于產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)作用，它還 能極大地推動運(yùn)輸、商業(yè)服務(wù)、郵電通訊和金融等行業(yè)的發(fā)展，對冶金、化工、輕工和機(jī)械等產(chǎn)業(yè)也有極大的推動，在解決就業(yè)、繁榮經(jīng)濟(jì)、增加財(cái)政收入等方面所起的作用是其它產(chǎn)業(yè)所無法替代的。 以建設(shè)最適宜人類居住城市為目標(biāo)，全力打造“人居蓬萊”品牌，全面啟動高檔住宅區(qū)、農(nóng)民新村、舊城改造和經(jīng)濟(jì)適用房“四大人居板塊”，逐步形成普通商品房、高檔商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房等不同層次的住房供應(yīng)體系 ，不斷提高城市吸引力，加快膨脹城區(qū)人口。 按照保障供給、穩(wěn)定房價(jià)的原則，加強(qiáng)對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)。 從我國房地產(chǎn)政策的目的性上看，商住樓作為商業(yè)樓的特殊形式，以其節(jié)約、經(jīng)濟(jì)、商住兩用等功能，受到越來越多中小型企業(yè)、商家的歡迎。 我國房地產(chǎn)業(yè)要從國情和現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平出發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。它對我國住宅建設(shè)提出了向新階段、新水平發(fā)展的明確要求。對于促進(jìn)蓬萊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快蓬萊市城市化進(jìn)程，改善蓬萊市市容市貌，提高人民居住水平等都將發(fā)揮重要的推動作用，具有明顯的社會效益，同時(shí)也具有良好的市場前景和較好的經(jīng)濟(jì)效益。 本項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)期為 2年，從 2020年 10月開始至 2020年 9月底建成?？傄?guī)劃戶數(shù) 431戶，居住人口 1509人。 第一章 基本概況 項(xiàng)目名稱及承辦單位 項(xiàng)目名稱 : 蓬萊 市 府后路舊城改造 工程建設(shè) 項(xiàng)目 建設(shè)地點(diǎn) : 蓬萊市 府后路 項(xiàng)目承辦單位及其概況 單位名稱： 蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 住 所： 蓬萊市登州街道辦事處 法人代表： 黃俊生 注冊資本：貳仟 肆佰 萬元 公司類型：有限責(zé)任公司（自然人獨(dú)資） 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營 承辦單位概況： 蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2020 年 10 月，位于蓬萊市登州街道辦事處，注冊資本金為 2400 萬人民幣，該公司現(xiàn)有員工 18 人，全部為專業(yè)技 術(shù)人員和管理人員，職工素質(zhì)較高，公司現(xiàn)任領(lǐng)導(dǎo)班子成員 3 人，都具有大專以上學(xué)歷。 項(xiàng)目結(jié)合市場需求 情況、建設(shè)用地條件及周圍環(huán)境狀況、房型結(jié)構(gòu)及綠化條件，同時(shí)考慮到資金籌措的可能， 確定建設(shè)規(guī)模為總建筑面積 ， 其中， 商住樓總建筑面積 平方米， 包括 臨街 商業(yè)建筑 面積 平方米，臨街 住宅建筑面積 平方米 ； 普通 住宅建筑面積 22107 平方米。 經(jīng)測算，本項(xiàng)目總投資估算為 。項(xiàng)目的建設(shè)將為蓬萊市社會各界人士及外來人員提供優(yōu)質(zhì)商品住房 和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) ，滿足廣大市民及外來人員的住房需求。 將“高質(zhì)量的居住休息條件”和“高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境”作為建設(shè)城市 化 的兩條重要的標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)了現(xiàn)代城市以人為中心的重要原則，是現(xiàn)代城市能否可持續(xù)發(fā)展的重要內(nèi)容。 二是，在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，城鎮(zhèn)流動人口將增加，這部分人的住房問題越來越突出，城鎮(zhèn)流動人口的住房需求也需要考慮。 隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)快速發(fā)展， 商住樓因其具有商住兩用等功能，具有很大的發(fā)展空間。 國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一五發(fā)展規(guī)劃綱要中第四篇 加快發(fā)展服務(wù)業(yè)第十七章 豐富消費(fèi)性服務(wù)業(yè) 第二節(jié) 發(fā)展房地產(chǎn)業(yè) 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房。 蓬萊市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展十一五發(fā)展規(guī)劃綱要 中 第四部分第二大條堅(jiān)持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，推進(jìn)一體化發(fā)展中第二項(xiàng)提升城市承載功能 中指出 ： 完善人居功能。 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中具有基礎(chǔ)性、資源性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的 地位。 我國房地產(chǎn)市場 發(fā)展在住房供給、供應(yīng)結(jié)構(gòu)及房地產(chǎn)土地供給方面將呈現(xiàn)以下幾點(diǎn)態(tài)勢： （ 1）住房供給方面 在住房供給方面，基于 2020年住宅用地供給的較大增長和國家加大閑置用地處 理力度，現(xiàn)有住宅用地開發(fā)周期將加快， 2020年住房供給量將保持增加態(tài)勢。住宅總量需求來源于三個(gè)方面：現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民住房改善的需求；城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快城市人口增加的住房需求；現(xiàn)有 110 多億平方米舊住宅更新改造的需求。重點(diǎn)開發(fā)了 一批有代表性的住宅小區(qū)。 本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，大面積的綜合開發(fā)使得開發(fā)成本較低，小區(qū)內(nèi)項(xiàng)目區(qū)物業(yè)管理先進(jìn)、綜合配套設(shè)施完善，整個(gè)小區(qū)環(huán)境優(yōu)美 、休息健身、社區(qū)廣場各種公建設(shè)施應(yīng)有盡有，符合居民休憩健身等需求。 本項(xiàng)目 包括 住宅樓 和商住樓， 戶型多樣，面積從 平方米不等， 本項(xiàng)目建設(shè)不僅為居民提供舒適的住宅環(huán)境，而且商業(yè)部分滿足居民休閑、購物、集會、娛樂等多方位需求。 本項(xiàng)目建設(shè)場地位 蓬萊市 府后路 ，地形較平坦，地形呈南高北低之勢。第二產(chǎn)業(yè)增加值 130億元，增長 %。 （ 4） 區(qū)位優(yōu)越，交通便利 蓬萊區(qū)位優(yōu)越，交通便利。 2 層含礫粉質(zhì)粘土層 (Q4al+pl) 伏于雜填土層之下，大部分場地均有分布，頂面埋深 －，層厚變化在 － 。 ⑤ 場地穩(wěn)定性和地基適宜性評價(jià) 場地地貌單元較簡單，該場地地層種類稍多，場地內(nèi)不存在震動液化土層。 ③ 供電 本工程設(shè) 10KV 電源由市政道路引入，電源為兩路 10KV 電纜埋地引入。 （ 2）根據(jù)區(qū)域詳細(xì)規(guī)劃的要求，合理布局、精心設(shè)計(jì)，注重 提高土地的利用效率，提高區(qū)域的整體環(huán)境品質(zhì)。具體規(guī)劃方案如下： 在綜合分析、研究規(guī)劃基地整體概況的基礎(chǔ)上，對建筑區(qū)域 進(jìn)行合理布局 ,詳見建設(shè)項(xiàng)目總平面圖。 本項(xiàng)目道路交通組織和停車重點(diǎn)體現(xiàn)“便捷、安全、觀景”三大特色。 在枝狀步行系統(tǒng)中，設(shè)置花絮、石桌、石凳、涼亭等，使居民近可能多的 接近的親近自然，體現(xiàn)綠化景觀“均好性”的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念。 （ 1）主要入口景觀 步行主入口的軸向空間是規(guī)劃強(qiáng)調(diào)的引導(dǎo)性景觀。設(shè)計(jì)中力求營造商業(yè)氛圍 ，與周邊地塊共同營造商業(yè)圈。每戶都有良好的朝向，景觀和通風(fēng)。主臥設(shè)置在平面最深處，以給主人一個(gè)安靜的休息環(huán)境。其中戶型面積為 44套，建筑面積為 m2，戶型面積為 m2的 10套，建筑面積為 m2，戶型面積為 m2的 55套，建筑面積為 6622 m2。 （ 4）商住樓平面設(shè)計(jì) 根據(jù)平面布置圖的規(guī)劃， 6 棟臨街商住樓，商住樓整體設(shè)計(jì)為四層，其中一、二層為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施，設(shè)有自己的內(nèi)部樓梯，空間自由劃分，可分可合?？蚣芸拐鸬燃壘慈?設(shè)計(jì)、構(gòu)造。 ③ 消防：室外消火栓給水與生活供水采用低壓合流制，雙路供水，區(qū)內(nèi)分高低區(qū)成環(huán)狀布置。 ② 給水系統(tǒng)根據(jù)用水對象和區(qū)域劃分，分別設(shè)置水表，計(jì)量 用水量，提高人們的節(jié)水意識。 ④ 廚房、餐廳等設(shè)置機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)。廚房排油煙管路設(shè)置 150℃關(guān)閉的防火閥。 電力設(shè)計(jì) 《民用建筑電氣設(shè) 計(jì)規(guī)范》 JGJ/T1692 《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005495 《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005295 《火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5011698 《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005593 《 建 筑 與 建 筑 群 綜 合 布 線 系 統(tǒng) 工 程 設(shè) 計(jì) 規(guī) 范 》GB/T503112000 《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB/T503142000 《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》 GB5020094 《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5019894 強(qiáng)電部分 （ 1）高、低壓變配電系統(tǒng) ①供電方案 本工程設(shè) 10KV 電源由 市政道路引入，電源為兩路 10KV 電纜埋地引入。且按溫升選擇和按電壓損失校驗(yàn)電纜，小區(qū)內(nèi)的供配電線采用走電纜溝和直埋敷設(shè)的型式，沿道路一側(cè)的人行道和綠化帶下走線。 本工程商業(yè)住戶按 每 100m2設(shè)置 1對電話線，共需 120對 ② 有線電視及樓宇對講系統(tǒng)：本工程設(shè)置有電線電視，由市有線電視網(wǎng)穿管埋地引入。本工程形成統(tǒng)一的電氣消防系統(tǒng)。 d,按 365 天 /年計(jì)算；未預(yù)見水量取生活用水量的10%估算；則本項(xiàng)目共計(jì)年用水量為 萬噸，折標(biāo)煤 噸。項(xiàng)目商業(yè)及公建建筑面積為 ，取同時(shí)系數(shù) ，則商業(yè)及公建用電負(fù)荷為 110 ＝ ②用電量計(jì)算 a．居住用電 住宅小區(qū)負(fù)荷中占比重較大的是照明及家用電負(fù)荷，照明及家用電負(fù)荷出現(xiàn)最大值的時(shí)段為每天 19： 00～ 22： 00，因而在計(jì)算小區(qū)的最大負(fù)荷時(shí)就以 19： 00～ 22： 00時(shí)段的照明及家用電負(fù)荷為基礎(chǔ)。 天然氣折標(biāo)煤系數(shù)來源于《中國能源統(tǒng)計(jì)年鑒》，采用等價(jià)值。 （ 2）體形系數(shù) 建筑外形較為規(guī)則?！?。建設(shè)區(qū)域地勢平坦，交通方便，環(huán)境優(yōu)美， 該區(qū)域緊鄰大道，周圍環(huán)境狀況良好，周圍水體、大氣、土壤、植被具有較強(qiáng)的自凈化能力，并且具有一定的環(huán)境容量， 非常適合生活小區(qū)的建設(shè)，地理位置優(yōu)越。本項(xiàng)目采用化糞池對生活污水進(jìn)行處理，達(dá)標(biāo)后直接排入污水干管。為了減少這些設(shè)備噪聲對環(huán)境的污染，設(shè)計(jì)中在設(shè)備選型上盡量選用低噪聲音型。主要耗水為生活和 道路 綠化用水，擬采用 PVC管道，不采用鑄鐵管道，以減少管道阻力。 。建筑外窗的遮陽設(shè)施不應(yīng)阻礙房間夜間的長波輻射散熱和房間獲得冬季太陽輻射熱。 28℃時(shí)，應(yīng)首先采用通風(fēng)降溫措施改善室內(nèi)熱環(huán)境。 ○ 2 多層居住建筑宜采用太陽能技術(shù)供應(yīng)熱水。組群之間的聯(lián)系都可以通過步行綠化系統(tǒng)來解決，保證小區(qū)環(huán)境人流的單一性。 第 十 章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排 本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正式批復(fù)后，應(yīng)盡快著手進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作， 及時(shí)委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位對擬建場地進(jìn)行規(guī)劃，并編制初步設(shè)計(jì)，進(jìn)行建設(shè)場地的勘測和場地平整等工作。 （ 2）公共配套設(shè)施費(fèi)：本項(xiàng)目公共配套設(shè)施主要是指小區(qū)變電室、氣調(diào)室等，包含在公建面積內(nèi)不單列。 （ 1